Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-9868/2023 ~ М-7178/2023 от 21.09.2023

КОПИЯ

УИД 50RS0028-01-2023-009470-10

Дело № 2-9868/2023

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    13 декабря 2023 года    г. Мытищи Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кульковой И.С.,

при помощнике судьи Жмелькове Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9868/2023 по иску Ляминой Ольги Николаевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Сабидом-инвест» о признании права собственности на объекты долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Сабидом-инвест» о признании права собственности на объекты долевого строительства, указав в обоснование, что заключила ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Сабидом-инвест» предварительный договор № купли-продажи в отношении объекта недвижимого имущества жилого помещения- таун-хаус и придомового земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> Указанный договор переименован сторонами как предварительный договор купли-продажи, а по фактическим отношениям сторон должен квалифицироваться как договор долевого участия в строительстве. На момент подписания предварительного договора ответчиком был установлен срок подписания договора долевого участия в строительстве на жилое помещение и договор купли-продажи земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ.

Сторонами согласно договорам определен объект, подлежащий передаче в собственность после получения ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости- секция типа Е-1 под условным номером № в блокированном жилом доме №№, расчетная общая площадь 132 кв.м., расчетная площадь жилого помещения (с учетом балконов и террас с коэффициентом 0,3, лоджий с коэффициентом 0.05) 125,28 кв.м. в соответствии с проектной документацией. Срок передачи истцу права собственности установлен ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок площадью 793.00 кв.м. с кадастровым номером № (ранее был частью земельного участка с кадастровым номером №, площадью 604 кв.м.), на котором возводится указанный в договоре объект недвижимости, принадлежит на праве собственности ООО «Сабидом Групп» и находится по договору аренды у ООО «Сабидом-инвест» от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГГГ, №.

Истцом стоимость основного договора и предварительного оплачены в полном объеме в размере 3 900 000 рублей.

В настоящее время объект строительства по акту приема-передачи истцу не передан, зарегистрировать право собственности истец не может, в связи с чем истец просит признать предварительный договор № купли-продажи в отношении объекта недвижимого имущества (жилого помещения- таун-хаус и придомового земельного участка) расположенных по адресу: <адрес>, с.<адрес> владение №№ от ДД.ММ.ГГГГ договором долевого участия в строительстве.

В судебное заседание представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО4 явилась, исковые требования поддержала по основаниям указанным в исковом заявлении.

Ответчик – ООО «Сабидом-инвест» в лице Внешнего Управляющего ФИО8. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представителя в суд не направил, в связи с чем суд, с согласия представителя истца, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика в порядке заочного производства.

Третьи лица - Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, ООО «Сабидом Групп» в судебное заседание не явились, извещены в порядке статьи 113 ГПК РФ, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд учитывает следующее:

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сабидом-инвест» и ФИО2 заключен предварительный договор № купли-продажи в отношении объекта недвижимого имущества жилого помещения- таун-хаус и придомового земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> и по окончанию строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию передать построенный объект участнику договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Сторонами согласно договорам определен объект, подлежащий передаче в собственность после получения ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости- секция типа Е-1 под условным номером № в блокированном жилом доме №№, расчетная общая площадь 132 кв.м., расчетная площадь жилого помещения (с учетом балконов и террас с коэффициентом 0,3, лоджий с коэффициентом 0.05) 125,28 кв.м. в соответствии с проектной документацией.

Земельный участок площадью 793.00 кв.м. с кадастровым номером № (ранее был частью земельного участка с кадастровым номером №, площадью 604 кв.м.), на которого возводится указанный в договоре объект недвижимости, принадлежит на праве собственности ООО «Сабидом Групп» и находится по договору аренды у ООО «Сабидом-инвест» от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГГГ, №.

Объект недвижимого имущества -придомовой земельный участок ориентировочной площадью 61,5 кв.м., являющийся частью участка с кадастровым номером №

Цена договора составила 3 900 000 рублей и была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием внесения денежных средств в размере 531 000 руб. и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ с указанием внесения денежных средств в размере 3 372 020 руб.

В соответствии с разрешением на строительство №№ взамен ранее выданного от ДД.ММ.ГГГГ № № выданного Администрацией муниципального образования сельское поселение Кутузовское Солнечногорского муниципального района Московской области разрешено строительство дома блокированной застройки № (согласно нумерации схемы планировочной организации земельного участка по адресу: <адрес> сроком действия настоящего разрешения до ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Сабидом-инвест» введена процедура банкротства- внешнее управление по делу о признании ООО «Сабидом-инвест» несостоятельным (банкротом), внешним управляющим утвержден ФИО5

Истец, как участник предварительного и основного договоров ФИО2 обратилась с заявлением ДД.ММ.ГГГГ в Арбитражный суд Московской области, к внешнему управляющему о включении требования о передаче жилого-помещения –секции № (132 кв.м., 3 этаж) в реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст.432 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких - либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора.

Однако, как следует из сложившихся отношений между Истцом и Ответчиком, стороны при исполнении своих обязательств по договору фактически выполнили обязательства, превышающие объем обязательств, предусмотренных предварительным договором, так как ответчиком была осуществлена передача квартиры в пользование истцу.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого Покупателю недвижимого имущества.

В п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Судом установлено, что обращения истца к Застройщику – ООО «Сабидодм-инвест», в лице его руководителя с просьбой об осуществлении действий по регистрации договора не имели положительного результата, ввиду отсутствия по указанному адресу как самого директора, так и иных сотрудников застройщика. Исходя из этого суд считает факт уклонения ООО «Сабидом-инвест» от регистрации договора участия в долевом строительстве доказанным.

При таких обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, ответчик является застройщиком, оплата договора осуществлена в полном объеме, суд считает, что исковые требования о признании Предварительного договора купли-продажи Объектов недвижимого имущества № заключенного между ФИО2 и ООО «Собидом-инвест» в отношении объекта недвижимого имущества жилого помещения- таун-хаус и придомового земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> договором участия в долевом строительстве и о его государственной регистрации являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ данное решение является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве в органах государственной регистрации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Сабидом-Инвест» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве – удовлетворить.

Признать предварительный договор № купли продажи Объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 (паспорт №) и ООО «Сабидом-Инвест» в отношении объекта недвижимости, расположенного по строительному адресу: <адрес> договором участия в долевом строительстве.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено 13.12.2023.

Судья                    подпись                И.С. Кулькова

Копия верна:

Судья: