Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1-456/2022 ~ М-1-446/2022 от 13.09.2022

    УИД 73RS0021-01-2022-000611-80

    Дело № 2-1-456/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    21 октября 2022 года                                                                                            г. Сенгилей

Сенгилеевский районный суд Ульяновской области в составе:

судьи Кузнецовой М.С.

при секретаре судебного заседания Бессольцевой Ю.В.

        с участием представителей истца – Самошкиной Н.В., Мизедеркиной А.А., Белоглазкиной С.А., представителя ответчиков ООО «Урожай 2020» и Черновой О.Г. – Чебана В.В., ответчиков Слышевой М.П., Краснова Н.П., Ермолаевой В.В., Штубовой В.М., Княгининой Н.А., Княгининой Н.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» к обществу с ограниченной ответственностью «Урожай 2020», Афанасьеву В.А., Ермолаевой В.И., Кудряшовой В.М., Пузырниковой Н.А., Жегалину В.Б., Княгинину А.А., Красновой Е.Я., Жегалину Н.А., Слышевой М.П., Жегалину В.Н., Жегалину Ю.А., Краснову В.П., Штубовой В.М., Ефимовой С.В., Краснову Н.П., Мосенкову А.А., Черновой Н.Г., Черновой О.Г., Юмановой В.Г., Княгининой Н.А., Княгининой Н.Я., Ермолаевой В.В., Княгинину И.И. о переводе прав и обязанностей арендатора,

            установил:

Директор ООО «Возрождение» обратился в Сенгилеевский районный суд Ульяновской области с иском к ООО «Урожай 2020», Афанасьеву В.А., Ермолаевой В.И., Кудряшовой В.М., Пузырниковой Н.А., Жегалину В.Б., Княгинину А.А., Красновой Е.Я., Жегалину Н.А., Слышевой М.П., Жегалину В.Н., Жегалину Ю.А., Краснову В.П., Штубовой В.М., Ефимовой С.В., Краснову Н.П., Мосенкову А.А., Черновой Н.Г., Черновой О.Г., Юмановой В.Г., Княгининой Н.А., Княгининой Н.Я., Ермолаевой В.В., Княгинину И.И. о переводе прав и обязанностей арендатора.

В обоснование исковых требований указывает, что 02.07.2012г. между истцом и собственниками земельных долей был заключен договор аренды земельных долей № от 02.07.2012г., предметом которого являлись земельные доли в земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, в 1600 м от границ населенного пункта на северо-восток, кадастровый №. Договор был заключен на 10 лет и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области надлежащим образом. Поскольку в 2022 г. истекал срок действия договора, то стороны были намерены продлить арендные отношения. Для этого 17.06.2022г. сторонами было подписано дополнительное соглашение к указанному договору аренды о продлении срока аренды до 17.06.2032г. Одновременно был пересмотрен размер арендной платы в сторону увеличения. Однако 18.07.2022г. выяснилось, что в отношении данного земельного участка зарегистрирован договор аренды с ООО «Урожай 2020» в лице директора Чебана В.В. При этом договор аренды земельных долей № от 02.07.2012г., заключенный с ООО «Возрождение», сторонами не расторгался. Никакие уведомления не направлялись, соглашений о расторжении не подписывалось, не регистрировалось. Заключение договора аренды с ООО «Урожай 2020» проведено в нарушение преимущественного права ООО «Возрождение», в момент когда действовал договор аренды № от 02.07.2012г. Стороны договора № от 02.07.2012г. предпринимали действия по продлению срока его действия, то есть арендодатели были уведомлены о желании арендатора продлить арендные отношения и выразили свое согласие, подписав дополнительное соглашение о продлении срока аренды, а также выдав нотариально заверенные доверенности для регистрации.

Просит перевести права и обязанности арендатора с ООО «Урожай 2020» на ООО «Возрождение» по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в 1600 м от границы населенного пункта на северо-восток, кадастровый №, зарегистрированного Управлением Росреестра по Ульяновской области 18.07.2022г.,, аннулировать регистрационную запись 73:14:051101:420-73/034/2022-8 от 18.07.2022г. о праве аренды ООО «Урожай 2020» в отношении указанного земельного участка; признать за ООО «Возрождение» права арендатора земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу с внесением регистрационной записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: МУ администрация МО «Новослободское сельское поселение» Сенгилеевского района Ульяновской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области.

В судебное заседание ответчики Афанасьев В.А., Ермолаева В.И., Кудряшова В.М., Пузырникова Н.А., Жегалин В.Б., Княгинин А.А., Краснова Е.Я., Жегалин Н.А., Жегалин В.Н., Жегалин Ю.А., Краснов В.П., Ефимова С.В., Мосенков А.А., Чернова Н.Г., Чернова О.Г., Юманова В.Г., Княгинин И.И., представители третьих лиц не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Ответчики Краснов В.П., Ермолаева В.И., Ефимова С.В., Княгинин А.А., представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Ульяновской области» просили рассмотреть дело без его участия. Причина неявки остальных лиц суду неизвестна.

Судом в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представители истца - по доверенностям Самошкина Н.В., Мизедеркина А.А., Белоглазкина С.А. на исковых требованиях настаивали, доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнительных пояснениях, поддержали.

В судебном заседании представитель ответчиков ООО «Урожай 2020» - директор общества Чебан В.В., также действующий по доверенности в интересах ответчика Черновой О.Г., с исковыми требованиями не согласился.

В судебном заседании ответчики Краснов Н.П., Слышева М.П. с исковыми требованиями согласились.

В судебном заседании ответчики Ермолаева В.В., Штубова В.М., Княгинина Н.А., Княгинина Н.Я. с исковыми требованиями не согласились.

В письменном отзыве на исковое заявление ответчики Краснова Е.Я., Чернова Н.Г. с исковыми требованиями согласились.

В письменных отзывах на исковое заявление ответчики Краснов В.П., Ермолаева В.И., Ефимова С.В., Княгинин А.А. возражали против удовлетворения исковых требований, указали, что с условиями договора аренды спорного по делу земельного участка и его использованием ООО «Урожай 2020» они согласны. Также пояснили, что по договору аренды земельного участка от ООО «Урожай 2020» они получают арендную плату, земельный участок обрабатывает ООО «Урожай 2020» с осени 2021 года, в настоящее время на участке выращивается подсолнечник.

    Выслушав представителей истца, представителя ответчиков ООО «Урожай 2020» и Черновой О.Г., ответчиков Слышевой М.П., Краснова Н.П., Ермолаевой В.В., Штубовой В.М., Княгининой Н.А., Княгининой Н.Я., исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.07.2012г. между ООО «Возрождение» (арендатором) и собственниками земельных долей Афанасьевым В.А., Ермолаевой В.И., Кудряшовой В.М., Пузырниковой Н.А., Жегалиным В.Б., Княгининым А.А., Красновой Е.Я., Жегалиным Н.А., Слышевой М.П., Жегалиным В.Н., Жегалиным Ю.А., Красновым В.П., Штубовой В.М., Ефимовой С.В., Красновым Н.П., Мосенковым А.А., Юмановой В.Г., Княгининой Н.А., Княгининой Н.Я., Ермолаевой В.В., Княгининым И.И., Ишутовой Н.П., Кузьминой Н.П., Большовой З.А., Герасимовой В.И., Воробьевой Н.В., (арендодателями) был заключен договор аренды земельных долей №, по условиям которого арендодатели предоставили, а арендатор принял в аренду земельные доли в земельном участке общей площадью 1 575 402 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, в 1600 метрах от границы населенного пункта по направлению на северо-восток, кадастровый № (п. 1.1); срок аренды договора – 10 лет с момента подписания сторонами настоящего договора (п. 3.1); срок договора аренды может быть изменен по обоюдному согласию сторон путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору (п. 3.2); по истечении срока аренды участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды участка в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ (п. 3.3); по истечении срока аренды договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ (п. 3.4); арендная плата по договору выплачивается каждому арендодателю за 1/30 долю сельскохозяйственной продукцией – зерном в размере 500 кг один раз в год в период: август – сентябрь (п. 4.1); арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права продления договора или права выкупа земельных долей при прочих условиях перед другими лицами (л.д. 40-43 том 1).

Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области в установленном законом порядке.

    До истечения приведенного договора аренды, а именно ДД.ММ.ГГГГ, сторонами (за исключением, арендодателей Княгининой Н.А., Княгининой Н.Я.) было подписано дополнительное соглашение, согласно которому продлевается срок действия договора аренды земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ № на 10 лет, до ДД.ММ.ГГГГ, а также арендная плата по договору выплачивается каждому арендодателю за принадлежащую ему долю в размере 1 000 кг зерна один раз в год в то же время года (л.д. 50-52 том 1).

    Также арендатором ООО «Возрождение» было составлено уведомление о намерении продлить (заключить) договор аренды на новый срок от ДД.ММ.ГГГГ, с которым под подпись были ознакомлены все арендодатели земельных долей, кроме Княгининой Н.А., Княгининой Н.Я. (л.д. 111-114 том 1).

    Кроме того, судом установлено, что истец добросовестно и надлежащим образом использовал арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием, условиями договора аренды, а также выполнял свои обязанности по выплате арендодателям арендной платы и возвращению земельного налога тем лицам, которые обращались к арендатору.

Вместе с тем, при подаче документов по регистрации приведенного выше дополнительного соглашения, а именно 18.07.2022г. истцом выяснилось, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано обременение права ООО «Урожай 2020» аренды данного участка на основании договора аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 4 765 064 кв.м, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером № со сроком действия обременения – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на 5 лет (л.д. 45-49, 74-100 том 1).

При этом суд учитывает, что одним из долевых собственников спорного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ является ООО «Возрождение» (л.д. 75 том 1).

Также в ходе рассмотрения дела установлено, что договор аренды с ООО «Возрождение» арендодателями не был расторгнут либо признан недействительным.

В соответствии с ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (часть 2).

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Таким образом, заключение ДД.ММ.ГГГГ арендодателями договора аренды с ООО «Урожай 2020» произведено в нарушение преимущественного права ООО «Возрождение», в то время, когда действовал договор аренды № от 02.07.2012г.; при этом арендатор ООО «Возрождение» принимало действия по продлению срока действия договора, то есть арендодатели были уведомлены о желании арендатора продлить арендные отношения и выразили свое согласие, подписав дополнительное соглашение о продлении срока аренды, а также выдав нотариально заверенные доверенности для регистрации на имя представителя истца - Белоглазкину С.А.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что стороной истца в соблюдение ст. 56 ГПК РФ представлены допустимые и достоверные доказательства нарушения ответчиками преимущественного права истца аренды указанных в иске земельных долей и, как следствие, наличия у истца права требовать перевода на него прав и обязанностей по договору аренды земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом доводы представителя ответчиков – Чебана В.В., заявленные им в ходе рассмотрения дела, являются несостоятельными по следующим основаниям.

При этом доводы ООО «Урожай 2020» о том, что оно якобы уже выплатило арендную плату подлежат отклонению, поскольку договор аренды зарегистрирован только ДД.ММ.ГГГГ Арендная плата по договору согласно п. 4.1. выплачивается в виде натуральной оплаты (продукцией) в размере 1 000 кг. зерна пшеницы за каждые 1/26 земельную долю; в силу п. 4.2. арендная плата выплачивается ежегодно с 01 августа по 31 декабря после уборки зерновых культур начиная с года регистрации договора; ООО «Урожай 2020» подтвердило, что не засевало пшеницу; срок аренды составил до даты обращения в суд менее 2 месяцев; у ООО «Урожай 2020» нет возможности производить выплату арендной платы пшеницей, а тем более спустя 2 месяца аренды, учитывая, что арендная плата подлежит выплате ежегодно.

Также доводы о неиспользовании истцом участка в 2021 году являются неверными, поскольку ООО «Возрождение» настоящим поясняет, что до ДД.ММ.ГГГГ ООО «Возрождение» фактически использовало данный участок; ООО «Возрождение» в 2021 году засевало этот участок, урожай был собран; в 2022 г, проведено культирование, обработка, участок подготовлен к посеву озимой пшеницы.

Кроме того, ссылка на то, что ООО «Урожай 2020» арендовало этот участок по договорам, заключенным с 31.07.2021    г. по 30.07.2022г., подлежит отклонению, поскольку фактически участком пользовалось ООО «Возрождение»; данные договоры являются незаключенными.

При этом суд учитывает, что согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году. Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

Также дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ подписано 24 из 26 дольщиков, что существенно больше 50 % и указывает на их волеизъявление путём личных подписей на нем (в отличие от договора, заключенного с ООО «Урожай 2020» - ни одним из дольщиков лично не подписан и его текст на собрании ДД.ММ.ГГГГ не согласовывался). ООО «Урожай - 2020» на собрании ДД.ММ.ГГГГ намеренно ввело в заблуждение н не разъяснило дольщикам, что в случае досрочного расторжения по инициативе арендодателей договора от ДД.ММ.ГГГГ арендодатели должны выплатить арендатору штраф в размере 10 000 руб. каждый и возместить в полном объёме возникшие в связи с этим у арендатора убытки и расходы, а также упущенную выгоду. ООО «Урожай 2020» не разъяснило дольщикам на собрании ДД.ММ.ГГГГ, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом.

При этом суд принимает во внимание, что мнение арендодателей земельных долей по вопросу продления договора аренды с прежним арендатором в течение года после истечения срока действия заключенного ранее договора аренды не относится к юридически значимым обстоятельствам по настоящему гражданскому делу.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 22.07.2015 № 304-ЭС15-7724, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.03.2015 N Ф04-16528/2015 по делу № А75-4054/2014 иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Таким образом, судом установлено и подтверждается материалами дела то, что истец арендовал спорный участок ранее; арендодателем не представлено доказательств нарушения истцом договорных обязательств, истец же в свою очередь представил платежные поручения для подтверждения своевременного и полного исполнения обязательств по внесению арендных платежей; ранее действовавшим договором предусмотрено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок; арендатор (истец) не возвращал из аренды земельный участок; при этом арендатор ООО «Возрождение» обращался к арендодателям с просьбой предоставить земельный участок в аренду на новый срок; с момента заключения арендодателями договора аренды с иным арендатором прошло менее года.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание то, что истец письменно выразил свое согласие на принятие прав и обязанностей арендатора согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о наличии в рассматриваемом случае условий, позволяющих реализовать преимущественное право истца на заключение договора, и, соответственно, оснований для перевода на него прав и обязанностей арендатора с ООО «Урожай 2020» на ООО «Возрождение» по договору аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 4 765 064 кв.м, заключенному ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером №

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым аннулировать регистрационную запись 73:14:051101:420-73/034/2022-8 от 18.07.2022г. о праве аренды ООО «Урожай 2020» в отношении указанного выше земельного участка, и признать за ООО «Возрождение» права арендатора данного земельного участка, о чем следует внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «Возрождение» подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» удовлетворить.

Перевести права и обязанности арендатора с ООО «Урожай 2020» (ИНН № ОГРН № на ООО «Возрождение» (ИНН №, ОГРН №) по договору аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 4 765 064 кв.м, заключенному ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному Управлением Росреестра по Ульяновской области ДД.ММ.ГГГГ за номером №

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей об ограничении прав и обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:14:051101:420 в виде права ООО «Урожай 2020» аренды данного участка.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей об ограничении прав и обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:14:051101:420 в виде права ООО «Возрождение» аренды данного участка.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Сенгилеевский районный суд Ульяновской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда – с 28 октября 2022 года.

        Судья                                                                               М.С. Кузнецова