Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-176/2022 ~ М-65/2022 от 11.02.2022

№ 2-176/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Суровикинский районный суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи                                     Божко О.А.,

при секретаре судебного заседания                                              Каревой Г.Б.,

28 апреля 2022 года, рассмотрев в открытом судебном заседании    гражданское дело по иску Шпак М.В. к администрации городского поселения города Суровикино Волгоградской области об оспаривании величины рыночной стоимости земельного участка, установлении величины рыночной стоимости земельного участка по результатам отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Шпак М.В. обратилась в суд с иском к администрации городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области об оспаривании величины рыночной стоимости земельного участка, установлении величины рыночной стоимости земельного участка по результатам отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

В обоснование требований указала, что 13 мая 2003 года между Комитетом по управлению имуществом Суровикинского района Волгоградской области в лице председателя комитета ФИО5 и Шпак М.В. заключен договор аренды земельного участка № 1885 сроком на 49 лет. Предметом аренды является земельный участок площадью 2705 кв.м. для обслуживания и эксплуатации пункта по переработке фруктов по адресу: <адрес>. Пунктом 1.5.7. Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка. В соответствии с пунктом 2.5. указанного Постановления, размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости. Таким образом, размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы. В основу расчета арендной платы по договору аренды № 1885 от 13 мая 2003 года положен отчет от 13.11.2019 № 47-08/19-11 об оценке рыночной стоимости объекта - земельного участка, площадью 2705 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, выполненный ООО «Техно-Рент Юг», согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 13 ноября 2019 года с учетом округления составила 1 127 985 рублей. Споры, касающейся достоверности рыночной стоимости, разрешаются судами    с учетом положений ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой, в случае наличия спора о достоверности величины оценочной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом, в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В силу ст. 11 закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Согласно статьи 13 закона №135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, истец должен доказать, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной. Оценщиками произведена оценка земельных участков с применением сравнительного подхода. Между тем, согласно отчету № 1452-12/2021 от 19 января 2022 года, выполненному ООО Бюро независимой экспертизы «Феникс», об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160005:10237, площадью 2705 кв.м., расположенного      по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка составила 361929 рублей. С учетом уточнения исковых требований    Шпак М.В. просит признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160005:10237, площадью 2705 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 127 985 рублей, определенную в соответствии с отчетом, подготовленным ООО «Техно – Рент Юг» от ДД.ММ.ГГГГ №; установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160005:10237, площадью 2705 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 361 929 рублей по состоянию на 13.11.2019 года; обязать администрацию городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 13.05.2003 года № 1885, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка в размере 361 929 рублей за 2020, 2021 годы.

В судебное заседание истец Шпак М.В. и её представитель – Шпак С.А. не явились, извещены надлежащим образом, в суд поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика - администрации городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом. Представлено заявление о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя, не возражают против удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Техно-Рент-Юг» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению. К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

В соответствии с частью I статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороной с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня

Статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.5.7. Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 года № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного Постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С х Кмд \ Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

В судебном заседании установлено, что 13 мая 2003 года между Комитетом по управлению имуществом Суровикинского района Волгоградской области в лице председателя комитета ФИО5 и    Шпак М.В. заключен договор аренды земельного участка № 1885 сроком на 49 лет. Предметом аренды является земельный участок площадью 2705 кв.м. для обслуживания и эксплуатации пункта по переработке фруктов по адресу: <адрес>. Договор аренды не прошел регистрацию в установленном законом порядке, однако стороны не оспаривали факт заключения данного договора и его условия.

Пунктом 2.1. договора аренды земельного участка № 1885 от 13 мая 2003 года предусмотрено, что годовая арендная плата составляет 6329 рублей 70 копеек, исходя из размера общей площади земельного участка – 2705 кв.м. и размера арендной платы на 1 кв.м. – 2 рубля 24 копейки, размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем в связи с решениями органов государственной власти РФ, Волгоградской области и органов местного самоуправления централизовано устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы.

В адрес Шпак М.В. был направлен расчет арендной платы по договору аренды от 13 мая 2003 года № 1885 за 2020-2021 годы, согласно которому размер арендной платы за период с 02.02.2020 года по 31 августа 2021 годы составил 111540 рублей 03 копейки.

    В основу расчета арендной платы по договору аренды земельного участка № 1885 от 13 мая 2003 года был положен отчет от 13.11.2019 г. № 47-08/19-11 об оценке рыночной стоимости объекта - земельного участка, площадью 2705 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> выполненный ООО «Техно- Рент Юг», согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 13 ноября 2019 года с учетом округления составила 1 127 985 рублей.

Таким образом, судом установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

С учетом положений ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,    в случае наличия спора о достоверности величины оценочной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом, в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 11 закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно требований статьи 13 закона №135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, истец должен доказать, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной.

Поскольку между сторонами имеется спор о рыночной стоимости земельного участка, по инициативе истца в досудебном порядке была произведена оценка рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно отчету № 1452-12/2021 от 19 января 2022 года, выполненному ООО Бюро независимой экспертизы «Феникс», об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160005:10237, площадью 2705 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 13 ноября 2019 года рыночная стоимость земельного участка составила 361929 рублей.

Оценивая представленное истцом доказательство в виде отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что данный отчет в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание отчет № 1452-12/2021 от 19 января 2022 года, выполненный ООО Бюро независимой экспертизы «Феникс», об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160005:10237, площадью 2705 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, не доверять выводам специалиста оснований не имеется.

Вышеуказанный отчет № 1452-12/2021 от 19 января 2022 года, выполненный ООО Бюро независимой экспертизы «Феникс», об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160005:10237, площадью 2705 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ответчиком не опровергнут, администрацией городского поселения г. Суровикино не заявлялось ходатайство о назначении в рамках гражданского дела судебной оценочной экспертизы, не представлены соответствующие доказательства недостоверности отчета, предоставленного истцом, вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Учитывая вышеизложенное, суд находит исковые требования Шпак М.В. подлежащими удовлетворению. Необходимо признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160005:10237, площадью 2705 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 127 985 рублей, определенную в соответствии с отчетом, подготовленным ООО «Техно – Рент Юг» от 13.11.2019 года № 47-08/19-11; установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160005:10237, площадью 2705 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 361929 рублей по состоянию на 13.11.2019 года, определенную в соответствии с отчетом № 1452-12/2021 от 19 января 2022 года, выполненным ООО Бюро независимой экспертизы «Феникс»; обязать администрацию городского поселения города Суровикино Волгоградской области произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 13.05.2003 года № 1885, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160005:10237, площадью 2705 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 361929 рублей за 2020, 2021 годы.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Шпак М.В. к администрации городского поселения города Суровикино Волгоградской области об оспаривании величины рыночной стоимости земельного участка, установлении величины рыночной стоимости земельного участка по результатам отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160005:10237, площадью 2705 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 127 985 рублей, определенную в соответствии с отчетом, подготовленным ООО «Техно – Рент Юг» от 13.11.2019 года № 47-08/19-11.

Установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160005:10237, площадью 2705 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 361 929 (триста шестьдесят одна тысяча девятьсот двадцать девять) рублей по состоянию на 13.11.2019 года, определенную в соответствии с отчетом № 1452-12/2021 от 19 января 2022 года, выполненным ООО Бюро независимой экспертизы «Феникс».

Обязать администрацию городского поселения города Суровикино Волгоградской области произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 13.05.2003 года № 1885, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160005:10237, площадью 2705 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 361929 (триста шестьдесят одна тысяча девятьсот двадцать девять) рублей за 2020, 2021 годы.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Суровикинский районный суд.

Судья                                                                                    О.А. Божко