Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-13891/2019 от 22.10.2019

Судья: Саломатин А.А. № 33-13891/2019

№ дела суда первой инстанции 2-747/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09.12.19 г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

Председательствующего Смирновой Е.И.

Судей Маркина А.В. Захарова С.В.

При помощнике судьи Кругловой О.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО СК «Новый Город» на решение Самарского районного суда г. Самары от 22 августа 2019 года, которым постановлено:    

Исковые требования Хведчика Н.Ф. к ООО СК «Новый город» о расторжении договоров, взыскании суммы удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СК «Новый Город» в пользу Хведчика Н.Ф. сумму в размере 19 741 720 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО СК «Новый Город» в доход муниципального бюджета городского округа Самара сумму государственной пошлины по делу в размере 60 000 рублей.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Смирновой Е.И., судебная коллегия

установила :

Хведчик Н.Ф. с учетом уточнений обратился в суд с иском к ООО СК «Новый город» о расторжении инвестиционных договоров №, взыскании с ответчика денежных средств в размере 19 741 720 руб., внесенных ранее по указанным договорам инвестирования, взыскании неустойки в размере 9 343 098 руб. за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

В иске указал, что 04.02.09 между ним как Инвестором и ООО «Самарагорстрой»–Застройщик были заключены инвестиционные договоры за №, предметом которых являлось инвестирование строительства 7-мисекционного жилого дома переменной этажности в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в Ленинском районе г.Самары на земельном участке площадью 4484,60 кв.м., кадастровый номер №, с целью получения права собственности на 3 квартиры и 1 офисное помещение в ЖК «Монблан». Общая сумма инвестирования составила 19 741 720 руб., которые он оплатил при заключении договоров.

В целях строительства жилого комплекса «Монблан» 13.05.09 между ООО «Самарагорстрой» и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. В отношении указанного участка было зарегистрировано ограничение (обременение) права в пользу лиц, внесших денежные средства на основании договоров об инвестировании в строительстве ЖК «Монблан», в том числе в пользу истца. Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.06.12 ООО «Самарагорстрой» признано несостоятельным (банкротом). На основании проведенного открытого аукциона по продаже имущества должника ООО «Самарагорстрой», договора купли-продажи права аренды № от 19.03.13, заключенного между ООО «Самарагорстрой» и ООО СК «Новый город», право аренды земельного участка с кадастровым номером № перешло к ООО СК «Новый город». Согласно п.3.2. договора купли-продажи права аренды № от 19.03.13 земельный участок с кадастровым номером № обременен правами физических лиц, внесших денежные средства на основании договоров об инвестировании в строительстве. Перечень указанных лиц приведен в приложении № к договору. Истец включен в указанный список под номерами 54, 91, 92, 103.

В целях удовлетворения прав требований участников долевого строительства, на основании Постановления Правительства Самарской области от 26.02.13 № 54 «Об утверждении Порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области», ООО СК «Новый город» признано победителем проведенного Министерством строительства Самарской области конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемного объекта ЖК «Монблан». Поименный список лиц, в пользу которых возникло обязательство ООО СК «Новый город» и содержание их требований установлено приложением № к договору купли-продажи права аренды № от 19.03.13. В качестве награды Обществу в собственность бесплатно передан вновь сформированный земельный участок с кадастровым номером № площадью 4 485,00 кв.м в районе улиц Арцыбушевская, Маяковского, Буянова.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец считает, что у ООО СК «Новый город» возникло добровольно принятое на себя обязательство по удовлетворению его требований о передаче помещений в соответствии с инвестиционными договорами. Между ним и ООО СК «Новый город» было заключено соглашение, в соответствии с условиями которого ООО СК «Новый город», в счет выполнения обязательств ООО «Самарагорстрой» по инвестиционным договорам за № от 04.02.09 приняло на себя обязательство по предоставлению истцу квадратных метров проектной общей площади в количестве 607,58 кв.м в срок до 01.12.16.

В связи с существенной просрочкой исполнения обязательства ответчика по передаче квартир и офиса он обратился в адрес ООО СК «Новый город» с требованием о расторжении инвестиционных договоров и возврате уплаченных денежных средств, однако ответа не получил. Уклонение ответчика от исполнения принятого на себя обязательства по удовлетворению требований истца в денежной или натуральной форме, послужили основанием к обращению в суд с указанными исковыми требованиями.

В обоснование иска сослался на ст. 309 ГК РФ, Закон РФ «О защите прав потребителей», ч. 13 ст. 9 Закона Самарской области «О земле».

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО СК «Новый город» просит решение отменить, считая его незаконным.

    В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО СК «Новый город» Пожидаев А.В. доводы апелляционной жалобы поддержал.

    Представитель истца Хведчика Н.Ф. Мартынова Е.В. против удовлетворения жалобы возражала.

    Другие участники процесса в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, дело рассмотрено без их участия.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене как постановленное с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Материалами дела установлено, что 13.05.09 Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО «Самарагорстрой» заключен договор аренды земельного участка № 476 в соответствии с которым Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области предоставило в аренду ООО «Самарагорстрой» для строительства жилых домов со встроенным офисными помещениями и подземным паркингом земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской. Маяковского, Буянова, площадью 4484,60 кв.м, с кадастровым номером №. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в установленном федеральным законодательством порядке.

ООО «Самарагорстрой» выступало застройщиком ЖК «Монблан» на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова, Чкалова в г. Самаре. Арбитражным судом Самарской области в отношении ООО «Самарагорстрой» 13.06.2012 по делу № А55-10383/2009 открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.12.2014 конкурсное производство в отношении ООО «Самарагорстрой» завершено, юридическое лицо ликвидировано.

Обществом к участию в строительстве были привлечены денежные средства граждан.04.02.09 между Хведчиком Н.Ф. (Инвестор) и ООО «Самарагорстрой» (–Застройщик) были заключены инвестиционные договоры за №, предметом которых являлось финансирование инвестиционного проекта по подготовке площадки для строительства 7-ми секционного жилого дома переменной этажности в границах улиц Арцыбушевская, Маяковского, Буянова в Ленинском районе города Самары на земельном участке площадью 4484, 60 кв.м., кадастровый номер №.

В соответствии с пунктом 1.3. инвестиционного договора, ООО «Самарагорстрой» обязалось осуществить проектирование строительства; расселение жильцов, подлежащих сносу домов, находящихся на отведенном под строительство земельном участке; оформление права собственности застройщика на объекты недвижимости, расположенные в границах земельного участка, отведенного под строительство; снос объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке; получение разрешения на строительство указанного жилого дома.

Согласно пунктам 1.5., 1.7. инвестиционного договора истец получал право на заключение с застройщиком договора долевого участия в строительстве жилого дома после полного выполнения своих обязательств по оплате инвестиционного проекта и получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с пунктами 1.7. и 2.1. инвестиционного договора общая сумма инвестирования трех квартир и одного офисного помещения составила 19 741 720 руб.

Согласно пункту 2.2. инвестиционного договора подтверждением факта оплаты инвестором денежных средств по договору является приходный ордер застройщика, платежное поручение банка. По соглашению сторон, возможна иная форма оплаты.

Вместе с тем, соглашения об иной форме оплаты, а также доказательств, подтверждающих оплату истцом Хведчиком Н.Ф. каким-либо из способов, в нарушение ст. 56 ГПК РФ в дело не представлено.

Удовлетворяя иск, суд указал, что отсутствие у истца приходного кассового ордера об оплате цены договора на момент рассмотрения дела в суде, т.е. спустя 10 лет с момента совершения сделки, не может служить единственным доказательством отсутствия оплаты, которая подтверждается совокупностью имеющихся в деле доказательств.

Так, 19.03.13 между ООО «Самарагорстрой» в лице конкурсного управляющего Коробкова Д.В. и ООО СК «Новый город» заключен договор купли - продажи №. В соответствии с пп. «б» п. 1.1 указанного договора ООО «Самарагорстрой» продало ООО СК «Новый город» право аренды земельного участка, относящегося к категории «земли населенных пунктов» кадастровый номер №, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова, площадью 4484,6 кв.м, предоставленный под строительство жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом. В силу п. 3.2 договора, земельный участок, предназначенный для строительства жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом, обременен правами физических лиц, внесших денежные средства на основании договоров об инвестиции в строительстве (перечень упомянутых лиц приведен в Приложении № являющегося неотъемлемой частью настоящего договора). Истец включен в указанный список под номерами 54, 91, 92, 103, с указанием на заключенные им инвестиционные договоры. Данный договор зарегистрирован в установленном федеральным законодательстве порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Суд указал, что договор купли-продажи права аренды № от 19.03.2013г. и приложение № с поименным перечнем лиц, внесших денежные средства по инвестиционным договорам, заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного конкурсным управляющим ООО «Самарагорстрой» Коробковым Д.В. и директором ООО СК «Новый город» Жильцовым Д.Ю., прошел государственную регистрацию. Содержание договора и приложения к нему стороны не оспаривали. Любые изменения существенных условий договора, после его подписания, в силу ст.452 ГК РФ, совершаются в той же форме, что и договор. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ). Доказательств изменения условий договора купли-продажи № в дело не представлено.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пунктах 3.2., 3.3. договора купли-продажи № и приложения № суд сделал вывод, что истцом внесены денежные средства по договорам инвестирования от 04.02.09 за № до подписания договора купли-продажи №. Переход права аренды и регистрация ограничения (обременения) права в пользу истца зарегистрированы на основании совместного заявления сторон договора. Следовательно, действительная воля сторон была направлена на регистрацию указанного обременения, в том числе, в пользу истца.

Подписание договора и последовательные действия сторон свидетельствуют о том, что они согласились со всеми условиями сделки, в том числе с перечнем лиц, внесших денежные средства по договорам инвестирования, права требования которых ООО СК «Новый город» обязалось исполнить.

Министерством строительства Самарской области 20.06.14 проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, в том числе объекта, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевская, Маяковского, Буянова, застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой». Согласно условиям конкурса в случае победы в конкурсе ООО «Строительная компания «Новый город» берет на себя обязательство согласно условиям конкурсной документации в установленном законом порядке: удовлетворить права требования 100 участников долевого строительства на получение ими 95 жилых помещений (объектов долевого строительства) общей площадью 6465,88 кв.м; удовлетворить права требования 20 (двадцати) участников долевого строительства) на получение ими 19 (девятнадцати) нежилых помещений (объектов долевого строительства) общей площадью 2065,3 кв.м проблемного объекта, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова, застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой». Из протокола от 20.06.14 оценки заявок на участие в конкурсе следует, что победителем конкурса по лоту № 2 признано ООО Строительная компания «Новый город», в связи с чем, у общества появились основания для получения вышеуказанного земельного участка в собственность бесплатно, а также обязанность по удовлетворению прав участников долевого строительства. Приказом Министерства строительства Самарской области от 24.07.14 № 305-п «О предоставлении ООО СК «Новый город» бесплатно в собственность земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова для строительства жилых домов со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом». ООО СК «Новый город» бесплатно предоставлен в собственность земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова для строительства жилых домов со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом, площадью 4485,00 кв.м (кадастровый номер №). Право собственности ООО СК «Новый город» на полученный в рамках конкурса земельный участок зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке.

Суд также сослался на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.11.18 №А55-5876/2018, которым установлено, что у ООО «Строительная компания «Новый город»» возникло добровольно принятое им на себя (посредством подачи заявки на участие в конкурсе, содержащей сформулированное им самим предложение) обязательство удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 м2. Оно является обязательством перед третьими (по отношению к участнику и организатору конкурса) лицами, которые в силу применяемого по аналогии закона – п.1 ст.430 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать от ООО «Строительная компания «Новый город»» его исполнения (л.д. 21-34 т. 1).

Вместе с тем, указанным решением спор о правах Хведчика Н.Ф. не разрешался, в удовлетворении искового заявления Министерства строительства Самарской области к ООО СК «Новый город» об обязании исполнить обязательства отказано.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.08.17 по делу № А55- 13070/2017 установлено, что информация о количестве граждан и объеме их прав требований имелась у ООО СК «Новый город», поскольку в полном объеме содержится в договоре купли-продажи от 19.03.2013 №, заключенном между ООО «Самарагорстрой» и ООО Строительная компания «Новый город». Несмотря на то, что трехсторонним соглашением между Министерством строительства Самарской области, администрацией городского округа Самара и ООО СК «Новый город» от 19.05.16 установлен срок исполнения обязательств ответчика до 31.12.19, необходимо учитывать, что данный срок является окончательным. Однако с момента заключения соглашения и до настоящего времени, ООО СК «Новый город» не приступило к исполнению принятых на себя обязательств по удовлетворению прав требований граждан - участников долевого строительства.

Указанным решением спор о правах Хведчика Н.Ф также не разрешался, вопрос внесения им оплаты по договору не исследовался. В решениях судов речь шла о нем как одном из массы участников долевого строительства, имеющимся в списке.

Вместе с тем, факт нахождения истца в данном списке ответчиком не оспаривается и сам по себе не подтверждает факт оплаты по договорам инвестирования.

Таким образом, из приведенных судом в обоснование своих выводов доказательств внесение оплаты Хведчиком Н.Ф. в ООО «Самарагорстрой» денежной суммы по договорам инвестирования в общем размере в объеме заявленных требований 19 741 720 руб. не следует.

В силу ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

С учетом значительной денежной суммы, отсутствия права на предполагаемый объект долевого участия в строительстве, истец, действуя разумно и осмотрительно как участник гражданского оборота, должен был сохранить платежные документы, подтверждающие передачу денег в ООО «Самарагорстрой». Поскольку истцом указанные документы не сохранены, неблагоприятные последствия несет сам истец, не имеющий возможности представить в соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказательства в обоснование своих требований, что влечет отказ в удовлетворении иска.

Наличие у истца таких документов ранее вызывает сомнение поскольку в реестр обманутых дольщиков ООО «Самарагорстрой» наряду с иными участниками долевого строительства он не включался, потерпевшим по уголовному делу в отношении должностных лиц ООО «Самарагорстрой» не признавался. Доказательств обратного истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Факт отсутствия оплаты по инвестиционным договорам лишает истца возможности обратиться с требованиями о взыскании заявленных денежных сумм, что судом первой инстанции учтено не было. Ответчик обоснованно указывает в апелляционной жалобе, что Соглашение от 30.07.09, пункт 4 которого указывает на отсутствие претензий по оплате со стороны ООО СК «Новый город», не может являться допустимым доказательством внесения истцом денежных средств на строительство объекта.

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что на месте первоначально отведенного ООО «Самарагорстрой» земельного участка под строительство ЖК «Монблан» сформирован иной земельный участок, на котором ООО СК «Новый Город» ведется строительство ЖК «Ильинская Плаза» по иному проекту. Помещения, предполагаемые к строительству по договорам инвестирования, заключенным Хведчиком Н.Ф. с ООО «Самарагорстрой», в указанном ЖК отсутствуют.

Вместе с тем, судебная коллегия учитывает, что окончательный срок исполнения обязательств Общества, предусмотрен соглашением о сотрудничестве между Министерством строительства Самарской области, Администрации г.о. Самара и ООО СК «Новый город» до 31.12.19 на момент вынесения решения суда не наступил.

Ссылку суда на ч. 13 ст. 9 Закона Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД «О земле», которая содержала указание на возможность удовлетворения прав обманутых дольщиков любым способом как связанным со строительством объектов (заключение договоров долевого участия в строительстве), так и не связанным со строительством (купля-продажа, дарение и иных.) нельзя признать обоснованной, поскольку на момент обращения с иском в суд указанная норма утратили силу с 1 марта 2015 года. Кроме того, она не содержала указаний на возврат денежных средств как ошибочно указал суд в решении.

Истец не является потребителем и на него действие закона РФ «О защите прав потребителей» не распространяется.

Суд верно указал, что истцом заявлены требования о расторжении договоров, заключенных им с ООО СК «Новый Город», однако, таковых договоров не существует, инвестиционные договоры, являющиеся основанием для обращения в суд с настоящим иском заключены истцом с ликвидированным в настоящее время ООО «Самарагорстрой». При этом, как обоснованно указывает заявитель апелляционной жалобы, правовые основания взыскания спорной денежной суммы в решении не указаны.

     Суд также не учел, что в соответствии Законом Самарской области от 08.07.2019 N 84-ГД "О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц, обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства, на территории Самарской области" (принят Самарской Губернской Думой 24.06.2019) для восстановления прав обманутых дольщиков предусмотрен иной способ защиты права.

    В соответствии с п. 6) ч. 2 ст. 1 указанного Закона его действие не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных жилых объектов недвижимости, осуществленного (осуществляемого) без разрешения на строительство, за исключением объектов, которые были признаны постановлением Правительства Самарской области от 13 июля 2011 года N 329 проблемными до вступления в силу настоящего Закона.

Поскольку указанным Постановлением Правительства Самарской области ЖК «Монблан» признан проблемным объектом, действие закона распространяется на истца.

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона меры поддержки пострадавшим участникам долевого строительства предоставляются однократно.

Если у пострадавшего участника долевого строительства заключены два и более договора участия в долевом строительстве с застройщиком (застройщиками) проблемного объекта в одном или нескольких проблемных объектах на территории Самарской области, меры поддержки предоставляются в отношении одного жилого помещения в одном из проблемных объектов по выбору пострадавшего участника долевого строительства.

В нарушение указанной нормы материального права истец требует возмещения стоимости четырех объектов инвестирвоания.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы ООО СК «Новый Город» судебная коллегия признает обоснованными, решение суда подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Апелляционную жалобу ООО СК «Новый Город» удовлетворить.

Решение Самарского районного суда г. Самары от 22 августа 2019 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении искового заявления Хведчика Н.Ф. к ООО СК «Новый город» о расторжении договоров, взыскании денежной суммы отказать в полном объеме.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: