Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-8856/2023 от 29.06.2023

Судья Черных М.И.                                            № 33-8856/2023

(№ 2-1149/2023)

                                  АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 октября 2023 года                                                      г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

председательствующего Кривицкой О.Г.,

судей Бредихина А.В., Баданова А.Н.,

при секретаре Пономаревой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 09 марта 2023 года,

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда                           Кривицкой О.Г., объяснения истца и его представителя адвоката ФИО9, ответчика ФИО2 и его представителя по доверенности ФИО7, судебная коллегия суда апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в Автозаводский районный суд г. Тольятти с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор с продавцом о задатке, предметом которого являлись взаимоотношения сторон по заключению в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, кадастровый № по адресу: <адрес> с расположенным на нем жилым домом, кадастровый № по адресу: <адрес>, стоимость приобретаемых покупателем у продавца объектов недвижимого имущества по взаимному соглашению составляет 5940000 руб.

Во исполнение данного договора на основании пункта 5 договора истцом передан ответчику задаток в размере 30000 руб., который получен последним в день подписания договора.

Денежная сумма засчитывается в счет причитающихся с покупателя платежей по предстоящему договору купли-продажи объектов недвижимости и направлена на обеспечение исполнения договора купли-продажи (пункт 6 договора).

Основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 3 договора).

Однако в установленный срок договор заключен не был.

Заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества не состоялось по вине ответчика, по причине того, что последний ввел истца в заблуждение касаемо продаваемого объекта недвижимости, неверно указав площадь жилого дома, его состояние, в связи с чем, искусственно завысил цену объекта.

Так, фактическая площадь жилого дома не соответствует площади, указанной ответчиком в размещенном на сайте «АВИТО» объявлении. Фактическая площадь жилого дома составляет 131,1 кв.м., тогда как в объявлении указано, что общая площадь составляет 220 кв.м., что является нарушением существенных условий договора, более того, данный дом готов на 88 %, что не указано ни в объявлении, ни в договоре. Из условий договора от ДД.ММ.ГГГГ не явствует указание на площадь как земельного участка так и жилого дома.

Тем самым от покупателя была скрыта информация о том, что жилой дом не соответствует площади, указанной в объявлении и площади содержащихся в сведениях ЕГРН. Площадь, указанная в объявлении, имеет значительно меньший размер и от этого необоснованно завышена цена объекта, данный факт на момент заключения договора является основополагающим условием при ценообразовании объекта недвижимости, в связи с чем является препятствием для заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Тот факт, что в настоящее время площадь дома составляет 131,1 кв.м. подтверждается выпиской из ЕГРН. Истцом также понесены расходы за оформление земельного участка, которые подлежат взысканию с ответчика в соответствии с положением статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обратившись в суд, истец просил взыскать с ответчика задаток в двойном размере в сумме 60000 руб., убытки в виде расходов по оформлению земельного участка в размере 12000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Уточнив исковые требования, истец просил расторгнуть договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика задаток, уплаченный по договору от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере в сумме 60000 руб., расходы по оформлению земельного участка в размере 13000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6910 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 30000 руб.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 09 марта 2023 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт 3604№) к ФИО2 (паспорт 3605№) о взыскании денежных средств отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить, как незаконное и необоснованное, принять новое решение об удовлетворении требований в полном объеме.

Истец ФИО1 и представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы апелляционной жалобы, ответчик ФИО2 и его представитель возражали в ее удовлетворении.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор с продавцом о задатке, предметом которого являлась покупка недвижимого имущества: земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> с жилым домом, кадастровый №, по адресу: <адрес>, стоимость приобретаемых покупателем у продавца объектов недвижимого имущества по взаимному соглашению составляет 5940000 руб.

Во исполнение данного договора на основании пункта 5 договора истцом передан ответчику задаток в размере 30000 руб., который получен последним в день подписания договора.

Денежная сумма засчитывается в счет причитающихся с покупателя платежей по предстоящему договору купли-продажи объектов недвижимости и направлена на обеспечение исполнения договора купли-продажи (пункт 6 договора), копия договора представлена в материалы дела (л.д. 8-10 т.1).

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, оценивая собранные по делу доказательства в совокупности, учитывая, в процессе рассмотрения гражданского дела истцом не представлены доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что договор купли-продажи не был заключен по причине отказа продавца от продажи объекта недвижимости, в частности по причине сокрытия последним реальных данных о предмете договора, пришел к выводу о том, что денежные средства, переданные продавцу в качестве задатка, возврату не подлежат.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене как постановленное с неправильным применением норм материального права.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Из приведенных норм права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 « О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Суд апелляционной инстанции, установив, что уплаченная истцом ответчику денежная сумма является задатком и никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор, учитывает положения пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

Установив, что ни одна из сторон не ответственна за незаключение основного договора, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, судебная коллегия приходит выводу о том, что такое поведение сторон не является противоправным, что исключает применение правила пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законных оснований для удержания денежных средств ответчиком по истечении срока, определенного предварительным договором для заключения договора купли-продажи, судом не установлено и ответчиком не доказано.

Кроме того в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется пункт 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Однако ни одна из сторон не обратилась в суд за понуждением другой стороны к заключению основного договора купли-продажи.

При условии отказа ФИО1 от приобретения имущества ФИО2 по причине предоставления продавцом недостоверной информации в части площади жилого дома, и отсутствии в объявлении о продаже сведений о размере земельного участка, которая признана судом надуманной, не соответствующей фактическим обстоятельствам, установленным по делу, ФИО2 не обратился в установленный срок с предложением к ФИО1 о заключении основного договора.

Указанный факт не оспаривался им и в суде апелляционной инстанции.

На основании изложенного, оценивая собранные по делу доказательства в совокупности, учитывая, что ни покупатель, ни продавец не направил требование о заключении основного договора до истечения срока действия предварительного договора, стороны не пришли к соглашению о его заключении, а относимых и допустимых доказательств наличия вины в незаключении основного договора какой-либо из сторон не представлено, суд приходит к выводу, что денежные средства, переданные продавцу в качестве задатка в размере 30 000 рублей подлежат возврату.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для взыскания с ответчика убытков в размере 13 000 рублей, оплаченных ФИО1 ФИО2 за выполнение кадастровых работы в связи с подготовкой технического плана на образование здания, расположенного на земельном участке, а также за уточнение границ земельного участка с кадастровым номером 63:32:1601005:19. ( л.д.59-60 т.1).

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для его восстановления, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Между тем, вины ответчика в причинении истцу убытков в указанном размере, не имеется.

Кадастровые работы проведены кадастровым инженером на основании договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ФИО1 с целью реализации его интереса в оформлении документов для получения кредитных средств, до ДД.ММ.ГГГГ, предельной даты, до которой должен быть заключен договор купли-продажи.

От заключения сделки отказался истец ФИО1 при отсутствии к тому препятствий со стороны продавца ФИО2.

Доводы истца о том, что сделка не состоялась по причине сокрытия ФИО2 информации о площади дома, объективно ничем не подтверждаются.

Истец не оспаривал, что до заключения договора осматривал дом и земельный участок, ответчик предоставил ему правоустанавлиющие документы, два свидетельства о регистрации права собственности на каждый объект, в которых имеются сведения и о технических характеристиках.

ФИО2 в выполнении кадастровых работ для подготовки технического плана на дом и уточнения местоположения границ земельного участка не нуждался, заинтересованности в получении документов, для которых они были проведены, не имеет. Отсутствие сведений об уточненных границах земельного участка и технического плана на дом не препятствует в продаже этих объектов при наличии у него зарегистрированного права собственности.

Убытки в виде оплаты этих работ ФИО1 понес по своей вине, отказавшись от совершения сделки, в связи с чем оснований для их возмещения за счет ФИО8 не имеется.

Установлено, что при подаче искового заявления истцом понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины, которые на основании статей 88, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенной части требований, в размере 1100 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 09 марта 2023 года отменить, постановить по делу новое решение, которым

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 3604 168496) сумму в размере 30 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлина в размере 1100 рублей.

В удовлетворении требований о взыскании убытков отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу           со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 23 октября 2023 г.