Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2407/2023 ~ М-1667/2023 от 25.04.2023

61RS0001-01-2023-001900-14

2-2407/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Удовенко С.А.,

при секретаре Леус Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» к ФИО, 3-е лицо Банк ВТБ (ПАО), о расторжении договора целевого жилищного займа, взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФГКУ «Росвоенипотека» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа ссылаясь на то, что ФИО являясь участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, воспользовался предоставленным ему правом на заключение договора целевого жилищного займа и приобрел квартиру в рамках программы "Военная ипотека", расположенную по адресу: ....

С целью реализации своего права ФИО обратился в Банк ВТБ 24 (ПАО), участвующий в программе ипотечного кредитования военнослужащих, за получением ипотечного кредита, и в ФГКУ "Росвоенипотека" за получением целевого жилищного займа.

... между ФГКУ "Росвоенипотека" и ФИО был заключен договор целевого жилищного займа №, согласно которому целевой жилищный заем предоставляется на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору от ... №, предоставленного Банк ВТБ 24 (ПАО), для приобретения квартиры, расположенной по адресу: ..., за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика в размере 874970, 00 руб., а также на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика.

В настоящее время, в соответствии со ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залог недвижимости) законным владельцем, составленной ФИО закладной, удостоверяющей права по кредитному договору от ... № является Банк ВТБ 24 (ПАО).

Поскольку квартира приобреталась с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита квартира считается одновременно в залоге уБанк ВТБ 24 (ПАО) и у РФ в лице ФГКУ «Росвоенипотека» с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Требования ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворяются после удовлетворения требований Банк ВТБ (ПАО).

Ипотека в силу закона в пользу РФ в лице ФГКУ «Росвоенипотека» на квартиру должным образом зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 28.10.2015 за номером государственной регистрации №

В соответствии с п.п. 6-9 Договора ЦЖЗ целевой жилищный заем предоставляется и погашается в порядке, установленном Федеральным законом и Правилами предоставления целевых жилищных займов.

В соответствии с п.2 ст.15 Федерального закона при досрочном увольнении участников накопительно-ипотечной системы с военной службы, если у них не возникли основания, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 статьи 10 настоящего Федерального закона, участники накопительно-ипотечной системы обязаны возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы по договору целевого жилищного займа ежемесячными платежами в срок, не превышающий десяти лет.

Кроме того, в соответствии с пп. «в» п. 85 Правил предоставления целевых жилищных займов, при нарушении сроков возврата задолженности и (или) уплаты процентов участник платит уполномоченному органу неустойку в виде пеней в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с п.74 Правил предоставления целевых жилищных займов в случае увольнения с военной службы участник обязан уведомить уполномоченный орган о факте своего увольнения в течение 5 рабочих дней со дня издания соответствующего приказа и сообщить полный почтовый адрес для направления материалов по взаиморасчетам с уполномоченным органом.

Уведомления об увольнении с военной службы от ФИО в ФГКУ «Росвоенипотека» не поступало.

В соответствии с Правилами формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых предусмотрена военная служба, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 21 февраля 2005 года № 89, регистрирующий орган вносит в реестр запись об исключении военнослужащего из реестра с указанием реквизитов этих документов и направляет в уполномоченный федеральный орган сведения об исключении военнослужащего из реестра по форме, утвержденной уполномоченным федеральным органом.

В соответствии с п.8 Правил ведения именных накопительных счетов участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 7 ноября 2005 года № 655 «О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», основанием для закрытия уполномоченным федеральным органом именного накопительного счета является исключение военнослужащего из реестра участников НИС.

Документом, подтверждающим возникновение основания для закрытия именного накопительного счета является уведомление соответствующего федерального органа исполнительной власти об исключении военнослужащего из реестра участников НИC.

На основании сведений, полученных ФГКУ «Росвоенипотека» из регистрирующего федерального органа исполнительной власти, в котором ответчик проходил военную службу (вх.№ от ...), именной накопительный счет ФИО закрыт (дата возникновения основания для исключения из реестра (дата исключения из списков войсковой части) – ... без права на использование накоплений с именного накопительного счета.

В соответствии с п.79 Правил предоставления целевых жилищных займов Уполномоченный орган в течение одного месяца со дня получения сведений, указанных в пункте 78 настоящих Правил, направляет участнику, по адресу нахождения жилого помещения (жилых помещений), приобретенного участником с использованием целевого жилищного займа, либо по указанному в обращении участника почтовому адресу фактического проживания уведомление.

Ввиду досрочного увольнения ФИО с военной службы и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, а также в соответствии с п. 79 Правил предоставления целевых жилищных займов, Ответчику ... (исх.№НИС-30/16655) по указанному в обращении адресу фактического проживания было направлено Уведомление о необходимости погашения задолженности по ЦЖЗ, с расчетом задолженности по целевому жилищному займу и графиком возврата задолженности по договору ЦЖЗ № от ..., с получением которого Ответчик, обязан был осуществлять возврат задолженности.

03.11.2022 (исх.№НИС-О-9/1197) истец повторно направил по адресу нахождения жилого помещения, приобретенного ответчиком с использованием целевого жилищного займа уведомление о необходимости погашения задолженности по договору ЦЖЗ, в котором ответчик также был проинформирован о том, что в случае неисполнения обязательств по погашению образовавшейся просроченной задолженности и дальнейшему несвоевременному внесению платежей в соответствии с графиком возврата задолженности.

Таким образом, ФГКУ «Росвоенипотека» были соблюдены требования досудебного порядка урегулирования данного спора.

Однако ФИО обязательств по погашению задолженности по целевому жилищному займу, в соответствии с правилами Договора ЦЖЗ, не исполняет.

На основании и. 89 Правил предоставления целевых жилищных займов, в случае неисполнения участником обязательств по внесению платежей в счет возврата задолженности в течение 6 месяцев со дня направления участнику графика уполномоченный орган обращается в суд для взыскания долга.

По состоянию на ... задолженность ФИО по ЦЖЗ составляет 2862114, 03 руб., в том числе: 2810127, 18 руб. - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной Истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту;51986, 85 руб. - пени, в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

На основании п.90 Правил предоставления целевых жилищных займов, уполномоченный орган вправе обратить взыскание на заложенное имущество в соответствии с законодательством Российской Федерации.

... (исх.№НИС-О-9/134) ФГКУ «Росвоенипотека» направило в адрес Банка ВТБ (ПАО) уведомление о намерении предъявить требования к взысканию жилого помещения, а именно - квартиру, расположенную по адресу: ....

Согласно п. 3.1 Договора ЦЖЗ, стоимость Квартиры, расположенной по адресу: ..., оценивается сторонами в сумме 2804970, 00 руб.

Заочным решением Ворошиловского районного суда ... от ... по гражданскому делу по исковому заявлению Банка ВТБ (ПАО) к ФИО начальная продажная цена заложенного имущества, расположенного по адресу: ... установлена в размере 2331200, 00 руб.

Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества должна быть установлена в размере 2331200, 00 руб.

По мнению ФГКУ «Росвоенипотека», нарушение условий Договора ЦЖЗ по возврату денежных средств целевого жилищного займа, является существенным нарушением Договора ЦЖЗ № от ... со стороны ФИО

На основании изложенного ФГКУ «Росвоенипотека» просило в связи с существенным нарушением Договора ЦЖЗ со стороны ответчика расторгнуть Договор ЦЖЗ № от ..., заключенный между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО; взыскать с ФИО в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-­ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») денежные средства в размере 2862114, 03 руб., в том числе: 2810127, 18 руб. - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной Истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 51986, 85 руб. - пени, в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; взыскание произвести, в том числе, путем обращения взыскания на заложенное имущество, а именно - квартиру, расположенную по адресу: ...,кадастровый (или условный) №, установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 2331200, 00 руб., а также способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов.

Представитель ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель Банк ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил письменный отзыв, согласно которого требования истца могут быть удовлетворены после удовлетворения требований Банка «ВТБ» (ПАО).

Ответчик ФИО в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом посредством почтовой корреспонденции.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ФГКУ «Росвоенипотека», Банк ВТБ (ПАО) и ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В судебном заседании установлено, что на основании решения внеочередного Общего собрании акционеров Банка ВТБ (ПАО) от ..., а также решения внеочередного Общего собрании акционеров Банка ВТБ 24 (ПАО) от ... Банк ВТБ 24 (ПАО) реорганизован в форме присоединении к Банку ВТБ (ПАО). Банк ВТБ (ПАО) является правопреемником всех прав и обязанностей Банки ВТБ 24 (ПАО) в отношении всех его должников и кредиторов, включай обязательства, оспариваемые сторонами.

В соответствии с условиями кредитного договора от ... № Банк ВТБ24 (ПАО) предоставил кредит ФИО в размере 1 930 000,00 руб. на срок 170 календарных месяца для целевого использования под 12,5% годовых.

Кредит был предоставлен для приобретения квартиры, расположенной по адресу: ..., общей площадью 37,5 кв.м., этаж 7.

В соответствии с кредитным договором ответчик обязан ежемесячно не ранее 20 числа каждого месяца производить уплату начисленных процентов и вносить аннуитетный платеж в размере 20 490,00 руб.

Права Банка как залогодержателя удостоверяются закладной.

В связи с тем, что ответчик систематически нарушал сроки платежей в погашение выданного кредита и процентов за пользование, банк воспользовался своим правом потребовать досрочного возврата суммы кредита, процентов и неустойки и обратился с исковым заявлением в суд.

Заочным решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09.03.2023 были удовлетворены исковые требования Банка ВТБ (ПАО) к ФИО, 3-е лицо: ФГКУ «Росвоенипотека» о взыскании суммы долга по кредитному договору, расторжении договора и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворены. С ФИО в пользу Банка ВТБ (ПАО) взыскана задолженность по кредитному договору № от ... в размере 1537680, 33 руб. по состоянию на ..., из которых 1330540, 74 руб. – задолженность по основному долгу (ссудная задолженность); 75759,20 руб. – задолженность по плановым процентам за пользование Кредитом; 10 655,98 руб. - задолженность по пени; 120 724,41 руб. - задолженность пени по просроченному долгу. С ответчика в пользу Банка ВТБ (ПАО) взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 888,40 руб. Расторгнут кредитный договор № от ..., заключенный между Банком ВТБ (ПАО) и ФИООбращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ..., общей площадью 37,5 кв.м., этаж 7. Определен способ реализации в виде продажи с публичных торгов. Установленаначальную продажную цену залогового имущества в размере 80% от рыночной стоимости, установленной оценщиком в размере 2 331 200 руб.

Судом также установлено, что ... между ФГКУ "Росвоенипотека" и ФИО был заключен договор целевого жилищного займа №, согласно которому целевой жилищный заем предоставляется на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору от ... №, предоставленного Банк ВТБ 24 (ПАО), для приобретения квартиры, расположенной по адресу: ..., за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика в размере 874 970, 00 руб., а также на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика.

Квартира приобреталась с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита и, на основании п. 4 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 10 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2008 № 370 (в редакции постановления Правительства РФ от 26.12.2014 № 1531, п. 4 Договора ЦЖЗ, считается находящейся одновременно в залоге у ФГКУ «Росвоенипотека» и Банк ВТБ (ПАО) с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Требования ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворяются после удовлетворения требований Банк ВТБ (ПАО).

Ипотека должным образом зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 28.10.2015 за номером государственной регистрации №

В соответствии с Правилами формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых предусмотрена военная служба, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 21 февраля 2005 года № 89, регистрирующий орган вносит в реестр запись об исключении военнослужащего из реестра с указанием реквизитов этих документов и направляет в уполномоченный федеральный орган сведения об исключении военнослужащего из реестра по форме, утвержденной уполномоченным федеральным органом.

В соответствии с п.8 Правил ведения именных накопительных счетов участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ... № «О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», основанием для закрытия уполномоченным федеральным органом именного накопительного счета является исключение военнослужащего из реестра участников НИС.

Документом, подтверждающим возникновение основания для закрытия именного накопительного счета является уведомление соответствующего федерального органа исполнительной власти об исключении военнослужащего из реестра участников НИC.

На основании сведений, полученных ФГКУ «Росвоенипотека» из регистрирующего федерального органа исполнительной власти, в котором ответчик проходил военную службу (вх.№ от ...), именной накопительный счет ФИО закрыт (дата возникновения основания для исключения из реестра (дата исключения из списков войсковой части) – ... без права на использование накоплений с именного накопительного счета.

В соответствии с п.74 Правил предоставления целевых жилищных займов в случае увольнения с военной службы участник обязан уведомить уполномоченный орган о факте своего увольнения в течение 5 рабочих дней со дня издания соответствующего приказа и сообщить полный почтовый адрес для направления материалов по взаиморасчетам с уполномоченным органом.

Уведомления об увольнении с военной службы от ФИО в ФГКУ «Росвоенипотека» не поступало.

В соответствии с п.79 Правил предоставления целевых жилищных займов Уполномоченный орган в течение одного месяца со дня получения сведений, указанных в пункте 78 настоящих Правил, направляет участнику, по адресу нахождения жилого помещения (жилых помещений), приобретенного участником с использованием целевого жилищного займа, либо по указанному в обращении участника почтовому адресу фактического проживания уведомление.

Ввиду досрочного увольнения ФИО с военной службы и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, а также в соответствии с п. 79 Правил предоставления целевых жилищных займов, Ответчику ... (исх.№НИС-30/16655) по указанному в обращении адресу фактического проживания было направлено Уведомление о необходимости погашения задолженности по ЦЖЗ, с расчетом задолженности по целевому жилищному займу и графиком возврата задолженности по договору ЦЖЗ № от ..., с получением которого Ответчик, обязан был осуществлять возврат задолженности.

... (исх.№НИС-О-9/1197) истец повторно направил по адресу нахождения жилого помещения, приобретенного ответчиком с использованием целевого жилищного займа уведомление о необходимости погашения задолженности по договору ЦЖЗ, в котором ответчик также был проинформирован о том, что в случае неисполнения обязательств по погашению образовавшейся просроченной задолженности и дальнейшему несвоевременному внесению платежей в соответствии с графиком возврата задолженности.

Таким образом, ФГКУ «Росвоенипотека» были соблюдены требования досудебного порядка урегулирования данного спора.

Однако ФИО обязательств по погашению задолженности по целевому жилищному займу, в соответствии с правилами Договора ЦЖЗ, не исполняет.

На основании и. 89 Правил предоставления целевых жилищных займов, в случае неисполнения участником обязательств по внесению платежей в счет возврата задолженности в течение 6 месяцев со дня направления участнику графика уполномоченный орган обращается в суд для взыскания долга.

По состоянию на ... задолженность ФИО по ЦЖЗ составляет 2 862 114, 03 руб., в том числе: 2 810 127, 18 руб. - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной Истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 51 986, 85 руб. - пени, в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

На основании п.90 Правил предоставления целевых жилищных займов, уполномоченный орган вправе обратить взыскание на заложенное имущество в соответствии с законодательством Российской Федерации.

... (исх.№НИС-О-9/134) ФГКУ «Росвоенипотека» направило в адрес Банка ВТБ (ПАО) уведомление о намерении предъявить требования к взысканию жилого помещения, а именно - квартиру, расположенную по адресу: ....

Согласно п. 3.1 Договора ЦЖЗ, стоимость Квартиры, расположенной по адресу: ..., оценивается сторонами в сумме 2 804 970, 00 руб.

Заочным решением Ворошиловского районного суда ... от ... по гражданскому делу по исковому заявлению Банка ВТБ (ПАО) к ФИО начальная продажная цена заложенного имущества, расположенного по адресу: ... установлена в размере 2 331 200 руб.

Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества должна быть установлена в размере 2 331 200 руб.

По мнению ФГКУ «Росвоенипотека», нарушение условий Договора ЦЖЗ по возврату денежных средств целевого жилищного займа, является существенным нарушением Договора ЦЖЗ № от ... со стороны ФИО

В силу п. 1 ст. 77 Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п.2 ст. 77 Закона об ипотеке).

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.3 ст.3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает требования залогодержателя за счет заложенного имущества в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем:

суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации;

меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Согласно ст. 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном законом. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (ч.3 ст.350 ГК РФ).

На основании п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (п.4 ч.2 ст. 54 Закона об ипотеке).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 35 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при грубом нарушении залогодателем правил пользования, заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи 31 настоящего Федерального закона (п. 2 ст. 36 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости).

Согласно Общим условиям предоставления, обслуживания и погашения кредита «Военная ипотека» банк имеет право потребовать от заемщика досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, предусмотренные условиями договора, предъявить аналогичные требования поручителю и обратить взыскание на заложенное имущество в случаях:

- полной или частичной утраты обеспечения исполнения обязательств или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые кредитор не отвечает;

- при грубом нарушении заемщиком, членами его семьи правил эксплуатации объекта недвижимости, если такое нарушение создает угрозу его утраты или повреждения.

Как установлено судом, на основании сведений, полученных из регистрирующего федерального органа исполнительной власти, в котором ответчик проходил военную службу (вх.№ от ...), именной накопительный счет ФИО закрыт (дата возникновения основания для исключения из реестра (дата исключения из списков войсковой части) – ... без права на использование накоплений с именного накопительного счета.

Ввиду досрочного увольнения ФИО с военной службы и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, а также в соответствии с п. 79 Правил предоставления целевых жилищных займов, Ответчику ... (исх.№НИС-30/16655) по указанному в обращении адресу фактического проживания было направлено Уведомление о необходимости погашения задолженности по ЦЖЗ, с расчетом задолженности по целевому жилищному займу и графиком возврата задолженности по договору ЦЖЗ № от ..., с получением которого Ответчик, обязан был осуществлять возврат задолженности.

... (исх.№НИС-О-9/1197) истец повторно направил по адресу нахождения жилого помещения, приобретенного ответчиком с использованием целевого жилищного займа уведомление о необходимости погашения задолженности по договору ЦЖЗ, в котором ответчик также был проинформирован о том, что в случае неисполнения обязательств по погашению образовавшейся просроченной задолженности и дальнейшему несвоевременному внесению платежей в соответствии с графиком возврата задолженности.

Таким образом, ФГКУ «Росвоенипотека» были соблюдены требования досудебного порядка урегулирования данного спора.

Вместе с тем, ФИО обязательств по погашению задолженности по целевому жилищному займу, в соответствии с правилами Договора ЦЖЗ, не исполняет.

На основании п. 89 Правил предоставления целевых жилищных займов, в случае неисполнения участником обязательств по внесению платежей в счет возврата задолженности в течение 6 месяцев со дня направления участнику графика уполномоченный орган обращается в суд для взыскания долга.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 5 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения всуд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

По состоянию на ... задолженность ФИО по ЦЖЗ составляет 2862114, 03 руб., в том числе: 2810127, 18 руб. - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной Истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 51986, 85 руб. - пени, в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 50 ФЗ Об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании п.90 Правил предоставления целевых жилищных займов, уполномоченный орган вправе обратить взыскание на заложенное имущество в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 46 ФЗ Об ипотеке, до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Согласно п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суд, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Заочным решением Ворошиловского районного суда ... от ... по гражданскому делу по исковому заявлению Банка ВТБ (ПАО) к ФИО начальная продажная цена заложенного имущества, расположенного по адресу: ... установлена в размере 2331200 руб.

Доказательств обратного суду не представлено.

В силу пункта 1 статьи 348ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон об ипотеке, и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривают различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 ГПК РФ, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Данные положения в их взаимосвязи не исключают возможности привлечения в качестве эксперта по делу оценщика.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для неприменения положений статьи 54 (пункт 2) Федерального закона об ипотеке об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С учетом изложенного суд считает необходимым установить начальную продажную цену спорного объекта недвижимости в размере 2331200 руб.

Согласно части 1 статьи 57ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно положениям части 1 статьи 56ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу состязательного построения процесса представление доказательств возлагается на стороны и других лиц, участвующих в деле. Стороны сами должны заботиться о подтверждении доказательствами фактов, на которые ссылаются. Суд не уполномочен собирать или истребовать доказательства по собственной инициативе. Суд вправе при недостаточности доказательств, предложить сторонам представить дополнительные доказательства.

Гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон, и лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Ответной стороной в ходе судебного заседания не представлено суду достоверных и достаточных доказательств в опровержение установленных в ходе судебного заседания обстоятельства дела.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть измен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку в связи с неисполнением ФИО обязательств по кредитному договору истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, суд приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора ЦЗЖ подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» к ФИО являются законными и обоснованными.

Поскольку при подаче заявления Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» было освобождено от уплаты государственной пошлины, то в силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 22510,57 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» к ФИО, 3-е лицо Банк ВТБ (ПАО), о расторжении договора целевого жилищного займа, взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Договор ЦЖЗ № от ... заключенный между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО, расторгнуть.

Взыскать с ФИО, ... г.р. (паспорт № пользу ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ИНН №) денежные средства в размере 2862114 руб. 03 коп.из которых 2810127 руб. 18 коп. сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту, 51986 руб. 85 коп. – пени в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Взыскать с ФИО в пользу Банка ВТБ (ПАО) расходы по уплате государственной пошлины в размере 22510,57 рублей.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый №.

Установить начальную продажную цену залогового имущества при его реализации в размере 2331 200 руб., способом реализации заложенного имущества – продажа с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 01.09.2023 г.