Решение по делу № 3а-653/2016 от 30.09.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 октября 2016 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца – Кузьминой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-653/2016 по административному исковому заявлению ЗАО «Полад» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ЗАО «Полад» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области.

Согласно кадастровой справке, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 01.01.2013 г. и составляет 34 799 404,11 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше земельного участка, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости указанного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 01.01.2013г.

Согласно отчету ФИО1 № № г. по состоянию на 01.01.2013 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 21 033 891 рубль.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № № г. Саморегулируемой <данные изъяты> о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При этом, заявление ЗАО «Полад» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 12.08.2016 года отклонено.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора, поскольку выкупная цена данного объекта и арендная плата зависят от его кадастровой стоимости.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ЗАО «Полад» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 г. в размере его рыночной стоимости, что составляет 21 033 891 рубль.

В судебном заседании представитель административного истца – Кузьмина Е.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле - Правительство Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Мэрия г.о. Тольятти, Управление Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав пояснения представителя административного истца, показания оценщика ФИО1 изучив материалы дела, суд считает требование ЗАО «Полад» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ЗАО «Полад» на основании договора аренды земельного участка № 2321 от 13.12.2010 г., заключенного между Мэрией г.о. Тольятти и ЗАО «Полад», является арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:540, площадью 33 871 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы № 2 с инженерно-техническим обеспечением, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, северо-западнее здания, ул. Северная, 22.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 10.08.2010 г.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 34 799 404,11 руб.

ЗАО «Полад» не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилось к ФИО1 для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке ФИО1. № № г., выполненного по состоянию на 01.01.2013 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 21 033 891 рубль.

Экспертным заключением № № г., выполненным <данные изъяты> подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет ЗАО «Полад» 01.08.2016 г. обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением Комиссии № № г. заявление ЗАО «Полад» отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: отсутствует информация о всем доступном оценщику объеме рыночной информации об объектах-аналогах, отсутствуют правила их отбора – п. 22 ФСО № 7; при анализе фактических сделок оценщик использует данные управления организации муниципальных торгов мэрии г.о. Тольятти. Оценщик не учитывает, что большая часть аукционов не состоялась в связи с отсутствием заявок в первой половине 2012 года и, соответственно, судить о дате оценки (дате определения начальной цены продажи объекта) из представленного материала не представляется возможным. Соответственно, данная информация не может быть признана соответствующей рынку объекта оценки – п. 11 ФСО № 7. Применяемое оценщиком обоснование корректировки на местоположение на основе «Методики определения размера арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания) в г. Тольятти» не соответствует рынку объекта оценки и не может быть использовано в отчете. Сегменты различные, периоды определения стоимости различные, дата издания указанной методики – 2002 год, что и позволяет сделать соответствующий вывод – нарушен п. 22 ФСО № 7.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статьи 12, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из представленного административным истцом отчета, оценка проводилась по состоянию на 01.01.2013 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Самарской области, в отношении которых постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 утверждены результаты кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

Во вводной части отчета указаны сведения об исполнителе и заказчике работ, о договоре страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению рыночной стоимости, описание проведенных работ, допущения, принятые при проведении оценки объекта оценки.

В расчетной части отчета описан объект оценки, его количественные и качественные характеристики, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений с земельными участками в промзоне <адрес>, приведены выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, проанализированы основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, описан процесс группировки объекта оценки с обоснованием выбора и значений ценообразующих факторов, результаты сбора ценовой информации, построения моделей оценки, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик провел анализ рынка земельных участков в промзоне <адрес> района без учета скидки на торг с сопоставимой площадью и представил диапазон удельной цены, который составил от 438 рублей до 750 рублей за 1 кв.м.

Расчет стоимости объекта недвижимости произведен с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж, оценщик мотивированно отказался от использования доходного и затратного подходов. Отчет содержит обоснование выбранного оценщиком метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные оценщиком, им обоснованы надлежащим образом.

При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные рынка ООО «<данные изъяты>». Копии источников информации приложены к отчету на страницах 48-50. В качестве объектов-аналогов для определения стоимости земельного участка рассматривались цены предложений о продаже земельных участков земель населенных пунктов для строительства промышленного, коммунально-складского предприятия. Оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога, наиболее подходящие к объекту оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов, расположенных в <адрес> Самарской области. В качестве ценообразующих факторов были использованы следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, время продажи, местоположение, площадь, подъездные пути, категория участка, разрешенное использование, наличие проведенных инженерных коммуникаций. Введены корректировки: на время продажи, на торг, на площадь, на наличие подведенных инженерных коммуникаций. В результате оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет 21 033 891 рубль.

Таким образом, вывод комиссии о том, что отсутствует информация о всём доступном оценщику объеме рыночной информации об объектах-аналогах, отсутствуют правила их отбора – п. 22 ФСО № 7, является необоснованным.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1., выводы о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, изложенные в отчете об оценке, поддержала в полном объеме и пояснила, что объект оценки ей был осмотрен, произведена фотосъемка. При определении рыночной стоимости земельного участка применялись методы сравнения продаж на основании представленных на дату оценки предложений о продаже аналогичных объектов. Было подобрано несколько аналогов, описанных на страницах 28-29 отчета, расположенных в промзоне <адрес> Самарской области. Данные аналоги идентичны с объектом оценки по категории, назначению, местоположению, составу передаваемых прав, подъездным путям. Введены скидка на торг, корректировки на время продажи, на площадь, на наличие подведенных инженерных коммуникаций. Расчет приведен на страницах 29-33 отчета.

По замечанию комиссии о том, что при анализе фактических сделок оценщик использует данные управления организации муниципальных торгов <адрес> и при этом не учитывает, что большая часть аукционов не состоялась в связи с отсутствием заявкой в первой половине 2012 года и, соответственно, судить о дате оценки (дате определения начальной цены продажи объекта) из представленного материала не представляется возможным, соответственно, данная информация не может быть признана соответствующей рынку объекта оценки – п. 11 ФСО № 7, оценщик пояснила: поскольку спорный участок имеет большую площадь, в других источниках найти похожие объекты не удалось. Использованные в расчетах объекты-аналоги наиболее близки к объекту оценки по своим характеристикам. Кроме того, законодательство не запрещает при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости использовать данные отчета управления организации муниципальных торгов <адрес> заинтересована в продаже участков, в связи с чем, заявленная ей первоначальная цена является обоснованной.

Замечание комиссии о том, что применяемое оценщиком обоснование корректировки на местоположение на основе «Методики определения размера арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания) в г. Тольятти» не соответствует рынку объекта оценки и не может быть использовано в отчете, сегменты различные, периоды определения стоимости различные, дата издания указанной методики – 2002 год, что и позволяет сделать соответствующий вывод – нарушен п. 22 ФСО № 7, является несостоятельным. Все объекты-аналоги расположены в промзоне <адрес>, что указано на карте, на странице 29 отчета. От оцениваемого объекта до аналогов №№ 1, 2 – 4 км., до аналога № 3 – 3,5 км. Корректировка на местоположение не введена (страница 31 отчета).

Оснований не доверять показаниям оценщика ФИО1. у суда не имеется, ее показания последовательны, логичны, ее стаж работы в оценочной деятельности 10 лет, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, является членом некоммерческой организации Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована.

При таких обстоятельствах, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на отчет об оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке ФИО1 № № г. в размере 21 033 891 рубля, а требования ЗАО «Полад» - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 01.08.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования ЗАО «Полад» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 63№ равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 21 033 891 рубль.

Датой обращения ЗАО «Полад» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 01.08.2016 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31.10.2016 г.

Судья: Ласковская С.Н.