Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-977/2019 от 18.10.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 декабря 2019 года                                                              г.Алексин Тульской области

Алексинский городской суд Тульской области в составе:

председательствующего Пестрецова Н.А.,

при секретаре Юняевой Г.С.,

с участием ответчиков Белова Ю.Ю., Беловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Алексинского городского суда гражданское дело №2-977/2019 по иску АО «ДОМ.РФ» к Беловой А.А., Белову Ю.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с указанным исковым заявлением мотивировав его тем, что ДД.ММ.ГГГГ Региональным фондом развития жилищного строительства с ответчиками заключен договор займа №, согласно которому займодавец предоставил заемщику денежные средства в сумме 937700 руб. сроком по ДД.ММ.ГГГГ, считая с даты фактического предоставления займа, процентная ставка за пользование кредитом – 12% годовых, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные кредитором проценты. Займ предоставлен ответчикам для целевого использования – приобретения в общую долевую собственность квартиры, по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, а. ДД.ММ.ГГГГ - зарегистрировано право собственности заемщиков на квартиру. Права залогодержателя в силу закона удостоверены закладной. Права на закладную перешли АО «АИЖК» на основании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, ответчикам предъявлены требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных средств не позднее ДД.ММ.ГГГГ, которые ответчиками не выполнены.

Заочным решением Алексинского городского суда Тульской области от 29.11.2018 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Определением Алексинского городского суда Тульской области от 18.11.2019 заочное решение Алексинского городского суда Тульской области от 29.11.2018 отменено, возобновлено рассмотрение данного дела по существу в ином составе суда.

2.12.2019 представителем истца представлено уточненное исковое заявление, в котором истец просит: расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и ответчиками; взыскать с ответчиков в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 520808,86 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 14174,12 руб.; обратить взыскание на предмет ипотеки, установив первоначальную продажную цену в размере 1017600 руб.

В судебном заседании:

представитель истца АО «ДОМ.РФ» не явился, извещен надлежащим образом, в адресованном суду заявлении представитель по доверенности Конова В.Е. просила рассмотреть дело в ее отсутствие, указав, что поддерживает заявленные исковые требования в полном объеме, просит их удовлетворить.

Ответчики Белова А.А., Белов Ю.Ю. заявленные требования признали. При вынесении решения просили учесть, что спорное жилое помещение является для них единственным жилым помещением, находящимся в их собственности, приобретено частично на денежные средства материнского капитала.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ и с учетом мнения ответчиков, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившегося представителя истца.

        Выслушав пояснения ответчиков, исследовав письменные доказательства, имеющие в материалах дела, суд приходит к следующему.

При разрешении настоящего спора суд руководствуется ст.ст. 307,309, 314 ГК РФ, регламентирующими основания возникновения обязательств, обязанность и порядок их исполнения.

Согласно ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.

Статьей 810 ГК РФ (ч.1) установлено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Применительно к кредитному договору ст.819 ГК РФ определяет, что банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. При этом к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 (заем), если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 (кредит) и не вытекает из существа кредитного договора.

Из договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, в частности раздела 1, следует, что между Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и Беловой А.А., Беловым Ю.Ю., выступающих в качестве солидарных заемщиков, имеющих солидарные права, обязанности и ответственность заключен договор для приобретения в целях постоянного проживания залогодателя (-ей) в общую долевую собственность граждан (по № доли в праве каждому) по адресу: <адрес>. Сумма займа – 937700 руб. Срок пользования займом – с даты фактического предоставления займа по ДД.ММ.ГГГГ при условии исполнения заемщиком обязательств, предусмотренных договором. Процентная ставка по займу -12% годовых, действующая со дня, следующего за днем предоставления займа по дату фактического возврата займа (включительно). Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является: ипотека недвижимого имущества в силу закона, в соответствии со ст.77 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Права займодавца по договору подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком (залогодателем) в предусмотренном договором порядке и в соответствии с действующим законодательством РФ.

Во исполнение договора займа, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками и ФИО1. заключен договор купли-продажи в общую долевую собственность в равных долях (по № доли в праве каждому: Белову Ю.Ю. и Беловой А.А.) <адрес>, общей площадью 65 кв.м, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно разделу 1 договора займа, цена предмета ипотеки 1700000 руб.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартира продается по цене 1700000 руб. На момент подписания настоящего договора квартира как предмет ипотеки в силу закона оценивается в 1721460 руб.

Таким образом, между сторонами возникли обязательственные правоотношения, вытекающие из вышеуказанного кредитного договора, с условиями которого ответчики согласились, что подтверждается их подписью на договоре займа № от ДД.ММ.ГГГГ, графике платежей к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом № на именование АО «АИЖК» изменено на АО «ДОМ.РФ».

В соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ, если договором предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно разделу 4 договора займа, займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), в том числе в следующих случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Вправе обратить взыскание на недвижимое имущество при неисполнении требований займодавца в случаях, установленных в п.4.4.1 договора. В порядке, установленном действующим законодательством РФ, потребовать расторжения договора и возврата суммы займа, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) при существенном нарушении заемщиком условий договора, а том числе в случаях: нецелевого использования заемщиком займа; неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком любого из обязательств, предусмотренных договором, договором купли-продажи недвижимого имущества. Вправе уступить права требования по договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передачи самой закладной.

Из раздела 5 договора займа усматривается, что заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом в соответствии с действующим законодательством РФ. При нарушении сроков возврата части-1 займа заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы части-1 займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченной платежа на счет займодавца (включительно). При нарушении сроков уплаты начисленных за пользование частью-1 займа процентов заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно). При нарушении сроков возврата части-2 займа заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы части-2 займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченной платежа на счет займодавца (включительно). При нарушении сроков уплаты начисленных за пользование частью-2 займа процентов заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за пользование частью-2 за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно).

Разделом 4 договора займа предусмотрено, что заемщик обязался досрочно вернуть займ, уплатить начисленные проценты за пользование займом и сумму неустойки (при наличии) в срок не позднее 30 календарных дней со дня предъявления займодавцем письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по договору по основаниям в соответствии с п.4.4.1 договора.

С данными условиями ответчики также ознакомлены, последствия не исполнения кредитных обязательств им были разъяснены, что подтверждается подписями ответчиков в договоре займа.

Однако, ответчики принятые на себя обязательства по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ не исполняют: ежемесячные платежи по кредиту не вносят и проценты за пользование денежными средствами не уплачивают, что подтверждается Расчётом задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Банком ответчикам направлялись требования о погашении кредитной задолженности от ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени денежные средства в уплату кредитной задолженности не поступили в полном размере. Ответчиками в счет погашения задолженности были несколько раз внесены суммы, которые истцом были учтены при расчете задолженности.

Суд приходит к выводу о том, что ответчики в одностороннем порядке отказались от исполнения своих обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств обратного ответчиками в судебное заседание предоставлено не было.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно общая сумма задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 520808,86 руб., из которых: 436639,29 руб. – кредит; 49630,66 руб. –проценты за пользование кредитом; 34538,91 руб. – задолженность по пени.

Судом проверен расчет задолженности, представленный истцом. Данный расчет суд признает арифметически правильным, поскольку он выполнен в соответствии с условиями кредитного договора и требованиями закона. Возражений по расчету задолженности, как и контррасчета в судебное заседание ответчиками предоставлено не было.

Поскольку судом установлен факт неуплаты заемщиками платежей в счет возврата займа и процентов за пользование им, суд в силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ приходит к выводу, об обоснованности начисления истцом неустойки.

Принимая во внимание размер просроченных платежей, а также сроки просрочки, суд считает, что допущенное ответчиками нарушение условий договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ является существенным и достаточным основанием для взыскания образовавшейся задолженности по договору займа в размере 520808,86 руб.

Согласно по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

             Принимая во внимание размер просроченных платежей, а также сроки просрочки, суд, руководствуясь ч.2 ст.450 ГК РФ, считает, что допущенное нарушение ответчиками условий договора займа является существенным и достаточным основанием для его расторжения.

В соответствии с разделом 1 договора займа, обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является: ипотека недвижимого имущества по адресу: <адрес>, в силу закона, в соответствии со ст.77 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, собственниками квартиры (по № доле в праве каждый) по адресу: <адрес>, являются Белова А.А., Белов Ю.Ю. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: залог в силу закона, весь объект. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.п.1,2 ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств Банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

     Следовательно, указанные нормы права не содержат запрета на заключение договора ипотеки в отношении квартиры, заложенной в обеспечение кредита.

     В соответствии с п.1 ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

     В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество регулирует п.1 ст.349 ГК РФ, п.1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно представленному отчету №, составленного ДД.ММ.ГГГГ ООО «<адрес>» об оценке квартиры по адресу: <адрес>, рыночная стоимость на дату оценки составляет 1272000 руб., ликвидационная стоимость объекта оценки – 1060000 руб.

Общая сумма задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, взысканной с ответчиков составила 520808,86 руб., что превышает пять процентов от общей стоимости заложенного имущества.

Просрочка обязательства ответчиков по уплате суммы основного долга и процентов на момент рассмотрения спора составляет более двенадцати месяцев, а сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке.

     Основания, предусмотренные ст.54.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которые не позволили бы обратить взыскание на заложенное имущество отсутствуют.

Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчики не исполняют в полном объеме свои обязательства по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ более двенадцати месяцев, а сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, то у суда имеются законные основания для обращения взыскания на квартиру, являющуюся предметом ипотеки.

     В соответствии с п.4 ч.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определяя начальную продажную цену имущества, заложенного по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, суд руководствуется заключением ООО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ и устанавливает начальную продажную цену имущества: квартиры по адресу: <адрес>, в размере 1017600 руб. (80% от стоимости квартиры).

Принимая во внимание, что истцом были понесены судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, уплаченной в размере 14174,12 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, суд в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ полагает возможным удовлетворить требование истца о возмещении судебных расходов за счет ответчиков.

Руководствуясь ст.ст.194 – 198, 233 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования АО «ДОМ.РФ» к Беловой А.А., Белову Ю.Ю. удовлетворить.

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования с Беловой А.А., Беловым Ю.Ю..

Взыскать с Беловой А.А., Белова Ю.Ю. солидарно в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 520808 рублей 86 копеек.

Взыскать с Беловой А.А., Белова Ю.Ю. солидарно в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14174 рубля 12 копеек.

Обратить взыскание в пользу АО «ДОМ.РФ» на предмет ипотеки - квартиру, общей площадью 65 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенную по адресу: <адрес>.

Определить начальную продажную цену квартиры, общей площадью 65 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенной по адресу: <адрес>, с которой будут начинаться торги равной 1017600 (один миллион семнадцать тысяч шестьсот) руб.

Направить вырученные денежные средства в счет погашения задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, исчисленной в размере 520808 рублей 86 копеек.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Тульский областной суд через Алексинский городской суд Тульской области путём подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

    Мотивированное решение изготовлено 05.12.2019.

    Председательствующий: