Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2535/2019 от 09.07.2019

Дело № 2-2535/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 августа 2019 года

Советский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Ерофеевой Н.А., при секретаре Летучевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к Жахонгирову Сухробу Мавлонхоновичу о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование заявленных требований с учетом уточнений указав, что … между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ООО «Транзит центр» заключен договор аренды земельного участка № …, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером …, общей площадью 7 543 кв.м., местоположение которого установлено в 245 метрах северо-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: улица … в Ленинском административном округе города Омска. … все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № … перешли к Жахонгирову С.М. … Департамент имущественных отношений Администрации города Омска уведомил арендатора о том, что размер ежемесячной арендной платы за земельный участок, предоставленный по вышеуказанному договору аренды земельного участка на основании вступивших в силу нормативных актов должен составлять: с …– 32814 рублей 88 копеек в месяц, с … – 73 269 рублей 17 копеек в месяц, с … – 76199 рублей 93 копейки в месяц. Поскольку арендная плата за муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. В связи с чем, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка за период с.. в размере 1147704 рубля 99 копеек, пени за период с … в сумме 330875 рублей 21 копейка.

Представитель истца Департамента имущественных отношений Администрации города Омска Наумкина П.А. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик Жахонгиров С.М. в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель истца Сенчилина О.А. (по доверенности) в судебном заседании исковые требования не признала, не согласилась с расчетом арендной платы. Указала, что поскольку решением Омского областного суда кадастровая стоимость земельного участка была пересмотрена, долг перед учреждением истца отсутствует, просила виске отказать.

Представитель третьего лица ООО «Транзит центр» в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452 постановлено, что департамент имущественных отношений Администрации города Омска от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области осуществляет права собственника в отношении муниципального имущества, в том числе выступает арендодателем по договорам аренды муниципального имущества города Омска или имущества, находящегося в ведении муниципального образования город Омск. Целью деятельности департамента является эффективное управление имуществом, находящимся в распоряжении муниципального образования; осуществление контроля за целевым и эффективным использованием муниципального имущества города Омска; обеспечение соблюдения законодательства в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом города Омска; защита имущественных интересов муниципального образования город Омск. Департамент согласно своих полномочий осуществляет контроль за соблюдением требований федерального законодательства, правовых актов органов местного самоуправления города Омска и других нормативных правовых актов в сфере учета, управления, распоряжения и использования муниципальной собственности города Омска в пределах своей компетенции.

Из положений пункта 1 статьи 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что … между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и ООО «Транзит центр» заключен договор аренды земельного участка № …, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером.. , общей площадью 7 543 кв.м., местоположение которого установлено в 245 метрах северо-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: улица …, в Ленинском административном округе города Омска. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области …. Актом от … земельный участок передан ООО «Транзит центр» по договору аренды.

… стороны заключили соглашение, в соответствии с условиями которого, права по договору перешли третьему лицу, в связи с чем, стороной арендатор с … считается Жахонгиров С.М.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, соглашением к договору аренды от …, соглашением к договору аренды от ….

На основании положений ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, должны своевременно производить платежи за землю.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пункт 4 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» определено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По правилам ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имуществ.

Из расчета арендной платы следует, что он осуществляется в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска» за период с …, в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» за период с …, в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» за период с ….

Об изменении размера арендной платы арендатор был уведомлен письмом …

… департамент уведомил арендатора о том, что размер ежемесячной арендной платы за земельный участок, предоставленный по вышеуказанному договору аренды земельного участка на основании вступивших в силу нормативных актов должен составлять: с … – 32814 рублей 88 копеек в месяц, … – 73 269 рублей 17 копеек в месяц, с … – 76199 рублей 93 копейки в месяц.

Соответствующее условие об изменении формулы расчета, в силу положений закона, считается согласованным сторонами договора аренды с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2018 признана недействующей часть 3 статьи 2 решения Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» с даты принятия настоящего определения, т.е. с ….

Согласно ч. 1 ст. 216 Кодекса административного судопроизводства РФ в случае признания судом нормативного правового акта не действующим полностью или в части этот акт или его отдельные положения не могут применяться с указанной судом даты.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» разъяснено, что установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд в соответствии с частью 2 статьи 253 ГПК РФ признает этот нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.

Если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Из смысла данных разъяснений прямо следует, что необходимость признания нормативного правового акта недействующим со дня вступления решения в законную силу обусловлена тем. что ранее данный акт действовал и применялся для регулирования правоотношений в соответствующей области. Между тем,

Указанное не означает, что до указанного момента данный акт является законным, и не свидетельствует о невозможности защиты или восстановления нарушенных данным нормативным актом прав в период его действия.

Согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 этого же Кодекса.

Признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения о признании нормативного акта недействующим.

Иное означало бы, что кредитор имеет право получать незаконно установленную регулирующим органом цену.

Данная позиция подтверждается и разъяснениями высших судебных инстанций.

Так, из разъяснений, содержащихся в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» следует, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период.

Суд считает возможным по аналогии принять во внимание разъяснения, изложенные в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 № 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена», согласно которым признание нормативного правового акта недействующим, в том числе с даты, отличной от дня его принятия, по смыслу статьи 13 ГК РФ, не является основанием для отказа в защите гражданских прав, нарушенных в период действия этого акта. Если нормативный правовой акт признан судом недействующим в связи с завышенным размером цены ресурса, потребитель соответствующего ресурса, добросовестно оплативший его стоимость поставщику ресурса, вправе взыскать с последнего переплату, в том числе за период до признания судом нормативного правового акта недействующим (пункт 1 статьи 424. подпункт 3 статьи 1103 ГК РФ), или зачесть это требование в отношении своих обязательств перед поставщиком (статья 410 ГК РФ).

При этом суд отмечает, что аналогичные правила должны действовать и в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая арендная плата за землю, поскольку никаких различий в данном отношении между нею и регулируемыми ценами на коммунальные ресурсы не имеется.

В таком случае применение признанного недействующим нормативного акта при возникновении судебного спора не допускается, в том числе и в случае, когда задолженность на основании данного акта была начислена за период, предшествовавший дате признания его недействующим.

Таким образом, к правоотношениям, возникшим между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и Жахонгировым С.М. применяется Решения Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска».

Судом установлено, что в спорный период кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером … по адресу: Омская область, Ленинский АО, улица …., дом …. в спорный период составляла 7 875 570 рублей 87 копеек.

Доводы ответчика о том, что решением Омского областного суда № … от … установлена кадастровая стоимость земельного участка на … равная рыночной в 4337000 рублей и в соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы подлежит пересчету с …., не состоятельны.

Под кадастровой стоимостью земельного участка понимаются сведения о его стоимости, определенной в результате государственной кадастровой оценки земель и внесенные в государственный кадастр недвижимости (п. 5 ст. 4, п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», глава 111.1 Государственная кадастровая оценка Федерального закона от 29.07.1998 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».)

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений ст.ст. 16, 17 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения ее органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости с момента вступления в силу соответствующего судебного решения.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости на основании вступившего в законную силу судебного решения, перерасчет кадастровой стоимости на прошлое время не осуществляется, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …, установленная решением суда от …, вступившим в законную силу, в размере 4337000 рублей не подлежит применению при расчете арендной платы за период с ….

В соответствии со ст. 3 Решения Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска» расчет годовой суммы арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, и за земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением зданий, строений, сооружений, относящихся к рынкам), производиться по формуле: А=Ц*К1*К2*К3/100%/12, где

А – размер ежемесячной арендной платы в рублях;

Ц - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …, площадью 7543 кв.м., составляет 7 875 570,87 рублей;

К1 - коэффициент к базовой ставке арендной платы, учитывающий вид использования земельного участка: 5;

К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате: 1;

К3 - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков: 1;

12 – количество месяцев в году.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере за период с … в размере 435531 рубль 64 копейки.

Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 5.2 договора аренды установлено, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленном договором, арендатор обязуется уплачивать пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки, которую перечисляет получателю.

Из последнего акта сверки, представленного истцом, следует, что за ответчиком числится пеня по арендной плате в размере 330875 рублей 21 копейка за период с ….

Как следует из ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Пункт 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъясняет, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В судебном заседании стороной ответчика заявлено о завышенной сумме взыскиваемой неустойки, просили о ее снижении.

В соответствии с требованиями ст. 333 ГК РФ, суд находит заявленную неустойку, начисленную истцом за неуплату арендной платы за период с … несоразмерной последствиям нарушения обязательства и снижает заявленную истцом сумму до 50 000 рублей с учетом размера нарушенного обязательства, длительности неисполнения обязательства со стороны ответчика.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с чем, с ответчика Жахонгирова С.М. подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в сумме 8055 рублей, исходя из имущественных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Жахонгирова Сухроба Мавлонхоновича в пользу Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска задолженность по договору аренды земельного участка за период с … в размере 435 531 рубль 64 копейки, пени за период с … в сумме 50000 рублей.

Взыскать с Жахонгирова Сухроба Мавлонхоновича в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 8 055 рублей.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Советский районный суд города Омска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено …

Судья Н.А. Ерофеева