Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3444/2023 от 27.09.2023

Дело №2-3444/2023

УИД: 23RS0003-01-2022-003617-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 ноября 2023 г.                                                             г-к. Анапа

Анапский городской суд, Краснодарского края в составе:

председательствующего                                 Топорцовой Е.Н.

при секретаре судебного заседания                           Нагаевой И.С..

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гришиной тг, Казачанской мг к Гриценко вн, Михалищевой Юлии Сергеевне о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истцы Гришина Т.Г., Казачанская С.Г. обратились в Анапский городской суд с исковыми требованиями о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указали, что 17 мая 2021 года между Казачанской С.Г. (Продавец 1), Гришиной Т.Г. (Продавец 2), Солонецкой В.Г. (Продавец 3) и Михалищевой Ю.С. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом, которого являются: Здание 1 с кадастровым номером № Здание 2 с кадастровым номером №, Земельный участок 1 с кадастровым номером: №, Земельный участок 2 с кадастровым номером: №. Указанный договор купли-продажи, заявления о переходе права были подписаны Продавцами 17 мая 2021 года в Филиале ФГБУ ФКП Росреестра по Краснодарскому краю по адресу: <адрес>. Расчеты с Продавцами не были произведены, что повлекло безденежность сделки. Данную сделку организовала и сопровождала риелтор Кривуля Е.Г.

Согласно п. 1.1.3 указанного договора Здание 1 и Здание 2 расположены на земельном участке с КН №. В действительности Здание 2 с КН № общей площадью 239,3 кв.м., расположено на земельном участке с КН №№, по адресу: <адрес>. В апреле 2022 года истцам стало известно, что по объектам недвижимости с КН №, №, №, расположенным по адресу: <адрес> купли-продажи недвижимого имущества 03 июня 2021 года. Покупателем по Договору является гвн Объяснить, где, когда и при каких обстоятельствах был подписан Продавцами данный договор истцы не могут, так как не намеревались его заключать, о его наличии им стало известно только после получения выписки о переходе прав на земельный участок.

Истцы полагают, что данная сделка была совершена в результате мошеннических действий Кривуля Е.Г. Так Кривуля Е.Г. убедила их, что необходимо исправить недочеты в документах по ранее совершенной сделке от 17 мая 2021 года, представила им на подпись какой-то документ, который они не читая, подписали. После чего выяснилось, что данным документом, является договор купли-продажи от 03 июня 2021 года.

Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2021 г. являются: Земельный участок с КН № общей площадью – 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежал истцам на праве общей долевой собственности на основании Договора дарения недвижимости от 17.04.2001 года; Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 84,5 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул.Ленинградская, 129а с № принадлежащий в целом Казачанской С.Г. на праве собственности; Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 48,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с КН №, принадлежащий в целом Казачанской С.Г. на праве собственности.

Сделка была произведена без отчуждения здания с КН №, расположенного на этом участке, так как оно было продано по договору купли-продажи недвижимости от 17.05.2021 г., другому субъекту права – Михалищевой Ю.С.

Переход права собственности к Гриценко В.Н. на эти объекты недвижимости был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним – 15.06.2021 г.

Истцы с Гриценко В.И. никогда не встречались, денежных средств по сделке не получали, объекты недвижимости не предавали, продолжают ими пользоваться и владеть. Подобные действия сторон свидетельствуют о ничтожности Договора купли-продажи недвижимого имущества 03 июня 2021 года.

Кроме того, по сделке, заключенной на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года был нарушен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий/строений/сооружений (нарушен принцип единства судьбы).

Гриценко В.Н. продал объекты недвижимости с КН №, №, № Михалищевой Ю.С., о чем 31 июля 2021 года в ЕГРН была внесена запись №.

Истцы полагают, что поскольку сделка от 03 июня 2021 года недействительна, то недействительными являются и все последующие сделки по отчуждению указанного выше недвижимого имущества. В этой связи, истцы были вынуждены обратиться в суд с настоящим иском, просят признать недействительным Договор купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года, заключенный между Казачанской С.Г., Гришиной Т.Г. и Гриценко В. Н.; применить последствия недействительности ничтожной сделки, отменить государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, здание с кадастровым номером № здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, на имя Гриценко В.Н.; признать недействительным Договор купли-продажи недвижимого имущества от 22 июля 2021 года, заключенный между Гриценко В. Н. и Михалищевой Ю. С.; прекратить право собственности на следующие объекты недвижимости: земельный участок общей площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 84,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №, здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 48,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № за Михалищевой Ю.С.

Указать, что решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для государственной регистрации права собственности за Казачанской С.Г. на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 84,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №, здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 48,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; для государственной регистрации права собственности за Гришиной Т.Г. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Уведомленные о времени и месте судебного разбирательства истцы Гришина Т.Г., Казачанская С.Г. не явились, подали заявления о рассмотрении дела в их отсутствии. На удовлетворении исковых требований настаивали.

Ответчики и их представители извещались о дате, времени и месте судебного заседания в порядке, установленном ст.ст.113-116 ГПК РФ, посредством направления заказной корреспонденции по адресу их регистрации.

Кроме того, информация о дате, времени и месте судебного заседания была доведена до сведения лиц, участвующих в деле, путём размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Анапского городского суда Краснодарского края по адресу anapa-gor.krd.sudrf.ru, что подтверждается отчётом о размещении на официальном сайте суда сведений по делу №2-3444/2023 на бумажном носителе.

Частью 1 ст. 113 ГПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В силу ч. 4 ст. 113 данного кодекса судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем.

Согласно частям 2 и 3 ст. 167 ГПК РФ, в случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско- правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу п.1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п.1 ст. 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что предпринят исчерпывающий перечень мер, направленных на уведомление ответчиков о времени и месте судебного разбирательства.

Суд пришел к выводу о том, что основания неявки ответчиков и третьих лиц в судебное заседание являются неуважительными, в связи с чем, дело может быть рассмотрено по существу в их отсутствии.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю также не явился, не уведомив суд о причине неявки.

Из приговора Анапского городского суда от 27 ноября 2023 года по делу №1-270/2023 видно, что в отношении третьего лица Кривуля Е.Г. избрана мера пресечения в виде содержания под стражей. Кривуля Е.Г. уведомлялась о времени и месте судебного разбирательства по месту ее содержания под стражей, однако последняя не изъявила желания участия в процессе.

Исследовав и огласив материалы дела, исковое заявление, суд находит требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17 мая 2021 года между Продавцами Казачанской С.Г., Гришиной Т.Г., Солонецкой В.Г. и покупателем Михалищевой Ю.С. был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавцы передают в собственность покупателя, а покупатель принимает и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество:

Здание 1: КН №, общей площадью 59,7 кв.м., этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве общей долевой собственности: 1/3 доля Солонецкой В.Г., 1/3 доля Казачанской С.Г.;

Здание 2: КН №, общей площадью 239,3 кв.м. этажность - 2, подземная этажность - 1, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве общей долевой собственности: ? доли Казачанской С.Г., 1/4 доля Гришиной Т.Г.;

Земельный участок 1№ площадью 670 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности: 1/3 доля Солонецкой В.Г., 1/3 доля Гришиной Т.Г., 1/3 доля Казачанской С.Г.;

Земельный участок 2: КН 23:37:0105002:957, площадью 1210 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности: 1/3 доля Солонецкой В.Г., 1/3 доля Гришиной Т.Г., 1/3 доля Казачанской С.Г.

26 мая 2021 года за Михалищевой Ю.С. в установленном порядке зарегистрировано право собственности на указанную недвижимость, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 3 июня 2021 года продавцы Гришина Т.Г. и Казачанская С.Г. передали в собственность покупателю Гриценко В.Н. принадлежащее им на праве общей долевой собственности недвижимое имущество:

земельный участок общей площадью 700 кв. м., расположенный по адресу: <адрес> КН №

здание (Нежилое здание, Хоз.блок) общей площадью 84,5 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, КН № в целом Казачанской С.Г. на праве собственности;

здание (Нежилое здание, Хоз.блок) общей площадью 48,2 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, КН №, принадлежащий в целом Казачанской С.Г. на праве собственности.

В п. 3 данного договора содержится указание о том, что указанная недвижимость продается за цену 7 000 000 рублей.

Расчет между сторонами произведен наличным платежом в полном объеме при подписании договора (пункт 4).

Покупатель в силу пункта 6 договора приобретает право собственности на указанное недвижимое имущество после государственной регистрации такого права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Переход права собственности к Гриценко В.Н. на эти объекты недвижимости был зарегистрирован в ЕГРН 15 июня 2021 года.

Вместе с тем, истцы оспаривают факт подписания указанного договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года и получения денежных средств по нему.

В настоящее время титульным собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> именно: земельный участок общей площадью 700 кв. м., КН №, здание (Нежилое здание, Хоз.блок) общей площадью 84,5 кв. м., КН №, здание (Нежилое здание, Хоз.блок) общей площадью 48,2 кв. м. КН № является Михалищева Ю.С. на основании договора купли-продажи недвижимости от 22 июля 2021 года, заключенного с Гриценко В.Н., что следует из выписок из ЕГРН от 17 августа 2022 года.

Земельный кодекс РФ (подп. 5 п. 1 ст. 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений суда вышестоящей инстанции, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Право собственности на земельный участок возникает у покупателя здания, в силу закона, с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на здание, а право собственности продавца на этот земельный участок прекращается.

При этом в случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе со зданием покупателю передается и право собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства.

Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает в себя цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу приведенных норм права и разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ №11 после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу.

Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

С учетом приведенных законоположений и установленных обстоятельств дела, поскольку на момент заключения договора купли-продажи от 03 июня 2021 года между Гришиной Т.Г., Казачанской С.Г. и Гриценко В.Н. право собственности на здание с КН № было передано Михалищевой Ю.С. и за ней зарегистрировано, земельный участок с КН № котором расположено данное здание, не мог быть отчужден истцами иному лицу кроме самой Михалищевой Ю.С.

Таким образом, заслуживают внимания и являются обоснованными доводы истцов о том, что договор купли-продажи от 3 июня 2021 года, заключенный между ними и Гриценко В.Н., обладает признаками ничтожной сделки в силу закона, следовательно, должен быть признан недействительным.

При этом истцы выражают несогласие, в том числе и с условиями договора купли-продажи от 17 мая 2021 года, заключенного с Михалищевой Ю.С., в части продажи ей здания с КН № без земельного участка, на котором оно расположено. Истцы справедливо полагают, что данная сделка в указанной части также обладает признаками ничтожности.

Более того, следует отметить, что доводы ответчиков о том, что в настоящее время все спорные объекты недвижимости по цепочке сделок принадлежат на праве собственности Михалищевой Ю.С., не имеет юридического значения для разрешения вопроса о недействительности договоров купли-продажи от 17 мая 2021 года и 03 июня 2021 года в той или иной их части.

В ходу судебного разбирательства судом было установлено, что по заявлению истцов Гришиной Т.Г. и Казачанской С.Г. правоохранительными органами было возбуждено уголовное дело в отношении группы лиц, в том числе третьего лица по настоящему делу Кривуля Е.Г., по факту незаконного выбытия из собственности истцов спорных объектов недвижимости.

Приговором Анапского городского суда от 27 ноября 2023 года по делу №1-270/2023 установлена преступная составляющая, в результате которой спорные объекты выбили из собственности Гришиной Т.Г. и Казачанской С.Г. Кривуля Е.Г. признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ по факту хищения имущества Гришиной Т.Г., Казачанской С.Г., Солонецкой В.Г. и ей назначено наказание, предусмотренное санкцией указанной статьи Уголовного кодекса РФ.

Таким образом, кроме гражданско-правовых оснований признания оспариваемых сделок недействительными, правоохранительными органами и судом в рамках уголовного дела установлены обстоятельства, вытекающие из уголовно-правовых оснований, для признания данных сделок недействительными.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования Гришиной Т.Г. и Казачанской С.Г. подлежат удовлетворению.

руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Гришиной тг, Казачанской сг к Гриценко вг=н, Михалищевой юс о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительным Договор купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года, заключенный между Казачанской сг, Гришиной тг и Гриценко вн.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - отменить государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0105002:2, здание с кадастровым номером №, здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, на имя Гриценко вн.

Признать недействительным Договор купли-продажи недвижимого имущества от 22 июля 2021 года, заключенный между Гриценко вн и Михалищевой юс.

Прекратить право собственности на следующие объекты недвижимости: Земельный участок общей площадью - 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; кадастровый №, Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 84,5кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; кадастровый №, Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 48,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № за ФИО4.

Решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для государственной регистрации права собственности за Казачанской сг на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на Земельный участок общей площадью - 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; кадастровый №, Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 84,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; кадастровый №, Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 48,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для государственной регистрации права собственности за Гришиной тг на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на Земельный участок общей площадью - 700 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного судебного решения.

Председательствующий