Решение по делу № 2-476/2011 от 14.09.2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2011 года                                                                                                     г. Самара

Мировой судья судебного участка № 30 Самарской области Грищенко Э.Н., при секретаре Еремеевой А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-476/11 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агентство «Визит» к Качаловой <ФИО1> взыскании неустойки по договору об оказании услуг,

УСТАНОВИЛ:

       ООО «Агентство «Визит» обратилось к мировому судье судебного участка № 30 Самарской области с исковым заявлениям к Качаловой Т.В. о взыскании неустойки по договору об оказании услуг. В обоснование иска указывает, что <ДАТА2> между ООО «Агентство «Визит» и Качаловой Т.В. был заключен Агентский договор <НОМЕР> на продажу объекта недвижимости. Согласно п. 1.1. Агентского договора Агент обязуется за вознаграждение по поручению, от имени и за счет Клиента совершить юридические и фактические действия по продаже объекта недвижимости, принадлежащего Клиенту на праве собственности, а именно: провести маркетинговые исследования рынка, разместить рекламу, осуществить поиск покупателя объекта недвижимости, организовывать показы объекта недвижимости, обеспечить проведение предварительных переговоров с потенциальными покупателями, обеспечить юридическое сопровождение сделки по отчуждению объекта недвижимости, оказывать консультации по вопросам, связанным с договором. В соответствии с п. 1.2. указанного договора «объект недвижимости представляет собой однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Самара, <АДРЕС>». На основании указанного договора ООО «Агентство «Визит» исполняло свои обязательства, что выразилось в поиске потенциальных покупателей при помощи анализа рынка недвижимости, компьютерной базы данных, Интернета, СМИ; организации и проведении показов объекта недвижимости; телефонных переговорах с Клиентом и с потенциальными покупателями; организации и проведении предварительных переговоров с потенциальными покупателями, касающиеся вопросов сбора документов, необходимых для сделки купли-продажи, проверки документов покупателя, необходимых для заключения договора купли-продажи на предмет их достаточности и отсутствия признаков, вызывающих сомнение в подлинности, достоверности, а также на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства. Также в ходе исполнения Договора ООО «Агентство «Визит» неоднократно консультировало Ответчика по всем вопросам, связанным с продажей объекта недвижимости. Считает, что, нарушив условия договора, 12.04.2011 года Ответчик передала Агенту заявление о расторжении агентского договора <НОМЕР> от <ДАТА2> в связи с тем, что сдала вышеуказанную квартиру в аренду на два месяца, что свидетельствует о его одностороннем отказе от исполнения договора. Неустойка,   подлежащая уплате Клиентом Агенту за односторонний отказ от исполнения договора составляет 35 000 рублей. Истцом была отправлена претензия ответчику с просьбой в 15-дневный срок перечислить на расчетный счет денежную сумму. Истец письменного ответа на претензию не получил. Просит взыскать с ответчика неустойки за односторонний отказ от исполнения Агентского договора <НОМЕР> от <ДАТА4> в размере 35 000 рублей и 1 250 рублей в счет уплаченной государственной пошлины.

         Представитель истца по доверенности от <ДАТА5> <ФИО2> в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала по мотивам, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что истица поручила их агентству продать однокомнатную квартиру на ул. <АДРЕС> в г. Самаре, срок действия договора на продажу объекта недвижимости определен до <ДАТА6>, право собственности ответчика зарегистрировано в 1997 году в БТИ. Качалова Т.В. 12.04.2011 года представила истцу заявление о расторжении договора, отказавшись от дальнейшей продажи её квартиры. Действия по договору прекратились <ДАТА7>, поскольку она (Качалова Т.В.) устно сообщила об отказе исполнения договора и прекратила пускать покупателей в квартиру. С <ДАТА2> по <ДАТА8> ответчик не препятствовал доступу потенциальных покупателей в квартиру. Произведенные истцом расходы по рекламе продажи квартиры в средствах массовой информации, на интеренет-сайтах, в расклейках на бумажных носителях ответчиком были оплачены в размере 3 000 рублей, претензий в этой части у истца к ответчику не имеется. Считает, что за отказ от продажи квартиры ответчик обязан оплатить предусмотренную условиями агентского договора неустойку. Просила иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Качалова Т.В. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что ей было подано заявление в ООО «Агентство Визит» об отказе от дальнейшего исполнения договора, так как она сдала квартиру внаем, поскольку продавать её передумала. Предпринимательской деятельностью она не занимается, планировала продать квартиру в связи с возникшими материальными трудностями. После подачи заявления сотрудник фирмы истца <ФИО3> пояснила, что ей необходимо компенсировать понесенные фирмой расходы в связи с деятельностью по продаже квартиры в размере 3 000 рублей, которые она оплатила, претензий к ней не было, договор она считала расторгнутым, акт выполненных работ не составлялся, обоснованность расходов она не проверяла. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, судья приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 17.03.2011 года между истцом и ответчиком был заключен агентский договор <НОМЕР> на продажу объекта недвижимости (л.д. 9-16) сроком до <ДАТА6>, по которому агент (истец) обязался за вознаграждение совершать по поручению клиента (ответчика) юридические и фактические действия по продаже объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве собственности, от его имени и за его счет, за установленное условиями договора вознаграждение, которое выплачивается агенту в день приема документов, необходимых для государственной регистрации сделки объекта недвижимости, регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. Приложением № 1 размер вознаграждения агента установлен в сумме 70 000 рублей.

Условиями заключенного между сторонами договора (п. 2.4.3.) на клиента возложена обязанность в период действия договора не передавать указанный объект недвижимости в залог, не сдавать в аренду, а также не продавать его, не дарить, либо отчуждать иным способом без согласования с агентом.

При одностороннем отказе клиента от исполнения договора, согласно п. 7.3., клиент выплачивает агенту неустойку в размере 50% от вознаграждения, установленного приложением № 1 к договору, и возмещает понесенные расходы.

Таким образом, в п. 7.3. договора стороны предусмотрели возможность применения штрафных санкций в качестве способа обеспечения исполнения обязательства в случае реализации клиентом своего права на досрочный отказ от договора, что противоречит правовой природе неустойки, являющейся мерой ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства.

Поскольку в агентском договоре № 156 на предоставление услуг по продаже объекта недвижимости, речь идет о штрафных санкциях в качестве способа обеспечения исполнения обязательства в случае отказа от исполнения договора, что не соответствует законодательству, так как штраф является мерой ответственности за нарушение обязательств, то к данному обязательству должны применяться соответствующие положения ГК РФ и Закона о защите прав потребителей.

В силу положений Закона о защите прав потребителей потребитель - это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В судебном заседании установлено, что Качалова Т.В. заключила с ООО «Агентство «Визит» на оказание услуг по продаже её однокомнатной квартиры в связи со сложившимся в семье тяжелым материальным положением.

Ст. 782 ГК РФ закрепляет право заказчика и исполнителя на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг и условия, при которых он допускается. Согласно п. 1 ст. 782 ГК РФ условием отказа заказчика от исполнения обязательств по договору является оплата исполнителю фактически понесенных им расходов. Из смысла данной нормы следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги. Поскольку право сторон (как исполнителя, так и заказчика) на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг императивно установлено ст.782 ГК РФ, оно не может быть ограничено соглашением сторон. Учитывая положения ст. 180 ГК РФ о том, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, п.7.3. агентского договора № 156, предполагающий возможность применения меры ответственности в виде взыскания неустойки при отказе клиента от исполнения обязательства по возмездному оказанию услуг ООО «Агентство «Визит», в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

Довод истца о том, что право на одностороннее расторжение ограничено условиями подписанного сторонами договора не может быть признан обоснованным. Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения, поскольку право заказчика на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг императивно установлено п. 1 ст. 782 ГК РФ, оно не может быть ограничено по соглашению сторон.

П. 4 ст. 421 ГК РФ устанавливает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", заказчик (потребитель) вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг (выполнения работ) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, установлена ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

Учитывая, что основанием для взыскания договорной неустойки послужил отказ от исполнения обязательства со стороны ответчика в части оказания услуг по продаже объекта недвижимости, к которым применяются правила главы 39 ГК РФ, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования ООО «Агентство «Визит» о взыскании неустойки.

Согласно п.1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора о возмездном оказании услуг при условии оплаты фактически понесенных расходов. По смыслу данной нормы права, причина отказа от договора не имеет значения. Необходимо только, чтобы заказчик оплатил исполнителю фактически понесенные им расходы. Названная норма не предусматривает ограничение данного права заказчика, в том числе в виде заблаговременного извещения исполнителя о намерении прекратить договорные отношения.

Из материалов дела следует, что 12.04.2011 года Качалова Т.В. представила в ООО «Агентство «Визит» заявление об отказе от дальнейшего исполнения агентского договора № <НОМЕР> от 17.03.2011 года (л.д. 17) в одностороннем порядке, что не противоречит нормам действующего гражданского законодательства.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля <ФИО3> пояснила, что работает в ООО «Агентство «Визит» главным специалистом. 17.03.2011 года во время её дежурства пришли Качалова Т.В. с сыном, они имели намерение продать однокомнатную квартиру в поселке Кузнецовых, в которой проживал сын ответчицы. Она (свидетель) оформила с Качаловой Т.В. агентский договор № <НОМЕР> на продажу объекта недвижимости и приняла на себя его исполнение. В рамках оказываемой услуги она сориентирована Качалову Т.В. по цене квартиры, подготовила расклейку, описание с применением карт Дубль-Гис, диспетчеры разместили информацию на Интернет-сайтах, передали объявления о продаже в газету «Из рук в руки», в которых был указан её (свидетеля) контактный телефон. <ФИО3> принимала звонки потенциальных клиентов, организовывала показ квартиры потенциальным покупателям. <ДАТА7> Качалова Т.В. сообщила, что передумала продавать квартиру, так как сын уехал в длительную командировку, на что свидетель ей пояснила, что необходимо написать заявление и оплатить текущие расходы по договору. 12.04.2011 года она (ответчик) представила в агентство заявление об отказе от исполнения договора и оплатила понесенные по договору расходы в размере 3 000 рублей, что являлось компенсацией за рекламу, проезд и показы объекта недвижимости. Также пояснила, что услуга по агентскому договору считается оказанной, когда стороны выходят на регистрацию сделки в регистрационной палате.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля <ФИО4> пояснила, что весной 2011 года подбирала себе квартиру, <ФИО3> знает давно, та ей предложила посмотреть однокомнатную квартиру на <АДРЕС>, квартира на шестом этаже. <ДАТА10> на побывала в квартире, в ней проживал молодой мужчина, квартира была в хорошем состоянии, ухоженная, имела встроенную мебель, телевизионную тарелку.

Показания свидетелей <ФИО3> и <ФИО4> логичны, последовательны, подтверждаются собранными по делу письменными доказательствами, поэтому судья считает возможным положить их в основу решения.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля <ФИО5> пояснила, что с <ДАТА11> по <ДАТА12> снимала квартиру ответчика по <АДРЕС>. Качалова Т.В. про продажу квартиры и про необходимость её показа кому-либо не говорила, риелторов она не видела, при ней в квартиру никто не приходил.

К показаниям свидетеля <ФИО5> судья относится критически, поскольку они противоречат собранным по делу письменным доказательствам и показаниям других допрошенных по делу лиц, в том числе и пояснениям ответчика.

Судья приходит к выводу, что в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора ответчиком осуществлен в соответствии с законом, поэтому договор считается расторгнутым в силу самого факта такого отказа.

Односторонний отказ ответчика от договора не является правонарушением, поскольку такое право предоставлено заказчику в силу п. 1 ст. 782 ГК РФ и единственным последствием отказа является обязанность заказчика оплатить исполнителю фактически понесенные расходы. При этом исполнителю возмещаются только фактически понесенные расходы, то есть не убытки в полном объеме (недополученные доходы, упущенная выгода), а только реальный ущерб.

В судебном заседании достоверно установлено, и сторонами не оспаривалось, что Качалова Т.В. оплатила истцу фактически понесенные при исполнении услуги по продаже объекта недвижимости расходы в размере 3 000 рублей, материальных претензий у истца к Качаловой Т.В. не было.

Принимая во внимание, что истец фактически принял отказ ответчика, действия по агентскому договору № <НОМЕР> от 17.03.2011 года прекратил, принял от ответчика компенсацию понесенных при исполнении услуги по продаже однокомнатной квартиры расходов, оснований для удовлетворения заявленных ООО «Агентство «Визит» требований о взыскании неустойки не имеется.

Отказ в удовлетворении иска влечет отказ в удовлетворении требований, имеющих дополнительный характер к основному требованию, о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194, 196-198 ГПК РФ, мировой судья

РЕШИЛ:

                В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Агентство «Визит» к  Качаловой <ФИО1> о взыскании неустойки по договору об оказании услуг отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинский районный суд г.Самары через мирового судью судебного участка № 30 Самарской области в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения суда.

                Мотивированное решение изготовлено 16.09.2011 года.

Мировой судья                                                                 (подпись)                                                            Э.Н.Грищенко

Копия верна:

Мировой судья

Секретарь