Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-296/2022 ~ М-270/2022 от 14.03.2022

Уникальный идентификатор дела (материала)

26RS0009-01-2022-000435-91                                                                      Дело № 2-296/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Благодарный                                                 13 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.05.2022

    Мотивированное решение суда составлено 20.05.2022

Благодарненский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Бадулиной О.В., при секретаре судебного заседания Сафоновой О.В., с участием истицы Энгалычевой Э.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ЭнгалычевойЭртуханШамильевны к АжбиевойХадижатШахбановне о расторжении договора купли - продажи жилого помещения в случае, предусмотренном законом,

У С Т А Н О В И Л:

Энгалычева Э.Ш. обратилась в суд с исковым заявлением Ажбиевой Х.Ш. о расторжении договора купли - продажи жилого помещения в случае, предусмотренном законом, с требованиями: расторгнуть договор купли - продажи недвижимости с ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требования Энгалычевой Э.Ш. мотивированы следующим: ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Ажбиевой X. Ш. заключен договор купли - продажи по условиям которого, истица обязалась передать в собственность ответчика жилое помещение - двухкомнатную квартиру <данные изъяты> а ответчик обязалась принять и оплатить указанное имущество.Цена квартиры составляла <данные изъяты> рублей. Согласно п. 3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, расчёт между истцом и ответчиком должен быть произведён в следующем порядке: денежные средства в размере <данные изъяты> рублей уплачиваются истцу ответчиком из заемных средств, предоставляемых кредитором в течение 30 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и внесении записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, при условии предоставления кредитору договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права на недвижимость за покупателем (ответчиком). Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей уплачиваются покупателем продавцу из собственных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ.Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей уплачены истцу ответчиком в течение 30 днейс даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и внесении записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, которые должны были быть уплачены из собственных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчиком до настоящего времени не уплачены.Пунктом 4.2.1 договора купли-продажи установлено, что в случае неисполнения ответчиком обязательства по уплате цены жилого помещения истец вправе требовать расторжения договора. ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к ответчику с требованием об уплате остатка стоимости жилого помещения в размере <данные изъяты> рублей в соответствии с договором купли-продажи. Ответчик обязался расторгнуть договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с невыплатой части денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, однако данное требование до настоящего времен ответчиком не исполнено. В ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено досудебное предупреждение о расторжении договора. Ответчик согласился на расторжение договора в судебном порядке.

Истица Энгалычева Э.Ш. в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила суд их удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Ажбиева Х.Ш. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, представив письменные возражения на исковое заявление Энгалычевой Э.Ш..

В письменных возражениях ответчика Ажбиевой Х.Ш. указано следующее: доводы истца о наличии у ответчика суммы задолженности по договору купли-продажи в размере <данные изъяты> рублей не соответствуют действительности, ответчик должна была выплатить истцу денежные средства в указанной сумме до ДД.ММ.ГГГГ, однако по взаимной договоренности с истцом они решили, что истица будет сдавать спорное жилое помещение квартирантам, а денежные средства, вырученные от сдачи в найм жилого помещения пойдут в счет оплаты долга перед истцом. Так, с ДД.ММ.ГГГГ истица сдавала квартиру квартирантам, получая при этом доход в среднем <данные изъяты> рублей ежемесячно. Кроме того, считает, что истцом пропущен срок исковой давности обращения в суд, в связи с чем, просит суд к исковым требованиям, заявленным Энгалычевой Э.Ш. применить срок исковой давности, отказав истице в удовлетворении заявленных исковых требований.

ДД.ММ.ГГГГ, судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю,в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора - ПК «Контур» (прежнее наименование ПО КС «Содействие») в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении гражданского дела без участия представителя.

Представил письменные пояснения, из которых следует, что ДД.ММ.ГГГГ между кооперативом и Ажбиевой Х.Ш. был заключен договор займа №П на сумму <данные изъяты> рублей. Задолженность по договору займа, заключенного с Ажбиевой Х.Ш. погашена в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным провести судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения истца, изучив возражения ответчика и материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

           Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

        В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. При этом изложенные основания иска должны соответствовать его предмету, то есть материально-правовому требованию, а в силу ст.56 ГПК РФ лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и непредусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли - продажи по условиям которого истица обязалась передать в собственность ответчика жилое помещение - двухкомнатную квартиру <данные изъяты> а ответчик обязалась принять и оплатить указанное имущество.

В соответствии с п.1.3 Договора, указанная недвижимость оценивается по соглашению сторон и продается покупателю по цене <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи недвижимости с ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ, расчёт за приобретенную недвижимость между истцом и ответчиком должен быть произведён следующим образом: денежные средства в размере <данные изъяты> рублей уплачиваются истцу ответчиком из заемных средств, предоставляемых кредитором ПО «Содействие» в течение 30 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и внесении записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, при условии предоставления кредитору договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права на недвижимость за покупателем (ответчиком), оставшиеся денежные средства в размере <данные изъяты> рублей уплачиваются покупателем продавцу из собственных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный Договор купли-продажи недвижимости с ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ регистрационный №.

Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей (абзац 1 п. 3.1 Договора) уплачены истцу ответчиком в течение 30 днейс даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и внесении записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, что не оспаривается сторонами.

Задолженность Ажбиевой Х.Ш. перед ПО «Содействие» по договору займа №П на сумму <данные изъяты> рублей погашена в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ

Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, которые должны были быть уплачены из собственных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ (абзац 2 п.3.1 Договора) ответчиком не уплачены.

Пунктом 4.2.1 договора купли-продажи установлено, что в случаене получения денежных средств, указанных в абзаце первом п. 3.1 настоящего Договора, истец вправе требовать расторжения договора.

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к ответчику с требованием об уплате остатка стоимости жилого помещения в размере <данные изъяты> рублей в соответствии с договором купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ Ажбиева Х.Ш. обратилась в Отдел МВД России по Благодарненскому городскому округу с заявлением о привлечении к уголовной ответственности её родственницы Энгалычевой Э.Ш., которая на протяжении пяти лет пускала в принадлежащую ей квартиру квартирантов и брала с них оплату за проживание в ней.

ДД.ММ.ГГГГ УУП ОУУП и ДН Отдела МВД России по Благодарненскому городскому округу ФИО3 было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Энгалычевой Э.Ш. в связи с отсутствием в ее деянии состава преступления предусмотренного ч.1 ст. 330 УК РФ, ч. 1 ст. 159 УК РФ на основании п.2 ч.1 ст. 24 УПК РФ.

При проведении УУП ОУУП и ДН Отдела МВД России по Благодарненскому городскому округу ФИО3 проверки по заявлению Ажбиевой Х.Ш. была опрошена Энгалычева Э.Ш., которая пояснила, что продала принадлежащую ей двухкомнатную квартиру расположенную по адресу: <адрес> Ажбиевой Х.Ш. Которая осталась должна Энгалычевой Э.Ш. денежную сумму <данные изъяты>. В связи с чем Энгалычева Э.Ш. сдавала квартиру, а полученные денежные средства от квартирантов шли в погашение долга.

Из Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 486 ГК РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что они подлежат применению в случае, когда покупателем товар не оплачен полностью. Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, квартира ответчиком была принята, произведена частичная оплата в размере <данные изъяты> рублей, что составляет более 50% стоимости квартиры, в связи с чем истец не вправе требовать расторжения договора купли-продажи.

Кроме того, из требований действующего законодательства следует, что продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами. Вместе с тем, представленный суду договор, заключенный между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ, не содержит условия расторжения договора в одностороннем порядке в связи с неоплатой полной стоимости товара покупателем. Из договора следует, что только в случае неисполнения абзаца один п. 3.1, а именно в случае не получения денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, истец вправе требовать расторжения договора. Тогда как указанная сумма была выплачена истице в срок указанный в договоре.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет 3 года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.

Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В пунктах 57, 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был лично подписан истцом и ответчиком, и зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем истица не могла не знать о данной сделке и о том, что ей причитаются к выплате ответчиком денежные средства за проданную квартиру, которые должны были быть выплачены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако с рассматриваемым иском истица обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пропусками установленного законом срока исковой давности от даты, когда истец не мог не знать и знал о том, что ему не выплачены денежные средства после регистрации договора. Кроме того, при обращении Ажбиевой Х.Ш. в Отдел МВД с заявлением по поводу сдачи Энгшалычевой Э.Ш. спорной квартиры, истица не могла не знать, что денежные средства ею не получены, но с иском в суд не обращалась. При этом наличие у истицы каких-либо объективных уважительных причин для не обращения в суд, не усматривается.

В обоснование своих доводов истица Энгалычева Э.Ш. представила в суд расписку ответчика Ажбиевой Х.Ш. от ДД.ММ.ГГГГ в которой ответчик обязался расторгнуть договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с невыплатой части денежных средств в размере <данные изъяты> что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, однако данное требование до настоящего времен ответчиком не исполнено.

Суд не может принять данную расписку в качестве доказательства по данному спору, и как признание ответчиком заявленных требований, так как из данной расписки не следует о каком договоре идет речь, что являлось предметом договора и с кем он заключен, то есть указанная расписка не содержит существенных условий, по которым можно идентифицировать договор. Кроме того, истица в судебном заседании пояснила, что после перечисления ответчиком денежных средств по договору, она Ажбиева Х.Ш. заняла у нее <данные изъяты>, но договор займа между ними не составлялся.

Таким образом, суд приходит к выводу, что обстоятельства, изложенные истцом в исковом заявлении, однозначно не означают, что покупатель (ответчик) не исполнил свои обязательства перед истцом по оплате цены договора.

Разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, суд приходит к выводу, что истица Энгалычева Э.Ш., как продавец квартиры, не могла не знать о нарушении своего права на получение оплаты за проданную недвижимость, если такая оплата не была произведена, с ДД.ММ.ГГГГ, что в связи с этим срок исковой давности, составляющий в данном случае по заявленным требованиям 3 года от указанной даты, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, однако исковое заявление по рассматриваемому в настоящем судебном заседании делу было подано истцом в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами срока исковой давности.

Наличие исключительных обстоятельств для восстановления истцу пропущенного срока исковой давности судом не установлено, в связи с чем требования истицы Энгалычевой Э.Ш. не подлежат удовлетворению в связи с пропуском ею срока исковой давности.

        Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

        ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ - ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ - ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░                                                      ░.░. ░░░░░░░░