Решение по делу № А33-17397/2009 от 21.12.2009

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

21 декабря 2009 года

Дело № А33-17397/2009

Красноярск

Резолютивная часть решения была объявлена в судебном заседании 16 декабря 2009 года.

В полном объеме решение изготовлено 21 декабря 2009 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Бычковой Л.К., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя  Мартынова Сергея Владимировича, г.Красноярск,

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭЛЬГО», г.Красноярск,

о взыскании 251 040 руб. неосновательного обогащения,

в присутствии:

от истца: Каримова Р.Р.,  представителя по доверенности  от 10.11.2009,

от ответчика: Черноброва Н.И., представителя по доверенности  от 12.11.2009,

при ведении протокола судебного заседания судьей Бычковой Л.К.,

установил:

индивидуальный предприниматель  Мартынов Сергей Владимирович, г.Красноярск обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЭЛЬГО», г.Красноярск о взыскании 251 040 руб. неосновательного обогащения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 22.10.2009 возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание.

Ответчик представил дополнительные  пояснения в отношении регистрации права собственности на  нежилое помещение, расположенное   по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8, площадью 2020 кв. м, согласно которым указал, что регистрация права собственности на указанное помещение  ООО «Эльго»   не осуществлялась. Информация о вводе в эксплуатацию заказчиком здания Торгово-развлекательного цента «ОГНИ» у ответчика отсутствует.

Ответчик представил отзыв на иск  и дополнение к отзыву, в которых сослался на следующее:

- согласно пунктов 4.5 и 4.6. предварительного договора истец за все время пользования помещением обязан уплачивать платежи за фактическое пользование им, в порядке и размере предусмотренном в договоре,. Указанная обязанность истцом не исполнялась. Не смотря на то, что годичный срок  для заключения основного договора истек 06.07.2009 г. и стороны не заключили основной договор аренды, истец до настоящего времени переданное  помещение не возвратил и не заявил о своем желании воз­вратить данное помещение, которым истец продолжает пользоваться, не с внося  арендные платежи;

-  в соответствии со ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ за все время пользова­ния имуществом истец обязан был оплачивать фактическое пользование помещением в соответ­ствии с предварительным договором, а с момента прекращения действия предварительного договора до мо­мента его возврата имущества собственнику - сумму неосновательного обогащения. Подтвер­ждением факта нахождения имущества в пользовании истца служат копии: предварительного договора аренды № ЭА-3/2008 от 7 июля 2008 г. с приложениями, акта приема -передачи помещения от 10 декабря 2008 г., дополнительного соглашения к предварительному дого­вору аренды № ЭА-3/2008 от 7 июля 2008 г., письма  истца в адрес ООО «ЭЛЬГО»;

- ответчик направил в адрес истца заявление о зачете взаимных требований, в соответствии с которым ответчиком был проведен зачет взаимных требований – ответчик зачел сумму обеспечительного платежа, подлежащего возврату, в счет задолженности истца перед ответчиком за фактическое пользование помещением. В результате проведенного зачета, по состоянию на 01.10.2009 за истцом числится задолженность по внесению платы за фактическое пользование имуществом в сумме 121 859 руб. Таким об­разом, по мнению ответчика,  обязательство истца по возврату обеспечительного платежа считается прекращенным;

- в предварительном договоре аренды № ЭА-3/2008 был отражен тот факт, что на момент заключения указанного договора помещение не сдано в эксплуатацию и у ответчика не зарегистрировано право собственности на помещение, переданное истцу. Несмотря на это, истец 10.12.2008 принял помещение по акту приема-передачи и начал торговлю. Таким образом, истец, зная, что у ответчика не зарегистрировано право собственности, фактически пользовался помещением, осуществлял торговлю, получал прибыль и не вносил платежи за пользование помещением, а по истечении срока действия предварительного договора обратился с иском о взыскании неосновательного обогащения, что, как полагает ответчик, в соответствии со ст. 10 ГК РФ,  может расцениваться как злоупотребление правом;

- заключая предварительный договор аренды с истцом, ответчик, являясь добросовестным инвестором по инвестиционному договору, счита­ло, что ООО «Строинрос» также надлежащим образом исполнит свои обязательства по договору и передаст в собственность ответчику помещение в установленные договором сроки. Этот срок должен был состав­лять не более 3-х месяцев, в связи с чем в предварительном договоре не были указаны иные сроки действия предварительного договора. Но поскольку до сегодняшнего дня право соб­ственности на помещение за ООО «ЭЛЬГО» не зарегистрировано, то в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ заключенный предварительный договор аренды № ЭА-3/2008 от 7 июля 2008 г. считается недействительным как не соответствующий требованиям закону, так как, согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ, право переда­чи имущества в аренду принадлежит собственнику. Согласно пункта 2 ст. 167 при недействительности сдел­ки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом - воз­местить его стоимость в деньгах. Таким образом, ответчик обязан возвратить полученный обеспечи­тельный платеж в сумме 251 040 руб., а истец - стоимость пользования имуществом в сумме 372 899 руб.;

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

В материалы дела представлен инвестиционный договор № 07/И-06 от 30.10.2006, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью  (далее – ООО) «ЭЛЬГО» (инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью  (далее – ООО) «Строинрос» (заказчик), в соответствии с пунктами 1.1., 1.3, 2.1 которого инвестор в порядке и на условиях , определяемых  настоящим договором, обязуется  передать заказчику инвестиции с целью реализации инвестиционного проекта ,а заказчик обязуется, используя инвестиции в соответствии  с их целевым назначением, реализовать инвестиционный проект в определяемые настоящим  договором сроки и передать инвестору помещение (часть объекта общей проектной площадью  2 203 кв. м, находящуюся на третьем этаже  в здании «Многофункционального торгово-развлекательного комплекса с открытой автостоянкой по ул. Белинского, в г. Красноярске, с переменной этажностью (3-х и 4-х этажное), общей проектной площадью не менее 40 000 кв. м), долю в общей долевой собственности на площади общего пользования и оформить право собственности инвестора на помещение.

Согласно акту о предоставлении доступа в помещение от 28.07.2008, подписанному инвестором и заказчиком, помещение общей площадью 2 204,94 кв. м, расположенное на третьем этаже  ТРК «Огни» (в осях 10-16, В-К, номер Е2), согласно п.п. 3.5, 6.1. инвестиционного договора № 07/И-06 от 30.10.2006, передано инвестору для внутренней отделки  помещения и монтажа инженерных коммуникаций.

В соответствии с предварительным договором аренды нежилого помещения № ЭА-3/2008 от 07.07.2008 ООО «ЭЛЬГО» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Мартыновым Сергеем Владимировичем (арендатор) обязуются в будущем заключить договор аренды (далее - основной договор) нежилого помещения, являющегося частью объекта, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Белинского, 3 (третий) этаж , оси 10-16;В-К, в помещении общей площадью 2203   кв. м в торгово-развлекательном центре  «Огни». Указанный адрес является строительным адресом  объекта (п. 1.1 договора).

Общая площадь  помещения на момент подписания настоящего договора определена на основании  проектной документации  и составляет 52,3 кв. м (п. 1.2 договора).

Расположение помещения определяется на копии плана объекта (приложение № 2) существующего на день подписания настоящего договора (пункт 1.3 договора).

Условия, на которых стороны обязуются заключить основной договор, закрепляются Приложением № 1, являющимся неотъемлемой частью данного договора (пункт 1.4 договора).

В соответствии с п. 2.2 договора, основной договор должен быть заключен сторонами  настоящего договора  в течение десяти дней  с момента получения арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду.

Согласно п. 4.1 договора, арендатор, в качестве  обеспечения обязательств  по заключению основного договора, перечисляет  на расчетный  счет арендодателя обеспечительный платеж в сумме 251 040 руб., в том числе  НДС 18 %, не позднее 5 календарных дней  после заключения  настоящего предварительного  договора аренды.

При заключении  основного договора аренды сумма обеспечительного платежа, уплаченная по предварительному   договору, зачисляется в счет  оплаты  обеспечительного платежа по  основному договору  аренды (п. 4.4 договора).

В случае уклонения арендатора от заключения основного договора по причинам, не зависящим от  арендодателя, более чем на десять календарных дней от срока, установленного  для подписания договора  аренды, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор  предварительный договор с(п. 5.2 договора).

В случае расторжения настоящего  предварительного договора по вине или инициативе арендатора сумма обеспечительного платежа остается у арендодателя в качестве штрафа. (пункт 4.2 договора).

В случае расторжения настоящего  предварительного договора по вине или инициативе арендодателя сумма обеспечительного платежа возвращается арендатору в течение 15 календарных дней с момента расторжения (п. 4.3 договора).

Согласно п. 4.5 договора, с даты, указанной в уведомлении об официальном открытии  ТРЦ «Огни», арендатор  обязуется уплачивать  арендодателю платежи за  фактическое пользование помещением до момента заключения основного договора в следующем размере 125 520 руб., в том числе  НДС  18 %. Плата за фактическое пользование помещением  уплачивается арендатором ежемесячно  до 5-го числа текущего  месяца, с даты  открытия ТРЦ «Огни», указанной в уведомлении, до момента заключения  основного договора.

На основании п. 4.6 договора, плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором, исчисляется с момента приема-передачи  помещения по Акту приема-передачи, пропорционально соотношению  площади помещения к общей площади объекта   согласно выставленных арендодателем счетов.

Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами из положений настоящего предварительного договора или в связи с ним, разрешаются путем переговоров. Если стороны не придут к соглашению в течение 30 дней с момента получения одной из сторон уведомления другой стороны о наличии и предмете спора, то все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего предварительного договора и/или в связи с ним, в том числе, касающиеся  его исполнения, нарушения, прекращения или недействительности, подлежат разрешению в Арбитражном суде Красноярского края (пункты  6.2, 6.3 договора).

К договору сторонами согласованы следующие приложения:

№ 1 – условия договора аренды нежилого помещения;

№ 2 – план арендуемых помещений;

№ 3 – профиль деятельности арендатора.

Платежным поручением № 2 от 14.07.2008 истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в размере 251 040 руб.

По акту приема-передачи от 10.12.2008 помещение передано арендатору на основании предварительного договора.

В письме от 12.02.2009 истец обратился к ответчику с просьбой  о пересмотре сроков оплаты аренды посещений.

29.07.2009 истец обратился к ответчику с письмом, в котором просил принять обратно переданное ему помещение 10.08.2009  с 11-00 до 12-00 до момента заключения основного договора аренды в связи с невозможностью осуществления в нем  полноценной торговой деятельности по причине того, что торговый комплекс не  приведен в надлежащее техническое состояние и не введен в эксплуатацию. Указанное письмо, согласно почтовому уведомлению, получено адресатом 31.07.2009.

В материалы дела представлен акт приема-передачи (возврата) помещения от 10.08.2009, подписанный комиссией в составе представителей истца. Согласно имеющейся на указанном акте отметке, представители ответчика на приемку-передачу помещения не явились.

Истец обратился к ответчику с заявлением о возврате обеспечительного платежа в срок до 15.08.2009 ввиду истечения срока для заключения основного договора, определяемого на основании п. 4 статьи 429 ГК РФ,  и отсутствия оснований для удержания ответчиком  суммы перечисленного обеспечительного  платежа.

В  ответном письме  от 23.09.2009 № 23/9 ответчик сообщил истцу об отказе  возвратить указанную сумму  обеспечительного платежа, сославшись на  наличие у истца по состоянию на 01.09.2009 задолженности в сумме 32 179 руб. по внесению  платежей за фактическое пользование помещением, предусмотренных пунктами 4.5, 4.6 предварительного договора. В указанном письме ответчик просил истца погасить указанную сумму задолженности, а также осуществить платеж за сентябрь 2009 г. в сумме 83 680 руб.

В материалы дела представлено подписанное ответчиком заявление о зачете  взаимных требований от 23.09.2009, согласно которому ответчик сообщил истцу о зачете суммы осуществленного истцом обеспечительного платежа в сумме 251 040 руб. в счет платежей за фактическое пользование помещением и наличии у истца задолженности  по   внесению данных платежей в сумме 31 179 руб. по состоянию на 01.09.2009.

По настоящему иску истец просит взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 251 040 руб., ссылаясь на истечение срока для заключения основного договора, определяемого на основании п. 4 статьи 429 ГК РФ,  и отсутствия оснований для удержания ответчиком  суммы перечисленного обеспечительного  платежа.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе, из договоров и должны исполняться надлежащим образом исходя из условий обязательства в соответствии с требованиями законов и иных правовых актов.

Представленный в материалы договор № ЭА-3/2008 от 07.07.2008 является предварительным договором аренды недвижимого имущества, отношения по которому регулируются статьей 429 ГК Российской Федерации, общими положениями о договорах ГК Российской Федерации.

Согласно частям 1, 2, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя из положений части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В соответствии с п. 2.2  предварительного договора, основной договор должен быть заключен сторонами  настоящего договора  в течение десяти дней  с момента получения арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду.

Исходя из анализа содержания указанного пункта предварительного договора, с учетом приведенного выше положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает, что условие о сроке заключения основного договора  сторонами не согласовано, поскольку  срок определен  указанием на событие, которое  не имеет безусловного характера и может не наступить - получения арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду.

На основании изложенного, принимая во внимание дату заключения предварительного договора, основной договор, в силу положения части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен был быть заключен в  течение года с момента заключения предварительного договора, т. е. в срок до 07 июля 2009 года.

Согласно части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Учитывая, что в срок до 07.07.2009 основной договор сторонами не заключен, а также доказательств направления одной из сторон другой стороне  предложения заключить такой договор  в материалы дела не представлено,  обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Истец обратился к ответчику с заявлением о возврате обеспечительного платежа в срок до 15.08.2009 ввиду истечения срока для заключения основного договора, определяемого на основании п. 4 статьи 429 ГК РФ,  и отсутствия оснований для удержания ответчиком  суммы перечисленного обеспечительного  платежа.

В  ответном письме  от 23.09.2009 № 23/9 ответчик сообщил истцу об отказе  возвратить указанную сумму  обеспечительного платежа, сославшись на  наличие у истца по состоянию на 01.09.2009 задолженности в сумме 32 179 руб. по внесению  платежей за фактическое пользование помещением, предусмотренных пунктами 4.5, 4.6 предварительного договора. В указанном письме ответчик просил истца погасить указанную сумму задолженности, а также осуществить платеж за сентябрь 2009 г. в сумме 83 680 руб.

Представленным в материалы дела платежным поручением № 2 от 14.07.2008  подтверждается  факт перечисления истцом ответчику суммы обеспечительного платежа в размере 251 040 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Учитывая, что предварительный договор прекратил свое действие, доказательств заключения основного договора в материалы дела не представлено, правовые основания для удержания ответчиком перечисленной суммы обеспечительного платежа в размере 251 040 руб. отсутствуют.

Поскольку доказательств возврата ответчиком истцу суммы в размере  251 040 руб. в материалы дела не представлено, суд признает требование о взыскании 251 040 руб. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 25  Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Как следует из пояснений ответчика:

- регистрация права собственности на  нежилое помещение, расположенное   по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8, площадью 2020 кв. м, ООО «ЭЛЬГО» не осуществлялась;

- информация о вводе в эксплуатацию заказчиком здания Торгово-развлекательного цента «ОГНИ» у ответчика отсутствует.

Учитывая, что доказательств ввода объекта, в котором находится спорное помещение, в эксплуатацию суду не представлено, является необоснованным довод ответчика о начислении платежей за фактическое пользование истцом помещением, указанным в предварительном договоре, в связи с чем судом не принимается ссылка ответчика на зачет суммы осуществленного истцом обеспечительного платежа в размере 251 040 руб. в счет платежей за фактическое пользование помещением, предусмотренных пунктами 4.5., 4.6. предварительного договора,  и наличии у истца задолженности  по   внесению данных платежей в сумме 31 179 руб. по состоянию на 01.09.2009.

Государственная пошлина по иску относится на ответчика согласно правилам  статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭЛЬГО», г. Красноярск, в пользу индивидуального предпринимателя Мартынова Сергея Владимировича, 16.09.1971 г.р., место рождения с. Большой Улуй  Большемуртинского района Красноярского края, проживающего по адресу г. Красноярск, ул. 78 Добровольческой бригады, д. 11, кв. 342, 251 040 руб. неосновательного обогащения; 6 520 руб. 80 коп. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд либо в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Бычкова Л.К.