Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3478/2023 ~ М-879/2023 от 03.02.2023

Дело № 2–3478/2023

УИД: 50RS0028-01-2023-001151-38

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июня 2023 года                                   г.о. Мытищи, Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Захаренко Ю.В., с участием помощника прокурора Даниловой М.Ю., при секретаре судебного заседания Кибовской Ю.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Лидер Инвест Групп» к Маммедову Назим Мусафир оглы, Мамедовой Фариде Махмудовне об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение, аннулировании записи в ЕГРН, признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании договора расторгнутым, выселении, взыскании неустойки, неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью ООО «Лидер Инвест Групп» обратилось в суд с иском к ответчикам Маммедову Н.М., Мамедовой Ф.М., в котором просит с учетом уточнения истребовать из чужого незаконного владения квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>; прекратить право собственности на данную квартиру, зарегистрированное за Мамедовой Фаридой Махмудовной; аннулировать запись в ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ года о государственной регистрации права собственности за Мамедовой Фаридой Махмудовной на вышеуказанную квартиру; признать право собственности на квартиру за истцом; выселить Мамедову Фариду Махмудовну из квартиры; взыскать с Маммедова Назима Мусафира оглы в пользу истца неустойку за незаключение договора купли-продажи в размере 432 178,92 рублей, неустойку согласно ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за период с 25 мая 2019 года по 1 сентября 2022 года в размере 637 401,89 рубль; взыскать с Мамедовой Фариды Махмудовны в пользу истца сумму неосновательного обогащения из расчета 45 571 рубль в месяц, начиная с 6 сентября 2022 года, вплоть до момента фактического возврата квартиры, проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета стоимости арендной платы 45 571 рубль в месяц, начиная с 6 сентября 2022 года, вплоть до момента фактического возврата квартиры; взыскать с Маммедова Назима Мусафира оглы, Мамедовой Фариды Махмудовны в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 20 086,84 рублей, расходы по оплате отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в размере 25 000 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что <адрес> года между ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» (далее – Застройщик) и ООО «Лидер Инвест Групп» (далее – Общество) заключен договор участия в долевом строительстве № (далее – ДДУ), в соответствии с которым Застройщик обязался в установленный срок с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом № 18 по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи жилое помещение: квартиру с условным (проектным) № 218 проектной площадью 74,8 кв. м (далее – Квартира/Объект). ДД.ММ.ГГГГ года квартира была передана Обществу по акту приема-передачи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Лидер Инвест Групп» (Цедент) и Маммедовым Назимом Мусафиром оглы (Цессионарий) заключен договор № № уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия (далее – ДУП), в соответствии с которым Цессионарий принимает часть прав и обязанностей по ДДУ, за исключением права требования Цедента к Застройщику о передаче Объекта после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до полной оплаты уступаемых прав в размере 9 673 234,69 рубля. Между Обществом и Маммедовым Назимом Мусафиром оглы также был заключен предварительный договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ года (далее – Договор), согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи Квартиры, стоимость которой составит 9 673 234,69 рубля. По условиям Договора оплата производится путем внесения денежных средств (периодических платежей) на расчетный счет Общества в соответствии с графиком платежей. ДД.ММ.ГГГГ года стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к Договору (далее – Дополнительное соглашение), согласно которому стороны договорились, что стоимость Объекта составит 8 643 578,42 рублей. Согласно п. 3.2 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от ДД.ММ.ГГГГ года) стороны обязуются заключить основной договор при условии: расторжения ДУП по соглашению сторон; передачи объекта Застройщиком Цеденту по передаточному акту или иному документу о передаче объекта после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; оплаты Цессионарием цены уступаемых прав в объеме, определяемом условиями ДУП, и оформления права собственности на Цедента в срок не позднее 3 (трех) месяцев с даты внесения записи о праве собственности Общества в Единый государственный реестр недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ года Квартира была передана по акту Маммедову Назиму Мусафиру оглы в пользование. 26 ноября 2018 года стороны заключили соглашение о расторжении ДУП, с ДД.ММ.ГГГГ года Маммедов Назим Мусафир оглы перестал быть участником по Договору участия в долевом строительстве №, в связи с чем, не приобрел права требования на Объект. На момент расторжения ДУП между сторонами оставался заключенным предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому Маммедов Назим Мусафир оглы должен осуществлять платежи вплоть до ДД.ММ.ГГГГ года в размере 70 607,51 рублей (за исключением последнего в размере 70 941 рубль). Поскольку Маммедов Назим Мусафир оглы нарушил свою обязанность по внесению платежей по Договору, ДД.ММ.ГГГГ года Общество уведомило Маммедова Назима Мусафира оглы о необходимости внести платежи по Договору, в противном случае Договор будет расторгнут в одностороннем внесудебном порядке с ДД.ММ.ГГГГ года. Уведомление было получено Маммедовым Назимом Мусафиром оглы ДД.ММ.ГГГГ года. Договорные отношения с ним были прекращены ДД.ММ.ГГГГ года, истец направил ему требование об освобождении квартиры. ДД.ММ.ГГГГ года истцу стало известно, о том, что право собственности на Объект зарегистрировано за Мамедовой Фаридой Махмудовной на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Маммедовым Назимом Мусафиром оглы и Мамедовой Фаридой Махмудовной. При этом ни Застройщик, ни Общество не передавали ответчикам Объект в собственность, соответствующие документы об этом с ответчиками не подписывали. ДД.ММ.ГГГГ года Общество по факту противоправных действий в отношении своего имущества обратилось в правоохранительные органы. Ввиду того, что Общество волеизъявления на отчуждение Квартиры не выражало, спорная Квартира выбыла из собственности помимо воли Общества, сделки, совершенные Маммедовым Назимом Мусафиром оглы по оформлению квартиры в собственность, и дальнейшая ее продажа являются ничтожными, подлежат применению последствия признания сделок недействительными в виде аннулирования права собственности ответчика, истребования спорной квартиры из незаконного владения у Мамедовой Фариды Махмудовны, признания за Обществом права собственности на спорную квартиру, а также признания Мамедовой Фариды Махмудовны не приобретшей права пользования спорной квартирой. В настоящий момент в квартире проживает Мамедова Фарида Махмудовна, не имея на это законных оснований. Обязанность по освобождению жилого помещения у Маммедова Назима Мусафира оглы возникла с момента получения уведомления об одностороннем отказе истца от Договора, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ года. Использование для проживания жилого помещения, не принадлежащего на праве собственности Мамедовой Фариде Махмудовне без правовых оснований и без уплаты соответствующих сумм, является неосновательным обогащением. Маммедов Назим Мусафир оглы длительное время пользовался чужим имуществом без намерения его приобрести, результатом неправомерного использования Квартиры является выгода в виде экономии арендной платы.

Представитель истца ООО «Лидер Инвест Групп», в судебное заседание явился, требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик Маммедов Назим Мусафир оглы, извещенный о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представил, об уважительности причин неявки суду не сообщил, представителя не направил.

Ответчик Мамедова Фарида Махмудовна, извещенная о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представила, об уважительности причин неявки суду не сообщила, представителя не направила.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Московской области, извещенный о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Дело рассмотрено судом в отсутствие извещенных сторон по делу по правилам ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав заключение прокурора, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

    В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

    В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

    Согласно ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

    В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» (Застройщик) и ООО «Лидер Инвест Групп» (Общество, Истец) заключен договор участия в долевом строительстве № №), в соответствии с которым Застройщик обязался в установленный срок с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом № 18 по строительному адресу: Московская область, Мытищинский муниципальный район, городское поселение Пироговский, деревня Пирогово, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи жилое помещение: квартиру с условным (проектным) № 218, проектной площадью 74,8 кв. м (Квартира/Объект).

ДД.ММ.ГГГГ года квартира была передана Обществу, что подтверждается актом приема-передачи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Лидер Инвест Групп» (Цедент) и Маммедовым Назимом Мусафиром оглы (Цессионарий) заключен договор № уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия (ДУП), в соответствии с которым Цессионарий принимает часть прав и обязанностей по ДДУ, за исключением права требования Цедента к Застройщику о передаче Объекта после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до полной оплаты уступаемых прав в размере 9 673 234,69 рубля.

В соответствии с п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. (П. 1 ст. 429 ГК РФ).

Между Обществом и Маммедовым Назимом Мусафиром оглы также был заключен предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ года (Договор), согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи Квартиры, стоимость которой составит 9 673 234,69 рубля.

По условиям Договора оплата производится путем внесения денежных средств (периодических платежей) на расчетный счет Общества в соответствии с графиком платежей.

Согласно общему графику платежей по Договору истцу вплоть до ДД.ММ.ГГГГ года необходимо вносить ежемесячные платежи в размере 70 607,51 рублей (за исключением последнего, который составляет 70 941 рубль) в срок до 21 числа каждого месяца.

ДД.ММ.ГГГГ года стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к Договору (Дополнительное соглашение).

Согласно п. 1 указанного Дополнительного соглашения стороны договорились, что стоимость Объекта, указанная в п. 2.1 Договора, составит 8 643 578,42 рублей (данным Дополнительным соглашением на часть денежных средств, подлежащих возврату согласно соглашению о расторжении ДУП в размере 1 029 656,27 рублей уменьшена стоимость квартиры, остальные 1 778 800,73 рублей, подлежащие возврату на основании соглашения о расторжении ДУП, должны быть зачтены в стоимость Объекта).

Согласно п. 3.2 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 10 января 2018 года) стороны обязуются заключить основной договор при условии: расторжения ДУП по соглашению сторон; передачи объекта Застройщиком Цеденту по передаточному акту или иному документу о передаче объекта после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; оплаты Цессионарием цены уступаемых прав в объеме, определяемом условиями ДУП и оформления права собственности на Цедента в срок не позднее 3 (трех) месяцев с даты внесения записи о праве собственности Общества в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, заключение основного договора купли-продажи объекта обусловлено внесением денежных средств в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ года квартира была передана по акту Маммедову Назиму Мусафиру оглы в пользование.

ДД.ММ.ГГГГ года стороны заключили соглашение о расторжении ДУП (номер государственной регистрации: №), согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве участником долевого строительства является ООО «Лидер Инвест Групп», таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ Маммедов Назим Мусафир оглы перестал быть участником по Договору участия в долевом строительстве № №, в связи с чем не приобрел права требования на Объект.

На момент расторжения ДУП между сторонами оставался заключенным предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому Маммедов Назим Мусафир оглы должен осуществлять платежи вплоть до ДД.ММ.ГГГГ года в размере 70 607,51 рублей (за исключением последнего в размере 70 941 рубль).

В соответствии с п. 3.3 предварительного Договора в случае если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине одной из сторон, виновная сторона обязана уплатить неустойку в размере, равном 5% от стоимости квартиры.

По смыслу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

ДД.ММ.ГГГГ года (исх от ДД.ММ.ГГГГ года №, № почтового идентификатора №, получено ДД.ММ.ГГГГ года) Общество уведомило Маммедова Назима Мусафира оглы о необходимости внести платежи по Договору, в противном случае Договор будет расторгнут в одностороннем внесудебном порядке с ДД.ММ.ГГГГ года.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ года (дата получения Маммедовым Назимом Мусафиром оглы уведомления) предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ года прекращен.

Поскольку основной договор по вине Маммедова Назима Мусафира оглы заключен не был, истец в соответствии с п. 3.3 Договора рассчитал неустойку, подлежащую взысканию с Маммедова Назима Мусафира оглы, которая составляет 432 178,92 рублей (8 643 578,42 рублей ? 5%).

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

По смыслу ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

В силу п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ). Если иной размер процентов не установлен законом или договором, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки, имевшие место после 31 июля 2016 года, определяется на основании ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (пункт 1 статьи 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года № 315–ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Источниками информации о средних ставках банковского процента по вкладам физических лиц, а также о ключевой ставке Банка России являются официальный сайт Банка России в сети «Интернет» и официальное издание Банка России «Вестник Банка России» (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

За просрочку внесения платежей по Договору согласно ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ года истец рассчитал неустойку, размер которой составил 637 401,89 рубль, данная неустойка также подлежит взысканию с Маммедова Назима Мусафира оглы, поскольку рассчитана верно, контррасчет ответчиком не представлен.

ДД.ММ.ГГГГ года (исх. №) истец направил Маммедову Назиму Мусафиру оглы требование об освобождении квартиры.

Как указал в исковом заявлении истец, 7 декабря 2022 года ему стало известно, о том, что право собственности на Объект зарегистрировано за Мамедовой Фаридой Махмудовной (запись № от ДД.ММ.ГГГГ года) на основании договора купли-продажи от 8 октября 2018 года, заключенного между Маммедовым Назимом Мусафиром оглы и Мамедовой Фаридой Махмудовной. При этом ни Застройщик, ни Общество не передавали ответчикам Объект в собственность, соответствующие документы об этом с ответчиками не подписывали.

ДД.ММ.ГГГГ года Общество по факту противоправных действий в отношении своего имущества обратилось в правоохранительные органы, обращение зарегистрировано в книге учета заявлений и сообщений о преступлениях об административных правонарушениях, о происшествиях №

По смыслу п. 3 ст. 154 ГК РФ договор является выражением согласованной воли договаривающихся лиц.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Лицо, считающее свои права нарушенными, может избрать любой из указанных в ст. 12 ГК РФ способов защиты либо иной, предусмотренный законом, который обеспечит восстановление этих прав. Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст.ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

    Согласно п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Согласно п.п. 34, 35 разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать, была ли проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки, и какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.

При этом также исследуются вопросы, связанные с возмездностью приобретения объекта недвижимости по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

    Согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

    Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Согласно разъяснениям, данным в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

    Суд принимает во внимание, что воля истца на отчуждение квартиры отсутствовала, однако в результате противоправных действий ответчика Маммедова Назима Мусафира оглы по оформлению Квартиры в собственность и дальнейшей ее продажи Квартира перешла в собственность второго ответчика. При этом суд обращает внимание, что Мамедова Фарида Махмудовна не проявила разумной предосторожности и осмотрительности при заключении вышеуказанной сделки.

Ввиду того, что Общество волеизъявления на отчуждение Квартиры не выражало, спорная Квартира выбыла из собственности помимо воли Общества. Сделки, совершенные Маммедовым Назимом Мусафиром оглы по оформлению квартиры в собственность, и дальнейшая ее продажа в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными, недействительными с момента их совершения, в связи с чем в соответствии со ст.ст. 301, 302, 304 ГК РФ подлежат применению последствия признания вышеуказанных сделок недействительными в виде аннулирования права собственности ответчика, истребования спорной квартиры из незаконного владения у Мамедовой Фариды Махмудовны, признания за Обществом права собственности на спорную квартиру, а также признания Мамедовой Фариды Махмудовны не приобретшей права пользования спорной квартирой.

В настоящий момент в квартире проживает Мамедова Фарида Махмудовна, несмотря на односторонний отказ от Договора и требование об освобождении квартиры от 8 декабря 2022 года, не имея на это законных оснований.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

По смыслу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Ч. 1 ст. 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Обязанность по освобождению жилого помещения у Маммедова Назима Мусафира оглы возникла с момента получения уведомления об одностороннем отказе истца от Договора, т.е. с 6 сентября 2022 года.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии со с п.п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что использование для проживания жилого помещения, не принадлежащего на праве собственности Мамедовой Фариде Махмудовне без правовых оснований и без уплаты соответствующих сумм, является неосновательным обогащением, размер которого подлежит определению по цене, имевшей место в момент окончания пользования этим имуществом.

Маммедов Назим Мусафир оглы длительное время пользовался чужим имуществом без намерения его приобрести (неоплата более 1 000 дней по Договору подтверждает отсутствие намерения приобрести Квартиру), результатом неправомерного использования Квартиры является выгода в виде экономии арендной платы, на основании чего суд считает обоснованным требование истца о взыскании стоимость неосновательного обогащения в виде арендной платы с момента неправомерного пользования ответчиком Квартирой, т.е. с 6 сентября 2022 года (с момента расторжения).

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Для определения платы за пользование имуществом истца, неосновательно сбереженного ответчиком, истец обратился в ООО «ЭКСПЕРТ-КОНСАЛТ» – согласно отчету об оценке рыночной стоимости арендной платы стоимость арендной платы в месяц составила 45 571 рубль.

Суд принимает названный отчет в качестве достоверного доказательства, поскольку он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта.

Как указал в исковом заявлении истец, он лишен возможности пользоваться и распоряжаться Квартирой, в т.ч. не имеет возможности продавать ее (основной вид деятельности истца – покупка и продажа собственного недвижимого имущества: 68.10), тем самым лишен возможности получать прибыль.

Таким образом, с Мамедовой Фариды Махмудовны подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения из расчета 45 571 рубль в месяц, начиная с 6 сентября 2022 года вплоть до момента фактического возврата Квартиры.

Согласно ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В связи с чем, с Мамедовой Фариды Махмудовны также подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета стоимости арендной платы 45 571 рубль в месяц, начиная с 6 сентября 2022 года с последующим начислением процентов по день фактического исполнения обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку ответчики в судебное заседание не явились, возражения относительно исковых требований не представили, суд принимает во внимание доказательства, предоставленные стороной истца, и находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые согласно ст. 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По смыслу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ, статья 41 КАС РФ, статья 46 АПК РФ).

Судом с ответчиков в пользу истца взыскиваются расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 043,42 рубля с каждого.

Поскольку основные исковые требования признаны обоснованными и удовлетворены в полном объеме, расходы по составлению отчета ООО «ЭКСПЕРТ-КОНСАЛТ» подлежат возмещению ответчиками в полном объеме, так как данные расходы понесены истцом в связи с рассмотрением настоящего дела. Судом с ответчиков в пользу истца взыскиваются расходы по составлению отчета в размере 12 500 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193–198, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Лидер Инвест Групп» к Мамедову Назим Мусафир оглы, Мамедовой Фариде Махмудовне об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение, аннулировании записи в ЕГРН, признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании договора расторгнутым, выселении, взыскании неустойки, неосновательного обогащения – удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> зарегистрированное за Мамедовой Фаридой Махмудовной.

Аннулировать запись в ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ года о государственной регистрации права собственности за Мамедовой Фаридой Махмудовной на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>

Признать право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> за ООО «Лидер Инвест Групп» (№

Выселить Мамедову Фариду Махмудовну из квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Взыскать с Маммедова Назима Мусафира оглы в пользу ООО «Лидер Инвест Групп» (№ неустойку за незаключение договора купли-продажи в размере 432 178,92 рублей.

Взыскать с Маммедова Назима Мусафира оглы в пользу ООО «Лидер Инвест Групп»

№) неустойку согласно ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере: 637 401,89 рубль.

Взыскать с Мамедовой Фариды Махмудовны в пользу ООО «Лидер Инвест Групп» (№) сумму неосновательного обогащения из расчета 45 571 рубль в месяц, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года, вплоть до момента фактического возврата квартиры.

Взыскать с Мамедовой Фариды Махмудовны в пользу ООО «Лидер Инвест Групп» (№) проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета стоимости арендной платы 45 571 рубль в месяц, начиная с 6 сентября 2022 года, вплоть до момента фактического возврата квартиры.

Взыскать с Маммедова Назима Мусафира оглы в пользу ООО «Лидер Инвест Групп» (№) расходы по оплате госпошлины в размере 10 043,42 рубля.

Взыскать с Мамедовой Фариды Махмудовны в пользу ООО «Лидер Инвест Групп» (№) расходы по оплате госпошлины в размере 10 043,42 рубля.

Взыскать с Маммедова Назима Мусафира оглы в пользу ООО «Лидер Инвест Групп» (№) расходы по оплате отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в размере 12 500 рублей.

Взыскать с Мамедовой Фариды Махмудовны в пользу ООО «Лидер Инвест Групп» (№) расходы по оплате отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в размере 12 500 рублей.

Ответчик вправе обратиться в суд, принявший заочное решение, с заявлением об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено: 03 июля 2023 года

Судья:                                                                         Ю.В. Захаренко