Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2112/2022 ~ М-3195/2022 от 03.10.2022

                               к делу № 2-2112/2022

УИД 23RS0004-01-2022-004382-36

              Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г-к. Анапа                                 «27» декабря 2022 г.

Анапский районный суд (...) в составе судьи Правилова А.В., при секретаре Андрусик Р.В., с участием представителя истца Фетисов П.Е. – Маслов М.В., действующего на основании доверенности от 00.00.0000 000, представителя ответчика ИП Мельниченко А.Г. – Ваганова-Василовская Е.В., действующей на основании доверенности от 00.00.0000 № (...)0, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фетисов П.Е. к индивидуальному предпринимателю Мельниченко А.Г. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, двойной суммы задатка, взыскании процентов за неправомерное удержание денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Фетисов П.Е. обратился в суд с иском к ИП Мельниченко А.Г. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, двойной суммы задатка, взыскании процентов за неправомерное удержание денежных средств, а также судебных издержек.

В обоснование заявленных требований указал, что 00.00.0000 между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Предметом договора являлся земельный участок общей площадью 600 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер – 000, расположенный по адресу: (...), с/о Гайкодзорский, (...).

Цена недвижимости составила 2 100 000 руб., порядок расчетов определен следующим образом: 50 000 руб. оплачивается покупателем не позднее одного календарного дня с момента подписания договора, 543 000 руб. оплачивается в срок не позднее 00.00.0000, остаток суммы в размере 1 506 500 руб. оплачивается не позднее 00.00.0000.

Свои обязательства истец исполнил, оплатив в полном объеме стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Ответчик не выполнил своих обязательств, основной договор купли-продажи земельного участка в срок до 00.00.0000 с истцом не подписал.

00.00.0000 истец вручил ответчику претензию с требованием о прекращении договора и возврате денежных средств в размере 2 100 000 руб. в срок не позднее 00.00.0000.

Ответчик денежные средств не возвратил, предложил иной порядок исполнения обязательства (отступное с зачетом ранее внесенных денежных средств).

Также ответчик сообщил истцу, что в настоящее время произведено размежевание земельного участка с кадастровым номером 000, в связи с чем предмету договора соответствует иной участок площадью 550 кв. м., с кадастровым номером 000.

Данный вариант истца не устроил, так как он требовал расторжения договора и возврата ранее внесенных денежных средств.

По изложенным основаниям истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка от 00.00.0000, взыскать с ответчика переданные денежные средства в размере 2 100 000 руб., задаток в двойном размере – 100 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 36 534 руб. 25 коп., а также 50 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя и 18 700 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования признал частично, не возражал против расторжения предварительного договора купли-продажи земельного участка от 00.00.0000 и возврата истцу денежных средств в размере 2 100 000 руб., взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 36 534 руб. 25 коп., расходов по уплате государственной пошлины в размере 18 700 руб.

В части взыскания двойной суммы задатка возражал, ссылаясь, что фактически между сторонами заключен основной договор купли-продажи земельного участка, стоимость которого была оплачена покупателем.

Соответственно, денежная сумма в размере 50 000 руб. является не задатком, а авансом, входит в состав общего размера внесенных денежных средств – 2 100 000 руб.

Относительно взыскания расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб. представитель ответчика указал, что данная сумма является завышенной, с учетом требований разумности и справедливости не возражал против возмещения данных расходов в размере 25 000 руб.

Из письменного отзыва представителя ответчика на иск следует, что договор купли-продажи земельного участка является основным, а не предварительным, поскольку им предусмотрена полная оплата стоимости недвижимого имущества, что истцом и было сделано. Соответственно, между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате.

Истец уклонился от государственной регистрации перехода права на земельный участок, соответственно на ответчика не может быть возложена обязанность по оплате неустоек и штрафов.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 00.00.0000 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 600 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер – 000, расположенный по адресу: (...), с/о Гайкодзорский, (...).

Цена недвижимости составила 2 100 000 руб., установлен срок, в течение которого стороны обязались подписать основной договор – не позднее 00.00.0000 (п. п. 1.3.1., 1.3.2. договора).

Разделом 2 договора определен порядок расчетов, согласно которому истец обязался выплатить ответчику задаток в размере 50 000 руб. не позднее одного календарного с даты подписания договора. Оставшаяся часть цены недвижимости передается истцом следующим образом: 543 000 руб. в срок не позднее 19.12.2021г., 1 506 500 руб. в срок не позднее 00.00.0000.

Факт оплаты стоимости земельного участка подтверждается актом от 00.00.0000, кассовым чеком от 00.00.0000 и ответчиком не отрицается.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из разъяснений, данных в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Поскольку по договору от 00.00.0000 определена обязанность истца до заключения основного договора уплатить полную цену приобретаемого имущества, что им и было сделано, суд квалифицирует данный договор как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 1 ст. 487 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ).

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи (п. 1 ст. 457 ГК РФ).

Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (п. 1 ст. 463 ГК РФ).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что свои обязательства по оплате стоимости земельного участка истцом исполнены в полном объеме.

Ответчик свою обязанность по передаче истцу земельного участка в установленный срок – до 00.00.0000 не исполнил, что им не отрицается.

Ссылка представителя ответчика на уклонение истца от государственной регистрации перехода права на земельный участок является несостоятельной.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств того, что им направлялось в адрес истца предложение о подписании передаточного акта или иного документа о передаче вышеуказанного земельного участка, а также о необходимости обращения в уполномоченный государственный орган с заявлениями о государственной регистрации перехода на него права собственности.

Более того, из материалов дела следует, что 00.00.0000 земельный участок с кадастровым номером 000, являющийся предметом договора купли-продажи от 00.00.0000, снят с государственного кадастрового учета в связи с его размежеванием на шесть самостоятельных земельных участков на основании соответствующего межевого плана.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 00.00.0000 площадь земельного участка с кадастровым номером 000 составляла 3 530 кв. м., а не 600 кв. м., как предусмотрено вышеуказанным договором купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Доказательств изменения между сторонами условий договора купли-продажи от 00.00.0000 относительно площади и кадастрового номера земельного участка путем заключения соответствующего дополнительного соглашения, а также доказательств направления в адрес истца проекта указанного дополнительного соглашения, ответчиком в материалы дела не представлено.

Суд приходит к выводу, что по состоянию на 00.00.0000 земельный участок с кадастровым номером 000:9 не существовал и не мог быть был передан истцу в связи со снятием его с государственного кадастрового учета.

Площадь участка, указанная в договоре купли-продажи от 00.00.0000, не соответствовала его площади, указанной в документах государственного кадастрового учета.

Доказательств того, что истец достоверно знал об указанных обстоятельствах, ответчиком также не представлено.

Таким образом, ответчиком существенным образом нарушены условия договора купли-продажи от 00.00.0000, поскольку оплаченный истцом земельный участок ему не передан и не мог быть передан по вышеуказанным причинам.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

00.00.0000 истцом вручена ответчику претензия о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств в размере 2 100 000 руб.

00.00.0000 ответчик направил истцу ответ на претензию, в котором от расторжения договора и возврата средств отказался, предложив иной порядок исполнения обязательства (отступное с зачетом ранее внесенных денежных средств).

В свою очередь, истец от предложений ответчика также отказался, реализовав свое право на обращение в суд с настоящими исковыми требованиями.

С учетом изложенного, суд находит требования истца о расторжении вышеуказанного договора от 00.00.0000 и возврате денежных средств в размере 2 100 000 руб. законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, ввиду неисполнения ответчиком условий заключенного договора купли-продажи в срок до 00.00.0000 у него возникла обязанность по уплате истцу процентов за пользование чужими денежными средствами.

Представленный истцом расчет процентов является верным, им применена ключевая ставка Банка России, действовавшая в периоды с 00.00.0000 по 00.00.0000, с 00.00.0000 по 00.00.0000, с 00.00.0000 по 00.00.0000 Общий размер процентов составил 36 534 руб. 25 коп., ответчиком их размер не оспорен, признан в полном объеме.

Указанный расчет судом также принимается, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 36 534 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требование истца о взыскании с ответчика двойной суммы задатка в размере 100 000 руб. является необоснованным.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Как указывалось выше, заключенный 00.00.0000 между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка суд квалифицировал как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 1 ст. 487 ГК РФ).

Соответственно, денежная сумма в размере 50 000 руб. является не задатком, а авансом, в связи с чем не подлежит возврату истцу в двойном размере.

Данная сумма входит в общую сумму сделки – 2 100 000 руб., подлежащую возврату истцу вследствие существенного нарушения ответчиком условий вышеуказанного договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей (ст. 94 ГПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что истцом понесены судебные расходы в размере 50 000 руб. на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., что подтверждается договором от 00.00.0000 000, квитанцией от 00.00.0000.

Суд полагает, что с учетом объема заявленных требований, цены иска, сложности дела, объема оказанных услуг, продолжительности рассмотрения дела, требований разумности и справедливости, правовой позиции ответчика, понесенные истцом расходы на оплату услуг представителя подлежат частичному возмещению ответчиком, в размере 25 000 руб.

На основании ст. ст. 88, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию 18 700 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Расходы подтверждены банковским чеком от 00.00.0000, их размер ответчиком не оспаривается.

      Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 00.00.0000, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. (░░░ 500803414789, ░░░░░░░ ░░░░░ 0317 000 ░░ 00.00.0000) ░ ░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░░ ░░░░░ 4514 000 ░░ 00.00.0000).

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. (░░░ 500803414789, ░░░░░░░ ░░░░░ 0317 000 ░░ 00.00.0000) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░░ ░░░░░ 4514 000 ░░ 00.00.0000) 2 100 000 (░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░) ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 00.00.0000, 36 534 (░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░ 25 (░░░░░░░░ ░░░░) ░░░░░░ ░░░░░░░░░, 25 000 (░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░) ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, 18 700 (░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░) ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 2 180 234 (░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░ 25 (░░░░░░░░ ░░░░) ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ (...)░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ (...) ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

       ░░░░░                                    ░.░. ░░░░░░░░