Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-102/2018 (3а-1169/2017;) ~ М-1115/2017 от 29.11.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 января 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а- 102 /2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Аверс-Капитал» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Аверс-Капитал» по доверенности Сафонова А.В.,

Министерства имущественных отношений Самарской области Вирт О.И.,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Аверс-Капитал» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 5 399 550 руб., земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 9 135 372 руб.

В обоснование заявленных требований общество указало, что в доверительном управлении административного истца, действующего в интересах закрытого паевого инвестиционного фонда «АМОНД-СТРОЙ», находятся объекты недвижимого имущества, входящие в состав инвестиционных паёв закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «АМОНД-СТРОЙ», расположенные на вышеуказанных земельных участках. Кадастровая стоимость указанных земельных участков существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности, связанные с формированием арендной платы земельных участков.

В судебном заседании представитель административного истца Сафонов А.В. поддержал заявленные исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области Вирт О.И. возражала против удовлетворения заявленных требований.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация сельского поселения Воскресенка муниципального района Волжский Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра представили отзывы.

Администрация с.п. Воскресенка муниципального района Волжский Самарской области просила рассмотреть дело в ее отсутствие, письменных возражений на заявленные исковые требования не имеет.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в доверительном управлении общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «АВЕРС- Капитал», действующего в интересах закрытого паевого инвестиционного фонда «АМОНД-СТРОЙ», находятся объекты недвижимого имущества, входящие в состав инвестиционных паёв закрытого паевого инвестиционного фона недвижимости «АМОНД-СТРОЙ»: битумохранилище, насосная, операторная АЗС, мастерская, нежилое помещение, расположенные по адресу: <адрес>.

Указанные объекты расположены на земельных участках с кадастровыми номерами № и № категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для АБЗ, расположенных по адресу: <адрес>.

Право собственности на спорные земельные участки принадлежит сельскому поселению Воскресенка муниципального района Волжский Самарской области на основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 7 декабря 2016 года №.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Административный истец, действующий в интересах закрытого паевого инвестиционного фонда «АМОНД-СТРОЙ», обратился к собственнику земельных участков по вопросу оформления договора аренды спорных земельных участков. В ответ на обращение был получен проект договора аренды, в котором отражена кадастровая стоимость спорных земельных участков, с которой административный истец не согласился.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Исходя из вышеизложенного, кадастровая стоимость спорных земельных участков затрагивает права и законные интересы собственников объектов недвижимости закрытого паевого инвестиционного фона недвижимости «АМОНД-СТРОЙ», находящихся в доверительном управлении общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «АВЕРС-Капитал».

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Самарской области» от 26 декабря 2012 года № 815 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов.

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 23 января 2013 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером №- в размере 10 191 570,75 руб., земельного участка с кадастровым номером №- в размере 12 894 011,67 руб..

Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 11 октября 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

На обращение общества комиссия сообщила, что результаты кадастровой стоимости земельных участков, утверждённые постановлением Правительства Самарской области от 26 декабря 2012 года № 815, не могут быть оспорены в комиссии.

После этого общество обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, рассматриваемого в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости от 6 октября 2017 года №, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимый кадастровый центр» ФИО1, являющейся членом ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».

Данным отчетом величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 23 января 2013 года в размере 5 399 550 руб., земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 23 января 2013 года в размере 9 135 372 руб.

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина рыночной стоимости спорных земельных участков определена оценщиком с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, с использованием сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах об объектах оценки, а также на основании данных визуального осмотра, состоявшегося 26 сентября 2017 года.

В отчете об оценке приведён анализ рынка объекта оценки, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость, анализ наиболее эффективного использования земельных участков, по результатам которого оценщик сделал вывод о том, что наиболее эффективным использованием земельных участков является использование в качестве земельных участков под производственно-складские объекты.

Для расчета величин рыночной стоимости земельных участков применён сравнительный подход, в его рамках –метод сравнения продаж, поскольку он соответствует принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. В рамках метода сравнения продаж оценщик применил метод регрессионного анализа, позволяющий выявить связи между стоимостью и основными потребительскими характеристиками оцениваемого объекта и описать их с помощью математической модели.

На страницах 60-62 оценщик привёл обоснование отказа от применения других методов, а также отказ от доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода оценщик производил расчеты на 1 кв. м с последующим перемножением на площадь оцениваемых объектов.

Им были определены элементы сравнения, по которым осуществляется сравнение объектов оценки с объектами-аналогами, определены по каждому элементу сравнения отличия объектов оценки от объектов-аналогов, описаны объекты-аналоги в разрезе ценообразующих факторов, определены по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, описаны методы внесения корректировок, произведены расчет стоимости земельных участков путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Последовательность определения стоимости объектов оценки, расчет стоимости земельных участков, процедура данного расчета, выбор единицы сравнения, подбор аналогов, определение элементов сравнения, введение и обоснование корректировок по каждому из элементов сравнения произведены в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе рассмотрения дела сторонами не приведено замечаний к отчету об оценке, не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах. Ходатайств о назначении судебной экспертизы от сторон не поступило, оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 23 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 23 января 2013 года в размере 5 399 550 руб., земельного участка с кадастровым номером № – в размере 9 135 372 руб. по состоянию на ту же дату.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 11 октября 2017 года, в суд – 29 ноября 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Аверс-Капитал» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15 975 кв. м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для АБЗ, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 23 января 2013 года в размере 5 399 550 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20211 кв. м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для АБЗ, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 23 января 2013 года в размере 9 135 372 руб.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Аверс-Капитал» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 11 октября 2017 года, в суд -29 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина