Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-427/2023 (2-6919/2022;) ~ М-2104/2022 от 05.03.2022

47RS0004-01-2022-002948-52

Дело № 2-427/2023 (2-6919/2022;) 20 марта 2023 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная частьИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составепредседательствующего судьи Курбатовой Э.В.,

при ведении протокола секретарем Яковлевой Д.А.,

с участием представителя истца по ордеру и доверенности от 30 ноября 2021 года адвоката Лозовицкой И.А.,

представителя ЖСК «Мир» по доверенности от 22 сентября 2022 года Ежовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Антуфьева Евгения Игоревича к ЖСК "Мир", ООО "Специализированный застройщик «ИнвестАльянс» о признании недействительным инвестиционного договора, дополнительного соглашения к нему, акта о реализации, исключении записи о переходе права из ЕГРН, прекращении права собственности на квартиру, обязании ЖСК внести истца в реестр членов кооператива, выдать выписку из реестра членов ЖСК, предоставить реквизиты для оплаты четвертого платежа по договору паевого взноса, обязании ЖСК передать квартиру по акту приема передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу,

у с т а н о в и л :

истец обратился в суд с иском к ЖСК «Мир» (далее ЖСК), ООО "Специализированный застройщик «ИнвестАльянс» (далее Общество) со следующими требованиями:

признать недействительным инвестиционный договор № ПИК/2358 от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № 2 от ДД.ММ.ГГГГ, акт от ДД.ММ.ГГГГ о результатах реализации инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи ЖСК «Мир» <адрес> на 17 этаже общей площадью 25,8 кв.м с учетом балкона (1,7 кв.м) по адресу: <адрес>, Новодевяткинское сельское поселение, <адрес>, ООО «Специализированный застройщик «ИнвестАльянс» и применить последствия недействительности сделки, погасив запись о регистрации права собственности ООО «Специализированный застройщик «ИнвестАльянс» на указанное жилое помещение в ЕГРН,

прекратить (признать отсутствующим) право собственности Обществана <адрес> по вышеукказанному адресу,

обязать ЖСК внести истца в реестр членов кооператива и выдать ему выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую его членство в соответствии с ч.3 ст.123.1 Жилищного кодекса РФ,

обязать ЖСК предоставить истцу реквизиты для оплаты 4-го платежа по договору №/НД/2 от ДД.ММ.ГГГГдоа (паевого взноса), заверенные копии решений общих собраний членов ЖСК «Мир», принятые с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ,

обязать ЖСК передать истцу <адрес>, расположенную по вышеуказанному адресу по акту в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ОАО «ГлавСтройКомплекс» заключен договор №/НД/2 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, д.Новое Девяткино, мкр.1, квартал 13, позиция 2, в соответствии с условиями которого (п.1.1 и 1.2), застройщик обязался построить многоквартирный дом по указанному адресу (далее МКД) и после завершения строительства передать ему квартиру общей площадью 24,8 кв.м, на 1-м этаже в строительных осях 36-38, И-М №.

Цена по договору составила 1 582 618 руб. (п.2.1).

В соответствии с договором, он внес 1-й платеж в размере 1 000 000 руб., 2-й и 3-й платежи – по 90 000 руб. 4-й платеж в сумме 402 618 руб. истцом не внесен, так как, явившись в офис застройщика для внесения платежа застал там сотрудников полиции, проводивших обыск, деятельность застройщика была фактичекски остановлена.

Истец указал, что решением Арбитражного суда <адрес> и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ № А56-93409/2018 ООО «ГСК ЛО» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него была открыта процедура конкурсного производства по правилам параграфа 7 ФИО8 IX 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве).

ДД.ММ.ГГГГ запись об истце внесена конкурсным управляющим ФИО7 в реестр требований кредиторов ООО «ГСК ЛО» по передаче жилых помещений.

Также в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ на собрании участников строительства было принято решение о создании ЖСК «Мир».

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по обособленному спору № А56-93409/2018/з.35 Арбитражный суд <адрес> и Ленинградской области в порядке ст.201 10 Закона о банкротстве удовлетворил заявление конкурсного управляющего о погашении требований 342-х участников строительства о передаче жилых помещений путем передачи созданному в конкурсном производстве ЖСК «Мир» объекта незавершенного строительства и земельного участка с КН 47:07:0722001:6251, распложенных по адресу: <адрес>, Новодевяткинское сельское поселение, <адрес>.

Определением Арбитражного суда <адрес> и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению конкурсного управляющего ООО «ГСК ЛО» погашены в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи об ипотеке (обременении) объекта незавершенного строительства и земельного участка с 3 А56-93409/2018 кадастровым номером 47:07:0722001:6251, расположенных по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, д. Новое Девяткино, микрорайон 1, квартал 1.3, поз. 2: прав застройщика ООО «ГСК ЛО» в пользу участников долевого строительства (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №/2); прав требования, возникших в силу договоров (регистрационные записи от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №); прав требования из договоров долевого участия, (всего 379).

Истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ он обратился в ЖСК с просьбой предоставить ему копии решений общих собраний членов кооператива, а также копи устава, инвестиционного договора, заключенного между ЖСК и инвестором в целях завершения строительства МКД, кроме того, предоставить сведения о присвоении после окончания строительства адреса квартире, предоставлении реквизитов для оплаты 4-го взноса по договору №/НД/2 и членских взносов.

Ответом №/ПП от ДД.ММ.ГГГГ, ЖСК отказало истцу в удовлетворении заявления от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на отсутствие сведений о погашении требований истца в рамках процедуры банкротства ООО «ГСК ЛО», поскольку при вынесении Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области определения от ДД.ММ.ГГГГ судом, вопреки положениям пп. 2 п.8 ст.201.10 Закона о банкротстве, требования истца о передаче квартиры не были включены в реестр.

Поскольку требования ФИО2 в соответствующий список конкурсным управляющим включены не были, определение суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ по обособленному спору № А56-93409/2018-з.35 в указанной части изменено Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ с включением требования ФИО2 в размере 1 180 000 руб. в список о погашении требований участников строительства. Кроме того, поскольку в пункте 14 таблицы прав требований из договоров долевого участия, приведенной в резолютивной части определения от ДД.ММ.ГГГГ по обособленному спору № А56-93409/2018-з.35.1, в столбце «ФИО/Наименование» было неверно указано отчество участника долевого строительства, указанное определение также изменено с указанием вместо «ФИО1» – «ФИО2».

Истец указал, что в рамках рассмотрения апелляционной жалобы на судебные акты Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГдоа, ЖСК были предоставлены копии Соглашения о взаимодействии при завершении строительства МКД от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ и акт о результатах реализации инвестиционного договора № ПИК/2358 от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ЖСК Обществом (инвестор).

В п.4 акта о результатах реализации инвестиционного договора № ПИК/2358 от ДД.ММ.ГГГГ было указано, что 187 квартир являются свободными от парв третьих лиц, права требования на указанные квартиры в рамках дела № А56-93409/2018 не погашались.

В п.5 акта указано, что в качестве результата инвестиционной деятельности ЖСК передает инвестору, в том числе <адрес> на 17-м этаже.

Однако, как указано в иске, права на квартиру принадлежат истцу, о чем было известно и ЖСК, и инвестору.

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ право собственности на <адрес> было зарегистрировано за инвестором.

Поскольку разрешить возникший между сторонами спор о праве на квартиру во внесудебном порядке не представилось возможным, истец обратился в суд.

В ходе судебного разбирательства истец отказался от … изменил..

В возражениях на иск, представитель ЖСК «Мир» ссылается на то, что права требования к застройщику ООО «ГСК ЛО» не были погашены определением суда от ДД.ММ.ГГГГ истец, как лицо, не выплатившее паевой взнос и не являющееся членом ЖСК «Мир» не приобрел право собственности на <адрес>.

Суд, выслушав участников судебного процесса, оценив доказательства по делу, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве). Согласно подпункту первому пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника – застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, только в рамках дела о банкротстве застройщика подлежат предъявлению и рассмотрению требования о признании наличия или отсутствия прав либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства. В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) с момента государственной регистрации договора долевого строительства у участников такого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге в целях обеспечения исполнения обязательств застройщика (залогодателя) предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом. 4

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (пункт 2 статьи 13 Закона № 214-ФЗ). На основании пункта 8 статьи 13 Закона № 214-ФЗ право залога, возникшее по указанным основаниям, сохраняется до момента передачи объекта долевого строительства участнику (залогодержателю), то есть до исполнения застройщиком обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве и статьи 4 Закона № 214-ФЗ. В случае признания застройщика несостоятельным алгоритм исполнения застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства изменяется с учетом специального банкротного регулирования, которым предусмотрены иные механизмы перехода прав собственности на оплаченные жилые помещения к участникам строительства. В частности, один из таких механизмов установлен пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве – передача объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. По смыслу пункта 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве в этом случае с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства считаются погашенными в соответствующей части требования участников строительства, учитываемые применительно к положениям законодательства о несостоятельности.

Из материалов дела следует, что ФИО2 и ООО «ГСК ЛО» ДД.ММ.ГГГГ заключили договор №/НД/2 участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, д. Новое Девяткино, микрорайон №, квартал №.3, позиция 2 (далее – Договор).

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 Договора застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по указанному адресу и после завершения строительства передать ФИО2 квартиру общей площадью 24,8 кв. м, пл. балкона с коэфф. 0,3 - 1,37 кв. м, на 17-м этаже, в строительных осях 36-38,И-М с условным номером 445.

На основании пункта 2.1 цена Договора составила 1 582 618 руб.

В соответствии пунктом 2.2 Договора оплата должна была производиться четырьмя платежами: 1-й платёж – 1 000 000 руб., 2-й и 3-й платёж – по 90 000 руб., 4-й платёж – 402 618 руб.

Во исполнение условий Договора ФИО2 произвёл оплату первых трёх платежей в общей сумме 1 180 000 руб., 4-й платёж произведён не был.

Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Ленинградской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

После введения в отношении застройщика процедуры банкротства в целях защиты своих прав участника строительства ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подано заявление о включении в реестр требований кредиторов ООО «ГСК ЛО» требования о передаче квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ запись о кредиторе ФИО2 внесена конкурсным управляющим ФИО7 в реестр требований кредиторов ООО «ГСК ЛО» по передаче жилых помещений.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Правительством Ленинградской области, администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, ООО «ГСК ЛО», администрацией МО «Новодевяткинское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, ООО СЗ «ИнвестАльянс» (инвестор) заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках которого участники строительства обязались создать ЖСК для завершения строительства дома.

Конкурсным управляющим ДД.ММ.ГГГГ проведено собрание участников строительства. На собрании участников строительства было принято решение: «Создать участниками строительства жилищно-строительный кооператив и обязать конкурсного управляющего обратиться в Арбитражный суд <адрес> и Ленинградской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу».

В соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).

ФИО2 не отказывался от передачи ему объекта недвижимости, не выдвигал возражений против создания кооператива и передачи последнему прав на объект незавершенного строительства и земельный участок и внесения в качестве паевого взноса денежных средств в размере неисполненной части своих обязательства по Договору от ДД.ММ.ГГГГ №/НД/2.

В связи с этим ФИО2 подлежал включению в список участников строительства, требования которых погашаются путем передачи созданному в конкурсном производстве ЖСК «Мир» объекта незавершенного строительства и земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:6251, расположенных по адресу: <адрес>, Новодевяткинское сельское поселение, <адрес>.

Поскольку требования ФИО2 в соответствующий список конкурсным управляющим включены не были, определение суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ по обособленному спору № А56-93409/2018-з.35 в указанной части изменено Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ с включением требования ФИО2 в размере 1 180 000 руб. в список о погашении требований участников строительства. Кроме того, поскольку в пункте 14 таблицы прав требований из договоров долевого участия, приведенной в резолютивной части определения от ДД.ММ.ГГГГ по обособленному спору № А56-93409/2018-з.35.1, в столбце «ФИО/Наименование» было неверно указано отчество участника долевого строительства, указанное определение также изменено с указанием вместо «ФИО1» – «ФИО2».

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ завершено строительство МКД за счет средств инвестора ООО «СЗ «ИнвестАльянс», привлеченного на основании соглашения о завершении строительства дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение п.2.1 соглашения инвестор заключил с ЖСК «Мир» договор на выполнение функций технического заказчика № ПИК/2259 от ДД.ММ.ГГГГ, на условиях оплаты понесенных затрат по завершению строительства путем передачи инвестору квартир в объекте, свободных от прав третьих лиц.

Согласно п.3.1.4 соглашения, между ЖСК и инвестором заключен инвестиционный договор № ПИК/2258 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым инвестор вносит инвестиционный взнос путем финансирования фактических расходов и затрат по работам и услугам, выполненным в рамках завершения строительства объекта (п.4.2 договора) и в качестве результата инвестиционной деятельности получает права на квартиры в объекте, свободные от прав третьих лиц (п.1.3 договора).

Строительство МКД завершено, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

Квартиры членам ЖСК переданы по актам приема-передачи, свободные квартиры переданы инвестору по инвестиционному договору № ПИК/2358 от ДД.ММ.ГГГГ в качестве компенсации затрат на завершение строительства жилого дома, в ом числе <адрес>.

На основании вышеуказанных документов, право собственности на <адрес> было зарегистрировано за ООО «СЗ ИнвестАльянс», что подтверждается выпиской из ЕГРН приобщенной к материалам дела.

В соответствии с п.5.3 Устава ЖСК «Мир», лица, имеющие намерение вступить в кооператив, в соответствии с п.5.2 устава, обязаны подать в правление кооператива письменное заявление о приемы в члены кооператива с указанием сведений, предусмотренных п.5.4 Устава. Заявление о приеме в члены кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением кооператива, решение которого утверждается общим собранием членов кооператива (конференцией) в порядке, установленном Уставом.

Согласно п.п.3 п.8 ст.201.10 Закона о банкротстве в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Согласно п.4 ст.218 Гражданского кодекса РФ, член жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие права на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, приобретают право собственности на указанное имущество.

ЖСК «Мир», ООО "Специализированный застройщик «ИнвестАльянс»

Р Е Ш И Л :

признать недействительным инвестиционный договор № … от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГдоа, дополнительное соглашение № 2 от ДД.ММ.ГГГГ, акт от ДД.ММ.ГГГГ о результатах реализации инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи ЖСК «Мир» <адрес> на 17 этаже общей площадью 25,8 кв.м с учетом балкона (1,7 кв.м) по адресу: <адрес>, Новодевяткинское сельское поселение, <адрес>, ООО «Специализированный застройщик «ИнвестАльянс» и применить последствия недействительности сделки, погасив запись о регистрации права собственности ООО «Специализированный застройщик «ИнвестАльянс» на указанное жилое помещение в ЕГРН № … от

признать за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт 11 04 180877, выдан Отделом внутренних дел <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, Новодевяткинское сельское поселение, дер.Н.Девяткино, <адрес>, КН…

Обязать ЖСК «МИР» ИНН … передать ФИО2 вышеуказанную квартиру по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Обязать ЖСК «МИР» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу выдать ФИО2 справку о полной выплате пая за вышеуказанную квартиру, выписку из реестра членов ЖСК «МИР» о его членстве в ЖСК, заверенные копии решений общих собрания членов ЖСК «МИР», которыми утверждены взносы для членов ЖСК.

В остальной части производство по делу прекратить.

Взыскать с ЖСК «МИР, ООО «Специализированный застройщик «ИнвестАльянс» в бюджет государственную пошлину в размере 10 262,33 в равных долях по 5 131, 16 руб., с ЖМК «Мир» также взыскать госпошлину в бюджет в размере 600 руб.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд Ленинградской области.

Судья