Решение по делу № 2-801/2016 ~ М-4900/2015 от 10.12.2015

Дело № 2-801/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Красноармейский районный суд города Волгограда

в составе: председательствующего                                            Ковалева А.П.

                 при секретаре                                                              Фролковой Е.В.,

с участием представителей истцов Кондакова В.В., Кондаковой Е.В. по доверенности Ильичева В.Б., представителя ответчика Администрации Волгограда по доверенности Очаковского И.М., представителя 3-го лица Администрации Красноармейского района г. Волгограда по доверенности Очаковского И.М.

         « 23 » июня 2016 года рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску Кондакова В.В., Кондаковой Е.В. к Администрации Волгограда о признании права собственности на нежилое помещение.

                                                     У С Т А Н О В И Л:

             Кондаков В.В., Кондакова Е.В. обратилась в суд    к Администрации Волгограда о признании права собственности на нежилое помещение.

В обоснование требований указано, что Кондаковой Е.В. на праве собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - квартира, расположенная по адресу: <адрес>; на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - квартира, расположенная по адресу: г. Волгоград, <адрес>; на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - квартира, расположенная по адресу: <адрес>; на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Кондакову В.В. на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес> на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ - квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Не имея намерений использовать приобретенные квартиры по назначению, они обратились в администрацию Красноармейского района г. Волгограда с заявлением о переводе их в нежилые помещения.

На основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащие им квартиры были исключены из жилого фонда и переведены в нежилой для размещения магазина непродовольственных товаров.

С целью получения разрешения на строительство, необходимое для реконструкции и объединения квартир в нежилое помещение с пристройкой для размещения магазина непродовольственных товаров они обратились в администрацию Волгограда с заявлением в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ с приложением к нему документов, предусмотренных п. 7 указанной нормы.

На основании представленных документов им было выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Для выполнения работ по реконструкции и объединению квартир ими был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ с лицензированным строительным предприятием ООО "Спецстрой".

В установленный срок ООО "Спецстрой" выполнило строительно-монтажные работы и объект был сдан.

В силу своей правовой некомпетентности, ими не были выполнены требования ч. 5 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, в связи с чем, Инспекцией государственного строительного надзора Волгоградской области было принято решение об отказе в выдаче заключения от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, по этой же причине ими не были исполнены требования ч. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, администрация Волгограда отказала им в выдаче разрешения на ввод встроенно-пристроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

В результате строительных работ, произведенных на основании выданного администрацией Волгограда разрешения на строительство, недвижимое имущество - квартиры были объединены, была возведена, предусмотренная проектом, пристройка, то есть создан новый объект. Единственным основанием для государственной регистрации права собственности на него в общем порядке может быть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако, в связи с тем, что ими были допущены указанные выше нарушения и было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, иной возможности установить право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, как обратиться в суд с иском о признании права собственности, они не имеют.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Ильичев В.Б. заявленные исковые требования полностью поддержал.

Представитель ответчика Администрации Волгограда по доверенности Очаковский И.М. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, поскольку истцами нарушены положения ст. 55 Градостроительного кодекса, а так же п. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ В то же время истцами затронуты несущие конструкции дома, которые признаны экспертом ограниченно – работоспособными и влияющие на несущую способность многоквартирного дома. При этом, истцами не было получено разрешение всех собственников многоквартирного дома на использование общего имущества.

Представитель 3-го лица Администрации Красноармейского района г. Волгограда по доверенности Очаковский И.М. полностью поддержал позицию Администрации Волгограда, полагал, что оснований для удовлетворения иска нет.

Представители 3-го лица Департамента по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда, Инспекции государственного строительного надзора Волгоградской области будучи надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились, причин неявки суду не сообщили.

Выслушав участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, суд считает необходимым в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям.

Согласно ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

На основании п. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

В судебном заседании установлено, что Кондаковой Е.В. на праве собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес> ( том 1 л.д. 08); на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - квартира, расположенная по адресу: <адрес> ( том 1 л.д. 07); на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - квартира, расположенная по адресу: <адрес> ( том 1 л.д. 09); на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - квартира, расположенная по адресу: <адрес> ( том 1 л.д. 10); на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - квартира, расположенная по адресу: <адрес> ( том 1 л.д. 12).

Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Кондакову В.В. на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес> ( том 1 л.д. 11 ); на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ - квартира, расположенная по адресу: <адрес> ( том 1 л.д. 06).

Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Как следует из показаний представителя истцов, не имея намерений использовать приобретенные квартиры по назначению, истцы обратились в администрацию Красноармейского района г. Волгограда с заявлением о переводе их в нежилые помещения.

На основании постановления Администрации Красноармейского района г. Волгограда № от ДД.ММ.ГГГГ согласован перевод жилых помещений (квартиры № общей площадью <данные изъяты>., квартиры № общей площадью <данные изъяты>., квартиры № общей площадью <данные изъяты>., квартиры № общей площадью <данные изъяты>., квартиры № общей площадью <данные изъяты>., квартиры № общей площадью <данные изъяты>., квартиры № общей площадью <данные изъяты>.) в жилом доме <адрес> в нежилое помещение для размещения магазина непродовольственных товаров. ( том 1 л.д. 15 )

Истцам было выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Администрация Волгограда разрешает реконструкцию и объединение квартир № с пристройкой в жилом доме <адрес> под размещение магазина непродовольственных товаров на срок до ДД.ММ.ГГГГ. ( том 1 л.д. 19)

Для выполнения работ по реконструкции и объединению квартир истцами был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ с лицензированным строительным предприятием ООО "Спецстрой".

В установленный срок ООО "Спецстрой" выполнило строительно-монтажные работы и объект был сдан истцам.

Вместе с тем, Администрация Волгограда рассмотрев заявления Кондаковой Е.В., Кондакова В.В. о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта отказала по причине отсутствия технического плана объекта капитального строительства и заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. ( том 1 л.д. 13)

Инспекцией государственного строительного надзора Волгоградской области отказано застройщикам в выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта требованиям технических регламентов ( норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, что следует из решения от ДД.ММ.ГГГГ. ( том 1 л.д. 14).

Кроме того, застройщиком не выполнены требования, предусмотренные частью 18 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ о передаче в Департамент по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда одного экземпляра копий материалов инженерных изысканий, проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Проверяя обоснованность заявленных истцами требований и возражений ответчика, в судебном заседании была назначена строительная экспертиза.

Согласно заключения ФГБОУ ВПО «<данные изъяты>» выполненная реконструкция нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже дома по адресу: <адрес> в целом соответствует проекту, прошедшему экспертизу, строительным нормам и правилам в части механической ( конструктивной) безопасности.

При производстве строительных работ частично затронуты несущие конструкции многоквартирного жилого дома, а именно: произведено устройство дверных проемов из существующих оконных проемов в наружных стенах путем разборки кирпичной кладки до уровня плит перекрытия, а так же устроены гнезда для опирания стальных балок перекрытия пристройки. Указанные изменения встроенного нежилого помещения не оказывают существенного влияния на характеристики механической ( конструктивной) безопасности многоквартирного жилого дома и нежилого помещения.

В пристроенной части объекта имеются отклонения от проектных решений: узлов опирания стальных балок покрытия на кирпичную стену; узлов опирания профилированных листов покрытия на стальные балки покрытия; смонтирована система дополнительных стальных балок усиления покрытия. Указанные отклонения от проектных решений позволяют считать состояние покрытия возведенной пристройки ограниченно работоспособным. То есть указанные отклонения ( дефекты) приводят к ограниченному снижению несущей способности, но при этом отсутствует опасность внезапного разрушения либо потери устойчивости. Эксплуатация здания возможна либо при контроле ( мониторинге ) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по усилению конструкций и последующем мониторинге технического состояния ( при необходимости).

Спорная конструкция не расположена за красными линиями квартала застройки. ( том 2 л.д. 11-45 )

Проанализировав содержание экспертного заключения ФГБОУ ВПО «<данные изъяты>» суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В связи с чем, представленные истцами суду сертификаты соответствия, акты освидетельствования скрытых работ спорного объекта при наличии заключения эксперта о том, что в пристроенной части объекта имеются отклонения от проектных решений, которые позволяют считать состояние покрытия возведенной пристройки ограниченно работоспособным, по мнению суда не являются бесспорным доказательством безопасности построенного объекта.

Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также основания отказа в таком переводе установлены Жилищным кодексом РФ (статьи 22 - 24).

Согласно положению подпункта 5 пункта 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее, ЖК РФ) для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Как следует из представленного в материалы дела и указанного выше постановления Администрации Красноармейского района г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ. №-псогласован перевод жилых помещений в нежилое помещение для размещения магазина непродовольственных товаров, а в дальнейшем истцам разрешена пристройка к дому, которая в настоящее время построена и занимает придомовую территорию.

Кроме этого, из заключения эксперта следует, что истцами при реконструкции затронуты несущие конструкции дома, разобраны кирпичная кладка до уровня плит перекрытия подоконного пространства и в этих местах оборудованы дверные проемы.

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В части 1 статьи 22 ЖК РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса.

Одним из оснований отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение является несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" разъяснено, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (пункт 66).

Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении такого имущества, что предусмотрено статьями 246 (пункт 1) и 247 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае истец просит суд признать право собственности на объект недвижимости, часть которого ( пристройка) находится на придомовой территории многоквартирного дома, а кроме того, истцами затронуты несущие конструкции многоквартирного дома.

Таким образом, указанные обстоятельства не является основанием для освобождения собственника помещения в многоквартирном доме от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение земельного участка и передачу его части во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд.

Данный вывод следует из того, что собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.

Частью 3 статьи 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если перевод жилого помещения в нежилое связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях должны применяться нормы, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Положениями Жилищного законодательства, в частности статьей 44 ЖК РФ, установлены способы управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, распоряжения его судьбой в смысле жилищных правоотношений.

Производство работ по устройству пристройки к многоквартирному дома на части земельного участка, примыкающего к дому, привело к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, поэтому права и законные интересы их затронуты этими изменениями, поскольку постройкой занята часть земельного участка.

Таким образом, устройство пристройки, которая при этом признана экспертом ограниченно работоспособной и без которой невозможно обустроить входы во вновь образуемые помещения истцов, фактически приведет к присоединению части земельного участка, т.е. его передачу в исключительное пользование истцов.

Несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ подлежат применению в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 ЖК РФ и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В то же время, представитель истцов считает, что такое разрешение истцами получено и ссылается на акт опроса жильцов от ДД.ММ.ГГГГ. и аналитическую справку от ДД.ММ.ГГГГ. ( том 1 л.д. 16, 17 ).

Данный довод представителя истцов суд считает необоснованным, поскольку указанные документы судом не признаются согласием всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Вопросы, связанные с реализацией собственниками помещений в многоквартирном жилом доме содержания их права собственности на общее имущество, в том числе и по вопросу реконструкции, переустройству и перепланировки помещений, принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом, что предполагает вынесение решения путем оформления протокола (ст. ст. 44 - 46 ЖК РФ). Такой документ в материалах дела отсутствует.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом <адрес>, сформирован, поставлен на кадастровый учет и соответственно принадлежит собственникам помещений (квартир) данного многоквартирного дома.

В этой связи, использовать придомовой земельный участок истцы, с учетом требований ст. 36 ЖК РФ, вправе были лишь с согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Однако вопрос о порядке использования истцами части данного земельного участка ввиду реконструкции жилого помещения в нежилое жильцами дома <адрес> вообще не разрешался.

Доказательств тому, что права на земельный участок жильцов многоквартирного дома, указанного выше, не нарушены, материалы дела не содержат.

Учитывая, что спорное помещение истцов фактически реконструировано под магазин не продовольственных товаров, при этом подоконная кирпичная кладка в несущей стене многоквартирного дома разобрана, устроены проходы в пристройку к многоквартирному дому, которая занимает придомовой земельный участок, а пристройка при этом в полной мере не отвечает признакам безопасности объекта, то оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на встроено – пристроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, нет.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска о признании за Кондаковым В.В. и Кондаковой Е.В. права общей долевой собственности по <данные изъяты> доле каждому на встроенно-пристроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, из которой <данные изъяты> - основная, <данные изъяты> - вспомогательная, в составе двух тамбуров, четырех торговых залов, двух санузлов, помещения кубовой и подсобного помещения, отказать.

         Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Красноармейский райсуд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

    Председательствующий:                                                                А.П. Ковалев

      Решение суда изготовлено 27 июня 2016г..

    Председательствующий:                                                             А.П. Ковалев