Решение по делу № 2-413/2011 от 26.04.2011

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

            <ДАТА1>                                                                                      город <АДРЕС>

                                    Мировой судья судебного участка <НОМЕР> <АДРЕС> области <ФИО1>, при секретаре Москвитиной СВ., рассмотрев гражданское дело по иску <ФИО2> к ЗАО «Юго-Запад»,  3 лицо Администрация г.о. <АДРЕС>,  о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

            Истец <ФИО2> обратился с указанными исковыми требованиями, при этом пояснив, что <ДАТА2> заключил с ЗАО «Юго-Запад» договор долевого участия в строительстве жилья <НОМЕР>, согласно которого  застройщик обязался осуществить комплексную застройку земельного участка площадью 300 000 кв.м., расположенного по адресу: г. <АДРЕС> ул. 27 Партсъезда 16. Данный участок  выделен ЗАО «Юго-Запад» на основании договора аренды от <ДАТА3> под индивидуальное жилищное строительство. Истец являлся дольщиком самостоятельного объекта - коттеджа <НОМЕР> по данному адресу. Свои обязательства по договору он выполнил в полном объеме, в подтверждение чего им представлены протокол <НОМЕР> от <ДАТА2> и акт приема-передачи векселей от <ДАТА2>. Однако, ответчик свои обязательства не исполнил. В настоящее время в отношении ЗАО «Юго-Запад»  определением Арбитражного суда <АДРЕС> области от <ДАТА5> введена процедура наблюдения в рамках дела А55-10501/2010 о банкротстве. <ДАТА2> ЗАО «Юго-Запад» в соответствии с п.  4.1 договора долевого участия передал <ФИО2> объект незавершенного строительства, что подтверждается актом <НОМЕР> от <ДАТА2>. Какие-либо строительно-монтажные работы впоследствии ответчиком не проводились. Однако, в регистрации права собственности договора долевого участия в строительстве Федеральной Службой гос.регистрации, кадастра и картографии истцу было отказано в связи с непредставлением ЗАО «Юго-Запад» разрешения на строительство. Просит суд признать право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом общей площадью 106,5 кв.м, расположенный по адресу: г. <АДРЕС>, ул. 27 Партсъезда <НОМЕР>.

                                    В судебном заседании представители истца <ФИО4> (по доверенности от <ДАТА6> сроком на 3 года), <ФИО5> (по доверенности от <ДАТА6> сроком на 3 года) исковые требования поддержали в полном объеме, дали пояснения, аналогичные исковым. Просят признать право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом общей площадью 106,5 кв.м, расположенный по адресу: г. <АДРЕС>, ул. 27 Партсъезда дом <НОМЕР>.

            Ответчик в лице представителя ЗАО «Юго-Запад» в судебном заседании не присутствовал, о дне и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв, исковые требования признал в полном объеме. Не возражает признать за <ФИО2> право собственности на объект незавершенного строительства по адресу г. <АДРЕС> ул. 27 Партсъезда  дом <НОМЕР>. В отзыве пояснил, что <ФИО2>  заключил с ЗАО «Юго-Запад» договор <НОМЕР> от <ДАТА2> долевого участия в строительстве жилья в качестве дольщика на строительство коттеджа  <НОМЕР> в квартале малоэтажной застройки по указанному адресу. Срок сдачи готового дома в эксплуатацию и передачи дольщику готового объекта  - 3 квартал 2010 года. Земельный участок под строительство  был передан ЗАО «Юго-Запад»  на основании договора аренды от <ДАТА7> Строительство жилого дома осуществлялось согласно разрешения на строительство <НОМЕР> RU 63304000-231 от <ДАТА8>, выданного Администрацией г.о. <АДРЕС>. В настоящее время в отношении ЗАО «Юго-Запад» по определению Арбитражного суда <АДРЕС> области от <ДАТА5> введена процедура наблюдения в рамках дела о банкротстве, но назначенный судом временный управляющий до настоящего времени к своим обязанностям не приступал. В виду финансовых затруднений ЗАО «Юго-Запад» свои обязательства по договору на долевое участие выполнить не может. На основании п. 4.1 Договора застройщик передал <ФИО2> объект незавершенного строительства, что подтверждается актом <НОМЕР> от <ДАТА2>. После передачи объекта каких-либо строительно-монтажных работ по его возведению ответчик не проводил.  Жилой дом прошел техническую инвентаризацию, его площадь составляет 106,5 кв.м, готовность - 4%. 

            В судебном заседании представитель 3 лица - Администрации г.о. <АДРЕС> <ФИО6> (по доверенности от <ДАТА9> <НОМЕР> 01-17/7 сроком по <ДАТА10>) не возражает против признания за <ФИО2> права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. <АДРЕС> ул. 27 Партсъезда  16, дом <НОМЕР>.

Выслушав стороны, исследовав и оценив доказательства по делу, суд считает в иске должно быть отказано  по следующим основаниям.

            В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчик в лице ЗАО «Юго-Запад», представитель 3 лица Администрации городского округа <АДРЕС> не возражает против признания за <ФИО2> права собственности на объект незавершенного строительства, однако, признание противоречит закону,  нарушает права и интересы других лиц, потому не может быть принято судом в соответствии со ст. <НОМЕР> ГПК РФ.

            В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

            В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п.1 ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и, в соответствии со ст. 25 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от <ДАТА11> <НОМЕР>, объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.

                 Судом установлено, что <ДАТА2> <ФИО2> заключил с ЗАО «Юго-Запад» договор <НОМЕР> долевого участия в строительстве  объекта по адресу: г. <АДРЕС> ул. 27 Партсъезда 16, а именно самостоятельной части данного объекта - коттеджа <НОМЕР>. Вышеуказанный договор в соответствии со ст. 3 ФЗ РФ от <ДАТА12> <НОМЕР> 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и  иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

            В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <НОМЕР> 122 ФЗ  от <ДАТА13> право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье, а именно правоустанавливающих документов на земельный участок. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

            В материалах дела имеются договора аренды от <ДАТА14> от <ДАТА15>, и от <ДАТА16>, заключенные между Арендодателем - Муниципальное образование г.о. <АДРЕС> области и Арендатором - ЗАО «Юго-Запад», об использовании на условиях аренды, земельного участка, расположеннного по адресу: г. <АДРЕС> ул. 27 Партсъезда 16, Договор от <ДАТА17> сроком на 5 лет.

Истцом представлен договор долевого участия в строительстве жилья <НОМЕР> от <ДАТА2> заключенный между ним и ЗАО «Юго-Запад».

Согласно п.1.1 Договора Застройщик - ЗАО «Юго-Запад» осуществляет комплексную застройку земельного участка площадью 300 000 кв.м., с кадастровым номером <НОМЕР>,находящегося в аренде согласно Договора аренды от <ДАТА14>, зарегистрированного в <АДРЕС> отделе УФРС, по вышеуказанному адресу под индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли поселения, с целью строительства квартала малоэтажной жилой застройки  «Юго-Запад», на основании распоряжения главы администрации г.о. <АДРЕС> <НОМЕР> 432 от <ДАТА18> «О разрешении на строительство».Согласно п.3.1.3 Застройщик обязан обеспечить ввод Коттеджа в эксплуатацию 3 квартал 2010 года.

            В соответствии с п.3 ст.4  ФЗ от <ДАТА19> <НОМЕР> 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 Исходя из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии от <ДАТА20> следует, что государственная регистрация данного договора не производилась.

Согласно письменного сообщения Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии от <ДАТА21> <НОМЕР> 63-63-004/2011-65 (л.д. 40) в государственной регистрации  договора долевого участия <ФИО2> отказано.

Основанием послужило, согласно п.1, на регистрацию Договора долевого участия не представлены документы, подтверждающие уплату государственной пошлины заявителем ЗАО «Юго-Запад».

                 В судебном заседании представитель истца подтвердил указанные обстоятельства, пояснив, что в отношении ЗАО «Юго-Запад» введена процедура наблюдения, денежных средств  для оплаты госпошлины не имеется, в свою очередь он внес необходимый платеж. Однако подтверждающих документов суду не представлено.

Согласно п.2  Сообщения на государственную регистрацию Договора участия в долевом строительстве заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, не представлено разрешение на строительство квартала малоэтажной жилой застройки (в которую входит коттедж <НОМЕР>).

В судебном заседании представителем 3 лица Администрации г.о. <АДРЕС> представлено Разрешение на строительство <НОМЕР>  RU 63304000-231, исходя из которого разрешено строительство объекта капитального строительства, 6-я очередь квартала малоэтажной жилой застройки, включая двухэтажный коттедж <НОМЕР>, действие настоящего разрешения продлено до <ДАТА22>

Кроме этого в сообщение также указано, что приложенный к договору долевого участия план объекта не соответствует требованиям ст.25.1 Закона о государственной регистрации, поскольку из данного плана невозможно установить его местонахождение и в регистрирующем органе имеется новый план застройки (план от <ДАТА23>), в  Договоре не определено на каком этапе строительства из предусмотренных проектом 20 этапов, должен быть построен данный коттедж, что не позволяет четко индивидуализировать объект долевого строительства подлежащий передаче участнику долевого строительства, следовательно невозможно установить срок ввода в эксплуатацию заявленного к регистрации объекта. Также следует из сообщения, что в Договоре <НОМЕР> 68 К указано категория земельного участка-земли поселений. Однако в соответствии со ст.25 ФЗ <НОМЕР> 232 от <ДАТА24> категория земельного участка - земли поселений, изменена на земли населенных пунктов. Вместе с тем не уточнен порядок расчета между сторонами цены договора и не указано обязательное условие гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участником долевого строительства объекта.

            Представитель истца <ФИО4> в судебном заседании пояснил, что объект передан им по акту приема-передачи, ответчик строить указанный объект не будет, строительство спорного объекта будет производиться ими самостоятельно. Договор долевого участия между ним и ответчиком считает заключенным, все требования предъявляемые к подобным договорам соблюдены и он не зарегистрирован только в связи с неуплатой госпошлины, согласно п.4.1 Договора принимают объект незавершенного строительства на этом уровне.

В соответствии с п.4.1 Договора <НОМЕР> от <ДАТА25> Дольщик имеет право требовать предоставления ему Заемщиком коттеджа не до полной оплаты цены договора и окончания расчетов в соответствии с данными обмерами ГУП СО ЦТИ <АДРЕС> городского филиала, при условии произвести строительство своими силами.

На основании п.2.1 Договора  цена коттеджа на момент подписания договора составляет 22 442 рубля за 1 кв.м. общей площади.

Оплата цены Договора, согласно п.2.4 производится путем внесения денежных средств в кассу Застройщика, перечисления на расчетный счет либо иным способом, поэтапно согласно графику: предельный срок внесения денежных средств: <ДАТА26> - 8.5 % денежной суммы подлежащей внесению в счет оплаты от общей стоимости Коттеджа, размером 11.27 кв.м оплаченной проектной общей площади Коттеджа и соответственно <ДАТА27> - 91.5 % - 121.36 кв.м..

Согласно графика на <ДАТА28> Дольщиком должно быть внесено 100 % от общей стоимости коттеджа.

Согласно п.4 Протокола <НОМЕР> от <ДАТА25>, <ФИО2> передает, а ЗАО «Юго-Запад» принимает  векселя в количестве 6 штук, на сумму 3 457 703 руб.91 коп.

Исходя из п.5 Протокола ЗАО «Юго-Запад» передает, а <ФИО2> принимает в счет взаиморасчета недостроенные коттеджи на уровне фундамента в количестве 11 штук, в т.ч. и коттедж <НОМЕР>.

Стоимость 1 кв.м. сторонами определена в 22 442 рубля, общая проектная площадь коттеджа 132.63 кв.м., исходя из этого, стоимость коттеджа была сторонами определена в 2 976 482 рубля 46 копеек.

Согласно Акта <НОМЕР> от <ДАТА25> приемки недостроенного коттеджного дома <НОМЕР>, общей площадью 132.63 кв.м. застройщик передает недостроенный коттедж номер <НОМЕР>, проект 217, представляющий из себя согласно  п.а : забиты сваи под фундамент, стоимостью произведенных работ 255 500 рублей.

Данная сумма, исходя из Протокола от <ДАТА25> была внесена истцом.

Исходя из чего судья приходит к выводу, что истцом выполнены обязательства по Договору <НОМЕР> в размере 255 500 рублей.

Тем самым истцом не были в полном объеме выполнены условия указанного Договора. 

При таких обстоятельствах, судья приходит к выводу, что исковые требования <ФИО2> не могут быть удовлетворены, поскольку суду не представлены доказательства дающие основания для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья <НОМЕР> от <ДАТА2>, соответственно и о признании судом за истцом права собственности на объект незавершенного строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ,    мировой судья

Р Е Ш И Л:

            В иске <ФИО2> о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. <АДРЕС> ул. 27 Партсъезда  16, дом <НОМЕР> - отказать.       

            Решение может быть обжаловано через мирового судью в <АДРЕС> районный суд <АДРЕС> области в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме <ДАТА29>

Мировой судья                                                                                                      <ФИО1>