Решение по делу № 2-247/2015 (2-6641/2014;) от 08.09.2014

РЕШЕНИЕ № 2-247/15

Именем Российской Федерации

10 февраля 2015года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Чесноковой Е.В.

при секретаре Шишкиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полежаевой А. Е. к ООО «С-Проект», третьи лица администрация городского округа «<адрес>», Министерство строительства <адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>», ООО «Клипер-Строй», ООО «Балт-ИнженерГрупп» о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством

У с т а н о в и л :

Полежаева А. Е. обратилась в суд с иском к ООО «С-Проект» о признании права собственности на долю в объекте незавершенным строительством, указав, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с застройщиком ООО «С-Проект» договор № долевого участия в строительстве административного здания по <адрес>, по которому застройщик принял на себя обязательство в третьем квартале 2009года передать ей объект долевого строительства – помещение проектной площадью <данные изъяты>, расположенное на первом этаже указанного здания, а она в свою очередь приняла на себя обязательство по оплате объекта долевого строительства по согласованной сторонами цене объекта – <данные изъяты>. Платежи осуществлялись путем внесения наличных денежных средств в кассу ООО «БалтИнженерГрупп» в соответствии с Приложением № в договору. Предусмотренные договором обязательства по оплате объекта долевого строительства она выполнила, однако в нарушение принятых на себя обязательств ответчик строительство здания не завершил, объект долевого участия ей не передал, прекратив строительство. Кроме того, в отношении застройщика определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ введена процедура банкротства –наблюдение.

Ссылаясь на то, что в настоящее время административное здание возведено, но не введено в эксплуатацию, является объектом незавершенного строительства, заявление дольщиком денежных требований в рамках процедуры банкротства сопряжено с расторжением договоров долевого участия, что противоречит цели их заключения, иного способа для защиты прав истца, кроме признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве административном здании не имеется, просит суд признать за ней право собственности на <данные изъяты> доли в незавершенном строительством административном здании по адресу: <адрес> (на земельном участке с кадастровым номером №), что соответствует помещению площадью <данные изъяты>, расположенному на 1 этаже указанного здания. Решение суда считать основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на указанную долю, без прекращения записи о регистрации договора долевого участия в строительстве и залога.

К участию в деле в качестве 3-х лиц привлечены администрация ГО «<адрес>», Министерство строительства <адрес>, ООО «Клипер-Строй», ООО «Балт-Инженер-Групп».

В судебном заседании истец Полежаева А.Е. и ее представитель адвокат Бойко И.А. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, поясняли, что до получения застройщиком разрешения на строительство и заключения договора долевого участия в строительстве, истица заключила с ООО «Клипер-Строй» агентский договор на бронирование с ООО «Клипер-строй» на помещение площадью <данные изъяты> во вновь возводимом строительством административном здании по <адрес>, внеся по договору денежные средства, которые в последующем при заключении договора долевого участия в долевом строительстве, были зачтены в счет оплаты по договору, на что указано в графике платежей. По договору участия в долевом строительстве денежные средства она внесла в полном объеме, в том числе и последний взнос, факт оплаты объекта в полном объеме подтвержден также справкой застройщика. Площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров увеличилась до <данные изъяты> Просят иск удовлетворить.

Ответчик ООО «С-проект» о месте, времени судебного заседания извещено надлежаще, представитель ответчика в судебное заседание не явился, внешний управляющий ООО «С-проект» М.В.Л. представил отзыв на иск, в котором полагает исковые требования Полежаевой А.Е. не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на то, что у внешнего управляющего отсутствуют документы, подтверждающие факт оплаты истицей своего взноса по договору участия в долевом строительстве, что исключает удовлетворение требований истца о признании за ней права собственности на долю в объекте незавершенным строительством.

Третье лицо управление Росреестра по <адрес> представило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Росреестра.

Третьи лица администрация ГО «<адрес>», Министерство строительства <адрес>, ООО «Клипер-Строй», ООО «БалтИнженерГрупп» о месте, времени судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей для участия в деле не направили, возражений на иск не представили.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд пришел к следующему,

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1. на основании договора участия в долевом строительстве; 2.путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; 3. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

    Исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, (ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу п. 1 ст. 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

    В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «С-Проект» и инвестором ООО «Клипер-Строй» заключен инвестиционный договор №, предметом которого являлось осуществление инвестиционного проекта по строительству административного здания, с предварительно согласованным местом размещения по <адрес>. Условиями договора предусмотрено право инвестора на привлечение соинвесторов для строительства здания, разработку договоров об участии в долевом строительстве, указано на выполнение ООО «Клипер-Строй» функций генерального подрядчика строительства Здания (пункт 3.2).

Согласно пункту 5.6 договора все денежные средства, полученные Застройщиком от соинвесторов по договорам на долевое участие в строительстве здания, застройщик перечисляет инвестору в полном объеме.

В соответствии с предоставленными ООО «Клипер-Строй» по договору инвестирования полномочиями, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Клипер-Строй» и Полежаевой А.Е. заключены два агентских договора на бронирование объекта, по которому ООО «Клипер-Строй» приняло на себя обязательство осуществить переговоры с застройщиком ООО «С-Проект» по вопросу бронирования площадей и забронировать во вновь возводимом строительством административном здании по одному договору площадь <данные изъяты> в подвальном этаже, стоимостью объекта - <данные изъяты>, суммой обеспечения - <данные изъяты>; по другому договору бронировалась площадь <данные изъяты> на первом этаже строящегося здания, стоимостью объекта определена <данные изъяты>, сумма обеспечения – <данные изъяты>. В соответствии с условиями указанных договоров бронирования денежные средства, переданные агентом в обеспечение, при заключении основного договора на объект, засчитываются в счет суммы, подлежащей уплате по основному договору (пункт 4).

В обеспечение своих обязательств по договору бронирования, Полежаевой А.Е. в кассу ООО «Клипер-Строй» внесены денежные средства в сумме <данные изъяты>, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ комитетом архитектуры и градостроительства застройщику ООО «С-Проект» выдано разрешение на строительство № административного здания, по адресу: <адрес>.. Впоследствии срок действия разрешения продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Полезная площадь здания составляет 3279,8 кв.м., без указания этажности, строительный объем надземной части 13989,4кв.м, строительный объем подземной части – 1340,3кв.м.

На основании решения городского Совета депутатов Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждения положения «Об адресном реестре города Калининграда», утвержден акт № установления адреса строящемуся объекту «Административное здание», расположенному на земельном участке с кадастровым номером № «<адрес>».

После получения застройщиком ООО «С-Проект» разрешения на строительство, ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «С-проект» и дольщиком Полежаевой А.Е. подписан договор № долевого участия в строительстве административного здания, предметом которого является долевое участие в финансировании строительства административного здания по <адрес>, строительство которого ведет застройщик на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном под строительство административного здания по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Объектом долевого строительства является помещение проектной площадью <данные изъяты>, расположенное на первом этаже указанного здания. Сторонами согласована стоимость одного квадратного метра площади помещения -<данные изъяты>, а также установлен порядок и график платежей (Приложение №1): 1-й взнос – <данные изъяты> по договору бронирования; 2-й взнос- <данные изъяты>; 3-й взнос – <данные изъяты> в течение трех дней после возведения каркаса здания; 4-взнос-<данные изъяты> в течении 3-х дней после начала отделочных работ; 5-й взнос – <данные изъяты> перед гос. комиссией.

По условиям договора платежи осуществляются путем перечисления на расчетный счет ООО «БалтИнженерГрупп» или вносятся наличными денежными средствами в кассу. Расчеты могут осуществляться также путем зачета иным путем, не запрещенным действующим законодательствам.

Договор долевого участия в соответствии с действующим законодательством зарегистрирован в Росреестре по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Доводы представителя ответчика о том, что договор заключен ранее даты, публикации проектной декларации, не свидетельствуют о недействительности заключенного сторонами договора.

Факт исполнения Полежаевой А.Е. обязательств по оплате договора долевого строительства подтвержден представленными истицей квитанциями к приходным кассовым ордерам о внесении денежных средств по договорам бронирования и по договору долевого участия в строительстве, а также справкой ООО «С-Проект» о внесении участником долевого строительства Полежаевой А.Е. оплаты по договору долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме.

При таком положении, довод представителя ответчика о невнесении оплаты по договору долевого участия в строительстве, не нашел своего подтверждения и опровергается представленными в судебное заседание платежными документами.

Из представленной суду Министерством строительства <адрес> документации следует, что согласно отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, за 2 квартал 2014года, количество этажей в объекте – 8, полезная площадь здания-3279,8кв.м.

Согласно кадастровому паспорту вышеуказанного нежилого здания, общая площадь нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> составляет 3273,4 кв.м., этажность 9 этажей, 1 этаж подземный.

Из заключения кадастрового инженера по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ здание является объектом, не завершенным строительством со степенью готовности 99%.

По сообщению Министерства строительства <адрес>, строительно-монтажные работы административного здания не ведутся, что ответчиком не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда <адрес> (дело № ) в отношении ООО «С-проект» введена процедура банкротства наблюдение, этим же определением утвержден временным управляющим И.В.П.

Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «С-Проект» введено внешнее управление, внешним управляющим назначен М.В.Л.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик прекратил строительство административного здания и фактически отказался от исполнения своих обязательств по договорам долевого участия в строительстве. Поскольку финансово-экономического положение ответчика характеризуется отрицательно, в настоящее время, очевидно, что свои обязательства по строительству здания и передаче истцу помещения, предусмотренного договором, ответчиком не будут исполнены. Кроме того, в случае признания застройщика банкротом, ООО «С-проект» не сможет исполнить свои обязательства по договору, поскольку незавершенное строительством административное здание по <адрес> может быть включено в конкурсную массу и реализовано с целью удовлетворения требований кредиторов, что также свидетельствует о том, что обязательства ответчика по строительству дома и передачи истцам Объекта долевого строительства не будут исполнены.

В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, иными способами, предусмотренными законом. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено.

    В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В этой связи, внеся денежные средства в счет оплаты объекта долевого строительства – нежилого помещения и выполнив свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, истец приобрела право долевой собственности на созданный с соблюдением закона объект незавершенного строительства. При этом доля в праве собственности истца определяется исходя из соотношения проектных площадей административного здания, которые явились или могли явиться предметом договоров долевого участия – 3273,4 кв.м. и соответствующего нежилого помещения, в строительство которого истцом были вложены денежные средства.

Из технического плана помещения, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, по результатам замеров, произведенных кадастровым инженером, площадь нежилого помещения, в строительство которого истцом были вложены денежные средства составляет <данные изъяты>. Соответственно доля истца в спорном объекте незавершенного строительства составит <данные изъяты>.

При таком положении, суд находит исковые требования истца о признании за ним права собственности на долю в объекте незавершенном строительством административного здания, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истицы подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Полежаевой А. Е. удовлетворить.

Признать за Полежаевой А. Е. право собственности долю в объекте незавершенном строительством административного здания со степенью готовности 99 %, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в размере – <данные изъяты>, соответствующую нежилому помещению, площадью <данные изъяты>, расположенному на первом этаже указанного здания с кадастровым номером №.

    Решение считать основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на долю в неоконченном строительством административном здании на <адрес> с кадастровым номером №.

Взыскать с ООО «С-Проект» в пользу Полежаевой А. Е. расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:      Е.В. Чеснокова