Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-522/2022 ~ М-412/2022 от 04.04.2022

64RS0022-01-2022-000741-56

Дело № 2-522/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 ноября 2022 год г. Маркс

Марксовский городской суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Мурго М.П.,

при секретаре Погониной И.А.,

с участием:

представителя истца К.С.В.,

представителя ответчика Вельдиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С.Д.С. к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области, третье лицо: ООО «Водоканал», о расторжении договора купли-продажи, исключении записи из ЕГРН, взыскании уплаченной суммы по договору и понесенных убытков,

установил:

С.Д.С. обратился в Марксовский городской суд Саратовской области с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области (далее – администрация ММР) о расторжении договора купли-продажи земельного участка, исключении записи из ЕГРН, взыскании уплаченной суммы по договору купли-продажи и понесенных убытков. В обосновании заявленных требований указывает, что 06 октября 2021 года между истцом и ответчиком был заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Земельный участок был приобретен истцом в целях строительства жилого дома. На момент покупки участка истец не мог обнаружить невозможность его использования по назначению. При разравнивании земельного участка истец обнаружил, что на нем расположена канализационная магистральная труба, не указанная в договоре и акте приема-передачи, проходящая по середине участка. Всего на участке обнаружено две канализационные трубы, что делает невозможным строительство на нем жилого дома. 17 ноября 2021 года обнаруженный канализационный трубопровод прорвало, что повлекло срочную необходимость в его ремонте. На ремонт истцом потрачено <данные изъяты> рублей, которые являются для истца убытками. 25 января 2022 года истец обратился к ответчику в досудебном порядке с заявлением о расторжении договора. 02 марта 2022 года ответчик отказал в расторжении договора, указав на невозможность его расторжения. Просит суд расторгнуть договор № купли-продажи земельного участка кадастровый № от 06 октября 2021 года, исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок № от 25 октября 2021 года, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, понесенные убытки в размере <данные изъяты> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

Истец С.Д.С., будучи надлежащим образом извещенным о дне и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился, обеспечив участие представителя.

Представитель истца К.С.В., действующая на основании доверенности от 15 марта 2022 года сроком на три года, в судебном заседании исковые требования поддержала и просила удовлетворить, обосновав доводами, изложенными в иске.

Представитель ответчика Вельдина О.В., действующая на основании доверенности от 31 мая 2022 года сроком на один год, в судебном заседании исковые требования не признала и просила отказать в их удовлетворении, указывая на отсутствие у администрации ММР при заключении договора купли-продажи земельного участка сведений о наличии на нем иных подземных коммуникаций, относительно указанных в договоре. Кроме того спорные канализационные сети на балансе администрации ММР не числятся.

Третье лицо, будучи надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. Об уважительных причинах неявки, рассмотрении дела в свое отсутствие не ходатайствовало.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (ст. 469 ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из требований п. 2 ст. 475 ГК РФ покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков).

В п. 1 ст. 451 ГК РФ закреплено при этом, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Поскольку баланс имущественных интересов сторон договора может быть нарушен любым изменением обстоятельств, в силу приведенных положений только их существенное изменение признается основанием для изменения или расторжения договора, и оно считается таковым в силу предписаний п. 1 ст. 451 ГК РФ только тогда, когда обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В ходе рассмотрения заявленных требований судом установлено, что 06 октября 2021 года между истцом С.Д.С. и ответчиком администрацией ММР был заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 34-40).

Согласно п. 1.1 договора в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже земельных участков от 23 сентября 2021 года продавец (администрация ММР) продает, а покупатель (С.Д.С.) на условиях настоящего договора приобретает в собственность земельный участок, площадью 888 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, обременения (ограничения) отсутствуют. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование земельного участка – для индивидуального жилищного строительства. На участке отсутствуют объекты недвижимого имущества и их характеристики (п. 1.2, 1.3, 1.5 договора).

Пунктом 1.6 договора определены особые условия использования земельного участка: охранная зона напорного канализационного коллектора – 5 метров в каждую сторону от сетей напорной канализации (согласно СП 42.13330.2016); охранная зона ВЛ-6кВ Ф-602, Ф-603 – 10 м. в обе стороны от сетей (согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160).

Цена договора установлена п. 2.1, определена в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже земельных участков от 23 сентября 2021 года и составляет <данные изъяты> рублей. Покупатель производит оплату всей суммы в течение десяти банковский дней с момента подписания договора на счет продавца. В счет оплаты засчитывается сумма внесенного покупателем задатка (60% от начальной цены земельного участка) в размере <данные изъяты> рублей (пункты 2.2, 2.3 договора).

06 октября 2021 года между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка, в котором не содержится иных особых условий использования земельного участка, не указанных в п. 1.6 договора (л.д. 38).

Оплата истцом стоимости приобретенного земельного участка подтверждается копией квитанции № от 15 октября 2021 года в сумме <данные изъяты> рублей, что с учетом п. 2.3 договора и внесенного задатка в размере <данные изъяты> рублей, составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 41).

25 октября 2021 года произведена государственная регистрация права собственности С.Д.С. на спорный земельный участок, номер регистрации 64:44:080105:1047-64/137/2021-1 (л.д. 40).

Объяснениями представителя истца установлено, что при начале использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением – для индивидуального жилищного строительства и разравнивании территории, истец обнаружил, расположенную на нем канализационную магистральную трубу, проходящую по середине участка, наличие которой не указано ни в договоре купли-продажи, ни в акте приема-передачи. Всего на участке истцом обнаружено две канализационные трубы. 17 ноября 2021 года обнаруженный канализационный трубопровод прорвало, что повлекло срочную необходимость в его ремонте.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Для выяснения вопросов, требующих специальных познаний, а именно наличия на спорном земельном участке коммуникаций, препятствующих строительству индивидуального жилого дома, по ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-землеустроительная экспертиза.

Согласно выводам экспертов ООО «НОСТЭ», изложенным в заключение № от 14 октября 2022 года, на земельном участке с кадастровым номером №, установлено наличие подземной канализационной трубы с условным диаметром 150 мм, не указанной в п. 1.6 договора № купли-продажи земельного участка кадастровый № от 06 октября 2021 года. Расположение обнаруженной в процессе производства экспертизы канализационной трубы на земельном участке с кадастровым номером №, а также наличие охранных зон высоковольтных линий электропередач создают препятствия для строительства индивидуального жилого дома с параметрами строительства 10 м. на 10 м. (л.д. 140-153, 154-176).

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, оценив его в совокупности с иными, представленными суду доказательствами, суд приходит к выводу, что заключение эксперта ООО «НОСТЭ» в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ. Судебная экспертиза проведена на основании определения суда, заключение дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, необходимые расчеты, результаты исследования, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы. Эксперты имеют необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, экспертные специальности и стаж экспертной работы, предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Кроме того, само заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение и является последовательным. Таким образом, оснований ставить под сомнение достоверность выводов судебной экспертизы у суда не имеется, в связи с чем, суд принимает данные результаты в качестве относимого и допустимого доказательства.

Таким образом, ответчик в нарушение условий договора купли-продажи, не предоставил истцу достоверную информацию о проданном товаре, в частности о наличии на земельном участке подземной канализационной трубы с условным диаметром 150 мм, не указанной в п. 1.6 договора, создающей препятствия для строительства индивидуального жилого дома с установленными истцом параметрами строительства, что соответственно свидетельствует о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению.

Ответчик, продавая спорный земельный участок, в договоре купли-продажи принял на себя обязательство передать покупателю земельный участок для индивидуального жилищного строительства, однако данное обязательство не исполнил.

Отсутствие у С.Д.С. возможности распоряжаться земельным участком в соответствии с договором купли-продажи и его разрешенным использованием, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ), свидетельствует о существенном нарушении условий договора и существенном недостатке товара, позволяющем истцу отказаться от исполнения договора.

25 января 2022 года истец обратился к ответчику в досудебном порядке с заявлением о расторжении договора (л.д. 47).

02 марта 2022 года ответчик отказал в расторжении договора, указав на невозможность его расторжения (л.д. 48).

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора № купли-продажи земельного участка кадастровый № от 06 октября 2021 года заключенного между администрацией ММР и С.Д.С. и взыскании с ответчика уплаченной за земельный участок денежной суммы в размере 572 500 рублей, с исключением из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности С.Д.С. на указанный земельный участок № от 25 октября 2021 года.

Доводы ответчика об отсутствии у администрации ММР при заключении договора купли-продажи земельного участка сведений о наличии на нем иных подземных коммуникаций, относительно указанных в договоре, которые не числятся на балансе администрации ММР, не могут быть приняты во внимание, поскольку именно на ответчике лежит в силу закона обязанность передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, в данном случае земельный участок был приобретен для индивидуального жилищного строительства. Это обязательство не было исполнено ответчиком в результате не проявления должной степени заботливости и осмотрительности, которая была необходима для соблюдения требований действующего законодательства.

    Также, в ходе рассмотрения заявленных требований судом установлено, что 17 ноября 2021 года между истцом С.Д.С. и ООО «Водоканал» был заключен договор подряда №, предметом которого являлся ремонт канализационного трубопровода на земельном участке по адресу: <адрес>. Стоимость услуг по договору составила <данные изъяты> рублей, которые были оплачены истцом 22 ноября 2021 года согласно квитанции (л.д. 45, 46).

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрены ответственность за ненадлежащее поведение участника сделки, и право покупателя на возмещение убытков в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

    В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оплаченные истцом по договору подряда № от 17 ноября 2021 года денежные средства за ремонт канализационного трубопровода на переданном ему земельном участке в размере <данные изъяты> рублей, являются для него убытками и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей (л.д. 7, 29). Также истцом понесены расходы по оплате производства судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается чеком по операции от 07 сентября 2022 года. Поскольку исковые требования истца удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей и оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

                        решил:

исковые требования С.Д.С. удовлетворить.

Расторгнуть договор № купли-продажи земельного участка кадастровый № от 06 октября 2021 года заключенный между администрацией Марксовского муниципального района Саратовской области и С.Д.С..

Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности С.Д.С. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> № от 25 октября 2021 года.

Взыскать с администрации Марксовского муниципального района Саратовской области в пользу С.Д.С. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере <данные изъяты> рублей, убытки в размере <данные изъяты> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения решения путем подачи апелляционной жалобы через Марксовский городской суд Саратовской области.

Судья      М. П. Мурго