Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-660/2022 ~ М-577/2022 от 18.08.2022

№ 2-660/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2022 года                             г. Пласт

Пластский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи                    Петрова А.С.,

при секретаре                                      Арзамасцевой В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Быковой Елены Николаевны, Бельтюковой Алины Владимировны к Ковалевой Наталье Георгиевне о погашении регистрационной записи об ипотеке,

установил:

Быкова Е.Н., Бельтюкова А.В. обратились в суд с исковым заявлением к Ковалевой Н.Г. о погашении регистрационной записи об ипотеке №, сделанную ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области в отношении квартиры по адресу: Челябинская область, <адрес>, кадастровый №.

    В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Быковой Е.Н. (ранее - Бельтюковой Е.Н.), действующей за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь Бельтюкову А.В. (покупатели) и Ковалевой Н.Г., ФИО12 (продавцы) заключили договор купли-продажи квартиры по адресу: Челябинская область, <адрес>. В соответствии с условиями данного договора общая стоимость квартиры составляла 520 000 руб., из которых покупатель уплатила продавцами 315 880 руб. до подписания договора, а оставшиеся сумма 204 120 руб. была переведена продавцами после регистрации договора путем перечисления с блокированного целевого счета на счет продавца Ковалевой Н.Г., поскольку эта сумма предоставлялась покупателем за счет средств субсидии «Молодая семья». В связи с тем, что расчет с продавцами не был произведен сразу до подписания договора купли-продажи, в ЕГРН было зарегистрировано обременение в виду ипотеки в силу закона. После полного расчета с продавцами квартиры они сразу не обратились в регистрирующий орган для снятии ипотеки. Спустя 2 месяца, ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 умер, и после его смерти обращение в регистрирующий орган с заявлением о снятии ипотеки стало невозможным. Поскольку долг перед продавцами в настоящее время полностью погашен, основания для регистрации ипотеки отпали. Просят прекратить ипотеку в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, <адрес>, кадастровый №, погасить регистрационную запись об ипотеки в силу закона.

Истцы Быкова Е.Н., Бельтюкова А.В. в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик Ковалева Н.Г. в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом, вернулся конверт с отметкой «Истек срок хранения».

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Администрации Пластовского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав письменные материалы дела, принимая во внимание все фактические обстоятельства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 9 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, прекращении или изменении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 551 ГК РФ покупатель приобретает право собственности на недвижимость после государственной регистрации перехода права собственности. При этом, п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

В п. 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п.п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи предусмотрена в п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила (ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 2 ст. 334.1 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1) (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В силу положений п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218 «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из системного толкования п. 11 ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Ответчиком по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения регистрационной записи. При этом, в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке, рассматривается непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган именно заявления, поскольку представление в этот орган каких-либо иных документов по закону не требуется.

Законом не регламентирован срок, в течение которого должно быть подано соответствующее заявление.

Согласно п.п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по такому иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Быковой Е.Н. (ранее - Бельтюковой Е.Н.), действующей за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь Бельтюкову А.В. (покупатели) и Ковалевой Н.Г., ФИО12 (продавцы) в письменной форме был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: Челябинская область, <адрес>, общей площадью 45,6 кв.м., принадлежащая на праве общей долевой собственности в 1/2 Ковалевой Н.Г., 1/2 - ФИО12

По условиям п. 3 названного договора, имущество продается за 520 000 руб., из них 315 880 руб. уплачиваемые покупателем до подписания договора, а 204 120 руб. после регистрации настоящего договора путем перечисления с блокированного целевого счета № владельца свидетельства о праве на получении субсидии на приобретение (строительство) жилья серии МС №, выданного Администрацией Пластовского муниципального района Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ Бельтюковой Е.Н., действующей за себя и от имени своей несовершеннолетней дочери Бельтюковой А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения в равных долях для каждого в дополнительный офис 8043/0022 Челябинской ОСБ 8597 Сбербанка России на имя Ковалевой Н.Г.

Сумму в размере 315 880 руб. покупатель оплатил продавцу до подписания договора купли-продажи, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов регистрационного дела, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Челябинской области произведена государственная регистрация права общей долевой собственности истцов (по 1/2 доли за каждым) на вышеуказанный объект недвижимости, а также регистрация залога в силу ипотеки в пользу продавцов, о чем имеются отметки на договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании свидетельства о праве на получении субсидии на приобретение (строительства) жилья серии МС № от ДД.ММ.ГГГГ и договора № от ДД.ММ.ГГГГ Сбербанком России по Челябинск области на имя Ковалевой Н.Г. перечислена сумма по договору купли-продажи в сумме 204 120 руб., что подтверждается отметкой об оплате, квитанцией серии Х №, платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнен сторонами, квартира передана во владение покупателей, право общей долевой собственности истцов зарегистрировано в установленном законом и договором порядке, денежные средства по договору уплачены продавцу.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО12 умер, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя стало невозможно.

В материалах дела имеется ответ Челябинской областной нотариальной палаты от ДД.ММ.ГГГГ № на судебный запрос о том, что после смерти ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения наследственное дело нотариусами Челябинской области не заводилось.

До настоящего времени обременение в отношении объекта недвижимого имущества в пользу ФИО12 не отменено.

Таким образом, поскольку в силу п.1 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге) недвижимости)» для погашения регистрационной записи об ипотеке на спорный жилой дом необходимо совместное обращение залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, что в ввиду смерти продавца невозможно, учитывая то, что истцами были исполнены денежные обязательства по договору, с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу, что требования Быковой Е.Н., Бельтюковой А.В. о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) и погашении записи об ипотеке в ЕГРН в отношении приобретенного ими по договору купли-продажи недвижимого имущества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Быковой Елены Николаевны, Бельтюковой Алины Владимировны удовлетворить.

Прекратить ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, <адрес>, кадастровый №.

Данное судебное решение является основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации ограничения (обременения) права: ипотеки в силу закона №, сделанную ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости – квартиры, общей площадью 45,6 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: Челябинская область, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий                             Петров А.С.

Мотивированное решение изготовлено 22 декабря 2022 года.

.

.

.

.

.

.

.

.