Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-297/2022 от 15.03.2022

УИД 11RS0016-01-2021-000563-83 Дело № 2-297/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа 2022 г. с. Выльгорт

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Глобу Т.И.,

при секретаре судебного заседания Ушакове Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Куринного Р. И. к Борисовой Е. Е. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании уплаченных по договору денежных средств и судебных расходов,

установил:

Осипова Л.В., действуя от имени и в интересах Куринного Р.И., обратилась в суд с иском к Борисовой Е.Е. о расторжении договора купли-продажи от <дата> земельного участка, площадью 983 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, Садоводческий комплекс «Морово», СТ «Отдых», участок №, - и расположенного на нем садового дома, площадью 162,3 кв.м, с кадастровым номером №, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 2 000 000 рублей, а также возмещении судебных расходов. В обоснование требований указано, что между сторонами <дата> заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, которое по акту приема-передачи <дата> передано истцу. После оформления сделки и до лета 2019 года истец по месту нахождения имущества не был, поскольку проживает в другом городе. Летом 2019 года истец обнаружил многочисленные трещины на цокольном и первом этажах строения. По результатам проведенного специалистом исследования было установлено, что в здании имеются дефекты, а именно трещины в кирпичных стенах, просадка фундамента под металлическими опорами и стеной по оси «Д», которые являются существенными и неустранимыми. Полагая, что выявленные дефекты были допущены при строительстве садового дома, а при заключении договора купли-продажи участка ответчиком не представлена объективная и полная информация о состоянии объекта, Осипова Л.В., действуя от имени и в интересах Куринного Р.И., обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Из отзыва представителя ответчика Рагозина В.Н. и дополнения к нему следует, что истцом ответчику претензий относительно технического состояния имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от <дата>, предъявлено не было, все имеющиеся на момент продажи объекта недостатки были покупателем осмотрены и приняты им без замечаний и оговорок. Истец, являясь покупателем по договору купли-продажи от <дата>, при заключении договора купли-продажи должен был проявить ту степень заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, а именно: ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимое имущество, проверить его фактическое состояние, выяснить все иные интересующие его вопросы как по строительству дома, так по эксплуатации объектов недвижимости. При этом истец в иске указывает, что он сам в период с 2017 по 2019 г.г. не осуществлял эксплуатацию объектов недвижимости и не был на указанном земельном участке, в связи с чем все возможные риски от халатного отношения к своему имуществу несет непосредственно сам истец, как собственник имущества. Таким образом, после приобретения объектов недвижимости истец на протяжении более 3,5 лет (до обращения с иском в суд <дата>) по своему усмотрению осуществлял владение, пользование эксплуатацию объектов недвижимости. Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований не имеется, просит суд в иске Куринному Р.И. отказать в полном объеме. Кроме того, истцом без уважительных причин пропущен срок для обращения в суд по заявленному требованию.

Истец Куринный Р.И. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель истца Осипова Л.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала. Дополнительно указала, что в 2017 году был заключен договор купли-продажи садового дома на земельном участке. Имеется заключение специалиста от 2019 года о том, что на садовом домике имеются трещины и разрушения фундамента, которые мешают использованию. Дом не соответствует требованиям, предъявляемым к строениям подобного типа. Полагала возможным расторгнуть договор и возвратить уплаченную сумму.

Ответчик Борисова Е.Е., будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, не явилась, направив своего представителя Борисова Е.Н., действующего на основании доверенности, который в судебном заседании удовлетворению требований возражал, указав, что дом был построен в 1998 году. За качеством строительства наблюдал инженер-строитель. В течение 20 лет Борисов Е.Н. лично эксплуатировал здание, дом был в хорошем состоянии. В 2017 году дом был продан Куринному Р.И., которым при заключении договора был проведен осмотр дома, недостатков выявлено не было. В течение 5 лет Куринный Р.И. не появлялся на участке. В 2022 году при осмотре Борисовым Е.Н. дома и вещей, которые были на участке, было установлено, что они лежали на тех же местах, на которых он оставлял их при продаже. При осмотре дома вместе с экспертом было установлено, что дом находился в хорошем состоянии, была подмыта отмостка из-за того, что за домом не следили и не обслуживали водосливы.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что <дата> на основании договора купли-продажи Куринным Р.И. приобретен у Борисовой Е.Е. земельный участок, площадью 983 кв.м., которому соответствует кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, - и садовый дом, площадью 162,3 кв.м., кадастровый №. Стоимость объектов определена в 2 000 000 рублей.

На основании акта приема-передачи от <дата> указанные объекты переданы истцу Куринному Р.И.

Право собственности Куринного Р.И. на вышеуказанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>.

Судом установлено, что в 2019 году Куринный Р.И. обратился к специалисту ИП Чеботареву А.Я. по вопросу установления наличия каких-либо дефектов у садового домика, определения являются ли они существенными, возможно ли проживание в указанном доме с учетом выявленных дефектов и установление причин и времени образования дефектов.

По результатам проведенного исследования ИП Чеботаревым А.Я. подготовлено заключение №-ЗСГ, из которого следует, что специалистом обнаружены недостатки в конструкции здания, а именно, трещины в стенах, трещины в углах дверных и оконных проемов, трещины в бетонном перекрытии дорожки, трещины в подпорной стене, которые возникли в результате передачи перераспределения усилий от конструкции здания к основанию вследствие просадок грунта, вызванных изменением физического состояния грунта основания в период эксплуатации здания. Специалистом указано, что в условиях дождливого лета 2019 года ввиду обильных дождей произошло существенное замачивание грунта основания, вследствие чего наблюдается резкая деформация основания, связанная с осадкой и сползанием массива грунта основания в сторону реки. По мнению специалиста, техническое состояние здания на момент обследования оценивается как ограниченно-работоспособное техническое состояние, предаварийное, использование которого для сезонного проживания невозможно.

На основании указанного заключения, истец обратился с претензией к ответчику с требованием о расторжении договора и возврате уплаченных по договору денежных средств.

Ссылаясь на то, что претензия осталась без исполнения, а выявленные специалистом недостатки препятствуют использованию объекта по назначению, а также на то, что указанные недостатки образовались до приобретения спорного имущества истцом, Куринный Р.И. обратился в суд с настоящим иском.

На основании определения суда от <дата> АНО «БТЭ при ТПП РК» в отношении спорного имущества проведена судебная строительно-техническая экспертиза и составлено заключение № от <дата>, согласно которому в ходе проведения экспертизы установлено, что выявленные трещины в цоколе и кирпичных стенах дома являются эксплуатационными, возникшими вследствие различных причин - старения материалов (дом находится в эксплуатации более 23 лет), природных факторов, отсутствия технических осмотров, обслуживания дома и прилегающего участка, что привело к неравномерным осадкам фундамента. Согласно материалам гражданского дела (лист дела 102), при покупке садового дома в 2017 году была указана одна заделанная трещина в кирпичной облицовке стен (без указания ее размеров), остальные недостатки были выявлены уже после покупки дома, а именно в 2019 году, следовательно время образования недостатков указанных в исковом заявлении и выявленных экспертом - после передачи объекта покупателю. Также экспертом установлено, что под стеной по оси «Д» между фундаментом и кирпичной стеной имеются пустоты, а между металлическими опорами и бетонной плитой имеется зазор до 10 мм, образовавшиеся вследствие многолетней эксплуатации дома, природных факторов и отсутствия технического обслуживания дома и прилегающего участка. Кроме того, выявлена глубокая трещина на цоколе, с правой стороны дома и разрушение трещины под стеной по оси «Д» цокольного этажа. Причина выявленных деформаций является осадка фундамента вследствие подмывки грунта вследствие многолетней эксплуатации дома, природных факторов и отсутствия технического обслуживания дома и прилегающего участка. Исследуемый объект соответствует требованиям строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам, его возможно использовать для сезонного проживания. Выявленные недостатки обследуемого дома являются устранимыми и экономически целесообразны, возникли в период эксплуатации здания без надлежащего технического обслуживания его конструктивных элементов.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями ст. 556 Гражданского кодекса РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Исходя из указанных положений закона все претензии, связанные с недостатком в товаре, в том числе, скрытым, покупатель должен предъявить продавцу в течение двухлетнего срока (если иной срок не установлен законом или договором), являющегося пресекательным.

Согласно положениям ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Куринный Р.И, обращаясь в суд, указал, что садовый дом имеет существенные недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат, а именно, трещины в стенах, трещины в углах дверных и оконных проемов, трещины в бетонном перекрытии дорожки, трещины в подпорной стене, которые связаны с деформацией вертикальной и горизонтальной основания (грунта) здания, которые возникли в результате передачи перераспределения усилий от конструкции здания к основанию вследствие просадок грунта, вызванных изменением физического состояния грунта основания в период эксплуатации здания.

Разрешая заявленные требования, с учетом положений статей 450, 451, 549, 557 Гражданского кодекса РФ и условий заключенного договора купли-продажи от <дата>, оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд не находит правовых оснований для расторжения указанного договора, поскольку истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи.

По убеждению суда, стороной истца не предоставлено бесспорных и достаточных доказательств, что выявленные недостатки являются неустранимым и могут быть расценены как существенные, позиция истца опровергается выводами судебной экспертизы № от <дата>, из которой следует, что выявленные недостатки обследуемого дома являются устранимыми и экономически целесообразны, возникли в период эксплуатации здания без надлежащего технического обслуживания его конструктивных элементов.

Заключение специалиста ИП Чеботарева А.Я. №-ЗСГ суд не принимает в качестве надлежащего доказательства, как опровергнутое заключением судебной экспертизы № от <дата>.

Судом отмечается, что в ходе рассмотрения дела истцом не оспаривалось длительное неиспользование по назначению садового дома и земельного участка, поскольку дом им не отапливался, содержание земельного участка, в том числе чистка канав и водостоков, не производилась.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыл их от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра домовладения до заключения сделки, суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец приобрел земельный участок и расположенный на нем садовый дом с учетом имеющегося технического состояния, не имеющего существенных недостатков, и по согласованной с учетом данного состояния цене.

В рассматриваемом случае, суд исходит из того, что представленные доказательства не подтверждают того, что от истца была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

Более того, суд полагает необходимым отметить следующее.

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, разрешая которое суд исходит из следующего.

В силу ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого было нарушено.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как указывалось выше на основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует и сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что спорное имущество в виде земельного участка и расположенного на нем садового дома передано истцу по акту приема передачи <дата>, право собственности Куринного Р.И. в установленном законом порядке зарегистрировано <дата>.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По смыслу приведенных норм, применительно к спорным правоотношениям, трехлетний срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи начинает течь с момента передачи такого объекта в собственность покупателя, а равно доводы представителя истца о том, что срок исковой давности подлежит исчислению с момента, когда истцом были выявлены недостатки, а именно с момента подготовки ИП Чеботаревым А.Я. заключения в 2019 году, несостоятельны.

С учетом требований ст. 192 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности, установленный ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, по заявленным требованиям истекал <дата>.

В соответствии со ст. 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

При оставлении судом иска без рассмотрения течение срока исковой давности, начавшееся до предъявления иска, продолжается в общем порядке, если иное не вытекает из оснований, по которым осуществление судебной защиты права прекращено.

Если судом оставлен без рассмотрения иск, предъявленный в уголовном деле, начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности приостанавливается до вступления в законную силу приговора, которым иск оставлен без рассмотрения.

Если после оставления иска без рассмотрения не истекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев, за исключением случаев, если основанием оставления иска без рассмотрения послужили действия (бездействие) истца.

С настоящим исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи Куринный Р.И. обратился в суд <дата>.

При этом, судом установлено, что ранее, а именно, <дата>, Куринный Р.И. обращался в суд с исковым заявлением к Борисовой Е.Е. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, которое определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от <дата> оставлено без рассмотрения ввиду повторной неявки истца в судебное заседание.

Таким образом, руководствуясь приведенными положениями Гражданского кодекса РФ, исходя из даты заключения договора купли-продажи и передачи объектов покупателю, с учетом периода судебной защиты прав Куринного Р.И. при обращении в суд с иском о признании сделки недействительной, в который срок исковой давности не тек, принимая во внимание основания оставления иска без рассмотрения, суд приходит к выводу, что срок исковой давности в рассматриваемом случае истек <дата>, тогда как обращение в суд с настоящим иском имело место лишь <дата>, то есть за пределами установленного ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности.

Каких-либо уважительных причин пропуска установленного законом срока обращения в суд, истцом не приведено.

При изложенных обстоятельствах, с учетом выводов, к которым суд пришел выше, оснований для удовлетворения исковых требований Куринного Р.И. и расторжения договора купли-продажи от <дата> и взыскания с Борисовой Е.Е. уплаченных по договору денежных средств в размере 2 000 000 рублей не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования Куринного Р. И. к Борисовой Е. Е. о расторжении договора купли-продажи от <дата>, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 2 000 000 рублей и судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено <дата>.

Судья Т.И. Глобу