Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-751/2024 ~ М-347/2024 от 01.02.2024

    К делу №

    УИД №RS0№-06

    Резолютивная часть решения оглашена 18.03.2024

                                     Решение в окончательной форме изготовлено 22.03.2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 марта 2024 года                                    а. Тахтамукай

Судья Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея Горюнова М.С.,

при секретаре ФИО3,

с участием старшего помощника прокурора <адрес> Республики Адыгея ФИО4, ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес> Республики Адыгея к администрации муниципального образования «Энемское городское поселение», ФИО1 о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

<адрес> Республики Адыгея обратился в суд с иском к администрации МО «Энемское городское поселение», ФИО1 о признании недействительным пункта 3.2.4 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером 01:05:1300005:309, общей площадью 999 кв.м., заключенного между администрацией МО «Энемское городское поселение» и ФИО1

В обоснование иска указал, что прокуратурой района проведена проверка исполнения требований земельного законодательства на территории муниципального образования «Энемское городское поселение». Установлено, что между администрацией МО «Энемское городское поселение» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером 01:05:1300005:309, общей площадью 999 кв.м. В соответствии с п. 6.1 Договора срок аренды участка установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3.2.4 в одностороннем порядке арендодатель вправе отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий: невнесения арендной платы за участок более двух кварталов подряд; неиспользование земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоение земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим Договором; изменение вида разрешенного использования земельного участка без письменного согласия арендодателя; переуступка прав по договору аренды земельного участка третьему лицу без письменного разрешения арендодателя; использование земельного участка (его части) не по целевому назначению в виду разрешенного использования; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; неиспользование обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7, 4.1.9, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ настоящего Договора.

Так, установлено, что в соответствии с подпунктами 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5,4.1.6, 4.1.7, 4.1.9, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ настоящего Договора арендатор обязан: своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 настоящего Договора без выставления счетов арендодателем; не позднее 20 января года, следующего за отчетным производить с арендодателем сверку расчетов арендной платы за участок с составлением акта сверки; использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешение использования; содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок прилегающие к нему территорию; при использовании участка не наносить ущерб окружающей среде; возместить арендодателю убытки в случае ухудшения качественных характеристик участка и экологической обстановки, причиненных результате своей хозяйственной и иной деятельности; не допускать строительства новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также для получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временным сооружениями, коридоров инженерных сетей и коммуникаций, проходящих через участок; не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных земельных участков; беспрепятственно допускать на участок арендодателя, его законных представителей и органы контроля за использованием и охраной земель с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.

Проведенной проверкой установлено, что данный договор аренды земельного участка является недействительным в части.

Так, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Истец считает, что оспариваемый договор аренды содержит условия, противоречащие законодательству. В связи с чем, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, как следствие могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Прокурор в судебном заседании подержал заявленные требования и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ответчика администрации МО «Энемское городское поселение» надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки не известил.

Изучив материалы дела, выслушав мнение сторон, участвующих в деле, суд приходит к следующему выводу:

В силу статей 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Основания, на основании которых может быть расторгнут договор аренды по требованию арендодателя, указаны в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии положениями названной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Как установлено в судебном заседании, между администрацией МО «Энемское городское поселение» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером 01:05:1300005:309, общей площадью 999 кв.м.

В соответствии с п. 6.1 Договора срок аренды участка установлен до ДД.ММ.ГГГГ. То есть договор аренды заключён на срок более чем пять лет.

Согласно пункту 3.2.4 в одностороннем порядке арендодатель вправе отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий:

невнесения арендной платы за участок более двух кварталов подряд;

неиспользование земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоение земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим Договором;

изменение вида разрешенного использования земельного участка без письменного согласия арендодателя;

переуступка прав по договору аренды земельного участка третьему лицу без письменного разрешения арендодателя;

использование земельного участка (его части) не по целевому назначению в виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1 настоящего Договора;

использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

неиспользование обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7, 4.1.9, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ настоящего Договора.

Так, в соответствии с подпунктами 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5,4.1.6, 4.1.7, 4.1.9, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ настоящего Договора арендатор обязан:

своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 настоящего Договора без выставления счетов арендодателем;

не позднее 20 января года, следующего за отчетным производить с арендодателем сверку расчетов арендной платы за участок с составлением акта сверки;

использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешение использования;

содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок прилегающие к нему территорию;

при использовании участка не наносить ущерб окружающей среде;

возместить арендодателю убытки в случае ухудшения качественных характеристик участка и экологической обстановки, причиненных результате своей хозяйственной и иной деятельности;

не допускать строительства новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также для получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке;

выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временным сооружениями, коридоров инженерных сетей и коммуникаций, проходящих через участок;

не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных земельных участков;

беспрепятственно допускать на участок арендодателя, его законных представителей и органы контроля за использованием и охраной земель с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ закреплено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с учётом положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и указанных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

С учетом изложенного, при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, недопустимо включать условия договора, противоречащие законодательству, поскольку указанные условия договора не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных, и частных интересов, и как следствие, указанные условия договора аренды земельного участка могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Согласно статье 45 ГПК РФ прокурору предоставлено право на обращение в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды (пункт 75 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

С учётом указанных выше положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по его применению, в данном споре прокурор реализовал право на подачу иска в защиту интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Руководствуясь положениями статьи 22 Земельного кодекса РФ, разъяснениями статей 166, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суд приходит к выводу, что поданный иск прокурора направлен на защиту публичных и частных интересов, недопущение заключения противоречащих требованиям федерального законодательства договоров в будущем и служит целям реализации таких задач гражданского судопроизводства как укрепление законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону.

Таким образом, оспариваемый прокурором пункт договора аренды земельного участка, согласно которому договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, противоречит требованиям федерального законодательства, в связи с чем, данный пункт договора является недействительным, при этом указанное не влечет недействительности всего договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора <адрес> Республики Адыгея к администрации муниципального образования «Энемское городское поселение», ФИО1 о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать недействительным пункта 3.2.4 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером 01:05:1300005:309, общей площадью 999 кв.м., заключенного между администрацией МО «Энемское городское поселение» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея.

Судья                                    М.С. Горюнова