Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-121/2024 (2-2348/2023;) от 04.12.2023

Дело № 2-121/2024

УИД 23RS0001-01-2021-004451-69

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 марта 2024 года г. Абинск

Абинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего – Дубинкина Э.В.,

при секретаре – Рощиной Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Щебетова А.М. к Асановой Ф. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Щебетов А.М. обратился в Абинский районный суд с иском к Асановой Ф. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, взыскании судебных расходов, ссылаясь на то, что в ином порядке решить данный вопрос, не имеет возможности.

В судебное заседание истец Щебетов А.М. и его представитель Рейх А.В., не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Так, из содержания поданного иска следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Асановой Ф в лице Л.А.. действующего на основании нотариальной доверенности, был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>. В соответствии с п. п. 2.1 договора объекты недвижимости были оценены по соглашению сторон в сумме 2 200 000 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 1 200 000 рублей, стоимость земельного участка - 1 000 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истцом в счет стоимости жилого дома и земельного участка, была перечислена сумму в размере 50 000 рублей, которая была необходима для расчета с риэлторами за оказанные услуги в продаже недвижимости. Данная сумма, по мнению истца, была включена в общую стоимость договора купли-продажи. После этого, согласно условиям договора купли-продажи был произведен расчет путем перечисления денежной суммы в размере 2 200 000 на банковский счет Л.А.. Перед заключением договора купли-продажи продавец убедил А.М., что жилой дом пригоден для проживания, находится в хорошем состоянии, не имеет каких-либо дефектов и недостатков. Однако, в июне 2021 года, истец решил сделать ремонт в домовладении и обнаружил множественные трещины и щели на стенах, которые были скрыты под настенными обоями. С целью определения технического состояния объекта недвижимости истец пригласил на место эксперта, который после визуального осмотра объекта установил, что в строительных конструкциях, снижение несущей способности и нормативных критериев эксплуатационной пригодности составляет 40 %. Кроме этого эксперт установил, что на земельном участке отсутствует спланированная ливневая канализация с необходимым уклоном, что повлекло подтопление дома. Данные недостатки вызывают ухудшение несущей способности строительных конструкций, нарушение их целостности и устойчивости. По выводам эксперта установлено, что техническое состояние жилого дома по адресу: <адрес> <адрес>, ограниченно работоспособное угрожает жизни и здоровью граждан, не отвечает требованиям архитектурно-планировочным и конструктивным решениям (СНиП, СП, Сан Пин). Для восстановления дома (приведение в пригодное состояние), с целью восстановления целостности строительных конструкций, необходимо выполнить ремонт потолка, стен, фундаментов, цоколя, пола и выполнить работы по установлению ливневой канализации. Наличие скрытых недостатков в доме сразу не представилось возможным визуально выявить, так как трещины и щели в стенах были заклеены обоями, в комнатах находилась мебель и вещи, принадлежащие продавцу, полы были закрыты коврами. Учитывая, что истец понес расходы на устранение недостатков, которые были выявлены после заключения договора купли-продажи, был вынужден обратиться в суд с данным иском.

Ответчик – Асанова Ф., в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания была уведомлена надлежащим образом, заявлений о рассмотрении искового заявления в ее отсутствие не представила. В связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика – Зудилков С.В., привлеченный к участию в деле в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, действуя на основании ордера, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, на удовлетворении исковых требований возражал.

Суд, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Щебетовым А.М. и Асановой Ф. в лице Л.А. действующего на основании нотариальной доверенности, был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>.

В соответствии с п. 2.1 договора объекты недвижимости оценены по соглашению сторон в сумме 2 200 000 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 1 200 000 рублей, стоимость земельного участка - 1 000 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Щебетов А.М. перечислил Л.А.. в счет стоимости жилого дома и земельного участка, сумму в размере 50 000 рублей для расчета с риэлторами за оказанные услуги в продаже недвижимости.

Щебетов А.М. передал денежные средства продавцу, поскольку полагал, что данная сумма будет включена в общую сумму договора купли-продажи.

После этого, согласно условиям договора купли-продажи между сторонами был произведен расчет путем перечисления денежной суммы в размере 2 200 000 на банковский счет Асанова Л.А.

Все переговоры по вопросу заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>, велись с Л.А. действующим по доверенности и являвшийся родственником собственника данных объектов недвижимости - Асановой Ф.

Согласно п. п. 1, 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Перед заключением договора купли-продажи Л.А. Л.А.. убедил истца, что жилой дом пригоден для проживания, находится в хорошем состоянии, не имеет каких-либо дефектов и недостатков.

В июне 2021 года, Щебетов А.М. приступил к ремонту домовладения, в результате которого, последний обнаружил на стенах объекта недвижимости под обоями множественные трещины и щели.

После чего, Щебетов А.М. пригласил независимого эксперта, который установил, что под стенами строения в бетонном фундаменте имеются осадочные трещины, фундамент жилого дома находится в ограниченно работоспособном состоянии и не обеспечивают необходимую несущую способность здания, внутренние стены сложены из саманных блоков, которые вследствие отсутствия крепкого фундамента и неоднократных подтоплений просели и продолжают проседать, внутренние кирпичные перегородки также просели и в них имеются осадочные трещины, железобетонные перемычки над дверными и оконными проемами в ограниченно работоспособном состоянии, полы также в ограниченно работоспособном состоянии, деревянный потолок облицованный пластиком находится в недопустимом техническом состоянии, в связи с чем существует опасность для пребывании людей, поэтому необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций, техническое состояние крыши в ограниченно работоспособно.

В строительных конструкциях, снижение несущей способности и нормативных критериев эксплуатационной пригодности составляет 40 %.

Указанные недостатки жилого дома подтверждаются заключением эксперта № от 04.09.2021г. по определению технического состояния объекта недвижимости - расположенного по адресу: <адрес>, пер. Новороссийский, <адрес>.

Кроме этого эксперт установил, что на земельном участке отсутствует спланированная ливневая канализация с необходимым уклоном, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ году произошло подтопление дома, в результате чего вода зашла в дом. Данные недостатки вызывают ухудшение несущей способности строительных конструкций, нарушение их целостности и устойчивости.

Эксперт сделал выводы, что техническое состояние жилого дома по адресу: <адрес> <адрес>, ограниченно работоспособное угрожает жизни и здоровью граждан, не отвечает требованиям архитектурно-планировочным и конструктивным решениям (СНиП, СП, Сан Пин).

Для восстановления дома (приведение в пригодное состояние), с целью восстановления целостности строительных конструкций, необходимо выполнить ремонт потолка, стен, фундаментов, цоколя, пола и выполнить работы по установлению ливневой канализации.

    Согласно заключению эксперта № от 04.09.2021г., минимальная стоимость ремонтно-восстановительных работ, с материалом, жилого дома составит 274 300 рублей.

Более того, учитывая, что в ходе судебного заседания возникли неясности, по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено АНО БНЭ «Гранд». По результатам, которой было установлено, что рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составляет 802 781 рубль. Рыночная стоимость земельного участка расположенного по адресу: <адрес> на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 030 009 рублей.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Заключением эксперта подтверждается, что жилой дом имеет дефекты и недостатки, которые влияют на цену дома, в связи с чем, покупная цена дома подлежит снижению на 367 210 рублей, в счет возмещения расходов по устранению недостатков жилого дома и данная сумма подлежит взысканию с продавца, каковым является Асанова Ф.

Более того, в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества, продавец в соответствии с п. 2 ст. 469 ГК РФ обязан был передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В договоре купли-продажи не имеется согласований между сторонами относительно состояния жилого дома и его качества. На момент осмотра дома, перед заключением договора купли-продажи, учитывая погодные условия, не было следов намокания, поэтому нельзя было определить, что имеются проблемы с ливневой канализацией.

Кроме этого, с продавца подлежит взысканию 50 000 рублей, которые были переплачены Щебетовым А.М. по договору купли-продажи, и является неосновательным обогащением ввиду того, что данная сумма не была возвращена истцу, и не была включена в стоимость оплаты за приобретенное имущество.

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что продавец обязан вернуть Щебетову А.М. переплаченную сумму по договору в размере 50 000 рублей, и возместить расходы на устранение недостатков, которые не были оговорены сторонами перед заключением договора купли-продажи в сумме 367 210 рублей.

Так же в пользу истца с продавца в соответствии со ст. 15 ГК РФ подлежат возмещению убытки, понесенные им при рассмотрении дела, состоящие из расходов на оплату экспертного исследования в сумме 10 000 рублей, как авансовая сумма, оплаченная за проведение судебной строительно-технической экспертизы в АНО БНЭ «Гранд», а также 15 000 рублей, как оплаченная строительная экспертиза ООО «ГлавЮгЭксперт» для подачи искового заявления и определения государственной пошлины.

Кроме того с ответчика в пользу АНО БНЭ «Гранд» подлежит взысканию сумма в размере 37 000 рублей за проведение судебной строительно-технической экспертизы.

В соответствии с ч. 3 ст. 95 ГПК РФ, эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

При этом, в ходе рассмотрения дела в суде Щебетовым А.М. были понесены судебные расходы на оказание юридической помощи в сумме 25 000 оплаченные представителю Рейх А.В. и 25 000 рублей представителю Игнатенко П.А., что подтверждается письменными материалами дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые в силу ст. 88 ГПК РФ, состоят из издержек, к которыми в том числе по правилам ст. 94 ГПК РФ, относятся расходы на оплату услуг представителей.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, в частности характер имевшегося спора, количество судебных заседаний, суд приходит к выводу, что сумма заявленная ко взысканию является обоснованной, и полагает возможным и целесообразным удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Кроме того, учитывая, что на стадии принятия дела к рассмотрению истцу Щебетову А.М. на основании ст. 90 ГПК РФ была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до вынесения решения по делу, суд полагает необходимым взыскать с Асановой Ф. сумму государственной пошлины в размере 6 593 рубля в пользу соответствующего бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Щебетова А.М. к Асановой Ф. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, удовлетворить.

Соразмерно уменьшить покупную цену по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес> заключенного между Щебетовым А.М. и Асановой Ф. в лице Л.А. действующего на основании доверенности, на 367 210 (триста шестьдесят семь тысяч двести десять) рублей.

Взыскать с Асановой Ф. в пользу Щебетова А.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, сумму соразмерного уменьшения покупной цены в размере 367 210 (триста шестьдесят семь тысяч двести десять) рублей, сумму неосновательного обогащения в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, убытки в размере 40 000 рублей, судебные расходы в виде оплаты за юридические услуги 50 000 рублей.

Взыскать с Асановой Ф. в пользу Автономной некоммерческой организации Бюро независимых экспертов «Гранд» сумму в размере 37 000 рублей за проведенную экспертизу по следующим реквизитам:

Автономная некоммерческая организация Бюро независимых экспертов «Гранд»

ИНН 2369006430

КПП 236901001

ОГРН 1182375043839

р/с 40702810400220000452

Банк КБ «Кубань Кредит» ООО г. Краснодар

Кор. счет 30101810200000000722

БИК 040349722

ИНН Банка 231216641

Взыскать с Асановой Ф. государственную пошлину в размере 6 593 рублей в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Абинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Судья:      Дубинкин Э.В.