Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-294/2023 ~ М-274/2023 от 06.10.2023

УИД 56RS0004-01-2023-000354-59

Дело № 2–294/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Александровка                                                          7 ноября 2023 года

Александровский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего - судьи Беймлера П.Ю.,

при секретаре судебного заседания Зарицком Д.А.,

с участием истца Куколя А.А.,

представителя ответчика ООО «Чебоксаровское» - Абдразакова Э.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Куколя Александра Андреевича к обществу с ограниченной ответственностью «Чебоксаровское» о признании права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Куколь А.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Чебоксаровское» (далее – ООО «Чебоксаровское») о признании права собственности на объекты недвижимости. В обоснование исковых требований истец указал, что на основании договора купли-продажи № 1 от 13 апреля 2023 года он приобрел у ООО «Чебоксаровское» здание коровника № общей площадью 1 043,50 кв.м. и автогараж общей площадью 607,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. До подписания договора он перечислил на расчетный счет продавца денежные средства за приобретенные здания в размере 500 000 руб. После оплаты ответчик снял с баланса и передал ему недвижимое имущество во владение и пользование. Указанные объекты принадлежали продавцу на основании договора купли-продажи от 18 ноября 2008 года, заключенного между ООО «Чебоксаровское» и конкурсным управляющим ФИО6 по результатам проведенных 18 ноября 2008 года открытых торгов по продаже имущества СПК (колхоза) «Заветы Ленина» в порядке статьи 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В настоящее время он не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности, поскольку продавец ООО «Чебоксаровское» не провело надлежащим образом регистрацию своего права собственности на приобретенные на торгах объекты недвижимости и у них отсутствуют документы, на основании которых возможно обращение в регистрирующий орган и присвоение адреса объектам. Указал, что ранее по аналогичным исковым требованиям, вступившим в законную силу решениями Александровского районного суда Оренбургской области по делу № 2-331/2012 от 27 июня 2012 года, по делу № 2-107/2014 года от 12 марта 2014 года, установлено, что договоры, заключенные между ООО «Чебоксаровское» и СПК (колхоз) «Заветы Ленина» являлись действительными и покупатель не имел возможности произвести регистрацию перехода прав собственности в связи с ликвидацией продавца. Во внесудебном порядке решить вопрос о правах собственника на приобретенные объекты недвижимости не представляется возможным.

Истец просил суд:

- признать право собственности на здание коровника № одноэтажное, бутобетонное, площадью 1 043,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- признать право собственности на здание автогаража одноэтажное, смешанной конструкции, площадью 607,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Определением судьи от 10 октября 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Чебоксаровского сельсовета Александровского района Оренбургской области, администрация Александровского района Оренбургской области; для дачи заключения по делу в порядке статьи 47 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации - Управление Росреестра по Оренбургской области, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области.

Истец Куколь А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, привел доводы аналогичные изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что узаконить приобретенные объекты недвижимости не представляется возможным, поскольку они не поставлены на регистрационный учет ответчиком, вместе с тем у последнего имеется договор, заключенный с конкурсным управляющим. В Управление Росреестра он не обращался. Указал на имеющуюся судебную практику по аналогичным спорам стороной которой по делу являлось ООО «Чебоксаровское». Исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Чебоксаровское» - Абдразаков Э.К. в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме. Подтвердил, что он действительно продал истцу недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано, но принадлежащее ему на основании договора купли-продажи. Пояснил, что он устно обращался в Управление Росреестра по указанному вопросу, где ему пояснили, что для регистрации права и постановки на кадастровый учет необходимо уплатить государственную пошлину в размере 40 000 руб., которых у него нет.

В судебное заседание представители третьего лица – администрации Чебоксаровского сельсовета Александровского района Оренбургской области, администрации Александровского района Оренбургской области, представители Управления Росреестра по Оренбургской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительные причины неявки не представили, об отложении дела не просили.

От представителей администрации Чебоксаровского сельсовета Александровского района Оренбургской области, администрации Александровского района Оренбургской области поступили заявления с просьбой о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявивищихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Рассматривая споры, связанные с признанием права собственности на имущество, в том числе недвижимое, одним из юридически значимых обстоятельств является наличие у продавца правовых оснований для передачи в собственность другому лицу объекта гражданских правоотношений по сделке, а именно нахождение такого имущества в собственности продавца либо наличие правомочий по распоряжению имуществом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 13 апреля 2023 года между ООО «Чебоксаровское» (продавец) и Куколем А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи №, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил: здание коровника №, расположенное по адресу: <адрес>, одноэтажное, бутобетонное, общей площадью 1 043,5 кв.м.; здание автогаража, расположенное по адресу: <адрес>, одноэтажное, смешанной конструкции, площадью 607,5 кв.м., именуемые в дальнейшем – объекты недвижимости (л.д.21).

В пункте 4 указанного договора закреплено, что продавец передает покупателю приобретаемый объект и относящиеся к нему документы в момент подписания договора, который одновременно имеет силу акта передачи. Стоимость объектов недвижимости по договоренности сторон определена в сумме 500 000 руб. (пункт 6 договора), расчет произведен полностью до подписания настоящего договора перечислением на расчетный счет продавца 500 000 руб. платежным поручением № 85 от 13 апреля 2023 года (пункт 7 договора) (л.д. 19).

В подтверждение того, что спорные объекты являются объектами недвижимости истцом представлены технические планы от 16 августа 2023 года, подготовленные кадастровым инженером ФИО4 (л.д.101-120, 136-155) и заключения (л.д.59-60), в которых в том числе содержатся сведения о площади объектов и годе постройки.

Также истец представил акт обследования земельного участка со схемой его расположения от 11 сентября 1976 года, согласно которому намечается строительство коровника на 200 голов (л.д.13-14), архитектурно-планировочное задание от 1976 года на строительство коровника в колхозе «Заветы Ленина» (л.д.15-18), акт приемки коровника на 200 голов полезной площадью 1 610 кв.м. от 29 октября 1983 года (л.д. 24-28), архитектурно-планировочное задание от 13 октября 1975 года на строительство автогаража на 25 автомашин в колхозе «Заветы Ленина» (л.д. 36-38), акт приемки автогаража на 25 автомобилей колхоза «Заветы Ленина» от 23 октября 1980 года полезной площадью 648 кв.м. (л.д. 30-33).

Указанное в исковом заявлении недвижимое имущество в реестре муниципального имущества Александровского района Оренбургской области и Чебоксаровского сельсовета Александровского района Оренбургской области, реестре федерального имущества, находящегося на территории Оренбургской области, не значится (л.д.22-23, 57-58, 177,179).

Из ответа начальника архивного отдела администрации Александровского района Оренбургской области ФИО5 от 10 октября 2023 года следует, что сведения о строительстве, нахождении на балансе и иные документы в отношении спорных объектов недвижимости на хранение в архивный отдел администрации не поступали (л.д.178).

Имущество, находящееся у истца, не введено в оборот по причине отсутствия регистрации права собственности.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о признании права собственности на спорное имущество.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (в редакции закона на момент возникновения правоотношений по договору купли-продажи от 18 ноября 2008 года).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) (в редакции закона на момент возникновения правоотношений по договору купли-продажи от 18 ноября 2008 года).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22), граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно абзацу первому п. 52 этого же постановления государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда право на спорное имущество возникло до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировалось в соответствии с п. п. 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникло независимо от его регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 58 названного Постановления Пленума ВС РФ).

Согласно пункту 2 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

В соответствии с частью 1 статьи 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права, в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Исходя из приведенных выше положений закона, для приобретения права собственности на спорные объекты недвижимости Куколь А.А. должен был представить доказательства возникновения у продавца – ООО «Чебоксаровское» права собственности на них.

Вместе с тем такие доказательства в нарушение положений ст.ст.12,56,57 ГПК РФ истцом в материалы дела не представлены.

В подтверждение возникновения права собственности у ООО «Чебоксаровское» представлен договор купли-продажи от 18 ноября 2008 года, заключенный между СПК (колхоз) «Заветы Ленина» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и ООО «Чебоксаровское».

Данный договор купли-продажи от 18 ноября 2008 года в Управлении Росреестра не зарегистрирован.

4 мая 2010 года СПК «Заветы Ленина» (ОГРН 1025603293187) прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Конкурсным управляющим данного юридического лица являлась ФИО6 (л.д. 61-67).

В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из содержания п.3 указанного договора следует, что имущество, указанное в пп. 1-25 пункта 2.1 договора приобретается покупателем как совокупность строительных материалов, бывших в употреблении, для дальнейшего использования покупателем по своему усмотрению, в том числе на слом (л.д. 79-100).

Суд отмечает, что спорные объекты ранее никогда на техническом, кадастровом учете в качестве объектов недвижимости не состояли, адресная часть им не присваивалась, правомерность их возведения как объектов капитального строительства совокупностью собранных по делу доказательств не подтверждена, исходя из условий заключенного договора купли-продажи от 18 ноября 2008 года автогараж, здание коровника №2 для использования их в качестве объектов недвижимости не передавались, по существу воля сторон договора была направлена на отчуждение объема строительных материалов, доказательств приобретения ООО «Чебоксаровское» прав на указанные объекты недвижимого имущества суду не представлено, а также, учитывая, что земельные участки под указанными объектами не сформированы, из данного договора невозможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, что противоречит положениям статьи 554 ГК РФ.

В данном случае материалами дела не подтверждены ни законность возведения объектов в качестве недвижимого имущества, ни возникновение у ООО «Чебоксаровское» законных прав именно на объекты недвижимости, учитывая, что договор от 18 ноября 2008 года, который является единственным основанием возникновения у ответчика прав на здания автогаража, коровника № 2, исходя из его буквального толкования, предполагает переход к ООО «Чебоксаровское» прав на совокупность строительных материалов.

Кроме того, учитывая, что договоры купли-продажи от 18 ноября 2008 года, от 13 апреля 2023 года спорных объектов были заключены после вступления в силу Закона о регистрации, при продаже указанных объектов недвижимости право продавца на данные объекты и переход права к покупателю подлежали государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством, в противном случае данные договоры являются ничтожной сделкой, не влекущей правовых последствий.

Таким образом, в рамках настоящего гражданского дела покупателем имущества предъявлен иск о признании права собственности на недвижимое имущество к продавцу, не являющемуся его собственником, и, соответственно, к покупателю не перешло право собственности на вещь по причине отсутствия данного права у продавца.

Наличие описания объектов, являвшихся предметом сделки от 13 апреля 2023 года в технических планах от 16 августа 2023 года само по себе не позволяет идентифицировать предмет вышеуказанного договора и объекты, являющиеся предметом настоящего спора, право собственности на которые в порядке, установленном действовавшим на момент заключения договора, не было зарегистрировано, кадастровый учет которых не был осуществлен.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком с момента заключения договора купли-продажи от 2008 года принимались меры к перезаключению договора либо регистрации за собой права на спорные объекты в качестве недвижимости, суду не представлено.

Вместе с тем ООО «Чебоксаровское» является действующей организацией (л.д.68-75), и в нарушение вышеуказанных норм права, после заключения договора купли-продажи от 18 ноября 2008 года и на момент отчуждения последним истцу спорных объектов 13 апреля 2023 года, последние в качестве самостоятельных объектов на кадастровый учет поставлены не были, соответственно, не были определены и в качестве индивидуально-определенной вещи, позволяющей идентифицировать их с постройками, на которые претендует истец.

Довод представителя ответчика об отсутствии у продавца: ООО «Чебоксаровское» денежных средств для надлежащего оформления прав на проданное недвижимое имущество не может служить основанием для признания за истцом права собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку 14 апреля 2023 года ответчик получил от истца денежные средства за спорные объекты в сумме 500 000 руб. при рыночной стоимости последних согласно представленному отчету об оценке по состоянию на 17 августа 2023 года - 220 000 руб., что указывает на наличие у ответчика реальной финансовой возможности для осуществления мероприятий по постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости в установленном законом порядке. Доказательств обратного суду не представлено.

Ссылка истца по тексту искового заявления на иную судебную практику во внимание не принимается, поскольку обстоятельства, установленные приведенными судебными актами по иным делам, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд с учетом положений пункта 1 статьи 551 ГК РФ и Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приходит к выводу о том, что исковые требования Куколя А.А. удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Александровский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья                                  П.Ю. Беймлер

Мотивированное решение составлено 9 ноября 2023 года.