Решение от 26.08.2019 по делу № 2-2203/2019 от 26.08.2019

                                                                                                                        Дело № 2-2203/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Биробиджан 26 августа 2019 года

Мировой судья Левобережного судебного участка Биробиджанского  судебного района ЕАО Ростомян Р.Г.

с участием представителя истца Григорцовского А.В., доверенность от 23.08.2019 представителя ответчика ООО «Стройсервис» Гузмана В.Э., доверенность от 30.11.2018

при секретаре Барановой Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Балакина Василия Игоревича к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис» о взыскании денежных средств, процентов, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л: 

Балакин В.И. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее ООО "Стройсервис") о взыскании денежных средств, процентов и компенсации морального вреда.

Требования мотивировал тем, что 13.01.2016 между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 10, в соответствии с условиями которого ответчик обязался передать объект долевого строительства общей площадью 69,32 кв.м стоимостью 2627257 рублей или 37900 рублей за 1 кв.м. Согласно п.1 акта приема-передачи от 28.07.2016 по условиям Договораему была передана квартира <НОМЕР> общей площадью 70,3 кв.м, где жилая площадь составила 67,1 а площадь балкона 3,2 кв.м.

Согласно нормам действующего законодательства к балконам применяется понижающий коэффициент равный 0,3. В соответствии с техническим паспортом жилого помещения квартиры <НОМЕР> ЕАО от 22.09.2017, площадь квартиры составляет 67,1 кв.м, площадь балкона с учетом понижающего коэффициента -1 кв.м.

Таким образом, разница между общей площадью объекта долевого строительства (квартирой) указанной в договоре и составляющей 69,32 кв.м и фактической общей площадью переданной ему квартиры согласно технического паспорта с учетом понижающего коэффициента ( 67,1+1=68,1 кв.м) составляет 1,22 кв.м.

Согласно п.4.3.2 Договора, если фактическая общая площадь квартиры в соответствии с данными технической инвентаризации будет меньше проектной площади, указанной в п.1.1 Договора, при этом разница составит более 0,5 кв.м, то заказчик -застройщик возвращает участнику долевого строительства стоимость возникшей разницы, исходя из стоимости 1 кв.м в течение 20 дней с момента поступления заявления от участника долевого строительства.

13.02.2019 он обратился к ООО "Стройсервис" в просьбой вернуть ему разницу стоимости в размере 46238 рублей (1,22 кв.м*37900). 19.02.2019 в удовлетворении требований истцу было отказано. Просит взыскать с ООО "Стройсервис" денежные средства в размере 46238 рублей, проценты за период с 05.04.2019 по день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей и штраф. 22.08.2019 от ответчика ООО "Стройсервис" поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому он с исковыми требованиями не согласен. в связи со следующим. 13.01.2016 между Балакиным В.И. и ООО "Стройсервис" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Объектом долевого строительства является квартира № 21, состоящая из трех комнат. расположенная во втором подъезде на 3 этаже, ориентировочной общей площадью 69,32 кв.м ( площадь квартиры- 65,83 кв.м и площадь балкона 3,49 кв.м). Стоимость квартиры по договору составляет 2627257 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м -37900 рублей и ориентировочной общей площади квартиры равной 69,32 кв.м. 28.07.2016 стороны подписали акт приема-передачи в соответствии с которым истец принял трехкомнатную квартиру № 21 общей площадью 70,3 кв.м ( жилая площадь -67,1 и площадь балкона -3,2 кв.м) согласно технического паспорта дома № 15 по ул.Шалаева. Применение понижающих коэффициентов при отражении площади балконов в документах технического учета установлено Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 с изменениями, утвержденными Приказом Госстроя России от 04.09.2000 № 199 для целей проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда, а также постановки помещений на кадастровый учет. Однако в возникших между сторонами правоотношениях порядок учета площади квартиры в договоре долевого участия установлен в целях определения стоимости квартиры и порядка взаиморасчетов между сторонами. Поскольку в спорной квартире имеется балкон, постольку истец обязан оплатить ответчику стоимость строительства квартиры с учетом балкона. Договор участия в долевом строительстве был заключен между сторонами в 2016 году, на тот период органы технического надзора руководствовались инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, которая была разработана во исполнение Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ". Согласно методологическим положениям по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденным Приказом Росстата от 11.03.2009 № 37, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов и т.д. Таким образом, ссылка в иске на Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр не состоятельна. В соответствии с выпиской из ЕГРН площадь квартиры составляет 67,1 кв.м, что соответствует данным экспликации. При этом, площадь жилого помещения определяется в соответствии с требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения. Руководствуясь п.12 Требований площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов и т.д. Однако, п.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства является в частности балкон, цена может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и в частности площади балкона с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 данного Федерального закона. То есть законодатель допустил возможность формирования цены договора участия в долевом строительстве исходя из 1 кв.м общей приведенной площади квартиры. Согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ от 24.04.2017 № Д23и-2451 "Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, терассы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" принят в соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004№ 214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство ( создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Федеральным законодательством от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об "общей приведенной площади" или "общей площади" жилого помещения. Требованиями № 90 установлены правила определения площади здания, сооружения помещения для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них в соответствии с Законом № 218-ФЗ., в связи с чем, отсутствуют основания для применения при выполнении кадастровых работ каких-либо понижающих коэффициентов, в том числе согласно положениям указанного выше приказа Минстроя России. Между тем, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об "общей приведенной площади" или "Общей площади" жилого помещения.

То есть сведения, указанные в Едином государственном реестре недвижимости, показывают площадь квартиры без учета площади балкона, фактически переданной ответчику.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понятие "общая проектная площадь квартиры" отличается от понятия "общей площади квартиры", поскольку в общую проектную площадь квартиры включается не только общая площадь квартиры, но и площадь вспомогательных помещений, в том числе балконов и без учета понижающих коэффициентов, в противном случае строительство части площади будет предоставлено приобретателю бесплатно и за счет второй стороны.

Истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве, условия договора не оспаривал. соглашаясь с ними, принял квартиру по акту приема-передачи от 28.07.2016 без претензий. Условиями заключенного между сторонами договора долевого участия не предусмотрена возможность изменения цены Договорав одностороннем порядке.

При вышеизложенных обстоятельствах полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

В судебное заседание истец Балакин В.И. не явился, о времени,  месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем в деле имеются сведения, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя Григорцовского А.В.

Представитель истца Григорцовский А.В. требования и доводы искового заявления поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что ссылка ответчика, указанная в отзыве на приказы Минстроя, инструкции и правила кадастрового учета не относится к предмету спора, поскольку в рамках данного дела рассматривается вопрос по возврату разницы стоимости квартиры.  О том, что его доверителю продано жилое помещение, с площадью меньшей, чем было указано в договоре участив в долевом строительстве, последнему стало известно после того, как он получил технический паспорт на квартиру.

Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Гузман В.Э. исковые требования не признал, подержал доводы изложенные в отзыве на иск, дополнительно пояснил, что истцу была предоставлена по акту приема-передачи  квартира, фактическая площадь которой превышала площадь, указанную в договоре участия в долевом строительстве на 1,1 кв.м, однако ответчиком встречный иск не предъявлен для взыскания разницы в стоимости квартиры, поскольку сроки для реализации данного права пропущены.

Просил в иске отказать.

Суд, с учетом мнения представителя истца и представителя ответчика, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Выслушав пояснения представителя истца Григорцовского А.В.,  представителя  ответчика ООО "Стройсервис" Гузмана В.Э.,  исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 ст.421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях.

В судебном заседании установлено, что 13.01.2016 Балакин В.И. ( Участник долевого строительства) заключил договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 10 с ООО "Стройсервис" (Заказчик-Застройщик). По условиям договора объектом долевого строительства является квартира № 21, которая состоит из трех комнат, расположена во втором подъезде на третьем этаже ориентировочной общей площадью 69,32 кв.м ( состоящей из площади квартиры -65,83 кв.м и площади балкона -3,49 кв.м). Стоимость квартиры по договору 2627257 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра- 37900 рублей. ( п.2.3, 4.1 Договора). Оплата по договору участником долевого строительства произведена в полном объеме (платежное поручение от 19.01.2016 и квитанция от 18.01.2016). Согласно п.1.1 Договора площадь квартиры- сумма площадей всех помещений объекта долевого участия в строительстве, включая летние помещения ( балкон, лоджия) без понижающего коэффициента. Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (часть 1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (часть 2 приведенной статьи). Как указано в преамбуле Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 года N37, данный документ определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

Требования данной Инструкции обязательны для всех организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Пункт 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь балкона с учетом понижающего коэффициента 0,3, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.

Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.

Согласно ч.1 ст.5  Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения … являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью такого жилого помещения является балкон цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади балкона с понижающим коэффициентом, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. Приведенное положение в редакции Федерального закона от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ вступило в силу с 1 января 2017 года (статья 7 указанного Федерального закона) и в соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие. Согласно Приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", вступившего в законную силу с 01.01.2017, понижающий коэффициент принимается равным:- для балконов - 0,3. На момент заключения сторонами договора об участии в долевом строительстве (13.01.2016) действовала редакция части 1 статьи 5, не предусматривающая определение цены договора с применением понижающих коэффициентов в частности к площади балконов. Анализируя вышеуказанный договор участия в долевом строительстве, заключенный между Балакиным В.И. и ООО "Стройсервис" суд приходит к выводу о том, что его условия не противоречили требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в редакции действующей на момент заключения договора (13.01.2016). В связи с чем, довод представителя истца о том, что застройщик обязан был применить понижающий коэффициент к площади балкона является несостоятельным. Согласно п.4.3.2 Договора если фактическая общая площадь квартиры в соответствии с данными технической инвентаризации будет меньше проектной площади, указанной в п.1.1 Договора, при этом разница составит более чем 0,5 кв.м, то Заказчик-Застройщик возвращает Участнику долевого строительства стоимость возникшей разницы исходя из стоимости 1 кв.м, согласно п.4.1 Договора в течение 20 дней с момента соответствующего заявления от Участника долевого строительства. Из акта приема-передачи от 28.07.2016 следует, что  Балакину В.И. передана квартира <НОМЕР> общей площадью 70,3 кв.м ( жилая площадь 67,1 кв.м, площадь балкона- 3,2 кв.м). Данный акт подписан Балакиным В.И. без указания на недостатки в принимаемом объекте долевого строительства.

Согласно технического паспорта на спорную квартиру от 22.09.2017  общая площадь квартиры, переданной Балакину В.И. включая площадь балкона без применения к ней понижающего коэффициента составляет 70,4 кв.м ( 67.1+3.3).

Учитывая, что площадь спорной квартиры в  соответствии с техническим паспортом выше площади определенной Договором, суд приходит    к выводу, что отказа застройщика  в возврате истцу денежных средств,  правомерен.

При этом, суд отмечает, что с  применением  к площади балкона понижающего коэффициента (0,3),  отказ застройщика от выплаты истцу  денежных средств также правомерен.

Так,  определённая договором общая площадь объекта долевого строительства включая площадь балкона с применением к ней  понижающего коэффициента составляет 66,88 кв.м = 65,83+1,047 (3,49*0,3).

Исходя из сведений, содержащихся в техническом паспорте общая площадь квартиры,  включая площадь балкона с применением к ней понижающего коэффициента составляет 68,1 кв.м= 67,1+1 (3,3*0,3).

На основании вышеизложенного, руководствуясь  ст.56,57, 194 -199 ГПК РФ, суд,

                                                              Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░,   - ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░  ░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░  ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░. 

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 30.08.2019.

░░░░░░░░░░░░                          ░.░.░░░░░░░░