Судебный акт #1 (Решение) по делу № 11-6/2024 (11-151/2023;) от 21.12.2023

Мировой судья Никитина Т.А.                                 №11-6/2024 (11-151/2023)

Номер дела суда первой инстанции 2-3184/2023

УИД 50MS0227-01-2023-004173-93

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 января 2024 года                    г. Сергиев Посад Московская область

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Хапаевой С.Б.,

при ведении протокола помощником судьи Королевой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на решение мирового судьи 227 судебного участка Сергиево-Посадского судебного района Московской области от 13 ноября 2023 года по делу по иску ФИО2 к ООО «Центр недвижимости Градомиръ» о возврате обеспечительного платежа,

заслушав доклад судьи, объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛ:

Вавилова Л.В. обратилась в суд с иском к ООО «Центр недвижимости Градомиръ» о возврате обеспечительного платежа. Требования мотивированы тем, что 03.08.2023 между истцом и ответчиком был заключен договор о намерениях приобрести земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Во время осмотра участка риелтором была предоставлена ложная информация относительно отсутствия на близлежащих территориях каких-либо вредных для жизни мусорных или радиационных захоронений. В процессе ожидания проведения сделки по приобретению земельного участка было выявлено, что в соседнем районе села Шеметово расположен ФГУП «Радон» - предприятие по утилизации и хранению радиационных отходов, которое в настоящее время открыто, действующее и официально работающее. Радиационный фон наблюдается в радиусе 7 км от хранилища. В эту зону входит и деревня Шубино. Данный факт может в дальнейшем повлечь утрату здоровья. Поскольку договор был составлен и подписан обманным путём, просила взыскать с ответчика сумму обеспечительного платежа в размере 50 000 руб.

Истец Вавилова Л.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Центр недвижимости Градомиръ» Тихоненко Н.А. в судебное заседание явилась, иск не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Решением мирового судьи 227 судебного участка Сергиево-Посадского судебного района Московской области от 13.11.2023 отказано в удовлетворении иска.

Не согласившись с решением мирового судьи, истцом подана апелляционная жалоба, в которой поставлен вопрос об отмене незаконного и необоснованного судебного акта.

В судебном заседании апелляционной инстанции истец Вавилова Л.В. поддержала доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Центр недвижимости Градомиръ» Тихоненко Н.А. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, исследовав дополнительные доказательства, принятые в порядке ст. 327.1 ч. 1 по обстоятельствам, не установленным судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

       Указанным требованиям обжалуемое решение не отвечает.

Из материалов дела следует, что 03.08.2023 между Вавиловой Л.В. и ООО «Центр недвижимости Градомир» заключен договор о намерениях, предметом которого являлись взаимоотношения сторон по внесению предварительной оплаты в качестве обеспечительного платежа в подтверждение намерений продавца и покупателя последующего заключения основного договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Цена объекта определена в размере 500 000 руб. В п. 3.1. установлен строк действия договора до 10.09.2023.

К обязанностям агентства относится: в период действия договора не производить показы объекта, не заключать аналогичные договоры, снять объект с рекламы: дата проведения сделки назначается по взаимному согласию сторон; агентство обязуется уведомить покупателя о своей готовности к проведению сделки не позднее, чем за два банковских дня до ее предполагаемого проведения (п.п. 4.1., 4.2.). К обязанностям покупателя относится: обеспечение оплаты цены объекта в размере, указанном в п. 2.1. договора, в сроки, оговоренные сторонами и прописанные в основном договоре (п. 5.1.); Стороны, руководствуясь п. 1 ст. 329 ГК РФ выбрали способ обеспечения обязательства в виде обеспечительного платежа; при подписании настоящего договора покупатель перечисляет агентству в качестве обеспечительного платежа денежную сумму 50 000 руб., указанная сумма засчитывается в счет полной стоимости объекта (п.п. 5.1. – 5.3.1.).

Договор содержит дополнительные условия, касающиеся порядка проведения сделки п.п. 7.1.- 7.11, в частности обязательства продавца, не участвовавшего в подписании договора.

В случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему договору, нарушения продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанных с продавцом, его супругом/ой или пользователями объекта, а также в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте, сумма обеспечительного платежа возвращается покупателю в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по договору, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п.1 ст.416 ГК РФ), а также в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на объект, покупатель вправе отказаться от приобретения объекта. При этом вся сумма обеспечительного платежа возвращается покупателю.

В случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности по сделке с объектом на имя покупателя, агентство обязуется возвратить обеспечительный платеж покупателю в течение трех рабочих дней со дня получения покупателем официального отказа в государственной регистрации перехода права собственности по сделке с объектом.

В случае отказа покупателя в период действия договора от заключения сделки по своей инициативе и при условии надлежащего исполнения агентством и продавцом действий, направленных на заключение сделки с объектом, покупатель обязан выплатить агентству в последний день действия договора неустойку (штраф) в размере внесенного обеспечительного платежа, указанного в п. 5.3.1 договора путем зачета встречных однородных требований, при этом договор подлежит расторжению (п.7.7.).

При подписании договора о намерениях 03.08.2023 истец передал ответчику в качестве обеспечительного платежа денежную сумму в размере 50 000 рублей, что подтверждается актом.

В связи с нежеланием приобретать участок вблизи предприятия по утилизации и хранению радиационных отходов ФГУП «Радон», полагая небезопасной экологическую обстановку, истец 01.09.2023 направила ответчику претензию о досрочном расторжении договора и возврате обеспечительного платежа. Ответчик в письме от 04.09.2023 предложил приостановить решение по претензии о расторжении договора, заказать ГПЗУ и рассмотреть данный вопрос после получения официальной и достоверной информации.

На момент рассмотрения настоящего спора вопрос о расторжении договора ответчиком окончательно не рассмотрен.

Отказывая в удовлетворении иска, руководствуясь положениями ст. ст. 159, 309, 329, 380.1, 381.1, 420, 421, 423, 431, 455, 492 ГК РФ, мировой судья, исследовав доказательства местоположения предприятия ФГУП «Радон» по отношению к земельному участку, а также полученную информацию о радиационной обстановке в районе расположения предприятия, исходил из того, что основания невозврата обеспечительного платежа согласованы сторонами при заключении договора, отказ от заключения договора купли-продажи земельного участка инициирован истцом при отсутствии недобросовестности ответчика, обстоятельства введения в заблуждение истцом не доказаны, и по условиям договора сумма обеспечительного платежа не подлежит возврату.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с такими выводами мирового судьи, поскольку они не основаны на правильном применении норм материального права, в связи с чем, находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу ст. 1, 8 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 434.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

Статьей 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

    Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Понятие обеспечительного платежа изложено в статье 381.1 ГК РФ: денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Из буквального толкования приведенной нормы права следует, что обеспечительный платеж обеспечивает только денежное обязательство, что мировым судьей не учтено при разрешении спора.

В рамках апелляционного производства также установлено, что заключению сторонами договора о намерениях предшествовало заключение ответчиком 24.07.2023 с Сухановой Н.Н. договора возмездного оказания услуг, связанных с поиском покупателя, ведением переговоров и отчуждением недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего Сухановой Н.Н. на праве собственности. Указанным договором предусмотрено обязательство Сухановой Н.И. как заказчика оплатить стоимость оказанных исполнителем (ответчик по настоящему делу) услуг. Условиями договора предусмотрено право исполнителя заключать с потенциальными покупателями от имени заказчика предварительный договор или договор о намерениях и принять обеспечительный платеж. Денежные средства обеспечительного платежа находятся на хранении у исполнителя до дня сделки или могут быть учтены в счет стоимости услуг по настоящему договору.

Как следует из условий заключенного сторонами договора о намерениях обеспечительный платеж в размере 50 000 руб. получен ответчиком в подтверждение намерений продавца и покупателя последующего заключения основного договора купли-продажи земельного участка и государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости; указанная сумма засчитывается в счет полной стоимости объекта. Ответчик не является продавцом, условиями договора не предусмотрены денежные обязательства между сторонами. Полученный обеспечительный платеж находится на хранении у ответчика на момент разрешения спора.

Условия заключенного сторонами договора о намерениях суд квалифицирует как соглашение о порядке ведения переговоров. Достаточных оснований для квалификации сделки предварительным договором не имеется, учитывая его буквальное толкование.

Следовательно, исполнение обязательств по заключенному сторонами договору не может быть обеспечено полученным обеспечительным платежом, поскольку условиями договора у сторон отсутствуют между собой денежные обязательства. Применение положений п. 7.7. договора в возникшей ситуации недопустимо, договором не согласована ответственность за неисполнение определенных обязательств. По условиям заключенного соглашения у истца перед ответчиком отсутствует обязанность заключить договор купли-продажи, в счет которого получена денежная сумма.

Срок действия договора на момент разрешения спора истек, договор купли-продажи земельного участка не заключен, основания для удержания полученной в счет оплаты планируемого к приобретению объекта недвижимости у ответчика отсутствуют. Отказ истца от ведения переговоров до истечения срока действия договора о намерениях мотивирован неблагоприятным местоположением объекта, что не может свидетельствовать о недобросовестном поведении и наличии оснований для привлечения его к гражданско-правовой ответственности.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, в силу ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с приятием нового решения об удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 330, 328 ГПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

решение мирового судьи 227 судебного участка Сергиево-Посадского судебного района Московской области от 13 ноября 2023 года отменить, принять новое решение.

Иск ФИО2 удовлетворить.

Взыскать с ООО «Центр недвижимости Градомиръ» в пользу ФИО2 сумму обеспечительного платежа в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22.01.2024.

Судья                                                                                             С.Б. Хапаева