Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1424/2023 ~ М-1246/2023 от 12.10.2023

К делу №2-1424/2023

Решение

Именем Российской Федерации

21 ноября 2023 года Майкопский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего Ожева М.А.,

при секретаре                   Тхагапсовой Б.М.,

с участием:

представителя истца Свинухова И.В. - Жинжарова С.С.,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Майкопский район» - Дидович Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Свинухова Игоря Витальевича к администрации муниципального образования «Майкопский район» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,

установил:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, пояснив следующее. На основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (далее также - Договор аренды) Администрацией МО «<адрес>» (далее также - Ответчик) Свинухову И.В. (далее также - Истец) предоставлен земельный участок с кадастровым номером 01:04:2000007:198 площадью 685 кв. м., категория земель - земли, государственная собственность на которые не разграничена, вид разрешенного использования - спортивные и игровые площадки, расположение в территориальной зоне «Р-2 Зона рекреационных и природных ландшафтов», по адресу: <адрес>. Указанное право аренды официально зарегистрировано органами Росреестра в ЕГРН.

Решением Майкопского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены требования Свинухова И.В. об устранении реестровой ошибки и местоположение земельного участка № признано в новых координатах: №. Этим же решением ранее установленные координаты земельного участка исключены из ЕГРН.

Истец добросовестно пользуется правами арендатора, в том числе исправно осуществляет арендные платежи, не нарушает прав других землепользователей, имеет намерение развивать спортивно-игровую инфраструктуру района и в этих целях возводить на указанном земельном участке спортивные сооружения, предусмотренные видом разрешенного использования.

В п. 1.5 Договора аренды указано: «Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц. Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ограничения прав на земельный участок отсутствуют».

Однако, как выяснилось после получения ДД.ММ.ГГГГ в администрации МО «<адрес>» градостроительного плана земельного участка 01:04:2000007:198 (далее также - Градплан), арендованный Истцом участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - береговой полосы реки Курджипс. При этом площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 87 кв.м., (подпункт 3 пункта 5 Градплана).

Как указано в Градплане, названное ограничение прав на арендуемый земельный участок определено на основании сведений ЕГРН, в котором на учет в 2022 году поставлена береговая линия реки Курджипс (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2023-132870101) и статьей 6 Водного кодекса РФ (ширина береговой полосы водных объектов общего пользования - двадцать метров).

Указанное ограничение прав на арендуемый мною земельный участок, возникшее спустя более трех лет после заключения Договора аренды, повлекло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора аренды, а именно: невозможность использовать в полной мере земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, в том числе осуществлять на нем строительство капитальных спортивных и игровых площадок, а также иных, вспомогательных по отношению к ним, объектов недвижимости.

Предвидеть такое существенное изменение обстоятельств при заключении в 2018 году Договора аренды арендатор объективно не мог, т.к. арендодатель в Договоре гарантировал отсутствие ограничений прав на земельный участок. В противном случае Договор аренды либо не был бы заключен, либо он мог быть заключен на иных условиях.

После обнаружения факта существенного изменения обстоятельств Договора аренды арендатор, как заинтересованная сторона Договора, не имеет возможности преодолеть причины, которыми вызвано изменение обстоятельств при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру Договора аренды и условиям оборота. Изменить самостоятельно конфигурацию границ арендуемого земельного участка с тем, чтобы исключить частичное наложение на береговую полосу реки Курджипс арендатор не может, т.к. предмет Договора аренды (пункт 1.1.) содержит условие: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок... 01:04:2000007:198...., сроком на 10 лет, в границах, указанных в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение 1 к Договору)».

При этом в Договоре аренды отсутствует указание о том, что из обычаев или существа договора вытекает, что риск изменения обстоятельств несет арендатор. Расторжение Договора аренды противоречило бы общественным интересам, т.к. не позволило бы строить и развивать на арендованном земельном участке капитальную спортивно-игровую инфраструктуру, предусмотренную видом его разрешенного использования. Кроме того, расторжение Договора аренды повлекло бы для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, предусматривающих дальнейшую аренду земельного участка по назначению в скорректированных границах, но без изменения его первоначальной площади и без наложения на береговую полосу реки Курджипс. Следует отметить, что пунктом 5.1. Договора аренды предусмотрена возможность изменения условий Договора. Изменения оформляются дополнительным соглашением и имеют юридическую силу, если они подписаны уполномоченными на то лицами Сторон Договора.

Таким образом, имеются законные основания для изменения Договора аренды в части корректировки границ земельного участка с кадастровым номером 01:04:2000007:198 без изменения его площади 685 кв.м. согласно представленной в администрацию района Схеме его расположения, не пересекающей границы береговой полосы реки Курджипс.

Истец письменно обратился в администрацию МО «<адрес>» с просьбой: утвердить прилагаемую к настоящему заявлению Схему расположения земельного участка с кадастровым номером 01:04:2000007:198 площадью 685 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, не пересекающую береговую полосу реки Курджипс; заключить с ним Дополнительное соглашение к Договору аренды от 26.12.2018    № земельного участка с кадастровым номером 01:04:2000007:198 площадью 685 кв.м., категория земель - земли, государственная собственность на которые не разграничена, вид разрешенного использования - спортивные и игровые площадки, расположение в территориальной зоне «Р-2 Зона рекреационных и природных ландшафтов», по адресу: <адрес>А, предусматривающее изменение границ (конфигурации) арендуемого земельного участка без изменения его площади, согласно прилагаемой Схеме, не пересекающей границу береговой полосы Реки Курджипс. Администрацией МО «<адрес>» дан письменный отказ от ДД.ММ.ГГГГ №. В отказе необоснованно, без учета положений ст. ст. 451, 452 ГК РФ, а также существенного изменения обстоятельств, связанного с постановкой на учет в ЕГРН в 2022 году, то есть спустя 3 года после заключения Договора аренды, береговой линии реки Курджипс, сделана ссылка лишь на положения п. 11 ст. 39 Земельного кодекса РФ, в котором установлены порядок и процедура заключения договора по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с лицом, признанным победителем в аукционе, который не предполагает возможности изменения условий аукциона, и как следствие, изменения существенных условий договора аренды земельного участка.

Таким образом, Истцом предприняты меры по внесудебному урегулированию возникшего спора, однако они не принесли желаемого результата. Тем самым Истец исчерпал возможности для внесудебной защиты своих нарушенных прав арендатора.

Истец просил суд:

признать незаконным письменный отказ администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № заключить со Свинуховым Игорем Витальевичем Дополнительное соглашение к Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером 01:04:2000007:198 площадью 685 кв.м., категория земель - земли, государственная собственность на которые не разграничена, вид разрешенного использования - спортивные и игровые площадки, расположение в территориальной зоне «Р-2 Зона рекреационных и природных ландшафтов», по адресу: <адрес> А, предусматривающее изменение границ (конфигурации) арендуемого земельного участка без изменения его площади согласно приложенной Схеме, не пересекающей границу береговой полосы Реки Курджипс;

обязать администрацию муниципального образования «<адрес>» в течение 10 рабочих дней с момента вступления в силу решения Майкопского районного суда заключить со Свинуховым Игорем Витальевичем Дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером 01:04:2000007:198, предусматривающее внесение в указанный договор следующих изменений:

Считать, что Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 685 кв.м., с кадастровым номером 01:04:2000007:198, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: «спортивные и игровые площадки», без изменения срока аренды, без изменения его площади, в измененных границах арендуемого земельного участка - в координатах согласно Схеме, не пересекающей границу береговой полосы Реки Курджипс: <адрес>;

признать местоположение границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, р-н Майкопский, <адрес>, с кадастровым номером 01:<адрес>

исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о границах (координаты) земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, р-н Майкопский, <адрес>, с кадастровым номером № <адрес>

Представитель истца Свинухова И.В. - Жинжаров С.С. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «<адрес>» ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что считает отказ администрации МО «<адрес>» заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды законным, поскольку невозможно изменить существенные условия договора.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по <адрес> – Емыкова М.И. в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором просила суд рассмотреть дело в отсутствие их представителя, а также пояснила, что Управление не заявляет самостоятельных требований на предмет спора, при рассмотрении дела полагается на усмотрение суда. При указанных обстоятельствах суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно требованиям ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № администрацией МО «<адрес>» Свинухову И.В. предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 685 кв.м., категория земель - земли, государственная собственность на которые не разграничена, вид разрешенного использования - спортивные и игровые площадки, расположение в территориальной зоне «Р-2 Зона рекреационных и природных ландшафтов», по адресу: <адрес> в ЕГРН.

Решением Майкопского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены требования Свинухова И.В. об устранении реестровой ошибки и местоположение земельного участка 01:04:2000007:198 признано в новых координатах: <адрес>. Этим же решением ранее установленные координаты данного земельного участка исключены из ЕГРН.

В п. 1.5 Договора аренды указано: «Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц. Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ограничения прав на земельный участок отсутствуют».

После получения истцом ДД.ММ.ГГГГ в администрации МО «<адрес>» градостроительного плана земельного участка 01:04:2000007:198 (далее - Градплан) выяснилось, что арендованный им участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - береговой полосы реки Курджипс. При этом площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 87 кв.м. (подпункт 3 пункта 5 Градплана).

Как указано в Градплане, ограничение прав на арендуемый земельный участок определено на основании сведений ЕГРН, в котором на учет в 2022 году поставлена береговая линия реки Курджипс (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2023-132870101) и статьей 6 Водного кодекса РФ (ширина береговой полосы водных объектов общего пользования – 20 м).

Указанное ограничение прав на арендуемый истцом земельный участок, возникшее спустя более трех лет после заключения Договора аренды, повлекло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора аренды, а именно: невозможность использовать в полной мере земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, в том числе осуществлять на нем строительство капитальных спортивных и игровых площадок, а также иных, вспомогательных по отношению к ним, объектов недвижимости, что при заключении в 2018 году Договора аренды арендатор объективно не мог, т.к. арендодатель в Договоре гарантировал отсутствие ограничений прав на земельный участок. В противном случае Договор аренды либо не был бы заключен, либо он мог быть заключен на иных условиях.

После обнаружения факта существенного изменения обстоятельств Договора аренды арендатор, как заинтересованная сторона Договора, не имеет возможности преодолеть причины, которыми вызвано изменение обстоятельств при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру Договора аренды и условиям оборота.

Изменить самостоятельно конфигурацию границ арендуемого земельного участка с тем, чтобы исключить частичное наложение на береговую полосу реки Курджипс, арендатор не может, т.к. предмет Договора аренды (пункт 1.1.) содержит условие: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок... 01:04:2000007:198...., сроком на 10 лет, в границах, указанных в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение 1 к Договору)». При этом в Договоре аренды отсутствует указание о том, что из обычаев или существа договора вытекает, что риск изменения обстоятельств несет арендатор.

В соответствии с пунктом 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Расторжение Договора аренды противоречило бы общественным интересам, т.к. не позволило бы строить и развивать на арендованном земельном участке капитальную спортивно-игровую инфраструктуру, предусмотренную видом его разрешенного использования. Кроме того, расторжение Договора аренды повлекло бы для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, предусматривающих дальнейшую аренду земельного участка по назначению в скорректированных границах, но без изменения его первоначальной площади и без наложения на береговую полосу реки Курджипс.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям., предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пунктом 5.1. Договора аренды предусмотрена возможность изменения условий Договора. Изменения оформляются дополнительным соглашением и имеют юридическую силу, если они подписаны уполномоченными на то лицами Сторон Договора.

Истец письменно обратился в администрацию МО «<адрес>» с просьбой: утвердить прилагаемую к настоящему заявлению Схему расположения земельного участка с кадастровым номером 01:04:2000007:198 площадью 685 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А, не пересекающую береговую полосу реки Курджипс; заключить с ним Дополнительное соглашение к Договору аренды от 26.12.2018    № земельного участка с кадастровым номером 01:04:2000007:198 площадью 685 кв. м., категория земель - земли, государственная собственность на которые не разграничена, вид разрешенного использования - спортивные и игровые площадки, расположение в территориальной зоне «Р-2 Зона рекреационных и природных ландшафтов», по адресу: <адрес> А, предусматривающее изменение границ (конфигурации) арендуемого земельного участка без изменения его площади согласно прилагаемой Схеме, не пересекающей границу береговой полосы Реки Курджипс.

Согласно ответу администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №, истцу отказано в удовлетворении ходатайства на основании положений п. 11 ст. 39 Земельного кодекса РФ, в котором установлены порядок и процедура заключения договора по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с лицом, признанным победителем в аукционе, который не предполагает возможности изменения условий аукциона, и как следствие, изменения существенных условий договора аренды земельного участка.

Суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку при вышеуказанных обстоятельствах, с учетом приведенных положений законодательства, имеются законные основания для изменения Договора аренды в части корректировки границ земельного участка с кадастровым номером 01:04:2000007:198 без изменения его площади 685 кв.м. согласно представленной истцом в администрацию района Схеме его расположения, не пересекающей границы береговой полосы реки Курджипс.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

удовлетворить исковые требования Свинухова Игоря Витальевича к администрации муниципального образования «<адрес>» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

Признать незаконным письменный отказ администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № заключить со Свинуховым Игорем Витальевичем Дополнительное соглашение к Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № площадью 685 кв. м., категория земель - земли, государственная собственность на которые не разграничена, вид разрешенного использования - спортивные и игровые площадки, расположение в территориальной зоне «Р-2 Зона рекреационных и природных ландшафтов», по адресу: <адрес> А, предусматривающее изменение границ (конфигурации) арендуемого земельного участка без изменения его площади согласно приложенной Схеме, не пересекающей границу береговой полосы Реки Курджипс.

Обязать администрацию муниципального образования «<адрес>» в течение 10 рабочих дней с момента вступления в силу решения Майкопского районного суда Республики Адыгея заключить со Свинуховым Игорем Витальевичем Дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером 01:04:2000007:198, предусматривающее внесение в указанный договор следующих изменений:

считать, что Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 685 кв.м., с кадастровым номером №, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: «спортивные и игровые площадки», без изменения срока аренды, без изменения его площади, в измененных границах арендуемого земельного участка - в координатах согласно Схеме, не пересекающей границу береговой полосы Реки Курджипс: <адрес>

признать местоположение границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, р-н Майкопский, <адрес>, с кадастровым номером №, в следующих координатах: <адрес>

исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о границах (координаты) земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, р-н Майкопский, <адрес>, с кадастровым номером <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья              подпись

Копия верна: судья                                Ожев М.А.

УИД 01RS0№-46

Подлинник решения находится в материалах дела № в Майкопском районном суде Республики Адыгея.