Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5364/2023 ~ М-3728/2023 от 13.06.2023

2-5364/2023

Заочное решение

Именем Российской Федерации

г. Химки <адрес>                        10 октября 2023 года

Химкинский городской суд <адрес> в составе судьи Молчанова С.В., при секретаре И.А, Березневой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 в лице ФУ ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

установил:

истец обратился в суд с настоящим иском, в обосновании своих требований указав, что сторонами был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости ответчика на торгах, переход права собственности не зарегистрирован, в отношении объекта приняты обеспечительные меры.

В судебном заседании представитель Истца поддержал исковые требования, просил данные требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, что подтверждается описью об отправке судебной повестки с квитанцией, об уважительных причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, в связи с чем, суд, с учетом мнения Истца, считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Выслушав пояснения представителя Истца, исследовав материалы дела, суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли- продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 Гражданского кодекса).

Согласно части 1 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, взыскания штрафа, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, указанного в части 1 статьи 104.1 Уголовного кодекса Российской Федерации, следователь, с согласия руководителя следственного органа, или дознаватель, с согласия прокурора, возбуждает перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия.

Суд рассматривает ходатайство в порядке, установленном статьей 165 данного Кодекса. Арест, наложенный на имущество, либо отдельные ограничения, которым подвергнуто арестованное имущество, отменяются на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении данной меры процессуального принуждения либо отдельных ограничений, которым подвергнуто арестованное имущество, отпадает необходимость, а также в случае истечения установленного судом срока ареста, наложенного на имущество, или отказа в его продлении (часть 9 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Частью 2 этой же статьи предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от <дата> № 813-0 и от <дата> № 2356-0, отмена указанных мер возможна только лицом или органом, в производстве которого находится уголовное дело и в чьи полномочия входят установление и оценка фактических обстоятельств, исходя из которых снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника, признанного несостоятельным (банкротом). Из содержания положений Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) не следует, что регистрирующий орган вправе и обязан самостоятельно определять судьбу ареста, наложенного на недвижимое имущество в рамках уголовного дела; вопрос о снятии ареста не может быть разрешен регистратором, поскольку он не располагает сведениями из уголовного дела обо всех обстоятельствах, влияющих на разрешение вопроса о сохранении либо прекращении ареста. При этом наличие записи об аресте на недвижимое имущество в силу пункта 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество.

Таким образом, при наличии ареста на недвижимое имущество продавец не может исполнить свое обязательство по передаче права собственности на предмет договора купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 463 Гражданского кодекса неисполнение продавцом обязанности передать товар является основанием для отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № 16 «О свободе договора и ее пределах», пункт 1 статьи 463 Гражданского кодекса, в соответствии с которым покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, не содержит явно выраженного запрета предусмотреть договором иное, например, судебный порядок расторжения договора по названному основанию вместо права на односторонний отказ от его исполнения. Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя в ситуации, когда продавец отказывается передать ему проданный товар, поскольку это грубо нарушило бы баланс интересов сторон.

Учитывая приведенные разъяснения и невозможность передачи права собственности на недвижимое имущество, на которое наложен арест в рамках уголовного дела, покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов. Данное право неотъемлемо присуще покупателю. При этом для осуществления данного права не имеет значение, соответствовали ли в действительности сведения, сообщенные продавцом о реализуемом имуществе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса). В случае отказа покупателя от исполнения договора купли- продажи не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом - неисполнением обязанности передать спорное недвижимое имущество, стороной, ответственной за неисполнение договора, является продавец, поэтому покупатель вправе требовать возврата задатка.

Вместе с тем, Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Так, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Судом установлено, что решением Арбитражного суда г. Москвы от <дата> ответчик ФИО2 признана несостоятельным (банкротом), в ее отношении введена процедура реализации имущества сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утверждена ФИО3.

<дата> финансовый управляющий на сайте ЕФРСБ разместил объявление о проведении открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника - незарегистрированные в установленном порядке хозяйственные постройки, расположенные на земельном участке кадастровый <№ обезличен> (имущество не является предметом залога). Жилой дом кадастровый <№ обезличен> площадью 234,1 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, г. Химки, с.т. «Рубикон», уч. 35 (предмет залога АО «Райффайзенбанк»). Земельный участок кадастровый <№ обезличен>, площадью 1102 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, г. Химки, с.т. «Рубикон», уч. 35 по генплану (предмет залога АО «Райффайзенбанк»).

Истец ФИО1 подал заявку на участие в указанном аукционе с ценой предложения 20505123 руб., <дата> перечислив задаток в размере 1 022 736 руб.

ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 и ФИО1 как покупатель, как единственное лицо, подавшее надлежащую заявку на участие в торгах по продаже имущества должника посредством публичного предложения, <дата> заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить указанные жилой дом и земельный участок.

Пунктом 4.1 предусмотрено, что цена на имущество составляет 20 505 123 рублей. Задаток, оплаченный покупателем в размере 1 022 736 рублей засчитывается в счет оплаты по договору. На основании п.4.2 Договора оплата Покупателем должна быть осуществлена в течение тридцати дней со дня подписания договора.

Договор не содержит условий, что задаток остается у продавца в случае неоплаты суммы в течение срока указанного в п.4.2. Договора.

Спорное имущество не было передано по акту приема-передачи покупателю.

После подписания договора купли-продажи в целях регистрации перехода права собственности ФИО1 заказал выписку из Единого государственного реестра недвижимости, из которой следовало, что постановлением Гагаринского районного суда г. Москвы от <дата>, вынесенным в рамках уголовного дела в отношении ФИО5, на спорное имущество наложен арест; на дату подписания договора купли-продажи арест сохранился; наличие ареста, наложенного в рамках уголовного дела, исключает возможность передачи имущества по акту покупателю и государственную регистрацию перехода права собственности на него; финансовый управляющий не уведомил покупателя о наличии ареста, не разместил в объявлении о проведении торгов выписку из ЕГРН содержащую сведения об аресте в рамках уголовного дела, предоставив неактуальную выписку из ЕГРН 2019 года, в договоре купли-продажи не указал о имеющихся арестах на имущество.

В такой ситуации суд приходит к выводу о том, что со стороны продавца имело место недобросовестное поведение, в связи с чем, наряду с иными изложенными обстоятельствами, приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

расторгнуть договор купли-продажи № 1 от <дата>, заключенный между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 и ФИО1 в отношении    незарегистрированных в установленном порядке хозяйственные постройки, расположенные на земельном участке кадастровый <№ обезличен>. Жилой дом кадастровый <№ обезличен> площадью 234,1 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, г. Химки, с.т. «Рубикон», уч. 35 (предмет залога АО «Райффайзенбанк»). Земельный участок кадастровый <№ обезличен>, площадью 1102 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, г. Химки, с.т. «Рубикон», уч. 35)

Взыскать с ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 в пользу ФИО1 сумму задатка уплаченного <дата> в размере 1 022 736 рублей.

Ответчик вправе подать в Химкинский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья С.В. Молчанов