Решение по делу № 2-4447/2018 ~ М-4402/2018 от 18.10.2018

Гр.дело № 2-4447/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 декабря 2018 г.      г. Чебоксары

Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Данилина Е.М.,

при секретаре судебного заседания Тябуковой В.В.,

с участием представителя истцов Сазухина А.Г.,

представителя ответчика Данилова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кондратьева Юрия Николаевича, Кондратьевой Валентины Константиновны к ООО «СК «Гарант» о признании права собственности на квартиру, встречному иску ООО «СК «Гарант» к Кондратьеву Юрию Николаевичу, Кондратьевой Валентину Константиновне, ООО «Высота» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Кондратьев Ю.Н., Кондратьева В.К. обратились в суд с иском к ООО «СК «Гарант» с требованием о признании за ними права собственности на адрес в равных долях, по ------ доли в праве общей долевой собственности.

Исковое заявление мотивировано тем, что дата между истцами и ООО «Высота» был заключен договор участия в долевом строительстве -----, в соответствии с условиями которого ООО «Высота» обязалось построить однокомнатную квартиру под условным номером ----- расположенную по втором подъезде на ------ в жилой дом по адресу: адрес корпус ------ общей площадью ------ кв.м. дата с Истцами было заключено дополнительное соглашение, договор долевого участия в строительстве прошел государственную регистрацию.

Кондратьевы своевременно исполняли свои обязательства, вносили плату согласно графика платежей.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от дата по делу ----- ООО "Высота" признано несостоятельным (банкротом). дата Истцы определением арбитражного суда включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Высота». Однако, как выяснилось, между ООО «Высота» и ООО «Строительная компания «Гарант» был заключен договор купли-продажи -----, предметом которого являлся Лот ----- – права застройщика ООО «Высота» на незавершенное строительством объект – доля в размере ----- в общей долевой собственности, объект незавершенного строительства, площадь застройки ------ кв.м., степень готовности ------%, инв:----- А, адрес объекта: адрес кадастровый -----. Существующие ограничения – ипотека. ООО «СК Гарант» приобрело право с существенными ограничениями (обременениями) п.1.3 условий договора.

Таким образом, у ООО «Высота» выбыло как право застройщика, так и основания передачи квартиры Кондратьевым. ООО «СК Гарант» при приобретении доли у ООО «Высота» стал иметь права застройщика и соответственно обязательства перед участниками долевого строительства. Считает, что ООО «СК Гарант» является правопреемником и обязан передать квартиру участнику долевого строительства при сдаче многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Однако, обратившись к ОО «СК Гарант» о передаче им квартиры, им было отказано. До настоящего времени обязательства перед долевиками не выполнено.

В ходе разбирательства дела от представителя Ответчика поступило встречное исковое заявление к Кондратьевой Валентине Константиновне, Кондратьеву Юрию Николаевичу, ООО «Высота» в лице конкурсного управляющего ФИО7 о признании за Обществом права собственности на жилое помещение с кадастровым номером -----, общей площадью ------ кв.м, по адресу: адрес, прекратить (признать отсутствующим) запись регистрации ----- от дата договора участия в долевом строительстве с участником долевого строительства, заключенного между ООО «Высота» и Кондратьевой В.К., Кондратьевым Ю.Н. на объект долевого строительства, вышеуказанной квартиры.

В обоснование встречного иска указано, что в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, для удовлетворения требований кредиторов ООО «Высота», произведена продажа доли в объекте незавершенного строительства, включая будущую спорную квартиру. Предметом договора ----- от дата, заключенного между ООО «СК Гарант» и ООО «Высота», выступала доля в размере ----- в общей долевой собственности, объект права: незавершенный строительством объект: назначение: незавершенного строительства, площадь застройки ------ кв.м., степень готовности ------, инв. -----, адрес: адрес кадастровый -----. Право собственности на долю в объекте незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРП за Ответчиком. В состав купленной Ответчиком доли в объекте незавершенного строительства вошла будущая спорная квартира. Иные участники общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства поименованы в приложении к свидетельству, Кондратьевы их число не входят.

Ответчик завершил строительство 1 этапа – жилой части многоквартирного жилого дома и ввел его в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим разрешением. Строительство спорной квартиры велось Ответчиком на собственные средства без привлечения участников долевого строительства. Доказательства строительства Ответчиком спорной квартир на денежные средства Кондратьевых в материалах дела не имеется, обратного Истцом не доказано. Следовательно, у ООО «СК Гарант» возникло право собственности на жилые помещения, приобретенные в составе доли в общей долевой собственности на незавершенный строительством объект и достроенные на собственные средства, включая спорную квартиру.

До ввода в эксплуатацию жилой части Ответчик обращался в Управление Росреестра по ЧР с заявлением о регистрации договора долевого участия в отношении спорной квартиры. дата Управление приостановление государственной регистрации, ввиду того, что на вышеуказанный объект долевого строительства ранее был зарегистрирован договор участия в долевом строительства ----- от дата, заключенный ООО «Высота» и Кондратьевыми, который не расторгнут. Таким образом, подписанные Ответчиком договор участия в долевом строительстве в отношении спорной квартиры не был зарегистрирован и в силу закон считается не заключенным, а привлечение денежных средств по такому договору не допускается.

По сведениям ЕГРН регистрационная запись в отношении спорной квартиры, сделанная на основании заключенного между ООО «Высота» и Кондратьевыми, и после ввода в эксплуатацию жилого дома не погашена, что служит препятствием к оформлению права собственности на спорную квартиру. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, положения ФЗ «ОБ участии в долевом строительств многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», заявляет вышеуказанные требования. Также указывает, что Кондратьевым по настоящее время находятся в реестре требований о передаче жилых помещений ООО «Высота», которое не ликвидировано и из ЕГРЮЛ не исключено. Соответственно, они не лишены возможности реализации своих гражданских прав.

В судебном заседании представитель истцов Сазухин А.Г. исковые требования поддержал в полном объеме, а встречный иск не признал по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика Данилов В.В. первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал по изложенным в нем основаниям.

Представители третьего лица Управления Росреестра по ЧР, ответчика по встречному иску ООО «Высота», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились. В силу ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ходе разбирательства дела установлено, что дата между ООО «Высота», представляемого ООО «Агентство по недвижимости «Честр» и Кондратьевым Ю.Н., Кондратьевой В.К. был заключен договор участия в долевом строительстве -----, в соответствии с условиями которого ООО «Высота» обязалось построить многоквартирный жилой дом по адресу: адрес и по завершении строительства передать им в собственность однокомнатную адрес площадью ------ кв.м., а Кондратьевы обязались уплатить денежные средства в сумме ------ руб. (------ руб. в день заключения договора, и далее до ------ числа каждого месяца – ------ руб., до дата ------- руб. (п.2.1., 2.3., 2.4., 3.1. договора).

ООО «Высота» обязалось ввести дом в эксплуатацию, с учетом дополнительного соглашения, в срок до дата. (п.2.7, договора).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от дата по ----- ООО "Высота" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от дата в редакции апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики от дата постановлено: «Отменить решение Ленинского районного суда г.Чебоксары дата в части удовлетворения иска ООО «СК«Гарант» к ФИО1, Кондратьевой В.К., Кондратьеву Ю.Н., ФИО2 о признании отсутствующими обременений земельного участка площадью 4 431 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020907:50, расположенного по адресу: адрес, вытекающих: из заключенного между ООО «Высота» и ФИО1 договора участия в долевом строительстве от дата -----, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости дата за -----, и договора об уступке права требования от дата, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости дата за -----; из заключенного между ООО «Высота» и ФИО2 договора участия в долевом строительстве от дата -----, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости дата за -----, и договора об уступке права требования от дата, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости дата за -----; из заключенного между ООО «Высота» и Кондратьевой В.К., Кондратьевым Ю.Н. договора участия в долевом строительстве от дата -----, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости дата за -----, и принять по делу в этой части новое решение.

Отказать в удовлетворении иска ООО «СК«Гарант» к ФИО1, ФИО2, Кондратьевой Валентине Константиновне, Кондратьеву Юрию Николаевичу, о признании отсутствующими обременений земельного участка площадью ------ кв.м, с кадастровым номером 21:01:020907:50, расположенного по адресу: адрес, вытекающих: из заключенного между ООО «Высота» и ФИО1 договора участия в долевом строительстве от дата -----, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости дата за -----, и договора об уступке права требования от дата, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости дата за -----; из заключенного между ООО «Высота» и ФИО2 договора участия в долевом строительстве от дата -----, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости дата за -----, и договора об уступке права требования от дата, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости дата за -----; из заключенного между ООО «Высота» и Кондратьевой Валентиной Константиновой, Кондратьевым Юрием Николаевичем договора участия в долевом строительстве от дата -----, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости дата за -----.

Решение вступило в законную силу дата

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от дата ООО «Высота» признано банкротом.

Согласно договора купли-продажи ----- от дата ООО «СК «Гарант» приобрела на основании Протокола о признании торгов в электронной форме по продаже имущества должника ООО «Высота» права застройщика на незавершенный строительством объект — доля в праве ------ в общей долевой собственности, место нахождение объекта: Чувашская Республика, адрес и права застройщика на право аренды земельного участка с кадастровым номером -----, общей площадью ------ кв.м., для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания.

Степень готовности объекта ------.

Постановлением администрации г. Чебоксары от дата ----- в распоряжение администрации г.Чебоксары от дата ------р внесены изменения, в частности произошла замена застройщика с ООО «Высота» на Ответчика.

ООО «СК «Гарант» дата получено разрешение на строительство объекта.

Таким образом, ООО «СК «Гарант» по отношению к участникам долевого строительства выступает в настоящее время застройщиком.

Отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов, регулируются Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве).

В соответствии с п.1 ст. 138 Закона о банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке: 20% от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований; 10% - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

На основании вышеуказанных норм, у истца возникло право требования получения денежных средств от ООО «Высота».

Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства предусмотрены ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве. Вместе с тем, данные статьи введены лишь Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ и не подлежат применению к правоотношениям сторон.

При таких обстоятельствах, ООО «СК «Гарант», являясь застройщиком соответствующего объекта и лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, обязано заключить с Истцами соответствующие соглашения, а в случае спора сторон, условия договора, в т.ч. о цене, могут быть определены в судебном порядке.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что ООО «СК «Гарант» не является правопреемником признанного банкротом ООО «Высота», и не несет ответственность по неисполненным ООО «Высота» обязательствам, а решение суда о признании права собственности Истца на долю в незавершенном строительстве не порождают у них безусловного права требовать от Ответчика передачи им в собственность недвижимости после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а лишь определяют размер их доли в объекте незавершенного строительства.

Ответчик в целях реализации функций Застройщика оформило разрешительные документы (получил разрешение на строительство, права на земельный участок и т.п.), принимает меры к завершению строительства, то есть производит неотделимые улучшения принятого объекта незавершенного строительства.

Таким образом, с момента передачи объекта незавершенного строительства Ответчику степенью готовности ------, Ответчик может осуществлять строительство за счет своих денежных средств либо средств, вносимых участниками долевого строительства.

Истец, по-существу, заявил требования, сводящиеся к обязанию Ответчика осуществить строительство и передать ему объект, за который в ------ году Истцом была оплачена лишь часть стоимости (------ тыс. руб.), по ценам ------ года в настоящее время. При том, что ООО «СК «Гарант» не является правопреемником признанного банкротом ООО «Высота», а свои права приобрело на основании договора купли-продажи.

Правовых оснований для возложения на Ответчика обязанности завершить строительство объекта степенью готовности ------ % и передать квартиру Истцу по ценам определенным в соглашении между Истцом и ООО «Высота» в ------ году, не имеется.

Равным образом не имеется и оснований для признании за Ответчиком права собственности на указанную квартиру в силу ст. 218 ГК РФ, как на вновь созданную вещь, поскольку квартира частично построена на средства Истцов, и лишь достроена Ответчиком, который, вопреки его доводам, приобрел не просто объект незавершенного строительства, а права застройщика (договор ----- от дата) вместе с существующими обременениями.

За Истцами, в отличие от других участников долевого строительства не было зарегистрировано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Вместе с тем, постановка Истцов по этому основанию в худшее положение относительно лиц, зарегистрировавших право на долю нарушает принцип равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленный в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда РФ от 21.12.2017 по делу № 307-ЭС17-13298.

В соответствии со ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

К отношения сторон по аналоги закона подлежит применению норма, приведенная в п. 3 ст. 245 ГК РФ, согласно которой Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Достройку ООО «СК «Гарант» квартиры за свой    счет следует рассматривать как неотделимые улучшения этого имущества, в связи с чем ООО «СК «Гарант» вправе рассчитывать на возмещение произведенных им расходов.

С учетом изложенного, стороны могут достигнуть соглашение о завершении строительства дома и дополнительном финансировании.

В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным требованиям.

Стороны заявили требования не об определении условий возможного соглашения между собой, а, о признании за ними права собственности на соответствующую квартиру, построенную частично за счет средств Истца, а частично за счет средств Ответчика.

Принимая решение по заявленным требованиям, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме как по первоначальному иску, так и по встречному.

Поскольку в исках отказано, не подлежат возмещению и понесенные сторонами расходы по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований Кондратьева Юрия Николаевича, Кондратьевой Валентины Константиновны к ООО «СК «Гарант» о признании права собственности на адрес в равных долях, по ? доли в праве общей долевой собственности - отказать.

В удовлетворении встречного иска ООО «СК «Гарант» к Кондратьеву Юрию Николаевичу, Кондратьевой Валентину Константиновне, ООО «Высота» о признании за ООО «СК «Гарант» права собственности на жилое помещение с кадастровым номером -----, общей площадью ------ кв.м., по адресу: адрес, прекращении (признании отсутствующей) записи регистрации ----- от дата договора участия в долевом строительстве с участником долевого строительства, заключенного между ООО «Высота» и Кондратьевой В.К., Кондратьевым Ю.Н. – отказать.

На решение могут быть поданы апелляционный жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Чебоксары.

В окончательной форме решение принято дата.

Судья              Е.М. Данилин