Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2411/2022 от 01.02.2022

Судья: Вельмина И.Н. гр. дело № 33-2411/2022

(н.гр.д.суда первой инстанции №2-2015/2021)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 октября 2022 года г. Самара

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Самчелеевой И.А.,

судей Чадова А.А., Маркина А.В.

при секретаре Корпуховой Т.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Уветова О.В. на решение Железнодорожного районного суда г. Самара от 30 сентября 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования Уветова О.В. к Администрации г.о. Самара о признании права собственности на незавершенные строительством объекты оставить без удовлетворения. »

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., выслушав объяснения представителя Уветова О.В.-Бубнова Р.Г., представителя администрации г.о. Самара- Володиной М.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Уветов О.В. обратился в суд с заявленными исковыми требованиями к Администрации г.о. Самара о признании права собственности на незавершенные строительством объекты, в обосновании заявленных исковых требований указав, что решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ЗАО "Электрон-Авто” признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным являющим утверждена ФИО1 Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ заявление ЗАО Морская торгово-строительная компания» о признании статуса залогового кредитора - удовлетворено, суд определил: внести изменения в реестр требований кредиторов ЗАО «Электрон-Авто», отразив в нем требования ЗАО «Самарская торгово-строительная компания» в размере 143520 900.08 руб. как обеспеченное залогом прав требования должника по договору долевого участия - долевом строительстве многоэтажного паркинга с гаражами, станций технического обслуживания автомобилей, офисных помещений, магазина и автомобильной мойки замкнутого и. расположенного по строительному адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ заявление Уветова О.В. о процессуальном правопреемстве - удовлетворено: в деле № № о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Электрон-Авто» произведена замена конкурсного кредитора ЗАО «Самарская торгово-строительная компания» на правопреемника за Уветова О.В. с суммой требования в размере 143 520 900,08 руб., установленного решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, как обеспеченного залогом прав требования должника по договору долевого участия в долевом строительстве многоэтажного паркинга с гаражами, станций технического обслуживания автомобилей, офисных помещений магазина и автомобильной мойки замкнутого цикла, расположенного по строительному адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указывает на то, что в ходе проведения инвентаризации имущества должника был выявлен объект незавершенного строительства, включающий в себя офисное здание и паркинг, расположенные по адресу: <адрес>, строительство которого вело ЗАО «Самарская торгово-строительная компания». Технические характеристики данного объекта незавершенного строительства, подтверждены техническими паспортами, изготовленными ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, техническими планами объектов незавершенного строительства, изготовленными ООО «ТехноПлан», в которых определен процент готовности объектов: незавершенный строительством паркинг имеет степень готовности 23%, незавершенное строительством офисное здание - степень готовности 15%. Оба объекта незавершенного строительства поставлены на кадастровый учет, получены кадастровые паспорта объектов от ДД.ММ.ГГГГ №, и от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно распоряжений заместителя главы администрации г.о. Самара - главы администрации Железнодорожного района г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ №-р и №-р, объектам незавершенного строительства присвоены адреса: паркингу, кадастровый №, площадью 20 978,3 кв.м., присвоен адрес: <адрес>; офисному зданию, кадастровый №, площадью 16 979,6 кв.м., присвоен адрес: <адрес>.

Истец ссылается на то, что в ином внесудебном порядке он не имеет возможности установить право собственности на данные объекты незавершенного строительства, в связи с чем, был вынужден обратиться в суд и просил признать за ним право собственности на офисное здание по строительному адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенное на земельном участке, кадастровый № и паркинг по строительному адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенный на земельном участке, кадастровый №.

Впоследствии истец уточнил заявленные исковые требования и просил зарегистрировать переход права заложенного имущества по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ о передаче заложенного имущества между ЗАО «Электрон-Авто» и Уветовым О.В. на комплекс строительных материалов, смонтированных в конструкцию – строение офисное здание и комплекс строительных материалов, смонтированных в конструкцию – строение паркинг; признать за ним право собственности на незавершенные строительством объекты: офисное здание по строительному адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенное на земельном участке, кадастровый № и паркинг по строительному адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенное на земельном участке, кадастровый №.

Судом постановлено указанное решение.

Не согласившись с данным решением суда, Уветов О.В. обратился с апелляционной жалобой, считает его незаконным и необоснованным, ввиду того, что него возникло право на спорные объекты недвижимости в связи с оплатой, в рамках реализации права залогового кредитора. Однако, суд отказывая в удовлетворении заявленных требований, ссылается на ст. 222 ГК РФ, которая здесь не применима. Просит решение отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель администрации г.о. Самара- Володина М.В. просит оставить решение суда без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, определила, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает, что решение подлежит отмене на основании п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, а именно вследствие неправильного применения норм материального права.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Главы г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ № ЗАО «Электрон-Авто» выдано разрешение на строительство объектов недвижимости - многоэтажного паркинга с гаражами, станции технического обслуживания автомобилей, офисных помещений, магазина и автомобильной мойки замкнутого цикла на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: <адрес>», сроком действия с № до №

Указанные земельные участки предоставлены ЗАО «Электрон-Авто» Комитетом по управлению имуществом <адрес> под строительство спорных объектов в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно договору участия в долевом строительстве многоэтажного паркинга с гаражами, станций технического обслуживания автомобилей, офисных помещений, магазина и автомобильной мойки замкнутого цикла, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Электрон-Авто» обязался перед ЗАО «Строительная компания» окончить строительство указанных объектов недвижимости и передать их в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО «Строительная компания» обязался финансировать строительство данных объектов недвижимости.

В соответствии с кадастровыми паспортами спорных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, техническим паспортам от ДД.ММ.ГГГГ установлена степень готовности офисного здания - 15% (площадью <данные изъяты> кв.м, 17 этажей, 1 подземный), паркинга - 23% (площадью <данные изъяты>,3кв.м, 9 этажей, 1 подземный).

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Электрон-Авто» признано несостоятельным (банкротом) в отношении которого открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований кредиторов «Электрон-Авто» внесены изменения в части включения требований ЗАО «Самарская торгово-строительная компания» в размере 143520 900,08 руб., чьи требования обеспечены залогом прав требования должника по договору долевого участия в долевом строительстве спорных объектов.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена конкурсного кредитора ЗАО «Самарская торгово-строительная компания» на Уветова О.В..

В ходе процедуры банкротства дважды проводились торги спорных объектов незавершённого строительства ЗАО «Электрон-Авто», однако торги не состоялись по причине отсутствия заявок. Стоимость имущества на повторных торгах составила 8 484 300 руб., в связи с чем, в соответствии со ст. 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» между ЗАО «Электрон-Авто» и Уветовым О.В. заключены соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору №з аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору №з аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; соглашение о передаче заложенного офисного здания и паркинга.

Право оставить предмет залога за собой прямо предоставлено п. 4.1 ст. 138 ФЗ от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсному кредитору, которым в данном случае является Уветов О.В.

Судом установлено, что Уветов О.В. обращался в регистрирующий орган с заявлением о проведении государственной регистрации указанных соглашений, однако, получил отказ в регистрации по причине отсутствия согласия муниципального органа власти на распоряжение земельными участками с кадастровыми номерами № №

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, истцом не представлены доказательства того, что строительство спорных объектов недвижимости не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью, соответствие выполненного комплекса строительных мероприятий по объекту требованиям строительных, технических, санитарных и противопожарных норм и правил, суду не представлены. Также не представлены заключение по инженерно- техническому обследованию спорного объекта, заключения о соответствии спорного жилого дома требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам и правилам, и соответствие построенного объекта градостроительным нормам и правилам, доказательств, свидетельствующих о наличии у истца права на земельные участки под спорными объектам недвижимости не имеется.

Также, представленный суду технический паспорт, изготовленный ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составлен более 7 лет назад до обращения истца с настоящим иском в суд, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что спорный объект, о признании права собственности на который заявлено истцом, по своим конструктивным особенностям и характеристикам не соответствует признакам, присущим объектам незавершенного строительства.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда.

Так, по мнению судебной коллегии, основанием для удовлетворения заявленных требований является тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом - залоговым кредитором и ЗАО «Электрон -Авто» -залогодателем подписаны соглашения о передаче заложенного имущества: 1. Комплекс (комплект) строительных материалов, смонтированных в конструкцию- строение офисное здание 2. Комплекс (комплект) строительных материалов, смонтированных в конструкцию-строение паркинг и двух земельных участков по договорам аренды земельного участка.

Право на вышеуказанные строения - офисное здание и паркинг возникли у истца -залогового кредитора на основании того факта, что им полностью была осуществлена оплата имущества и получен предмет залога.

Согласно Пленуму ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» указано: «В соответствии с пунктом 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. При этом указанный кредитор обязан перечислить денежные средства в размере, определяемом в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 138, на специальный банковский счет в порядке, установленном пунктом 3 статьи 138 Закона, в течение 10 дней с даты направления конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой (п. 13).

При рассмотрении споров судам следует принимать во внимание, что по смыслу этой нормы закона право собственности у залогового кредитора возникает после осуществления им указанной оплаты и передачи ему предмета залога.

Из материалов дела следует, что истец полностью исполнил свои обязательства по перечислению денежных средств на расчетный счет должника, что подтверждается п. 9 Соглашения.

Таким образом, у Уветова О.В. возникло право на спорные объекты недвижимости в связи с оплатой, в рамках реализации права залогового кредитора.

Однако, суд отказывая в удовлетворении заявленных требований неправомерно ссылается на ст. 222 ГК РФ, между тем как на начало строительства ЗАО «Электрон - Авто» (залогодателю), были выданы все необходимые документы, а именно: Постановление Главы г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ. № об утверждении проекта границ земельных участков Акт № от ДД.ММ.ГГГГ. об отводе границ участка, Постановление Главы г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ. № о выдаче разрешения на строительство Постановление Главы г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ. № о предоставлении в аренду земельных участков и разрешении проектировании многоэтажного паркинга с гаражами, офисных помещений по <адрес> аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ., №з от ДД.ММ.ГГГГ Разрешение на строительство объекта № от ДД.ММ.ГГГГ. выданное администрацией г. Самары Постановление Главы г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ. № о продлении срока разрешения на строительство Договор генерального подряда на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ Акт приема передачи строительной площадки от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, после подписания соглашений о передаче имущества и земельных участков к Уветову О.В. перешли все права, которые были предоставлены залогодателю, соответственно имелось разрешение на строительство и право аренды земельных участков, переход по которые не удалось зарегистрировать в досудебном порядке в связи с отказом Росреестра.

Также, согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО «Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз и исследований» степень готовности офисного здания по строительному адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенное на земельном участке, кадастровый №, составляет 14,9%.

Степень готовности паркинга по строительному адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенный на земельном участке, кадастровый №, составляет 23,2 %.

Данные сооружения не несут угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что решение подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железнодорожного районного суда г. Самара от 30 сентября 2021 года –отменить.

Исковые требования Уветова О.В. удовлетворить.

Зарегистрировать переход права заложенного имущества по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ о передаче заложенного имущества между ЗАО «Электрон-Авто» и Уветовым О.В. на комплекс строительных материалов, смонтированных в конструкцию – строение офисное здание и комплекс строительных материалов, смонтированных в конструкцию – строение паркинг.

Признать за Уветовым О.В. право собственности на незавершенные строительством объекты: офисное здание по строительному адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенное на земельном участке, кадастровый № (готовность здания 14,9% согласно заключению ООО «Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз и исследований»).

Паркинг по строительному адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенное на земельном участке, кадастровый № (готовность здания 23,2 % согласно заключению ООО «Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз и исследований»).

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: