Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-792/2021 (33-14723/2020;) от 26.12.2020

Судья Гильманов Р.Р. 33-14723/2020

2-2964/2020 33-792/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 января 2021 г. г.о.Самара

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

председательствующего Желтышевой А.И.

судей Марковой Н.В., Ивановой Е.Н.

при секретаре Зенкевиче В.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Байахметовой Г.Э, к ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная Корпорация» о признании пункта договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,

по апелляционной жалобе Байахметовой Г.Э. на решение Октябрьского районного суда г.о. Самара от 17.09.2020 г., которым постановлено:

« Отказать в удовлетворении исковых требований Байахметовой Г.Э. к ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная Корпорация», третьему лицу – Министерству строительства Самарской области, о признании пункта договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.»

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., возражения представителя ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная Корпорация» Калинчевой А.Ю.

УСТАНОВИЛА:

Байахметова Г.Э. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная Корпорация» о признании пункта договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является обманутым дольщиком, которому предоставлена возможность получить жилье от инвестора, который должен был достроить дом и передать квартиры истцу.

Для этого, между истцом и ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная корпорация» заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому в собственность заявителя передана квартира по адресу: <адрес>, площадью 62 кв.м.

Между тем, в соответствии с соглашением от 02.05.2017, заключенном между ООО «Поволжская строительная корпорация» и Министерством строительства Самарской области под № 96, заявитель указан как дольщик, которому должна быть предоставлена квартира площадью 2*40 кв.м, т.е. не менее 80 кв.м. Таким образом, условия соглашения инвестором и продавцом не выполнены.

Истец полагает, что ответчики должны солидарно выплатить истцу разницу стоимости не полученных им квадратных метров по коммерческой стоимости, так как на данный момент приобрести жилье на 18 кв.м. истец может только по рыночным ценам.

На основании изложенного, с учетом последующих уточнений исковых требований, просит признать недействительным п. 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Байахметовой Г.Э. и ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная Корпорация» по квартире, расположенной по адресу: <адрес>184. Взыскать с ответчика денежные средства за недополученные 18 квадратных метров по цене 80000 руб. за 1 квадратный метр в общем размере 1 440 000 руб., неустойку в размере 3 297 600 руб. по ДД.ММ.ГГГГ, а так же взыскать по 14 400 руб. ежедневно с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения решения суда, денежные средства в размере 340 290 руб. за оплату истцом софинансирования по договору купли-продажи, 100 000 руб. компенсацию морального вреда, штраф – 50 % от удовлетворенных требований.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, Байахметова Г.Э. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная Корпорация» Калинчева А.Ю. просила решение оставить без изменений, жалобу- без удовлетворения.

Иные лица в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

2. Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кросс» и ООО «АКДС» заключен договор № «О долевом участии в строительстве жилого дома». Предметом Договора являлась передача прав по долевому участию в строительстве жилья в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, пересечение <адрес> и <адрес> и оформлению в собственность по окончанию строительства и ввода в эксплуатацию 1-комн. <адрес> двух уровнях на 9 и 10 этажах, общей площадью 32 кв.м. с учетом площади лоджий с коэффициентом 1 /том 1, л.д.42-45/

Согласно п.п. 2.1., 2.2 Договора стоимость долевого участия составляет 794 528 руб.

Дольщик обязуется указанную сумму оплатить Обществу путем поставок строительных материалов.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кросс», ООО «АКДС» (Дольщик) и Шеремет В.Я. (Правоприобретатель) заключен Договор №-П «О переуступке доли в строительстве жилого дома», по которому «Дольщик» передает, а «Правоприобретатель» принимает на себя, для последующего оформления в собственность на свое имя право требования 1-комн. <адрес> двух уровнях на 9 и 10 этажах, именуемой в дальнейшем «Доля», в строящемся жилом доме по адресу: <адрес> и <адрес>, общей площадью 32 кв.м, с учетом площади лоджий с коэффициентом 1. /том 1, л.д.56-57/

Согласно п.5 договора Шеремет В.Я. обязуется выплатить дольщику денежные средства в размере 794 528 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кросс» и Шеремет В.Я. заключен Договор №-(7/8) «О долевом участии в строительстве жилого дома». Предметом Договора является передача прав по долевому участию в строительстве жилья в жилом доме, по строительному адресу: <адрес>, пересечение <адрес> и <адрес> и оформлению в собственность по окончанию строительства и ввода в эксплуатацию 1-комн. квартиры на 7 и 8 этажах, в осях «И» - «Л» и «1» - «3», общей площадью 32 кв.м. с учетом площади лоджий с коэффициентом 1. / том 1, л.д.49-52/

Согласно п.п. 2.1. Договора стоимость долевого участия составляет 788 000 руб. Оплата по Договору производится путем поставки строительного материала (керамзит), векселями, деньгами и другими не запрещенным законами способами (п.п.2.2.).

Шеремет В.Я. направила в адрес ООО «Кросс» керамзит, транспортные услуги в размере 788 000 руб., что подтверждается накладной № от ДД.ММ.ГГГГ. /том 1, л.д. 39-40/

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кросс», Шеремет В.Я. (Дольщик) и Байахметовой Г.Э. (Правоприобретатель) заключен Договор №-(7/8) П «О переуступке доли в строительстве жилого дома», по которому «Дольщик» передает, а «Правоприобретатель» принимает на себя, для последующего оформления в собственность на свое имя право требования 1-комн. квартиры на 7 и 8 этажах, именуемой в дальнейшем «Доля», в строящемся жилом доме по адресу: <адрес> и <адрес> кв.м., с учетом площади лоджий с коэффициентом 1. /том 1, л.д.46-48/

Согласно п. 5 Договора Байахметова Г.Э. обязуется выплатить Шеремет В.Я. денежные средства в сумме 327 375 руб.

Также ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кросс», Шеремет В.Я. (Правоприобретатель) и Байахметовой Г.Э. (Правоприобретатель 2) заключен Договор №П «О переуступке доли в строительств жилого дома». По данному договору «Правообладатель» передает, а «Правоприобретатель 2» принимает на себя, для последующего оформления в собственность на свое имя право требования 1 комнатной <адрес> на 9 и 10 этажах, именуемой в дальнейшем «доля», в строящемся жилом доме по адресу: <адрес> и <адрес>, общей площадью 40 кв.м., с учетом площади лоджий с коэффициентом 1. /том 1, л.д.53-55/

Согласно п. 5 Договора Байахметова Г.Э. обязуется выплатить Шеремет В.Я. денежные средства в сумме 327 375 руб.

В материалы дела представлена расписка от 03.10.2012 г. о получении Шеремет В.Я. от Байахметовой Г.Э. 327 375 руб. по договору №П от ДД.ММ.ГГГГ /том 1, л.д.41/

Ориентировочный срок окончания строительства условиями договоров определен- 4 кварталом 2012 г.

В указанный срок строительство дома не было завершено.

В 2010 г. в отношении ООО « Кросс» Арбитражным судом Самарской области возбуждено дело о банкротстве.

Согласно определению Арбитражного суда Самарской области от 22.01.2013 Байхметова Г.Э. включена в реестр требований кредиторов ООО «Кросс» по передаче жилых помещений - однокомнатной квартиры строительный №, общей площадью 40,00 кв.м. и однокомнатной квартиры строительный №, общей площадью 40,00 кв.м. /том 1, л.д.37-38/

Из приговора Ленинского районного суда г. Самары от 12.04.2016 в отношении бывшего директора ООО «Кросс» - Сафоновой Т.М. следует, что «Сафонова Т.М., преследуя корыстный умысел, направленный на хищение путем обмана денежных средств граждан в особо крупном размере, заведомо зная, что ООО «Кросс» разрешение на строительство жилого дома, в установленном законом порядке не выдавалось, и в связи с этим осознавая, что ООО «Кросс» в эксплуатацию жилой дом не сдаст, сообщала инвесторам, заведомо ложные сведения». «При этом, в связи с длительным неисполнением обязательств по завершению строительства жилого дома, Сафонова Т.М., с целью дальнейшего получения денежных средств от дольщиков (инвесторов), заключала с ними новые договора, где продолжала обманывать, указывала новые сроки завершения строительства, указывала фактическую дату заключения нового договора, вводила в заблуждение дольщиков относительно изменения планировки, в связи с чем предлагала им квартиры большей площади на другом этаже». «Сафонова Т.М., не имя надлежащим образом подготовленной и согласованной проектной документации для строительства жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, пересечение <адрес> и <адрес>, достоверно зная, что имеющаяся в ее распоряжении документация содержит противоречия этажности строящегося жилого дома, самостоятельно принимала решения о внесении изменений в его проект, изменении назначения и площади помещений». / том 1, л.д.158-162/

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кросс» (Продавец) и ООО «Поволжская строительная корпорация» (Покупатель) заключен Договор купли-продажи №, по которому продавец передает, а покупатель принимает в собственность следующее имущество: 1675803/1891239 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством, степень готовности 55 %, назначение: объект в стадии строительства, кадастровый №, этажность 10, в том числе подземных 1, адрес объекта: <адрес>, б/н. Вид права: общая долевая собственность. /том 1, л.д.123-126/

Имущество обременено требованиями участников долевого строительства в количестве 113 требований. ( п.1.3)

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кросс» и ООО «Поволжская строительная корпорация» заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ №. /том 1, л.д.143-150/

Согласно п.1.2 данного договора ООО «Поволжская строительная корпорация» вместе с правами и обязанностями по договору аренды земельного участка принимают на себя все права и обязанности ООО «Кросс» по договорам долевого участия, заключенных между ООО «Кросс» и участниками долевого строительства, в т.ч. берет на себя обязательство, за счет дополнительно внесенных денежных средств участников долевого строительства, завершить строительство объекта по адресу: <адрес>, б/н. в виде 1675803/1891239 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством.( л.д. 143 т.1)

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Поволжская строительная корпорация» (Новый арендатор) и ООО «Кросс» заключено Дополнительное соглашение к Соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ №. /том 1, л.д.151-152/

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства Самарской области и ООО «Поволжская строительная корпорация» заключено соглашение с инвестором, имеющим намерение реализовать масштабный инвестиционный проект в целях обеспечения жилыми помещениями участников долевого строительства многоквартирных домой, включенных в перечень проблемных объектов, который определен <адрес> и (или) сведения о которых содержаться в реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, сформированный в соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. /том 1, л.д.95-102/

В приложении к данному соглашению в сведениях о дольщиках, которым Инвестором должны быть предоставлены жилые помещения, указана Байахметова Г.Э. /том 1, л.д.103-111/

Согласно данному соглашению обеспечение прав обманутых дольщиков предусмотрено двумя путями : выплата денежной компенсации либо передача жилых помещений на основании заключаемого между инвестором и обманутым дольщиком соглашения ( договора) о приобретении дольщиком жилого помещения в обмен на уступку в пользу инвестора права требования, возникшего у обманутого дольщика по ранее заключенному договору участия в долевом строительстве ( иному договору) проблемного объекта.

Учитывая отсутствие у ООО «Кросс» утвержденной проектной документации, прошедшей экспертизу, и разрешения на строительство, ООО «СЗ «ПОСКО» разработало проектную документацию, получило положительное заключение экспертизы по данной проектной документации и результатам инженерных изысканий.

При этом в незавершенном строительством объекте и в построенном ООО «СЗ ПОСКО» доме по <адрес>, двухуровневые квартиры отсутствовали, фактически ООО «Кросс» в лице бывшего директора Сафоновой Т.М. под двухуровневыми квартирами продавали места общего пользования так называемые «колясочные».

ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительства Самарской области ООО «Поволжская строительная корпорация» выдано разрешение № на строительство «Жилого дома. Завершение строительства жилого дома с наземной автостоянкой ЖК «На Владимирской» на пересечении <адрес> и <адрес>.

Согласно определению Арбитражного суда Самарской области от 05.06.2018 по делу №А55-10763/2010, проданный по договору купли-продажи объект – объект незавершенный строительством, степень готовности 55% этажностью в 10 этажей – фактически на текущий момент не существует, он видоизменен и представляет собой объект с иными характеристиками и этажностью в 20 этажей.

ДД.ММ.ГГГГ строительство дома завершено, и он введен в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ между Байахметовой Г.Э. и ООО «Специализированный застройщик «Поволжская строительная корпорация» заключен Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому в собственность заявителя передана квартира по адресу: <адрес>, площадью 62 кв.м. /том 1, л.д.9-11/

Стоимость объекта определена в 1 922 818 руб и складывается из:

цены в размере 1 582 528 руб, фактически уплаченной Байахметовой Г.Э. за участие в долевом строительстве на основании выше указанных договоров долевого участия в строительстве и уступки доли в строительстве;

софинансирования в размере 340 290 руб., которые уплачены покупателем в день подписания данного договора.

Согласно п. 5 договора, в целях исполнения п. 1.4. Соглашения с инвестором от 02.05.2017, после государственной регистрации настоящего договора, право требования, возникшее у Покупателя по ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве с ООО «Кросс» переходит к продавцу, и является исполненным в полном объеме.

Согласно п.11 Договора настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления. Которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Согласно п.13 при подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынуждено, не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных условиях.

Настоящий договор сторонами прочитано лично. Со всеми условиями договора стороны согласны. Юридические последствия сделки сторонам известны. (п.15)

Право собственности Байахметовой Г.Э. зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области 14.01.2020.

20.02.2020 Байхаметова Г.Э. обратилась в прокуратуру Железнодорожного района г. Самары с жалобой на ООО «СЗ ПОСКО», в котором просила провести проверку в отношении ООО «ПОСКО» и ООО «СЗ ПОСКО», передавшего ей в собственность жилое помещение площадью 62 кв.м.. вместо 80 кв.м., восстановить права дольщика и привлечь винновых к ответственности. /том 2, л.д.33-34/

По результатам проверки нарушений прав Байахметовой Г.Э. не выявлено.

23.06.2020 г. Байахметова Г.Э. обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что ООО «СЗ «ПОСКО», не являясь правопреемником ООО « Кросс», не несет ответственность по обязательствам ООО «Кросс». Заключенные ООО «СЗ «ПОСКО» соглашения с ООО «Кросс» и Министерством строительства Самарской области не обязывают ООО «СЗ «ПОСКО» заключать договоры с гражданами на условиях ранее заключенных договоров с ООО «Кросс», в связи с чем обманутым дольщикам предлагаются договоры на условиях ООО «СЗ «ПОСКО» как нового застройщика многоквартирного дома, не являющегося правопреемником ООО «Кросс». По Соглашению с Министерством строительства Самарской области у ООО «СЗ «ПОСКО» в отношении каждого отдельно взятого жилого помещения отсутствует ограничение по площади в виде «не менее». Площадь жилых помещений стоящих в списке, взята из договоров долевого участия, в которых отражена проектная площадь объекта недвижимости, а не фактически существующего и стоящего на кадастровом учете.

Кроме того из содержания приговора Ленинского районного суда г. Самары от 12.04.2016, вынесенного в отношении директора ООО «Кросс» Сафоновой Т.М., в котором материалами уголовного дела было установлено, что Сафонова Т.М. самостоятельно вносила изменения в площадь помещений и их назначение - следовательно имели место быть отклонения по итогу строительства по площади помещений в доме.

В то же время, уступка права требования, с которой не согласен истец, не влечет возникновения права собственности в построенном ООО «СЗ «ПОСКО» доме. Уступка права требования предусмотрена с целью исключения у обманутых дольщиков возникновения двойного требования к двум застройщикам: к ООО «Кросс» и к ООО «СЗ «ПОСКО».

Заключенные между Министерством, ООО «Кросс» и ООО «СЗ «ПОСКО» Соглашения не содержат условий о доплатах/выплатах дольщикам в случае изменения площади жилых помещений.

Пунктом 1.3.2. Соглашения с Министерством предусмотрено согласие обманутого дольщика на получение денежной компенсации вместо получения жилого помещения.

Следовательно, только в случае отказа обманутого дольщика от получения жилого помещения ему выплачивается денежная компенсация в размере фактически оплаченных денежных средств по договору долевого участия, заключенного им с ООО «Кросс».

Включение требований истца в реестр по передаче жилых помещений по делу о банкротстве ООО «Кросс» означает, что ее права на получение квартиры по завершении строительства могут быть реализованы в соответствии с процедурами, установленными в соответствии со ст.ст. 201.1-201.15-2 Закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в частности путем создания жилищно-строительного или иного кооператива, которые будут являться застройщиками.

Согласно ст. 201.10 указанного закона создание таких кооперативов утверждается арбитражным судом на основании решения общего собрания участников строительства, включенных в реестр о передаче жилых помещений, при условии погашения текущих платежей, требований первой и второй очереди, определения размеров финансирования, необходимых для завершения строительства. Финансирование завершения строительства осуществляется за счет лиц, включенных в реестр о передаче жилых помещений. Реализация других вариантов восстановления прав этих лиц, в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», также осуществляется за счет их средств.

Однако обманутыми дольщиками ООО «Кросс» создание жилищно-строительного или иного кооператива не проводилось, смена застройщика в порядке, предусмотренном ст. 201.15-2 Закона № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» также не проводилась.

Таким образом, включение арбитражным судом Байахметовой Г.Э. в реестр о передаче жилых помещений является основанием для ее участия в дополнительном финансировании строительства дома и не влечет за собой возникновения у нее прав на получение квартиры в завершенном строительством доме на безвозмездных условиях, а также указанные судебные акты не обязывают ООО «ПОСКО» к предоставлению истцу квартиры.

Кроме того, судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего дела Байхметова Г.Э. по договору купли-продажи продала спорную квартиру, в связи с чем отсутствует объект спора.

При указанных обстоятельствах суд не усмотрел каких-либо нарушений прав Байахметовой Г.Э. со стороны ответчика, и не нашел оснований для удовлетворения требований истца о признании пункта 5 договора купли-продажи от 30.12.2019 недействительным, взыскании денежных средств в размере 1440000 руб., взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Судебная коллегия выводы суда о невозможности удовлетворения заявленных требований признает правильными.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец указывает на несоответствие п.5 оспариваемого договора п.1.3.2 Соглашения, заключенного между Министерством строительства Самарской области и ООО «Поволжская строительная корпорация», а также ст. 16 Закона РФ « О защите прав потребителей.

Так, согласно п. 5 договора, в целях исполнения п. 1.4. Соглашения с инвестором от 02.05.2017, после государственной регистрации настоящего договора, право требования, возникшее у Покупателя по ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве с ООО «Кросс» переходит к продавцу, и является исполненным в полном объеме.

Согласно п.1.3.2 Соглашения совокупная общая площадь предоставляемых в соответствии с п.1.1 соглашения обманутым дольщикам жилых помещений не может быть меньше или равно 6 264 кв.м. общей площади соответствующих жилых помещений. Уменьшение указанной обще площади предоставляемых обманутым дольщикам жилых помещений допускается лишь в случае получения согласия обманутого дольщика на получение денежной компенсации вместо получения жилого помещения в обмен на уступку в пользу победителя права соответствующего обманутого дольщика, возникшего по ранее заключенному договору участия в долевом строительстве ( иному договору) многоквартирного дома, являющегося проблемным объектом. В таком случае уменьшение предложенной победителем общей площади жилых помещений, предоставляемых обманутым дольщикам, должно быть соразмерным, т.е. осуществлено с учетом полученного согласия обманутых дольщиков на получение указанной в настоящем абзаце денежной компенсации. Понуждение обманутого дольщика к выражению согласия на получение такой денежной компенсации не допускается.

Вместе с тем, Соглашение, заключенное между Министерством строительства Самарской области и ООО «Поволжская строительная корпорация», не является законом или иным правовым актом Российской Федерации в области защиты прав потребителей

Несоответствие оспариваемого договора данному Соглашению не влечет его недействительности по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 « О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг).

Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы. Согласие потребителя на выполнение дополнительных работ, услуг за плату оформляется продавцом (исполнителем) в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако, на несоответствие конкретному закону или правовому акту Российской Федерации в области защиты прав потребителей истец не указывает.

Не усматривает в указанном пункте договора нарушения явно выраженного законодательного запрета ограничения прав потребителей и судебная коллегия.

Так, возможность замены предмета обязательства по соглашению сторон, в т.ч. с его уменьшением по стоимости или объему по сравнению с первоначальным, что, тем не менее, влечет за собой возможность прекращения первоначального обязательства, в т.ч. без доплат и взыскания штрафных санкций, предусмотрено положениями гражданского законодательства о новации, об отступном, о прощении долга.

Нормы специального законодательства также запрета на указанные действия не содержат.

Учитывая, что между истцом и ответчиком в силу Соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 09.04.2014 № 874, согласно которому ООО «Поволжская строительная корпорация» вместе с правами и обязанностями по договору аренды земельного участка принимают на себя все права и обязанности ООО «Кросс» по договорам долевого участия, заключенных между ООО «Кросс» и участниками долевого строительства, а также Соглашения между Министерством строительства Самарской области и ООО «Поволжская строительная корпорация» от 02.05.2017г. возникли обязательства по предоставлению истцу жилого помещения, то они вправе были своим соглашением ( договором) в силу ст.ст. 409, 414 ГК РФ изменить объект обязательства и предусмотреть последствия такого изменения, в т.ч. о признании обязательств исполненными в полном объеме, что ими и было сделано.

На кабальность такого соглашения, явную несоразмерность ожидаемого и полученного результата истец не ссылается.

При этом, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующие обстоятельства.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно договору №85/98 «О долевом участии в строительстве жилого дома» от 08.06.2006, заключенного между ООО «Кросс» и ООО «АКДС», а также согласно договору № 59/72-(7/8) «О долевом участии в строительстве жилого дома» от 16.04.2008 г., заключенного между ООО «Кросс» и Шеремет В.Я., общая площадь приобретаемого жилого помещения по каждому договору составляла 32 кв.м, с учетом площади лоджий с коэффициентом 1.

Соответственно Застройщик получил оплату за 64 кв.м. общей площади двух жилых помещений с учетом площади лоджий с коэффициентом 1 в размере 1 582 528 руб.

Договоры о переуступке прав требований в отношении вышеуказанных жилых помещений, заключенные между Шеремет В.Я. и Байахметовой Г.Э., уже содержат указание на то, что общая площадь каждой из квартир с учетом площади лоджий с коэффициентом 1 составляет 40 кв.м, за которые Байахметова Г.Э. должна была оплатить в совокупности 654 750 руб.( по 327 375 руб. за каждую)

При этом каких-либо оснований увеличения площади квартир, а также наличия у Шеремет В.Я. права на уступку прав требований в отношении 80 кв.м., в то время как она оплатила лишь 64 кв.м., суду не представлено.

Как не представлено и доказательств оплаты застройщику за строительство 80 кв.м.

В собственность Байахметовой Г.Э. ответчиком передано жилое помещение общей площадью с учетом площади лоджий 70 кв.м. ( 62 кв.м.- без учета площади лоджий).

Совокупность установленных обстоятельств позволяет сделать вывод об отсутствии нарушения прав истца со стороны ответчика.

Ссылка истца на ст. 61 ГПК РФ и ранее состоявшиеся судебные акты, которыми ее требования признаны правомерными, и она включена в реестр кредиторов ООО « Кросс» с правом требования предоставления ей двух жилых помещений общей площадью 40 кв.м. каждое, вышеуказанных выводов судебной коллегии не опровергают, поскольку ООО « ПОСКО» участие в данных делах не принимало, а судебный акт Арбитражного суда Самарской области каких-либо суждений и оценки конкретных обстоятельств по данному вопросу не содержит.

Кроме того, согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п.100 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 « О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Например, если судом будет установлено, что стороны не намеревались заключить обычный договор аренды, в случае противоречия закону условий о выкупе арендованного имущества в договоре аренды с выкупом недействительным признается весь договор в целом.

В данном случае ответчик ссылается на невозможность признания заключенного между сторонами договора купли-продажи только в части, поскольку без указанной части договор не был бы ими заключен с Байахметовой Г.Э., и они искали бы иные варианты разрешения вопроса. При этом признать договор недействительном в полном объеме нельзя, т.к. квартира истцом продана и применение двусторонней реституции невозможно.

На необходимость признания недействительным договора в целом не указывает и истец, готовности возвратить ответчику жилое помещение либо его равноценное денежное возмещения не выражает.

При таких обстоятельствах выводы суда о невозможности удовлетворения заявленных Байахметовой Г.Э. требований, как о признании пункта договора недействительным, так и производных от него требований о взыскании денежных средств, штрафных санкций, являются правильными.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, явившихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной оценкой представленных по делу доказательств и суждений суда, в целом направлены на переоценку состоявшегося судебного постановления при отсутствии к тому правовых оснований. Аргументов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, жалоба не содержит.

Оценка доводам жалобы судебной коллегией дана выше.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Октябрьского районного суда г.о. Самара от 17.09.2020 г. оставить без изменений, а апелляционную жалобу Байахметовой Г.Э. – без удовлетворения.

Настоящее определение вступило в законную силу с момента принятия, но может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение 3 месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи