Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2472/2022 ~ М-2337/2022 от 29.03.2022

УИД: 23RS0059-01-2022-003287-18

к делу № 2-2472/2022

Решение

Именем Российской Федерации

г. Сочи     12 апреля 2021 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Слука В.А., при секретаре судебного заседания Пятовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи исковое заявление Кокшарова А.О. к Горбачевой А.С. о понуждении к заключению основного договора,

УСТАНОВИЛ:

Кокшаров А.О. обратился в Центральный районный суд г. Сочи с иском к Горбачевой А.С. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на условиях предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признании на указаннуюквартиру права собственности, освобожденииквартиры от ареста (ограничений и запрещений).

В обоснование заявленных требований истцом указано, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя 3/4 доли в праве общей долевой собственности квартиры с кадастровым номером №, площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, покупатель обязуется выплатить обусловленную договором цену в установленный срок (пункт 1.1).

Также между сторонами, заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя 1/4 доли в праве общей долевой собственности квартиры с кадастровым номером №, площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, покупатель обязуется выплатить обусловленную договором цену в установленный срок. Стороны приняли на себя обязательства заключить основные договоры купли-продажи данного объекта недвижимости (квартиры) и подать сделку на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.2 предварительных договоров купли-продажи ограничений (обременений) на указанное недвижимое имущество не зарегистрировано.

Согласно п. 2.2.3 данных договоров продавец гарантирует, что на момент подписания договоров недвижимое имущество никому не отчуждено, не заложено, в судебном споре и под запрещением (арестом) не состоит, не является предметом или объектом какой-либо действующей сделки (существующих на момент заключения договора обязательных отношений), в том числе, не продано, не подарено, не передано в залог (ипотеку), не обременено правами найма, аренды, свободно от прав третьих лиц, не внесено в уставной капитал юридических лиц, скрытых дефектов в нем нет. Продавец гарантирует, что с момента подписания предварительных договоров и до момента государственной регистрации он не будет предпринимать никаких действий по возможному обременению данной сделки.

По условиям предварительного договора (п. 3.1) недвижимое имущество (3/4 доли) продавалось за сумму в размере 9 300 000 руб. с условием о рассрочке платежа.

В соответствии с п. 3.2 договора купли-продажи покупатель производит оплату объекта недвижимости путем передачи денежных средств до подписания основного договора в следующем порядке:

- 1-ый платеж в размере 4 000 000 руб. в день подписания предварительного договора;

- 2-ой платеж в размере 2 000 000 руб. по истечении 30 дней со дня подписания предварительного договора;

- 3-ий платеж в размере 2 000 000 руб. по истечении 60 дней со дня подписания предварительного договора;

- 4-ый платеж в размере 1 300 000 руб. не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям второго предварительного договора (п. 3.1) недвижимое имущество (1/4 доли) продавалось за сумму в размере 3 200 000 руб. с условием о рассрочке платежа.

В соответствии с п. 3.2 договора купли-продажи покупатель производит оплату объекта недвижимости путем передачи денежных средств до подписания основного договора в следующем порядке:

- 1-ый платеж в размере 1 500 000 руб. в день подписания предварительного договора;

- следующий платеж в размере 1 000 000 руб. по истечении 30 дней со дня подписания предварительного договора;

- оставшаяся сумма в размере 700 000 руб. не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение условий предварительных договоров купли-продажи истцом было выплачено А.С. денежных средств в совокупном размере 12 500 000 руб. в установленные договором сроки, что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, несмотря на истечение срока, на заключение основного договора купли-продажи объекта недвижимости, ответчик уклоняется от исполнения обязательств в рамках предварительного договора.

В ответ на требование о заключении основных договоров купли-продажи ответчиком дан ответ, что она не может исполнить взятые на себя обязательства, в предусмотренный предварительными договорами срок, поскольку за период с момента заключения договоров, принадлежащее ей имущество - квартира с кадастровым номером №, площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> была обременена арестами, что препятствует регистрации перехода права собственности на квартиру покупателю.

Истец Кокшаров О.А., надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования просил удовлетворить.

Ответчик Горбачева А.С., надлежаще извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание суда первой инстанции не явился, ходатайств об отложении разбирательства дела в суд не направил.

Суд, с учетом позиции сторон, считает возможным рассмотреть дело при данной явке в отсутствие лиц, участвующих деле, надлежаще извещенных о дате, месте и времени проведения судебного заседания, в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы сторон, а также материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчик Горбачева А.С. является собственником квартиры площадью 71,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2021г.)

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) были заключены предварительные договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пунктом 1.1 которого покупатель обязался в будущем приобрести в собственность, а продавец обязался в будущем продать принадлежащую ей на праве собственности квартиру площадью 71,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1.3 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ стороны приняли на себя обязательства заключить основные договора купли-продажи недвижимого имущества и обеспечить подачу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю полного и достаточного пакета документов для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям предварительного договора (п. 3.1) недвижимое имущество (3/4 доли) продавалось за сумму в размере 9 300 000 руб. с условием о рассрочке платежа.

В соответствии с п. 3.2 договора купли-продажи покупатель производит оплату объекта недвижимости путем передачи денежных средств до подписания основного договора в следующем порядке:

- 1-ый платеж в размере 4 000 000 руб. в день подписания предварительного договора;

- 2-ой платеж в размере 2 000 000 руб. по истечении 30 дней со дня подписания предварительного договора;

- 3-ий платеж в размере 2 000 000 руб. по истечении 60 дней со дня подписания предварительного договора;

- 4-ый платеж в размере 1 300 000 руб. не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям второго предварительного договора (п. 3.1) недвижимое имущество (1/4 доли) продавалось за сумму в размере 3 200 000 руб. с условием о рассрочке платежа.

В соответствии с п. 3.2 договора купли-продажи покупатель производит оплату объекта недвижимости путем передачи денежных средств до подписания основного договора в следующем порядке:

- 1-ый платеж в размере 1 500 000 руб. в день подписания предварительного договора;

- следующий платеж в размере 1 000 000 руб. по истечении 30 дней со дня подписания предварительного договора;

- оставшаяся сумма в размере 700 000 руб. не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, согласно п. 2.2.3 данных договоров продавец гарантирует, что на момент подписания договоров недвижимое имущество никому не отчуждено, не заложено, в судебном споре и под запрещением (арестом) не состоит, не является предметом или объектом какой-либо действующей сделки (существующих на момент заключения договора обязательных отношений), в том числе, не продано, не подарено, не передано в залог (ипотеку), не обременено правами найма, аренды, свободно от прав третьих лиц, не внесено в уставной капитал юридических лиц, скрытых дефектов в нем нет. Продавец гарантирует, что с момента подписания предварительных договоров и до момента государственной регистрации он не будет предпринимать никаких действий по возможному обременению данной сделки.

Как следует из представленных истцом доказательств, Кокшаровым О.А. во исполнение условий предварительных договоров купли-продажи истцом было выплачено Горбачевой А.С. денежных средств в совокупном размере 12 500 000 руб. в установленные договором сроки, что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.

В ответ на требование о заключении основных договоров купли-продажи ответчиком дан ответ, что она не может исполнить взятые на себя обязательства, в предусмотренный предварительными договорами срок, поскольку за период с момента заключения договоров, принадлежащее ей имущество - квартира с кадастровым номером №, площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> была обременена арестами, что препятствует регистрации перехода права собственности на квартиру покупателю.

После заключения предварительных договоров купли-продажи мне стало известно, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости - квартиру с кадастровым номером №, площадью 71,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> - наложены следующие аресты и запрещения: №.

Учитывая вышеприведенные фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, а также представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что продавцом допущено существенное нарушение условий предварительных договоров купли-продажи от 17.12.2018, поскольку в соответствии с пунктом 2.2.3продавец гарантировал, что на момент заключения основного договора купли-продажи квартира не будет являться предметом спора или состоять под арестом или иным запрещением, ограничением, обременением. В нарушение условий договора, с момента его подписания ответчиком предприняты действия, которые привели к обременению квартиры, что сделало невозможным заключение и исполнение основного договора купли-продажи.

При этом согласно пункту 6.2 предварительного договора от 17.12.2018 в случае необоснованного уклонения одной из сторон от заключения основного договора купли-продажи другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи, в связи с чем предъявление иска о понуждении к заключению основного договора является законным и обоснованным.

Так, в силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как следует из пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Анализ вышеприведенных фактических обстоятельств дела свидетельствует о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи от 17.12.2018 сторонами был согласован срок, в который должен был быть заключен основной договор купли-продажи и подан на государственную регистрацию – до 13.05.2019г. В указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был по вине продавца, поскольку в нарушение условий договора объект недвижимости был обременен арестами, которые создали препятствия регистрации перехода права собственности.

Согласно статье 1 ГК РФ к основным началам гражданского законодательства относятся в том числе обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебная защита, а также добросовестное осуществление гражданских прав и гражданских обязанностей? (пункты 1, 3, 4).

Статьей 12 данного кодекса установлено, что защита гражданских прав осуществляется как присуждением к исполнению обязанности в натуре, так и признанием права.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее? передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной? регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой? регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Вместе с тем в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положении? раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 81, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1).

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.01.2020 по делу № 5-КГ19-225 сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу пункта 1 статьи 1 ГК РФ, при недобросовестном уклонении должника от передачи кредитору созданного объекта недвижимости и/или документов, необходимых для регистрации перехода права собственности, эффективное восстановление нарушенного права кредитора может осуществляться также и путем признания права на данный объект недвижимости без дополнительного задействования механизма исполнительного производства по возложению на должника обязанности совершить совокупность необходимых действий. Иное означало бы задействование всякий раз механизма исполнительного производства, не гарантированность восстановления нарушенных прав, снижение эффективности судебной защиты и влекло бы безусловный отказ в иске лицу, чье право нарушено недобросовестным должником, только лишь по формальному доводу об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

В части исковых требований об освобождении спорнойквартиры от арестов и запрещений суд приходит к выводу о том, что поскольку в случае удовлетворения требований об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, право собственности на недвижимое имущество перейдет от ответчика Горбачевой А.С. к истцу Кокшарову О.А., а значит право собственности должника на указанное имущество прекратится, в связи с чем на него не могут быть наложены аресты и обременения в счет исполнения обязательств предыдущего собственника.

В соответствии с частью 1 статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ, в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Как разъяснено в пунктах 50, 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

На основании статьи 442 ГПК РФ, в случае допущения судебным приставом-исполнителем при производстве ареста имущества нарушения федерального закона, которое является основанием для отмены ареста независимо от принадлежности имущества должнику или другим лицам, заявление должника об отмене ареста имущества рассматривается судом в порядке, предусмотренном статьей 441 настоящего Кодекса. Такое заявление может быть подано до реализации арестованного имущества.

Таким образом, обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения спора об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) и подлежащим доказыванию, является факт принадлежности истцу арестованного или включенного в опись имущества на праве собственности либо владение таким имуществом в силу закона или договора.

Частью 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Частью 2 предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав кроме прочего является вступивший в законную силу судебный акт.

Пунктом 3 части 3 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

В границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, согласно сведениям ЕГРН, расположен объект капитального строительства с кадастровым номером №. Вместе с этим, фактически указанный объект недвижимости на местности отсутствует.

По приведенным основаниям, с учетом отсутствия у истца иных законных способов защиты прав и законных интересов, которые нарушаются сохранением записи о праве собственности на указанный объект недвижимости, иск в данной части также подлежит удовлетворению.

Принимая во внимания указанные требования закона и представленные сторонами доказательства, подтверждающие что ответчиком допущено существенное нарушение условий предварительного договора купли-продажи квартиры от 17.12.2018, выразившееся в уклонении от заключения основного договора купли-продажи в установленный срок, а также обременении объекта недвижимости арестами и ограничениями, суд приходит к выводу о том, что исковые требования об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры, о признании права собственности, об освобождении имущества из-под ареста, являются законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Кокшарова А.О. к Горбачевой А.С. о понуждении к заключению основного договора – удовлетворить.

Считать заключенными договоры купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> между Горбачевой А.С. и Кокшаровым А.О., на условиях предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить право общей долевой собственности Горбачевой А.С. на квартиру с кадастровым номером №, площадью 71,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве общей долевой собственности (3/4 доли) от ДД.ММ.ГГГГ № и запись о праве общей долевой собственности (1/4 доли) от ДД.ММ.ГГГГ №.

Признать за Кокшаровым А.О. право собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 71,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Исключить из обеспечительных мер в виде ареста (запрета регистрационных действий) недвижимое имущество - квартиру с кадастровым номером №, площадью 71,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. с целью регистрации права собственности за Кокшаровым А.О..

Указать, что принятое решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю к осуществлению государственной регистрации прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве общей долевой собственности (3/4 доли) от ДД.ММ.ГГГГ № и записи о праве общей долевой собственности (1/4 доли) от ДД.ММ.ГГГГ № за Горбачевой А.С., на основании заявления Кокшарова А.О., настоящего судебного акта как основного документа, без истребования дополнительных документов.

Указать, что принятое решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю к осуществлению государственной регистрации за Кокшаровым А.О. права собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 71,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, на основании заявления Кокшарова А.О., настоящего судебного акта как основного документа, без истребования дополнительных документов.

Указать, что принятое решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для исключения из Единого государственного реестра недвижимости следующие записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости: №, квартиры с кадастровым номером №, площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья: