Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-306/2023 от 17.01.2023

Дело №2-306/2023

УИД 58RS0018-01-2022-005937-59

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Пенза                             13 марта 2023 года

Железнодорожный районный суд г.Пензы в составе:

председательствующего судьи Сергеевой М.А.,

при секретаре Абрамовой Я.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тихоновой Галины Дмитриевны к Петрушову Эдуарду Николаевичу, Петрушовой Ларисе Анатольевне о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Тихонова Н.Д. обратилась в суд с вышеуказанным заявлением, указав, что между Тихоновой Г.Д. и Петрушовым Э.Н., Петрушовой Л.А. заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям заключенного договора стороны пришли к согласию о купле-продаже квартиры, площадью 37,5 кв.м., <адрес>, адрес: <адрес>, кадастровый №. На основании раздела 4 договора и на основании ст.ст.380, 381 ГК РФ продавцом был передан гарантийный платеж в размере 30000 рублей, что подтверждается распиской. Согласно п.1.2 договора заключение основного договора должно было состояться в срок до ДД.ММ.ГГГГ, но это не произошло по вине продавцов. В п.3.1. договора указано, что продавцы обязуются обеспечить на момент заключения основного договора отсутствие ограничений своих прав (в том числе отсутствие запретов на регистрацию), а также гарантировать отсутствие правопритязаний третьих лиц как перед заключением основного договора, так и после перехода права собственности. На момент заключения основного договора (ДД.ММ.ГГГГ) п.3.1. продавцами исполнен не был. Наличие в ЕГРН записи о запрещении регистрации подтверждается выпиской от ДД.ММ.ГГГГ. Также, при заключении предварительного договора истица была введена в заблуждение продавцами в отношении отсутствия в квартире произведенной перепланировки. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, раздела 5, между помещением 1 и 2 находится перегородка, но по факту данная перегородка отсутствует. Согласно п.4.1 предварительного договора в случае незаключения договора купли-продажи объекта недвижимости по вине продавцов сумма задатка подлежит возврату в двойном размере. ДД.ММ.ГГГГ в адрес одного из продавцов высылалось требование об отказе от сделки и возврате задатка, но данное требование ответчики добровольно не удовлетворили. Ссылаясь на положения п.1 ст.380, п.2 ст.381 ГК РФ, просила суд взыскать с ответчиков в ее пользу задаток, уплаченный по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, в двойном размере, в сумме 60 000 руб., сумму государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Истец Тихонова Г.Д. в судебном заседании заявление поддержала в полном объёме по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ на сайте «Авито» она увидела объявление о продаже данной квартиры и сразу же позвонила, это был номер телефона агента Розалии, с ней договорились о просмотре квартиры, в котором со стороны продавца участвовали риэлтор и Петрушова Л.А., со стороны покупателя истец и ее дочь. При осмотре квартиры они вошли во все комнаты, то, что дверь в квартире установлена наискосок, они не видели, так как дверь была перегорожена шкафами, она увидела это потом на фотографиях, в декабре, но поняла, что с дверью что-то не так, ей сказали, что у них это все узаконено и соответствует техническому паспорту объекта. То, что в квартире имеется перепланировка, она поняла, потому что они сами сказали, что прохожую уменьшили, а остальное увеличили, полагали, что перепланировка узаконена. Потом они мы уехали домой, через 2-3 часа она позвонила риэлтору, чтобы посмотреть документы, если все нормально будет с ним, то они были согласны на заключение договора, поскольку истице надо было уехать, договорились о встрече на 17:00-18:00 часов вечера, на встрече им показали свидетельство о регистрации, потом дали выписку из ЕГРН, но при ее изучении они не обратили внимания, что выписка из ЕГРН была по состоянию на 2020 год, увидели это только, когда приехали домой, и в этот же день ДД.ММ.ГГГГ заключили договор. Договор был ей предоставлен в распечатанном виде, ею прочитан, подписан. Со стороны Петрушовых присутствовала только Петрушова Л.А., она подписала договор, получила денежные средства, Петрушов Э.Н. договор не подписывал, денежные средства не получал, во время подписания договора не присутствовал. Технический паспорт на квартиру ей не предъявлялся. Дома, увидев, что выписка из ЕГРН датирована 2020 годом, она сразу же заказала выписку из ЕГРН, после ее получения, увидев в ней запрет регистрации, ДД.ММ.ГГГГ обратилась в агентство и сообщила, что ничего не буду покупать. Там ей выдали постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ограничительных мер. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась письменно с отказом от договора. О сделке, которая состоится ДД.ММ.ГГГГ, ей никто не сообщал. На сделку она приходить не собиралась. При этом она просила заключить основную сделку до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку торопилась, денежные средства на покупку квартиры принадлежали ее дочери, они намеревались оформить квартиру на Тихонову Г.Д. в целях избежания дочерью дальнейших проблем с разделом имущества, однако ей пояснили, что сделка будет совершена до ДД.ММ.ГГГГ. Квартира до настоящего времени ею не приобретена.

Ответчик Петрушова Л.А. в настоящее судебное заседание не явилась, ранее в ходе судебного разбирательства просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, дополнительно поясняла, что ими было дано объявление на сайте Авито, им позвонили риэлторы, спросили, не будут ли они возражать, если они (риэлторы) будут продавать их квартиру, они не возражали. Позвонил представитель агентства и спросил, можно ли показать их квартиру, поскольку у них появился покупатель, это была суббота, она согласилась, взяла ключи от квартиры, подъехала к дому, там стояла Тихонова Г.Д. со своей дочерью и Розалия. В квартире она им все показала, сказала, что такая планировка, сказала, что была комната чуть поменьше, затем она была увеличена за счет гипсокартонной стены, которая несущей не является, полагает, что перепланировка в квартире отсутствует, поэтому разрешение на перепланировку они не получали. Угол двери был перенесен. Квартира была осмотрена, истцам рассказали, что перегородка была сделана, чтобы увеличить объем большой комнаты за счет уменьшения коридора, Тихонова Г.Д. со своей дочерью все посмотрела, им предложили квартиру продать с мебелью, на что они сказали, что будут продавать свою квартиру, и поэтому им мебель не нужна. Относительно перегородки все объяснили, дочь сказала, что они ничего переделывать не будут, а сделают здесь гардеробную. На осмотре ничего не навязывали, сказали, что квартира новая. Они посмотрели и ушли. На следующий день, в воскресенье позвонил риэлтор и сказала, что данные покупатели хотят купить квартиру, но так как у Тихоновой Г.Д. приехала из-за границы дочь, они уезжают на две недели в Москву, им нужно срочно составить предварительный договор купли-продажи, риэлтор сказала, что возьмет ключи от офиса, просила их подъехать к офису, где был составлен предварительный договор. Она (Петрушова Л.А.) получила денежные средства в размере 30 000 рублей. Петрушов Э.Н. при заключении предварительного договора купли-продажи не присутствовал, он приезжал ранее. Все правоустанавливающие и правоподтвержающие документы, документы технического учета, а именно: технический паспорт, свидетельство о собственности, отчет № «Об оценке рыночной стоимости квартиры, 37,5 кв.м., этаж 10, <адрес>108», выполненный ООО «Центр Бизнес-планирование» ДД.ММ.ГГГГ, который был подготовлен для оформления ипотеки, были предоставлены Тихоновой Г.Д. О наложении обременения на квартиру она узнала позднее, обратилась к судебным приставам для того, чтобы узнать, по какой причине квартира находится в обременении, они пояснили, что у них все оплачено, но ограничения не были сняты. При осмотре квартиры никаких возражений от истца не последовало, они готовы были сразу купить квартиру, потом они уехали на 2 недели. Основной договор планировали заключить ДД.ММ.ГГГГ, конкретное время не обговаривали. ДД.ММ.ГГГГ она заезжала в агентство, спросила, что будет завтра со сделкой, риэлтор ей сказала, что на завтра назначена сделка, до Тихоновой Г.Д. дозвониться не могут. ДД.ММ.ГГГГ они пришли на сделку около 12 часов, риэлтор сказала, что Тихонова Г.Д. не отвечает на звонки, но в любом случае они (Петрушовы) должны были явиться на сделку, что они и сделали.

Ответчик Петрушов Э.Н., извещенный надлежаще, в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием представителя по доверенности Володина Н.Э.

Представитель ответчика Петрушова Э.Н. по доверенности Володин Н.Э. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывал, что истица, направив претензию ДД.ММ.ГГГГ, не выждала сроки, установленные законом, поскольку ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд. В претензии указано, что квартира находится под арестом, но фактически до этого момента арест был снят. Также истец указывает, что у неё не было времени, хотя основной договор купли-продажи должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ. Из претензии усматривается, что другая квартира, которую она смотрела, в настоящее время подорожала, тогда как она наоборот подешевела, при этом данная квартира по параметрам уступает квартире ответчиков. Относительно разницы в площадях, возможно, это была техническая ошибка риэлтора истца, с которым она приехала на объект, считает, что претензия истца не обоснованна, в связи с чем на неё не ответили. Истец не выполнил пункты предварительного договора купли-продажи, в претензии указал, что отказывается выходить на сделку. Если бы истцу регистрационная палата отказала в регистрации права собственности по вине продавца, то тогда денежные средства были бы возвращены в двойном размере, как это указано в настоящем договоре.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП Прохорова Е.А. в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП Прохоровой Е.А. – Хачатурян Е.Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как никем не был скрыт факт перепланировки, истице и ее дочери было об этом известно, и при этом они заключили договор. Осмотр был проведен ДД.ММ.ГГГГ, а договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ. При заключении предварительного договора ответчику были выданы сведения о запрете регистрации, о котором сам собственник узнал только тогда, когда была распечатана справочная информация. Были небольшие долги, которые были погашены на дату заключения предварительного договора. Бывают такие сбои, что приставы несвоевременно направляют информацию в Росреестр. Информация была предоставлена стороне истца. В случае отказа покупателя от заключения договора сумма задатка остается у продавца в соответствии с договором. Так как покупателем направлен письменный отказ от заключения договора, то в последующем не проводилось уведомление сторон о дате, времени и месте заключения основного договора.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (п.1 ст.310 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.307 ГПК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно п. п. 3 и 4 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.27 этого Постановления основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В силу ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=99D2E07B11772712CA5B9F52F4866C908A21B5907B52334A0DEE18A99234C9E287FA64D642CBB71F08D9FD4CDCA473C942D90C00D8B11ACADEjCP" (статья 429).

В соответствии с п.6 ст.429 ГПК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начал его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (п.1 ст.381 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно п.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Петрушовой Л.А. и ИП Прохоровой Е.А. (Агентство недвижимости «ТОЧНО.Недвижимость») заключено эксклюзивное соглашение на оказание услуг по продаже №, предметом которого явилось оказание исполнителем заказчику маркетинговых и рекламных услуг, направленных на продажу заказчиком принадлежащего ему объекта недвижимого имущества (<адрес> в <адрес>) в сроки, установленные соглашением, принятие заказчиком оказанных услуг и оплата их.ДД.ММ.ГГГГ между Тихоновой Г.Д. (покупатель) и Петрушовым Э.Н., Петрушовой Д.А. (продавцами) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - квартиры, площадью 37,5 кв.м., <адрес> адрес: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с п.2.1. договора стороны пришли к соглашению о цене продаваемого объекта недвижимости в размере 5190000 рублей, которые оплачиваются покупателем продавцам за счет собственных средств наличными денежными средствами в дату подписания основного договора купли-продажи.

Срок заключения основного договора – до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2. договора).

В силу п.4.1. договора по соглашению сторон способом обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору является гарантийный платеж (статьи 380, 381 ГК РФ), размер гарантийного платежа - 30 000 руб.

Из указанного пункта также усматривается, что покупатель передает, а продавцы принимают на ответственное хранение гарантийный платеж, при этом срок хранения устанавливается сторонами до заключения основного договора. Сумма гарантийного платежа подлежит возврату продавцами покупателю в дату заключения основного договора купли-продажи. В случае незаключения основного договора в результате действий (бездействий) покупателя, продавцы в праве удержать сумму гарантийного платежа в полном объеме. В случае незаключения основного договора в результате действий (бездействий) продавцов покупатель вправе требовать от продавцов возврата суммы переданного задатка в двойном размере.

Как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, ответчики Петрушов Э.Н. и Петрушова Л.А. приняли от Тихоновой Г.Д. денежные средства в качестве гарантийного платежа в размере 30000 рублей по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости: квартиры, назначение: жилое, площадью 37,5 кв.м., эт<адрес>, адрес: <адрес>, кадастровый №.

В ходе судебного заседания истица поясняла, что не оспаривалось ответчиком Петрушовой Л.А. и представителем Петрушова Э.Н. – Володиным Н.Э., подтверждено показаниями в суде свидетеля ФИО10, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан Петрушовой Л.А. от своего имени и от имени Петрушова Э.Н., денежные средства были получены Петрушовой Л.А. При этом ни Петрушовым Э.Н., ни иными сторонами по делу договор до настоящего времени не оспорен, недействительным не признан, представитель Петрушова Э.Н. пояснял, что заключение договора его доверителем не оспаривается, им одобрено.

Таким образом, давая толкование условиям достигнутого сторонами соглашения от ДД.ММ.ГГГГ по правилам статьи 431 ГК РФ, исходя из действительной воли сторон и их последующего поведения, суд приходит к выводу о заключении сторонами предварительного договора с условием о задатке, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения в будущем.

В ходе судебного заседания также установлено, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сторонами на основании предварительного просмотра объекта недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, в котором участвовали: Тихонова Г.Д. с дочерью, Петрушова Л.А., а также риэлтор Агентства недвижимости «ТОЧНО.Недвижимость» ФИО10

То обстоятельство, что осмотр квартиры состоялся ДД.ММ.ГГГГ, а предварительный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, вопреки доводам истца, нашел свое подтверждение в судебном заседании.

Так, эксклюзивное соглашение на оказание услуг по продаже №ЭД 14357 было заключено ответчиками и ИП Прохоровой Е.А. по итогам просмотра квартиры ДД.ММ.ГГГГ, что также усматривается из пояснений ответчика Петрушовой Л.А., представителя ИП Прохоровой Е.А. – Хачатурян Е.Г., свидетеля ФИО10, сообщения ИП Прохоровой Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании также обозревались контакты истца Тихоновой Г.Д. в ее мобильном телефоне, установлено, что истицей велись телефонные переговоры с сотрудником агентства недвижимости и ДД.ММ.ГГГГ, и ДД.ММ.ГГГГ.

Во время данного просмотра истцу стало известно, что в продаваемом объекте недвижимости произведена перепланировка, истица поясняла, что в комнату дверь была установлена наискосок, комната увеличена за счет коридора. Факт того, что ответчиком было доведено до сведения истца о выполненных изменениях в квартире, также подтвержден показаниями ответчика Петрушовой Л.А., свидетеля ФИО10.

Вместе с тем, как полагала истица, данная перепланировка ответчиками была узаконена.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика ФИО4 была направлена претензия с требованием о возврате гарантийного платежа в связи с невыполнением продавцами обязательств по предварительному договору, в частности, указывалось, что при заключении предварительного договора продавцами был скрыт тот факт, что квартира находится под арестом, о чем истцу стало известно из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, при осмотре квартиры не был предъявлен технический паспорт на квартиру, при этом выполненная в квартире перепланировка не узаконена, что не устраивает истца, как покупателя.

ДД.ММ.ГГГГ Тихоновой Г.Д. в Агентство недвижимости «ТОЧНО.Недвижимость» предъявлена претензия с отказом от покупки квартиры ответчиков, с указанием о расторжении договора купли-продажи по аналогичным основаниям.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что до настоящего времени основной договор купли-продажи сторонами не заключен.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Давая оценку причинам незаключения сторонами основного договора купли-продажи, суд приходит к выводу об обоюдной вине покупателя и продавцов в его незаключении.

Согласно сообщению ИП Прохоровой Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ (до привлечения в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора) эксклюзивное соглашение на оказание услуг по продаже №ЭД 14357 от ДД.ММ.ГГГГ было заключено после организации исполнителем показа объекта гражданке Тихоновой Г.Д. и ее дочери. Впоследующем, ДД.ММ.ГГГГ, Тихонова Г.Д. выразила свое намерение на приобретение понравившегося ей объекта недвижимости, и исполнителем было организовано подписание предварительного договора в офисе по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора сторонами был согласован срок выхода на основной договор — до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между исполнителем и заказчиком (Петрушовой Л.А.) был подписан акт оказанных услуг. Стоимость оказанных исполнителем заказчику услуг составила 100000 рублей, из которых 10000 рублей было оплачено Петрушовой Л.А., 90000 рублей подлежало оплате в дату подписания основного договора купли-продажи. Впоследующем Тихонова Г.Д. 06.10.2022 отказалась от заключения основного договора купли-продажи, направив в адрес ИП Прохоровой Е.А., а также в адрес продавца уведомление-претензию об отказе от приобретения объекта недвижимости и, соответственно, от заключения договора купли-продажи. В связи с данными действиями покупателя, уведомление о дате, месте и времени заключения основного договора купли-продажи покупателю не направлялось.

Из п.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в момент заключения настоящего договора продавцы предоставили для ознакомления покупателя все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документ технического учета, покупатель с должной осмотрительностью, внимательностью изучил их.

Из п.1.1. договора усматривается, что точное описание объекта, количество и площадь комнат, кухни, коридора отсутствует.

Из технического паспорта на квартиру по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что на указанную дату спорная квартира признаков перепланировки не имеет, состоит из жилой комнаты, площадью 14,9 кв.м, кухни, площадью 10, 3кв.м, коридора, площадью 8,6 кв.м, а также санузла, площадью 3,7 кв.м.

Из представленных истцом скриншотов сайтов различных агентств недвижимости усматривается, что площадь комнаты варьируется от 18 до 22 кв.м.

В судебном заседании ответчиком Петрушовой Л.А. и представителем ответчика Володиным Н.Э. подтверждено, что площадь комнаты в квартире была увеличена за счет переноса ненесущих перегородок, кроме того, сдвинут угол двери.

Между тем, разрешение на перепланировку продавцами получено не было, сведения о легализации переустройства квартиры в материалах дела отсутствуют.

В судебном заседании ответчики поясняли, что произведенное ими переустройство квартиры перепланировкой не является, при этом о назначении судебной строительно-технической экспертизы в целях выяснения того обстоятельства, является ли проведенное переустройство в квартире перепланировкой, требующей разрешения, не ходатайствовали.

Каких-либо иных данных о характере произведенных ответчиками изменений в жилом помещении и о том, что осуществленные собственниками изменения не влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности квартиры в целом, в материалах дела не имеется, и судом не установлено.

При этом технический паспорт на квартиру ответчиками истцу представлен не был, на что указывалось истцом, и что подтверждено в судебном заседании показаниями свидетеля ФИО10 Указанное обстоятельство противоречит п.5 договора о предоставлении продавцами для ознакомления покупателя с документом технического учета.

Одновременно, суд полагает, что и с истца не может быть снята ответственность за незаключение основного договора купли-продажи.

Так, предварительный договор купли-продажи был подписан истцом после просмотра объявления на Авито, а также на следующий день после просмотра квартиры. В судебном заседании ни одна из сторон не отрицала, что во время просмотра истица убедилась в наличии переустройства в приобретаемой квартире, с чем была согласна, возражений не высказала, документ технического учета ею ни у продавцов, ни у риэлтора запрошен не был.

Кроме того, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Тихоновой Г.Д. был прочитан и подписан без замечаний, с тем, что ей были предоставлены для ознакомления все документы, включая документ технического учета, истица согласилась, что означает, что на момент подписания договора истица имела интерес к покупке квартиры, принадлежащей ответчикам, с учетом имеющейся в ней перепланировки. Более того, заключение договоров купли-продажи недвижимого имущества при наличии в нем несогласованной с компетентными органами перепланировки законом не запрещено.

Согласно п.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключая настоящий предварительный договор, покупатель подтверждает, что выполнил все необходимое для установления качественных характеристик объекта.

Вместе с тем, покупатель не проявил должную степень заботливости и осмотрительности для выяснения всех обстоятельств до подписания предварительного договора, запросив выписку из ЕГРН в отношении приобретаемого объекта недвижимости лишь через два дня после его подписания – ДД.ММ.ГГГГ.

Судом также установлено, что истцом был утрачен интерес к покупке как спорного объекта недвижимости, так и любого другого: на момент рассмотрения дела в суде истцом квартира не приобретена. Также истица в судебном заседании поясняла, что была заинтересована в срочной покупке квартиры, пока в городе была ее дочь, которой принадлежали денежные средства, планируемые к затрате на покупку жилья, поскольку впоследующем она планировала оформить договор дарения квартиры на дочь, заключение основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ ее не устраивало. Между тем, именно об указанном сроке – до ДД.ММ.ГГГГ –стороны договорились как об окончательном для заключения основного договора купли-продажи. Договор от ДД.ММ.ГГГГ истцом не оспорен, недействительным не признан.

Кроме того, суд не может согласиться и с доводами стороны истца о сокрытии продавцами имеющегося обременения на квартиру.

Согласно п.3.1. договора продавцы обязуются обеспечить на момент заключения основного договора отсутствие ограничений своих прав (в том числе отсутствие запретов на регистрацию), а также гарантировать отсутствие правопритязаний третьих лиц, как перед заключением основанного договора, так и после перехода права собственности.

Таким образом, обязанность по обеспечению отсутствия запрета на регистрацию возложена договором на продавцов лишь на момент заключения основного договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных судебным приставом-исполнителем Железнодорожного РОСП УФССП России по <адрес> постановления о запрете на совершение действий по регистрации усматривается, что запрет на регистрацию на квартиру по адресу: <адрес> был наложен ДД.ММ.ГГГГ, при этом постановлением о снятии запрета на совершение действий по регистрации таковой снят ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на момент заключения основного договора купли-продажи продавцами было обеспечено отсутствие запретов на регистрацию на спорную квартиру.

Суд также учитывает, что отказ от заключения основного договора купли-продажи направлен истцом лишь в адрес одного из продавцов – Петрушовой Л.А., в адрес Петрушова Э.Н. такой отказ не направлялся, равно как и предложение о заключении основного договора купли-продажи.

При этом продавцы, в нарушение п.3.1 договора, не обеспечили уведомление всех заинтересованных лиц, включая Петрушова Э.Н., за которого все документы были подписаны Петрушовой Л.А., о совершающейся сделке.

В силу ст.381 ГПК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

Принимая во внимание, что в указанный в предварительном договоре срок взаимные обязательства по договору не исполнены, договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что у сторон отсутствовали взаимные обязательства по заключению основного договора, соответственно, и сумма в размере 30 000 рублей, переданная истцом в качестве задатка в обеспечение исполнения обязательств, подлежит возврату, поскольку по смыслу статьи 380 ГК РФ задаток обеспечивает исполнение обязательств по заключенному договору, тогда как между сторонами не был заключен договор купли-продажи. Оснований для взыскания двойной суммы задатка, с учетом установленных судом обстоятельств, не имеется.

При этом суд, принимая во внимание, что денежные средства в размере 30000 рублей по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были получены лишь одним из собственников квартиры - Петрушовой Л.А., в самом договоре, а также в расписке о получении денежных средств за себя и супруга расписалась Петрушова Л.А., денежные средства в размере 30000 рублей подлежат взысканию в пользу истца именно с Петрушовой Л.А., оснований для взыскания денежных средств с Петрушова Э.Н. у суда не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая частичное удовлетворение исковых требований, суд полагает ко взысканию с ответчика Петрушовой Л.А. в пользу истца Тихоновой Г.Д. расходы по уплате государственной пошлины в размере 1000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 30000 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1000 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 20 ░░░░░ 2023 ░░░░.