Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4905/2021 ~ М-4621/2021 от 30.06.2021

31RS0016-01-2021-006509-78

№ 2-4905/2021

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 августа 2021 года г. Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Свищева В.В.,

при секретаре Чуевой Т.В.,

с участием представителя истца АО «Белгородская ипотечная корпорация» Бабич Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к Мезенцеву Олегу Александровичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

АО «Белгородская ипотечная корпорация» обратилось в суд с иском к Мезенцеву О.А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка № от 20.08.2013 в размере 1038026,75 руб., обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым номером №, и объект незавершенного строительства – фундамент с цоколем, расположенные по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере 348000 руб., объекта незавершенного строительства- фундамент с цоколем в размере 47698,40 руб., взыскании расходов на оплату услуг оценщика - 8200 руб., госпошлины – 19390 руб.

В обоснование заявленных требований истец сослался на невыполнение Мезенцев О.А. принятых на себя в рамках договора купли-продажи от 20.08.2013 обязательств, указал, что в предусмотренный срок (до 20.08.2018) ответчик строительство и государственную регистрацию жилого дома на земельном участке не произвел. Сумма задолженности составляет 805000 руб. Истец является залогодержателем земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, рыночная стоимость которых согласно отчету № от 29.12.2020 составила: земельного участка - 435000 руб., объекта незавершенного строительства - фундамент с цоколем- 59623 руб.

В судебном заседании представитель истца Бабич Т.П. поддержала заявленные требования по изложенным в иске основаниям.

Ответчик Мезенцев О.А., извещенный о времени и месте рассмотрения дела путем направления заказной почтовой корреспонденции по известному суду месту жительства, не явился, причину неявки не сообщил, возражений не представил.

Дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

20.08.2013 АО «Белгородская ипотечная корпорация» и Мезенцев О.А. заключен договор № купли-продажи земельного участка <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, в границах населенного пункта с. Стрелецкое (далее - договор).

Право собственности ответчика на земельный участок и обременение (залог - ипотека в силу закона) зарегистрированы, что подтверждается отметками в договоре.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена земельного участка составляет 855 000 руб., из которых 50 000 руб. покупатель внес на расчетный счет продавца до подписания договора (пункт 2.2).

Пунктом 2.3 предусмотрено, что на оплату оставшейся части цены участка в сумме 805 000 рублей покупателю предоставляется отсрочка сроком до 20.08.2018.

Согласно пункту 2.4 договора с момента передачи участка покупателю до его полной оплаты участок признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате цены участка.

По истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части стоимости земельного участка прощается, если покупатель в течение 5 лет со дня подписания договора купли-продажи земельного участка построит на нем отдельно стоящий жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, соответствующий требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к данному типу домов, площадью не менее 50 кв.м, и в установленном порядке оформит на него право собственности (пункт 2.5 договора).

Пунктами 3.2.3, 3.2.4 договора предусмотрено, что до истечения одного года после даты подписания договора покупатель обязан возвести на участке фундамент жилого дома; в течение 5 лет со дня подписания договора - построить на участке жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, соответствующий требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к данному типу домов, и в установленном порядке зарегистрировать на дом право собственности.

За нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом покупатель до истечения срока отсрочки уплачивает продавцу оставшуюся часть цены земельного участка, а также проценты на указанную сумму в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период со дня подписания договора до момента оплаты оставшейся части цены участка (пункт 5.5 договора).

Ответчик вышеуказанные принятые на себя обязательства по договору не исполнил.

В адрес Мезенцев О.А. направлено требование об оплате оставшейся стоимости земельного участка – 805000 руб. и процентов в соответствии с пунктом 5.5 договора, которое не исполнено.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли -продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из пояснений представителя истца следует, что обязательств по окончанию строительства жилого дома ответчик не исполнил.

Доказательств обратного ответчиком не представлено, и в судебном заседании не установлено.

Учитывая, что при заключении договора Мезенцев О.А. оплатил часть стоимости земельного участка в размере 50 000 руб., с него подлежат взысканию оставшаяся часть стоимости в размере 805000 руб., а также проценты за период с 21.08.2018 по 10.06.2021 в соответствии с пунктами 2.1, 2.2., 2.3, 5.5 договора, размер которых составил 113026,75 руб.

Анализируя приведенный стороной истца расчет задолженности по процентам, не оспоренный ответчиком, суд признает его правильным, математически верным.

В силу статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1).

В соответствии со статьей 50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон №102-ФЗ) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда (статья 51 Федерального закона №102-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 54.1 Федерального закона №102-ФЗ обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Таких оснований по делу не усматривается.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно пункту 1 статьи 64 Федерального закона №102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

На основании пункта 2 статьи 54 Федерального закона №102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету оценщика от 29.12.2020 рыночная стоимость земельного участка составляет 435 000 руб., объекта незавершенного строительства - фундамент с цоколем составляет 59623 руб.

Таким образом, начальная стоимость реализации земельного участка составляет 348 000 рублей (80% от рыночной стоимости), начальная стоимость объекта незавершенного строительства - фундамент с цоколем составляет 47698,40 (80% процентов от рыночной стоимости).

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика также подлежат взысканию понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в размере 19390 руб. и расходы по оценке – 8200 руб.

Руководствуясь статьями 233, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с Мезенцева Олега Александровича в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору купли-продажи земельного участка № от 20.08.2013 в размере 1038026,75 руб.

Обратить взыскание на земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым номером 31:15:0506002:840, и объекта незавершенного строительства- фундамент с цоколем, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие Мезенцеву Олегу Александровичу, для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований АО «Белгородская ипотечная корпорация» по договору купли-продажи № от 20.08.2013.

Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи его с публичных торгов, определив начальную продажную цену земельного участка в размере 348 600 руб. и объекта незавершенного строительства- фундамент с цоколем в размере 47698,40 руб.

Взыскать с Мезенцева Олега Александровича в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» расходы по оплате государственной пошлины в размере 19390 руб. и расходы по оценке в размере 5 800 руб.

Разъяснить ответчику, что он вправе подать в Октябрьский районный суд г. Белгорода заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения и обжаловать в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено 08.09.2021

Судья