Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-638/2023 ~ М-432/2023 от 20.03.2023

Дело № 2-638/2023 (УИД 50RS0050-01-2023-000567-42)

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Шатура Московской области                                    15 июня 2023 г.

Шатурский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Грошевой Н.А.,

при секретаре Зайцевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мангасарова Александра Павловича к Сахновой Наталии Сергеевне о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

Мангасаров А.П. обратился в суд с иском к Сахновой Н.С., в обоснование заявленных требований указывая, что 10.04.2021 между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, с рассрочкой платежа в соответствии с установленным в пункте 3.3. договора графиком.

Он исполнил принятое на себя обязательство по передаче недвижимого имущества покупателю, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произведена государственная регистрация права собственности Сахновой Н.С. на указанный земельный участок.

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по оплате товара в полном объеме не исполнил, 24.11.2022 в его адрес была направлена досудебная претензия с требованием о погашении имеющейся задолженности, которая осталась без ответа.

Поскольку общий размер задолженности Сахновой Н.С. составляет 678401 руб., то есть более половины от стоимости земельного участка, просит расторгнуть договор купли-продажи от 10.04.2021, истребовать у Сахновой Н.С. спорный земельный участок.

Истец Мангасаров А.П. в судебном заседании поддержал изложенное в исковом заявлении, просил заявленные требования удовлетворить.

Ответчик Сахнова Н.С. с заявленными требования не согласилась, просила в иске отказать.

Третье лицо - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо Гринёва Н.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного слушания извещена надлежащим образом, её представитель на основании доверенности Манюков А.В. с заявленными требованиями согласился, просил иск удовлетворить.

Выслушав объяснения явившихся лиц участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 488 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Абзацем 2 пункта 4 статьи 453 ГК РФ установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Из материалов дела следует, что 12.04.2021 ФИО6 дала Мангасарову А.П. согласие на продажу земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с условием, что установленное обременение (ограничение права) остается в её пользу (л.д. 137).

10.04.2021 между Мангасаровым А.П. и Сахновой Н.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 86000 кв. м, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 14).

Продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемого земельного участка в сумме 784401 руб. (п. 3.1. договора).

Согласно п. 3.2. договора продавец получил от покупателя 106000 руб. до подписания настоящего договора в качестве предоплаты, а оставшуюся сумму 678401 руб. обязался выплатить до 05.06.2026, о чем по окончанию выплат будет составлен акт взаиморасчётов.

Пунктом 3.3. установлен график платежей.

Мангасаров А.П. исполнил принятое на себя обязательство по передаче недвижимого имущества покупателю, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произведена государственная регистрация права собственности Сахновой Н.С. на указанный земельный участок (выписка из ЕГРН л.д. 15-25).

Как установлено судом из пояснений истца и не оспорено ответчиком, Сахновой Н.С. были перечислены денежные средства на общую сумму 106000 руб.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на существенные нарушения условий договора ответчиком в виде не оплаты в полном объеме стоимости объекта недвижимости, тем самым причинение истцу ущерба, что является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.

В связи с неисполнением покупателем обязательств по договору купли-продажи 24.11.2022 истец направил ответчику претензию о необходимости в течение 5 дней с момента получения претензии погасить возникшую задолженность в сумме 429500 руб. (л.д. 27, 28-30), 09.03.2023 получен ответ, содержащий указание на перевод денежных средств в счет оплаты по договору (л.д. 56).

Ответа на претензию не последовало, спор между сторонами не разрешен.

Таким образом, судом установлено, что в нарушение условий договора купли-продажи ответчик не вносит платежи по договору в счет стоимости приобретенного в рассрочку имущества. Сумма произведенных ответчиком платежей по договору составила 13,5 % стоимости земельного участка (106000*100/784401), неоплата составляет 86,5 %.

Таким образом, сумма произведенных ответчиком платежей по договору купли-продажи земельного участка составляет менее 50 % от цены договора. Просрочка платежа составила около двух лет. При таких обстоятельствах, в силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара, в связи с чем заявленные истцом требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 10.04.2021 с рассрочкой платежа и возврате указанного имущества в собственность истца подлежат удовлетворению, что является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Сахновой Н.С. на спорный объект недвижимости и регистрации права собственности на земельный участок за истцом.

При удовлетворении исковых требований суд принимает во внимание положения ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, согласно которым гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

При удовлетворении исковых требований суд также считает, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в силу абз. 3 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Мангасарова Александра Павловича удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 86000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 10.04.2021, между Мангасаровым Александром Павловичем и Сахновой Наталией Сергеевной.

Истребовать у Сахновой Наталии Сергеевны земельный участок площадью 86000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Настоящее решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) о праве собственности Сахновой Наталии Сергеевны на земельный участок площадью 86000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Шатурский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательном виде.

Судья                                                                                                           Н.А. Грошева

Мотивированное решение изготовлено 19.06.2023

Судья                                                    Н.А. Грошева