Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-66/2017 (3а-823/2016;) ~ М-746/2016 от 13.12.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Рафиковой Е.Д.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-66/2017 по административному иску Сулейманова Н.Р. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Сулейманов Н.Р. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 646 826 рублей.

Свои требования административный истец обосновал тем, что он является собственником данного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в соответствии с приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013г. №610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года определена в размере 12 700 997,12 рублей.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 01.01.2013г. составила 3 646 826 рублей.

На отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка получено положительное экспертное заключение НП СРО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ..

Истец полагает, что установленная величина кадастровой стоимости указанного земельного участка нарушает его права как плательщика налога, поскольку кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость.

На основании изложенного, истец считает, что в соответствии со статьями 24.18 и 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Определением Самарского областного суда от 26.12.2016 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Самарской области.

Представитель административного истца Томарова А.С., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ., и ордера № от ДД.ММ.ГГ.., в судебном заседании исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной результатами судебной экспертизы

Представители ФГБУ «ФКП по Самарской области», Министерства имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще, представили суду отзывы, в которых ФГБУ «ФКП по Самарской области» оставило разрешение требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной на усмотрение суда, Министерство имущественных отношений Самарской области просило в удовлетворении исковых требований отказать, Управление Росреестра по Самарской области, мэрия г.о.Тольятти возражают в удовлетворении заявленных требований, просят дело рассмотреть в их отсутствие.

Правительство Самарской области не направили своего представителя в судебное заседание, отзывов по делу не представили, о дате слушания дела извещены надлежаще.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав позицию представителя истца, изучив материалы дела, представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования Сулейманова Н.Р. в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела усматривается, что Сулейманову Н.Р. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ.., договором купли-продажи, находящегося в федеральной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГ. № /том 1 л.д.8, 9-10/.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет – ДД.ММ.ГГ., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка /том 1 л.д. 11-14/.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013.г №610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013г. и составила 12 700 997,12 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ. по определению рыночной стоимости объекта оценки, выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» - ФИО1

Из вышеуказанного отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 3 646 826 рублей.

На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное НП СРО «<данные изъяты>», согласно выводам которого, отчет об оценке соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в нем стоимость объекта подтверждена

21.10.2016г. административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с предоставлением выше указанного отчета об оценке. Комиссией было принято решение об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в связи с тем, что, по мнению Комиссии, оформление и содержание отчета об оценке, предоставленного истцом не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

Учитывая наличие возражений заинтересованного лица – мэрии г.о.Тольятти относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценке и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013г.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 4 496 928 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела с проведением осмотра объекта исследования - земельного участка с кадастровым номером №. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод регрессионного анализа, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве объектов-аналогов принимались земельные участки торгово-офисного назначения.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка с последующим перемножением на площадь оцениваемого земельного участка /страница 29 экспертизы/.

От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался / страница 25-28 экспертизы/.

Учитывая ретроспективный характер оценки, эксперт использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках – база данных «Территориальное агентство оценки» «АДОН».

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 12 земельных участков торгово-офисного назначения, расположенных в г. Тольятти Самарской области, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по ценообразующим факторам.

Эксперт определил коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,5 по абсолютному значению: на площадь земельного участка, наличие коммуникаций, расположение относительно основных транспортных магистралей города, ближайшее окружение объекта.

При применении метода многофакторного корреляционно-регрессионного анализа не требуется обоснование весов скорректированных цен аналогов и согласование цен аналогов, аналогичное тому, что используется при других методах.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз, не заявлено.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что требования Сулейманова Н.Р. подлежат удовлетворению, а кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с заключением эксперта ООО «<данные изъяты>» в размере 4 496 928 рублей.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения Сулейманова Н.Р. в суд является 13.12.2016 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 21.10.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст. 180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

    Административный иск Сулейманова Н.Р. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2013 года равной его рыночной стоимости в размере 4 496 928 рублей.

Дата подачи иска в суд – 13.12.2016г., заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 21.10.2016г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

     Решение суда в окончательной форме изготовлено 02.03.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь