Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4141/2023 ~ М-3141/2023 от 20.11.2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 декабря 2023 г. г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи         Мазур В.В.,

при секретаре                           Орловой Д.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барановой Жанны Владимировны к ООО «ИТК «МЕГАПОЛИС», Акст Алексею Андреевичу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

установил

Баранова Ж.В. обратилась в суд с названным иском к ООО «ИТК «МЕГАПОЛИС», Акст А.А., указав, что 06 июля 2023 года ООО «ИТК «МЕГАПОЛИС», действующее на основании контракта, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в МО были организованы и проведены торги в форме открытого аукциона по реализации принадлежащей истцу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, на которую в рамках исполнительного производства был наложен арест. Исполнительные действия по реализации недвижимого имущества производились на основании исполнительного листа во исполнение решения Железнодорожного городского суда Московской области от 17 сентября 2020 года по иску ПАО «Восточный экспресс банк» к Барановой Ж.В., Баранову А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Победителем указанных торгов признан Панчишко К.Д., принявший участие в торгах на основании агентского договора от 01 июля 2023 года в качестве агента по поручению Акста А.А. Поскольку истец не была извещена о проведении торгов, адрес объекта был указан неверный, она была лишена возможности принять в них участие. По результатам торгов от 06 июля 2023 года между ООО «ИТК «МЕГАПОЛИС», действующим на основании договора с ТУ Росимущества МО, и Акстом А.А. заключен договор купли-продажи названной квартиры за 5 076 000 рублей. Как следует из материалов дела, цена квартиры на торгах была установлена без учета позиции истца, без учета подорожания объектов недвижимости, без учета погашения истцом задолженности по кредиту, в связи с чем стоимость квартиры была определена без учета реальной стоимости квартиры на дату проведения торгов. Данные о том, что в отношении квартиры, расположенной по адресу: МО, <адрес>, кадастровый №, принадлежащей истцу была выставлена на торги, а в последующем 06 июля 2023 года была реализована на торгах, истцу стало известно только 26 июля 2023 года от сотрудника банка ПАО «Восточный экспресс банк».

Просит суд признать недействительными торги, организованные ООО «ИТК «МЕГАПОЛИС», в ходе которых была продана квартира, принадлежащая Барановой Ж.В., расположенная по адресу: МО, <адрес>, кадастровый №; признать договор купли-продажи, заключенный с ответчиком Акст А.А. по результатам торгов, организованных ООО «ИТК «МЕГАПОЛИС» недействительным и применить последствия недействительности сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: МО, <адрес>, взыскать с ООО «ИТК «МЕГАПОЛИС» и Акст А.А. в свою пользу судебные расходов.

Истец Баранова Ж.В. в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал и просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик Акст А.А. в судебное заседание не явился, извещен, его представитель в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ранее представила в суд письменные возражения на исковое заявление, в которых указала, что исковые требования основаны на неправильном понимании положений закона и доводах о том, что квартира продана по цене ниже рынка, а она как должник, не была извещена о дате проведения торгов. Доводы истца о том, что жилое помещение продано по заниженной цене, необоснованные, так как начальная продажная цена заложенного имущества была установлена вступившим в законную силу решением Железнодорожного суда Московской области от 17 сентября 2020 года, истец правом на его апелляционное обжалование не воспользовалась. Само по себе нарушение порядка проведения торгов, даже если такое нарушение будет усмотрено судом, не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Представитель ответчика ООО «ИТК «МЕГАПОЛИС» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ранее представил письменные возражения на исковое заявление, в которых указал, что публичные торги организованы и проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, у участников торгов имелась возможность ознакомления с аукционной документацией и участия в торгах без каких-либо ограничений. В извещении о проведении торгов были прикреплены необходимые документы, для публичного ознакомления, в том числе предоставлено право получения разъяснений и ознакомления с дополнительной информацией по объекту реализации в офисе и на сайтах Организатора торгов и ЭТП.

Ответчик - представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в МО в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела.

Третье лицо – представитель ПАО Совкомбанк в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела.

Третье лицо – судебный пристав ОСП по Балашихинскому району и г. Железнодорожному ГУ ФССП России по МО Мышелова Ирина Валерьевна в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив все доказательства по делу в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В силу пунктов 2, 4 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

В силу пункта 1 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми; в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения.

Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 87 ФЗ от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012 г. N 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов", Правительство Российской Федерации постановило определить адрес сайта www.torgi.gov.ru в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по реализации имущества должника.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008г. N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом", Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

В силу статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор может быть заключен в форме проведения торгов с лицом, выигравшим торги (пункт 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Исходя из смысла статей 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации торги проводятся путем осуществления определенных действий: опубликования извещения о проведении торгов с указанием сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, сведения о начальной цене, направлении заявок на участие в торгах и уплате задатка, выбор лучшего предложения.

Согласно статье 93 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу указанной нормы закона публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результаты торгов.

В соответствии со статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44).

Таким образом, недействительность торгов влекут не всякие нарушения, а нарушения правил, касающихся именно организации и порядка проведения самих торгов, предусмотренных статьями 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что решением Железнодорожного городского суда Московской области от 17 сентября 2020 г. исковые требования ПАО «Восточный экспресс банк» к Баранову А.А., Барановой Ж.В. о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов удовлетворены в полном объеме, с Баранова А.А. взыскана задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на предмет залога - квартиру, по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость 5 068 000 руб. 00 коп.

06 июля 2023 г. ООО «ИТК «МЕГАПОЛИС», действующее на основании контракта, заключенного с ТУ Росимущества в Московской области), были организованы и проведены торги в форме открытого аукциона по реализации принадлежащей истцу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, на которую в рамках исполнительного производства был наложен арест.

Исполнительные действия по реализации недвижимого имущества производились на основании исполнительного листа во исполнение решения Железнодорожного городского суда Московской области от 17 сентября 2020 г. по иску ПАО «Восточный экспресс банк» к Барановой Ж.В. и Баранову А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 57 Закона об ипотеке Организатором торгов в тираже № (5512) от 21.06.2023г. газеты «Подмосковье сегодня. Ежедневные новости» и в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте https://torgi.gov.ru/ опубликовано извещение № по лоту № о проведении публичных торгов по реализации заложенного имущества должника - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, общ. площадью 72.4 кв.м (далее – Извещение) на следующих условиях:

Дата начала подачи заявок:            21.06.2023г. в 20:00

Дата окончания подачи заявок:      04.07.2023г.в 11:00

Дата и время проведения торгов: 06.07.2023г. в 12:30.

Место проведения торгов: в сети Интернет на сайте ЭТП по адресу https://torgi-229.ru

Форма торгов: открытый аукцион.

Начальная продажная цена: 5 068 000 руб.

Аналогичное извещение опубликовано на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Согласно протоколу хода и определения победителя торгов № от 06.07.2023г. на участие в торгах поданы две заявке, все допущены до участия.

Победителем указанных торгов признан Панчишко Константин Дмитриевич, принявший участие в торгах на основании агентского договора от 01.07.2023 года в качестве агента по поручению Акста Алексея Андреевича.

    В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013г. № 1645-О и от 16.07.2016 № 1704-О в которых выражена правовая позиция о том, что, как следует из положений пункта 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и части 3 статьи 90 Федерального закона "Об исполнительном производстве", они предусматривают обязанность заблаговременно извещать о проведении публичных торгов неопределенный круг лиц. При этом, исходя из признака публичности торгов по продаже заложенного имущества, предполагается, что в случае заинтересованности какого-либо лица в участии в этих торгах оно должно ознакомиться с соответствующей публично доступной информацией самостоятельно.

Таким образом, истец считается осведомленным о проведении торгов, назначенных на 06.07.2023г. в 12:30, с 21.06.2023г., при должной заботливости и осмотрительности Баранова Ж.В. имела возможность получить всю необходимую информацию о торгах из открытых источников.

При этом в соответствии с п. 5 ст. 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации должник на публичных торгах вправе присутствовать, но не может в них участвовать.

Довод истца о том, что квартира продана по цене ниже рынка, также признаётся судом необоснованным.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

По смыслу указанной нормы, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

Доводы истца о том, что жилое помещение продано по заниженной цене, суд также находит необоснованными и не состоятельными, поскольку начальная продажная цена заложенного имущества была установлена вступившим в законную силу решением Железнодорожного городского суда Московской области от 17 сентября 2020 г., истец правом на его апелляционное обжалование не воспользовалась.

Вступившее в законную силу решение суда, исходя положений статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит исполнению.

Истец также не воспользовалась правом на обращение в суд, вынесший решение, с заявлением об изменении начальной продажной цены в порядке ст. 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что давало основания для реализации заложенного имущества по цене, установленной решением суда.

Кроме того, для признания торгов и сделки, заключенной на торгах недействительными необходимо установить в совокупности два обстоятельства: нарушение правил проведения торгов, установленных в ст. ст. 447 - 449 ГК РФ и нарушение законных прав и интересов должника.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием исполнительного производства» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (определение Конституционного суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 739-О-О, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11 и от 29.01.2013 N 11604/12).

Согласно системному толкованию, данному Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 16.07.2009 N 739-0-0 и Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 20.01.2004 N 10623/03, положение пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлено - в системной связи с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации - на реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица.

На основании изложенного, возможность признания недействительными торгов в связи с нарушением правил, предусмотренных законом, влечет обязанность суда выяснить не только факт допущенных нарушений при проведении торгов, но также суду необходимо выяснить: могут ли права и законные интересы конкретного лица быть защищены и восстановлены принятием судебного акта, исполнен ли договор, заключенный по результатам оспариваемых торгов.

Таким образом, само по себе нарушение порядка проведения торгов, даже если такое нарушение будет усмотрено судом, не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 20.01.2004 г. N 10623/03, когда из обстоятельств дела следует, что заключенный по результатам торгов контракт был исполнен сторонами, то приведение сторон в первоначальное положение с возвращением полученного по сделке невозможно, и, следовательно, указанный способ защиты не приводит к восстановлению субъективных прав истца.

Признание результатов торгов недействительными, равно как и заключенного контракта влечет за собой лишь проведение новых торгов, в процессе проведения которых не гарантировано получение более высокой цены продаваемого имущества.

Таким образом, определив правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Барановой Ж.К.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, оснований для взыскания с ответчиков судебных расходов, исходя из положений статьи 98 ГПК РФ, также не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд,

решил

Исковые требования Барановой Жанны Владимировны к ООО «ИТК «МЕГАПОЛИС», Акст Алексею Андреевичу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Железнодорожный городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме.

Судья                                                                                        В.В. Мазур

Решение в окончательной форме

изготовлено 10 января 2024 г.