Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1186/2023 от 03.03.2023

К делу №2-1186/2023

УИД:23RS0003-01-2022-007655-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 сентября 2023 года             г.-к.Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего                    Карпенко О.Н.,

при секретаре                            Эрганьян З.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Затулий А.В. к Мусаелян А.С., Жучкова А.М., Торосян С.Г. , Банку ВТБ (ПАО) о расторжении договора купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Затулий А.В. обратился в суд с иском к Мусаелян А.С., Жучковой А.М. о расторжении договора купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между Затулий А.В. и Мусаелян А.С. был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Затулий А.В. (продавец) продал, а Мусаелян А.С. (покупатель) покупает земельный участок, с КН № и расположенное на нем здание-блок жилого дома блокированной застройки, с КН №, находящиеся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5. Согласно п. 2.1. указанного договора цена за приобретенная имущество составляет 1 000 000 рублей, из них 200 000 рублей уплачено за земельный участок, 800 000 рублей уплачено за здание - блок жилого дома. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Однако фактически цена за отчуждаемую недвижимость была гораздо выше, а именно - 7 140 000 рублей. Затулий А.В. фактически получил от Мусаелян А.С. сумму в размере 2 500 000 рублей, последняя в свою очередь осталась должна сумму в размере 4 640 000 рублей. Данный факт подтверждается распиской, согласно которой Мусаелян обязалась выплатить истцу сумму в размере 4 640 000 рублей за указанную выше недвижимость, приобретенную ею по договору купли-продажи от 12.05.2022г., в срок до 30.10.2022г., а также тем, что исходя из рынка недвижимости на 2022 года земельный участок в г. <адрес>ю 206 кв.м. не может стоить 200 000 рублей, так же как и здание площадью 115,3 кв.м. не может стоить 800 000 рублей.

Ответчик, согласно пояснениям истца, неоднократно обещала выплатить оставшуюся сумму, однако своих обязательств не выполнила.

Кроме того истцу стало известно, что она уже продала спорную недвижимость Жучковой А.М., право собственности за которой зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Нового собственника Жучкову, истец никогда не видел так как в спорной недвижимости продолжает проживать Мусаелян А.С. со своей семьей.

В связи с чем, просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости - земельного участка с КН № и расположенного на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с КН №, находящихся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Затулий А.В. и Мусаелян А.С.;

- вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности Затулий А.В. на указанное недвижимое имущество;

- истребовать из чужого незаконного владения у Жучковой А.М. земельный участок с КН № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с КН №, находящихся по адресу: <адрес>

- прекратить право собственности Жучковой А.М. на данные земельный участок и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, находящихся по адресу: <адрес>, пер.Дальний, 11/5.

Указать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для аннулирования сведений о регистрации права собственности Жучковой А.М. на земельный участок с КН № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с КН №, находящихся по адресу: <адрес>, пер.Дальний, 11/5, а также для регистрации права собственности за Затулий А.В. на указные земельный участок и здания-блок жилого дома блокированной застройки.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, привлек к участию в деле в качестве соответчиков Торосян С.Г., Банк ВТБ (ПАО) и просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости - земельного участка с КН № и расположенного на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с КН №, находящихся по адресу: <адрес>, пер.Дальний, 11/5, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Затулий А.В. и Мусаелян А.С.;

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимости - земельного участка с КН № и расположенного на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с КН 23№, находящихся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Мусаелян А.С. и Жучковой А.М.;

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимости - земельного участка с КН № и расположенного на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с №, находящихся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Жучковой А.М. и Торосян С.Г.;

- признать недействительным ограничение прав и обременение объекта в виде ипотеки в силу закона в отношении спорных объектов недвижимости № от 14.11.2022г. и № от ДД.ММ.ГГГГ;

- вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности Затулий А.В. на земельный участок с КН № и расположенное на нем здание-блок жилого дома блокированной застройки, с КН №, находящиеся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5;

- истребовать из чужого незаконного владения у Торосяна С.Г. земельный участок с КН № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройку, с №, находящихся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5;

- прекратить право собственности Торосяна С.Г. на земельный участок с КН № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с КН №, находящихся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5.

Указать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Росреестра по <адрес> для аннулирования сведений о регистрации права собственности Торосяна С.Г. на земельный участок с КН № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с КН №, находящихся по адресу: <адрес>, пер.Дальний, 11/5, аннулировании сведений об ограничении прав и обременении объекта в виде ипотеки в силу закона в отношении спорных объектов недвижимости № от 14.11.2022г. и № от 14.11.2022г., а также для регистрации права собственности за Затулий А.В. на земельный участок с КН № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с КН №, находящихся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5.

В настоящее судебное заседание истец Затулий А.В. и его представитель Чумаченко И.В. не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, настаивают на удовлетворении уточненных исковых требований.

Представитель ответчика Мусаелян А.С. – Балкыр Л.И. в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствии и отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в возражении.

Ответчики Жучкова А.М., Торосян С.Г., представитель Банка ВТБ (ПАО) будучи надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили.

Суд, в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные доказательства по делу, обозрев материалы КУСП № от 24.11.2022г., суд находит уточненное исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 ГК РФ).

Как предусмотрено п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4).

В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст.486 ГК РФ).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются параграфом 7 гл.30 ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130) (п.1 ст.549 ГК РФ).

В силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Затулий А.В. и покупателем Мусаелян А.С. был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец передает, а покупатель покупает в собственность следующее недвижимое имущество:

Согласно разделу 3 договора цена недвижимости, передаваемой по настоящему договору, составляет: земельный участок, категория: земли населенных пунктов – блокированная жилая застройка, общей площадью 206 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, пер.Дальний, 11/5 и расположенную на нем здание-блока жилого дома блокированной застройки, назначение: жилое, общей площадью 115,3 кв.м., этажностью 2, подземная этажность 0, кадастровый № (п.1.1).

Цена. уплаченная покупателем продавцу за приобретенное имущество, составляет 1 000 000 рублей, 200 000 рублей покупатель оплатил продавцу за земельный участок, 800 000 рублей – за здание-блока жилого дома блокированной застройки. Указанная цена установлена соглашением сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п.2.1).

Право собственности не недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Краснодарскому краю (п.3.1).

Согласно п.5.5 договора все изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможно только при письменном соглашении сторон. Все дополнения и изменения к настоящему договору должны быть составлены письменно и подписаны обеими сторонами (п.5.6).

В соответствии с п.3 ч.3 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав при государственной регистрации договора и прав, возникающих на основании такого договора, осуществляется по заявлению сторон договора.

13.05.2022г. за Мусаелян А.С. в установленном порядке зарегистрировано право собственности на указанную недвижимость, что подтверждается штампами Управления Росреестра по Краснодарскому краю о регистрации на данном договоре и соответствующими выписками из ЕГРН.

Таким образом, Затулий А.В., подписав указанный договор, содержащий пункт о выполнении покупателем обязательств по оплате спорной недвижимости, свидетельствует о надлежащем исполнении Мусаелян А.С. принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора, оценивается судом как достоверное и достаточное доказательство исполнения сторонами условий договора. Более того, факт выполнения покупателем своих обязательств по оплате стоимости спорной недвижимости согласно условиям указанного договора не оспаривается сторонами и следует из материалов КУСП №54819 от 24.11.2022г.

Из пояснений истца следует, что фактическая стоимость спорного недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> значительно больше, чем была указана в договоре купли-продажи недвижимости от 12.05.2022г. и составляла 7 140 000 рублей, которая была согласована между сторонами сделки и часть которой в сумме 2 500 000 рублей была оплачена ответчиком. Оставшаяся сумма 4 640 000 рублей по настоящее время покупателем не оплачена.

В подтверждение своих доводов истцом в материалы дела представлены расписки, написанные и подписанные Мусаелян А.С..

Так, из содержания расписки от 13.05.2022г. следует, что Мусаелян А.С. взяла в долг у Затулий А.В. 5 140 000 рублей на покупку дома по адресу: <адрес> и обязуется вернуть в срок до 25.05.2022г. денежные средства в сумме 500 000 рублей. Остальную часть денег в сумме 4 640 000 рублей обязуется вернуть в срок до 15.09.2022г. Продажа и дарение приобретенного ею дома по адресу: <адрес> возможно только после полного возврата денежных средств. При не выплате денежных средств в указанные сроки Затулий А.В., она возвращает недвижимость.

Согласно расписке от 24.10.2022г. Мусаелян А.С. обязуется выплатить Затулий А.В. сумму в размере 4 640 000 рублей за здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером 23№ по адресу: <адрес>, пер.Дальний, 11/5 по договору купли-продажи от 12.05.2022г., не вернула в связи с задержкой получения кредита. Обязуется вернуть их как только получит денежные средства с банка. Денежные средства обязуется вернуть до 30.10.2022г.

Ответчик Мусаелян А.С. факт неисполнения обязательств по указанной расписке не отрицает.

Как установлено п.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексов, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (ст.453 ГК РФ).

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что составляя расписки о том, что Мусаелян А.С. обязуется выплатить Затулий А.В. денежные средства в размере 4 640 000 рублей по договору купли-продажи от 12.05.2022г в срок до 30.10.2022г., свидетельствует об изменении условия указанного договора купли- продажи в части оплаты стоимости имущества.

В силу п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом в силу положений п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В тоже время, представленная суду расписка подписана только со стороны покупателя Мусаелян А.С., подписи продавца Затулий А.В. расписка не содержит, отметка о государственной регистрации в расписке отсутствует.

Таким образом, между сторонами в надлежащей форме не достигнуто соглашение об изменении условий договора в части стоимости продаваемого имущества и порядка расчета, которым предусмотрена оплата денежных средств до подписания договора, а не частями, в рассрочку.

Оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключая вышеизложенный договор купли-продажи недвижимости от 12.05.2022г. стороны действовали по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе (п.2 ст.1, п.1 ст.9, ст. 422 ГК РФ), в связи с чем, соглашались на заключение данного договора на предусмотренных в них условиях, поскольку между сторонами в момент подписания договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе о цене недвижимости и порядке расчета – расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п.2.1). При этом доказательств, свидетельствующих о недобросовестности каждой из сторон, суду не представлено.

Доказательств ненадлежащего исполнения договора со стороны покупателя в силу положений ст.56 ГПК РФ представлено не было.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости от 12.05.2022г., заключенного между Мусаелян А.С. и Затулий А.В.

Довод о том, что денежные средства за проданное недвижимое имущество от покупателя Затулий А.В. получил не в полном объеме, что следует из расписки, не обосновывают недействительность сделки, поскольку факт неуплаты денежных средств по данной расписке свидетельствует о нарушении обязательств Мусаелян А.С. при ее исполнении. В связи с чем, истец не лишен возможности обратится с требованием о взыскании неполученных денежных средств с ответчика в судебном порядке.

Пунктом 1 ст.209 ГК РФ предусмотрено, что только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

27.05.2022г. продавец Мусаелян А.С. передала в собственность покупателю Жучковой А.М. земельный участок, категория: земли населенных пунктов – блокированная жилая застройка, общей площадью 206 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, пер.Дальний, 11/5 и расположенный на нем здание-блока жилого дома блокированной застройки, назначение: жилое, общей площадью 115,3 кв.м., этажностью 2, подземная этажность 0, кадастровый №, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 27.05.2022г.

Согласно сведениям ЕГРН право собственности за Жучковой А.М. на спорное недвижимое имущество зарегистрировано Управлением Росреестра по <адрес> 01.06.2022г.

Впоследствии, собственник Жучкова А.М. заключила с покупателем Торосян С.Г. договор купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств от 03.11.2022г.

Согласно выпискам из ЕГРН от 11.07.2023г. правообладателем земельного участка, общей площадью 206 кв.м., кадастровый №, и здания-блока жилого дома блокированной застройки, назначение: жилое, общей площадью 115,3 кв.м., кадастровый № расположенных по адресу: <адрес>, пер.Дальний, 11/5 значится Торосян С.Г.

В отношении недвижимости в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество) зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона с 14.11.2022г., государственная регистрация № и №.

В соответствии со ст.168 ГК РФ, недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.

Из положений ст.166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи недвижимости от 12.05.2022г. недействительным судом не признан, то заключая договор купли-продажи с Жучковой А.М., Мусаелян А.С., являясь собственником недвижимого имущества, действовала в пределах своих прав собственника, который имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Данные действия соответствуют требованиям закона.

Аналогичные положения относятся к действиям Жучковой А.М.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для признания недействительными договор купли-продажи недвижимости от 27.05.2022 года заключенный между Мусаелян А.С. и Жучковой А.М. и договор купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств от 03.11.2022г., заключенный между Жучковой А.М. и Торосян С.Г.

В соответствии с п.2 ст.335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом.

Исходя из того, что договор купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств от 03.11.2022г., не признан недействительным, то у залогодателя Торосян С.Г. имелись все правовые основания распоряжаться предметом залога и обременять его ипотекой. Следовательно, требования о признании недействительным ограничение прав и обременение спорного недвижимого имущества в виде ипотеки в силу закона не подлежат удовлетворению.

В силу ч.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Отказывая истцу в признании оспариваемых сделок недействительными, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований о применении последствий недействительности в виде отмены государственной регистрации право собственности на спорную недвижимость за Торосян С.Г., поскольку данные требования являются производными от первоначальных.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Доказательств нарушения права истца указанными сделками суду не представлено, поскольку истец осуществил передачу данного имущества в собственность Мусаелян А.С. по своей воле, следовательно каких-либо прав на спорное имущество не имеет. При таких обстоятельствах, оснований для истребования из владения титульного собственника Торосян С.Г. спорное недвижимое имущество не имеется.

В связи с чем, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Затулий А.В. в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении уточненных исковых требований Затулий А.В. (паспорт гражданина РФ №. Отделом Внутренних <адрес>, код подразделения 272-009) к Мусаелян А.С. (паспорт гражданина № МВД России по <адрес>, код подразделения 230-020), Жучкова А.М. (паспорт гражданина №. ОУФМС России по <адрес> в городе-курорте Анапа, код подразделения 230-020), Торосян С.Г. (паспорт гражданина №. ГУ МВД России по <адрес>, код подразделения 230-020), Банку ВТБ (ПАО) (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391) о расторжении договора купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2023 года