Решение по делу № 2-786/2021 от 07.06.2021

Дело № 2-786/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 июня 2021 года                                                                               г. Барнаул

Мировой судья судебного участка № 6 Железнодорожного района г.Барнаула Алтайского края Злобина Е.А., при секретаре Варт О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васёвой <ФИО1> к Ковалевой <ФИО2> о взыскании денежных средств, переданных в качестве задатка в обеспечение исполнения предварительного договора, а также судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

Васёва О.В. обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором просила взыскать с Ковалевой Н.А. сумму в размере 49999 руб. в качестве возврата денежных средств, переданных в качестве задатка в обеспечение исполнения предварительного договора.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что <ДАТА2> между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались заключить в срок до <ДАТА3> основной договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Барнаул, ул.80 Гвардейской Дивизии, 66-42.  В соответствии с п.2.3 Договора стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере  2200000 руб., из которых 50000 руб. покупатель оплачивает продавцу в качестве задатка в обеспечение исполнения настоящего договора в момент его подписания; 750000 руб. - за  счет собственных средств в день подписания Основного договора; 1400000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых Покупателю Банком, в соответствии с Кредитным договором, заключенным между Покупателем и ПАО Сбербанк в г.Барнауле. При этом в Договор был включен пункт 5.3., согласно которому стороны пришли к соглашению указать стоимость Объекта недвижимости в основном договоре купли- продажи в размере 1000000 руб., оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости, указанной в п.2.3. Договора в размере 1200000 руб. будет передана по договору купли-продажи неотделимых улучшений, произведенных в Объекте недвижимости. <ДАТА4> истец получил правовое заключение <НОМЕР>, в котором указано, что факторов, влекущих негативные правовые последствия для будущего правообладателя, не выявлено, однако, в заключении содержится история переходов права собственности на объект недвижимости, из которой следует, что за период с 2018 г. по настоящее время квартира отчуждается третий раз, а также обращено внимание на то, что поскольку с момента заключения договора купли-продажи прошло менее 3-х лет, существует вероятность судебных разбирательств по искам заинтересованных лиц, в связи с чем не исключена возможность утраты собственности правообладателя и нового правообладателя на квартиру. После получения указанной информации истец обратился за консультацией к специалисту, который разъяснил, что риски действительно имеются, при этом в случае возникновения неблагоприятных последствий истец может рассчитывать на возмещение только в размере 1000000 руб. Для разъяснения сложившейся ситуации истец обратился к риелтору, занимающемуся продажей квартиры, который сообщил о возможности заключения договора с компанией, которая будет вести сделку, которая за отдельную плату предоставляет дополнительные гарантии. Вместе с тем, истец планировал приобрести квартиру с привлечением кредитных средств и не рассчитывал на дополнительные расходы.   В связи с этим истцом  была дана телеграмма Ковалевой Н.А. с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств; телеграмма не доставлена. В настоящее время договор прекратил свое действие, т.к. сделка в установленный срок не была заключена, срок действия договора не продлялся. Таким образом, учитывая, что при заключении предварительного договора купли-продажи от <ДАТА5> истец не рассчитывал на существенные изменения обстоятельств, а именно на возможное возникновение рисков при приобретении квартиры, сомнения в чистоте сделки и дополнительных расходов, впоследствии договор прекращен, истец просил взыскать с ответчика сумму в размере 49999 руб., переданных в качестве задатка в обеспечение исполнения предварительного договора.

В судебном заседании Васёва О.В. и ее представитель Кононенко Т.М. на заявленных требованиях настаивали по вышеизложенным основаниям.

Ответчик Ковалева Н.А., а также ее представители Мингазова Е.В. и Асташев Е.А. возражали против удовлетворения исковых требований, пояснив, что вся необходимая информация была предоставлена Васёвой О.<ФИО> при заключении предварительного договора, непосредственно после его заключения Ковалева Н.А., в свою очередь, заключила предварительный договор на покупку квартиры взамен проданной, после отказа Васёвой О.В. от заключения договора понесла убытки вследствие потерянного задатка. Васёвой О.В. своевременно была предоставлена информации о прекращении исполнительного производства. Таким образом,  сделка не состоялась исключительно по инициативе Васёвой О.В., которая без наличия достаточных оснований отказалась от ее заключения. В настоящее время квартира беспрепятственно продана новому покупателю.

Выслушав Васёву О.В., Кононенко Т.М., Ковалеву Н.А., Мингазову Е.В., Асташева Е.А., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

В силу ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.п. 1,4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Последствия неисполнения соглашения о задатке предусмотрены ст. 381 ГК РФ, в частности, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации   каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как усматривается из материалов дела, <ДАТА2> между Ковалевой Н.А. (продавец) и Васёвой О.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: г. Барнаул, ул. 80 Гвардейской Дивизии, 66-42, общей площадью 41,1 кв.м. (далее - Предварительный договор).

В  п. 2.2.1 Предварительного договора сторонами оговорено, что перед его заключением покупатель ознакомился с правоустанавливающими документами, осмотрел объект недвижимости и удовлетворен его состоянием.

Стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере  2200000 руб., из которых 50000 руб. покупатель оплачивает продавцу в качестве задатка в обеспечение исполнения настоящего договора в момент его подписания; 750000 руб. - за  счет собственных средств в день подписания основного договора; 1400000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю Банком, в соответствии с кредитным договором, заключенным между покупателем и ПАО Сбербанк в г.Барнауле (п. 2.3 Предварительного договора).

П.п. 4.1 и 4.2 Предварительного договора предусмотрено обеспечение исполнения обязательств сторон по настоящему договору в виде задатка в размере 50000 руб. в соответствии со ст. 380 ГК РФ. При этом указано, что в случае, если основной договор не будет заключен по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается.

Кроме того, в п. 5.3 Предварительного договора указано, что стороны пришли к соглашению указать стоимость Объекта недвижимости в основном договоре купли- продажи в размере 1000000 руб., оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости, указанной в п.2.3. Договора в размере 1 200 000 руб. будет передана по договору купли- продажи неотделимых улучшений, произведенных в Объекте недвижимости.

Факт получения Ковалевой Н.А. денежных средств от Васёвой О.В. в размере 50000 руб. подтверждается распиской в получении денег и в ходе рассмотрения дела ответчиком не оспаривался.

Данная сумма в силу прямого указания в договоре, в том числе с учетом ссылки на ст. 380 ГК РФ, является задатком.

Как следует из анализа вышеприведенных условий предварительного договора, заключенного сторонами, при его заключении сторонами были согласованы все необходимые условия, в частности, покупатель Васёва О.В. при заключении данного договора была согласна с тем, что стоимость приобретаемого ею объекта недвижимости будет указана в договоре в размере 1000000 руб. Ее согласие подтверждается самим  фактом заключения данного договора.

При этом, исходя из положений п. 2.1 Предварительного договора, Васёва О.В. при заключении данного договора была ознакомлена с правоустанавливающими документами на квартиру.

В судебном заседании Васёва О.В. пояснила, что перед заключением предварительного договора она не интересовалась такими аспектами, как длительность владения квартирой предыдущими собственниками, а также иными обстоятельствами, связанными с наличием исполнительных производств у продавца.

Кроме того, как следует из текста правового заключения <НОМЕР> от <ДАТА6>, полученного по инициативе Васёвой О.В., в нем содержатся сведения о документах-основаниях приобретения права собственности продавцом Ковалевой Н.А. (договор купли-продажи квартиры от <ДАТА7>), а также указана история перехода права собственности на объект недвижимости, в которой указаны периоды владения квартирой предыдущими собственниками: Гуреевым Н.И., Гуреевой А.В. в период с <ДАТА8> по <ДАТА9> года; Ковалевой Л.И. в период с <ДАТА9> года по <ДАТА11> года; <ФИО4>  в период с <ДАТА12> по <ДАТА13> года; Ковалевой Н.А. в период с <ДАТА13> года по настоящее время.

Таким образом, до заключения предварительного договора купли-продажи истцу Васёвой О.В. была предоставлена вся необходимая информация, касающаяся правообладателя и оснований владения квартирой, в объеме, запрошенном истцом, а также сведения о том, какая стоимость объекта недвижимости будет указана в договоре.

По результатам проведения правовой экспертизы центром недвижимости от Сбербанка в заключении <НОМЕР> от <ДАТА6> сделано общее заключение об отсутствии факторов, влекущих негативные правовые последствия для будущего правообладателя.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что объективных препятствий для заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости в соответствии с предварительным договором не имелось, в связи с чем последующий отказ Васёвой О.В. от заключения данного договора не свидетельствует о том, что данный договор не был заключен по вине продавца Ковалевой Н.А.

То обстоятельство, что в правовом заключении содержалось указание на наличие исполнительного производства в отношении продавца Ковалевой Н.А., не свидетельствует о сокрытии данной информации продавцом, поскольку, согласно пояснениям Васёвой О.В. в судебном заседании, при заключении предварительного договора она не интересовалась у продавца сведениями о наличии каких-либо исполнительных производств, кроме того, информация об исполнительных производствах размещается в свободном доступе на официальном сайте ФССП России, в связи с чем Васёва О.В. могла беспрепятственно получить данные сведения до заключения предварительного договора.

При этом судом установлено, что исполнительное производство в отношении Ковалевой Н.А. <НОМЕР>, возбужденное <ДАТА15>, на момент заключения предварительного договора было окончено, о чем имеются сведения на официальном сайте ФССП России.

Предметом исполнительного производства, возбужденного на основании Бийского городского суда от 07.08.2014 года, является взыскание с Ковалевой Н.А. судебных расходов в размере 29116,61 руб.

Указанная информация об исполнительном производстве была предоставлена покупателю по его требованию после заключения предварительного договора.

Таким образом, наличие прекращенного исполнительного производства на указанную сумму не свидетельствует о наличии объективного препятствия для заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей истцу.

То обстоятельство, что в период с 2018 года по настоящее время квартира отчуждается третий раз, а также то, что с момента приобретения квартиры Ковалевой Н.А. прошло менее трех лет, на что было указано в правовом заключении от <ДАТА6>, само по себе также не свидетельствует о наличии объективных препятствий для заключения договора купли-продажи квартиры, поскольку данные обстоятельства изначально были известны истцу из правоустанавливающих документов, однако при заключении предварительного договора истец был с ними согласен.

Ссылка истца на то, что в случае возникновения неблагоприятных последствий покупатель мог рассчитывать на возврат лишь сумм в размере 1000000 руб., несостоятельна, поскольку данное условие содержалось в предварительном договоре, подписанном Васёвой О.В.

С учетом вышеизложенного, обстоятельства дела свидетельствуют о том, что решение о заключении предварительного договора на изложенных в нем условиях принято Васёвой О.В. на основании предоставленных ответчиком сведений, которые без ограничений получены Васёвой О.В. в интересовавшем ее объеме.

Последующий отказ Васёвой О.В. от заключения основного договора купли-продажи свидетельствует о том, что ранее полученные от продавца сведения были проанализированы более тщательно, и с учетом полученного правового заключения покупателем принято решение об отказе от сделки, что является его правом.

При этом, как следует из материалов дела, основной риск неблагоприятных последствий  для покупателя в данном случае заключался в условии предварительного договора о том, что стоимость объекта недвижимости, оговоренная сторонами в размере 2200000 руб., подлежала указанию в договоре купли-продажи в размере 1000000 руб., а оставшаяся стоимость объекта недвижимости в размере 1200000 руб. подлежала передаче по договору купли-продажи неотделимых улучшений.  Вместе с тем, при заключении предварительного договора данное условие было известно истцу, и он был с ним согласен.

Вины продавца в том, что договор купли-продажи не заключен, суд не усматривает, поскольку факта сокрытия продавцом от покупателя каких-либо сведений перед заключением предварительного договора не установлено, правоустанавливающие документы были истцу предоставлены. Доказательств того, что Васёвой О.В. были сообщены неполные сведения, либо она была введена продавцом в заблуждение относительно каких-либо обстоятельств заключения сделки, отсутствуют, такая информация было предоставлена истцу в интересовавшем его объеме.

Отсутствие объективных препятствий для заключения договора купли-продажи  подтверждается как правовым заключением от <ДАТА6>, предоставленным истцом, так и фактом последующей продажи квартиры ответчиком другому покупателю <ДАТА17>

С учетом вышеизложенного, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задатка, уплаченного при заключении предварительного договора купли-продажи, судом не установлено, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Исходя из положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ ввиду отказа в удовлетворении исковых требований оснований для взыскания с ответчика судебных издержек в виде расходов на оплату услуг представителя, а также оплаченной при подаче иска государственной пошлины не имеется.

руководствуясь ст.ст. 198-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Васёвой <ФИО1>, предъявленные к  Ковалевой <ФИО2>, оставить без удовлетворения в полном объеме.

Разъяснить сторонам, что мотивированное решение по делу составляется мировым судьей по просьбе сторон и их представителей. При этом лица, участвующие в деле и присутствовавшие в судебном заседании могут подать такое заявление в течение трех дней со дня объявления резолютивной части решения суда. Лица, участвующие в деле, их представители, но не присутствовавшие в судебном заседании могут подать такое заявление в течение пятнадцати дней со дня объявления резолютивной части решения суда.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Железнодорожный районный суд г.Барнаула через мирового судью судебного участка <НОМЕР> <АДРЕС> района г.Барнаула в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мировой судья                                                                   <ФИО5>

Мотивированное решение изготовлено по заявлению истца Васёвой О.В. <ДАТА18>

Дело № 2-786/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(резолютивная часть)

07 июня 2021 года                                                                               г. Барнаул

Мировой судья судебного участка № 6 Железнодорожного района г.Барнаула Алтайского края Злобина Е.А., при секретаре Варт О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васёвой <ФИО1> к Ковалевой <ФИО2> о взыскании денежных средств, переданных в качестве задатка в обеспечение исполнения предварительного договора, а также судебных расходов,

руководствуясь ст.ст. 198-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Васёвой <ФИО1>, предъявленные к  Ковалевой <ФИО2>, оставить без удовлетворения в полном объеме.

Разъяснить сторонам, что мотивированное решение по делу составляется мировым судьей по просьбе сторон и их представителей. При этом лица, участвующие в деле и присутствовавшие в судебном заседании могут подать такое заявление в течение трех дней со дня объявления резолютивной части решения суда. Лица, участвующие в деле, их представители, но не присутствовавшие в судебном заседании могут подать такое заявление в течение пятнадцати дней со дня объявления резолютивной части решения суда.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Железнодорожный районный суд г.Барнаула через мирового судью судебного участка № 6 Железнодорожного района г.Барнаула в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мировой судья                                                                   Е.А. Злобина

Дело <НОМЕР>

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<ОБЕЗЛИЧЕНО>