Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-4247/2024 от 16.02.2024

Судья: Пряникова Т.Н.                                                гр. дело № 33-4247/2024

(гр. дело № 2-3375/2023)                          УИД: 63RS0041-01-2023-002969-69

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 июня 2024 года                                                                                 г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего судьи Бредихина А.В.,

судей: Зинкина В.А., Баданова А.Н.,

при секретаре судебного заседания Гинеатулине Д.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Спиридоновой Н.В. на решение Советского районного суда г. Самары от 20 декабря 2023 года, которым постановлено:

«Исковое заявление Лукьяновой Е.С. к Спиридоновой Н.В. о признании незаключенным предварительного договора, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать со Спиридоновой Н.В., <данные изъяты>, в пользу Лукьяновой Е.С. денежные средства в размере 100 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 386 рублей 30 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать»,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Зинкина В.А., объяснения истца Лукьяновой Е.С. и ее представителя по доводам апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Лукьянова Е.С. обратилась в суд с иском к Спиридоновой Н.В. о признании незаключенным предварительного договора, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Лукьяновой Е.С. и Спиридоновой Н.В. подписан предварительный договор купли-продажи трехкомнатной квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной на 2 этаже 6 этажного дома, общей площадью 112,5 кв.м, по адресу: <адрес>.

Предварительный договор подписан при следующих обстоятельствах: во время осмотра квартиры ответчик сконцентрировал внимание истца на второстепенных вещах - оборудовании, мебели, убранстве квартиры, уклонился от предоставления правоустанавливающих документов на квартиру, сказал, что с документами на квартиру все в порядке, в связи с истец была введена в заблуждение, подписала предварительный договор и передала ответчику в качестве задатка 100 000 рублей.

Позднее, из телефонного разговора с представителем ответчика истец узнала о том, что в указанной квартире произведена перепланировка помещений, которая не оформлена в установленном законном порядке, из чего следует, что ответчик намеренно не представил правоудостоверяющие документы на квартиру при подписании предварительного договора с тем, чтобы скрыть данный факт.

В связи с тем, что ответчик утаил от истца незаконную перепланировку и истец о ней не знала при подписании предварительного договора, истец полагает, что указанный договор считается незаключенным, т.к. в нем отсутствует существенное условие о согласии истца на покупку указанной квартиры с незаконной перепланировкой.

О том, что предварительный договор считается незаключенным и что истец отказывается от покупки указанной квартиры, ответчик извещен уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, в котором истец просила вернуть переданный ответчику задаток в размере 100 000 рублей. Однако, ответчик задаток не вернул, хотя признал незаключенность предварительного договора, поскольку основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен в установленный срок - ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что истец считает предварительный договор незаключенным, полагает, что переданный ответчику задаток является неосновательным обогащением.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, с учетом уточненного искового заявления, истец просила суд признать незаключенным предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика Спиридоновой Н.В. неосновательное обогащение в сумме основного долга в размере 100 000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5 647 рублей 94 копеек, а всего в общей сумме 105 647 рублей 94 копеек.

Судом постановлено указанное выше решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, Спиридонова Н.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указано, что суд необоснованно указал на наличие в квартире перепланировки, необоснованно вышел за пределы исковых требований, ответчик не согласен с выводами суда о том, что переданная денежная сумма не является задатком, данный вывод противоречит условиям договора.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы.

Истец Лукьянова Е.С. и ее представитель в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении»).

Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям в полной мере не отвечает.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Спиридоновой Н.В. (продавец) и Лукьяновой Е.С. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель купить трехкомнатную квартиру, с кадастровым номером <данные изъяты> расположенную на 2 этаже 6 этажного дома, общей площадью 112,5 кв.м, по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3 вышеуказанного договора в качестве гарантий своих намерений и в соответствии со статьями 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации в доказательство заключения договора купли- продажи и в обеспечение его исполнения покупатель передает, и продавец принимает в счет оплаты за продаваемый им объект задаток в размере 100 000 рублей.

Согласно п. 4 договора дата совершения сделки купли-продажи определена сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. К этому сроку продавец обязуется подготовить полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, а также подтвердить отсутствие задолженностей по всем видам коммунальных платежей.

Из п. 7 предварительного договора следует, что техническое состояние квартиры покупателю известно. Квартира будет передаваться в полностью укомплектованном виде с сантехническими устройствами (ванна, раковина, унитаз, смесители), со всей электроарматурой, а также всеми предметами интерьера и дополнительным оборудованием, которые не могут быть демонтированы без причинения ущерба состоянию квартиры.

В пункте 11 договора предусмотрено, что в случае отказа покупателя от покупки данного объекта, задаток остается в распоряжении продавца. В случае отказа продавца от продажи данного объекта задаток возвращается покупателю в двойном размере в течение 5 банковских дней.

В случае форс-мажорных обстоятельств (событий непреодолимой силы), связанных с невозможностью оформления документов к сделке, продавец возвращает покупателю внесенные им 100 000 рублей. Форс-мажорными обстоятельствами (событиями непреодолимой силы) являются стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, эпидемии и т.д.

ДД.ММ.ГГГГ Лукьяновой Е.С. в адрес Спиридоновой Н.В. направлено уведомление о признании договора незаключенным, что подтверждается уведомлением Почты России, описью.

В уведомлении о признании договора не заключенным Лукьянова Е.С. указала, что при подписании договора и передаче задатка Спиридоновой Н.В. не были предоставлены правоудостоверяющие документы на квартиру - сведения о составе семьи собственника квартиры, выписка из ЕГРН и кадастровый паспорт, сведения о перепланировке квартиры и ее регистрации, сведения о прописанных лицах и их правах, сведения об обременениях, арестах, претензиях и судебных спорах в отношении квартиры, задолженность по коммунальным платежам, членским взносам, капитальному ремонту, и другим платежам за квартиру. В результате Лукьянова Е.С., как покупатель, не получила полной информации о квартире с техническими характеристиками, указанными в правоудостоверяющих документах. Таким образом, между сторонами при подписании предварительного договора не было достигнуто существенное условие о предмете сделки, т.е. о квартире, из-за отсутствия у истца полной информации о ней. Истцу стало известно, что указанная квартира имеет перепланировку, которая не была указана ответчиком, поэтому истец отказывается от ее приобретения на условиях, указанных в предварительном договоре. В связи с чем истец просит вернуть переданный задаток в сумме 100 000 рублей в течение 2-х дней с момента получения уведомления. Указанная претензия получена Спиридоновой Н.В. ДД.ММ.ГГГГ, что усматривается из отчета Почты России по треку <данные изъяты>

Проанализировав условия предварительного договора купли-продажи, руководствуясь положениями статей 429, 431, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не установил оснований для удовлетворения требований Лукьяновой Е.С. в части признания предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, поскольку стороны предварительного договора согласовали все условия договора.

При этом, руководствуясь положениями статей 25, 26, 28 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил наличие перепланировки в квартире по следующим основаниям.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дом-75» (заказчик) и Спиридоновой Н.В. (инвестор) заключен договор №-Сам об инвестировании строительства жилого <адрес> и <адрес>.

Согласно п. 1.1. предметом договора является участие сторон в строительстве двухподъездного жилого дома строительный № по <адрес> и <адрес>. Инвестор принимает участие в строительстве жилого дома в части инвестирования строительства трехкомнатной квартиры на 2 этаже за строительным номером 36, общей площадью 116,8 кв.м (с учетом площади балкона и лоджии).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дом -75» и Спиридоновой Н.В. подписан акт приема-передачи <адрес>, состоящей из 3-х комнат, жилой площадью 64,4 кв.м, общей площадью с учетом лоджий и балконом 116,5 кв.м, соответствующей техническим характеристикам, представленным в справках ФФГУП «Ростехинвентаризхация» по г. Самаре и техническом плане, находящейся по адресу: <адрес>.

Из расчета оценки стоимости квартиры, передаваемой в личную собственность граждан, представленного Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по г. Самаре общая площадь квартиры (с учетом балконов и лоджий) составляет 116,5 кв.м, количество комнат - 3.

Согласно выписке из ЕГРН <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ Спиридонова Н.В. является собственником квартиры с кадастровым номером №, площадью 112,5 кв.м, жилой площадью 64,4 кв.м, подсобной площадью 48,1 кв.м, общей площадью квартиры – 116,5 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АБ № 054252 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-25).

При суммировании всех площадей, указанных на плане выписки из ЕГРН (раздел 8 Лист 5) общая площадь квартиры составляет не 116,5 кв.м, а 120,4 кв.м (64,4 кв.м + 48,1 кв.м + 4,5 кв.м + 3,4 кв.м), т.е. общая площадь квартиры не соответствует сумме всех площадей помещений, в том числе лоджий, указанных на плане.

Из предоставленного Управлением Росреестра суду технического плана домовладения - жилого <адрес> в <адрес> (инвентарное дело <данные изъяты>) следует, что <адрес> согласно проекту имеет планировку, в которую входят помещения – 3 жилые обособленные комнаты площадью 19,0 кв.м, 20,4 кв.м, 25,3 кв.м, обособленная кухня 21,9 кв.м, коридор 20,6 кв.м, сан. узел 7,5 кв.м, лоджия 3 кв.м и лоджия 3,99 кв.м, а всего площадь квартиры - 114,7 кв.м, общая площадь с учетом лоджий и балконов - 121,69 кв.м.

Все квартиры этой секции спроектированы застройщиком с одинаковой планировкой.

В материалах инвентарного дела <данные изъяты> имеется заключение Бюро технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ №, из которого следует, что в трехкомнатной <адрес> произошло изменение площадей за счет:

- устройства встроенных шкафов в жилой комнате поз. 2 и коридоре поз. 3,

- разборки старых и устройства новых ненесущих перегородок другой конфигурации с дверным проемом между коридором поз. 3 и совмещенным санузлом поз. 4 для увеличения площади последнего до 10.2 кв.м, с заделкой дверного проема в несущей внутренней стене между совмещенным санузлом поз4 и жилой комнатой поз.5,

- разборки старой и устройства новой ненесущей перегородки другой конфигурации между жилой комнатой поз. 5 и кухней поз. 8,

- корректировки размеров лоджии жилой комнаты поз. 2 после отделки современными строительными материалами,

- корректировки подсчета площадей площади, полученные после перепланировки: жилая площадь - 64.4 кв.м, (увеличилась на 0,3 кв.м), площадь квартиры - 112,5 кв.м, (уменьшилась на 1,1 кв.м), общая площадь квартиры - 116,5 кв.м (уменьшилась на 1, 4 кв.м).

Выполненная перепланировка не затрагивает и не нарушает несущих конструкций здания и не противоречит требованиям СНиП 2-08-89 «Жилые здания», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 3.05-01-85 «Внутренние санитарно-технические нормы». Указано, что выполненную перепланировку необходимо согласовать с балансодержателем.

В техническом паспорте домовладения внесены следующие технические параметры <адрес>: жилая - 18,9 кв.м, жилая - 19,7 кв.м, коридор - 17,0 кв.м, сан. узел - 10,2 кв.м, жилая - 25,8 кв.м, кухня - 20,9 кв.м, подсобная - 3,9 кв.м, итого: общая площадь - 116,4 кв.м, жилая - 64,4 кв.м, подсобная - 52,0 кв.м, лоджия - 2,3 кв.м. Итого с лоджией - 118,7 кв.м.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что в выписке из ЕГРН и техническом паспорте в отношении <адрес> содержатся разные технические характеристики:

- в выписке из ЕГРН площадь квартиры - 112,4 кв.м, а в техническом паспорте - 116.4 кв.м,

- в выписке из ЕГРН общая площадь квартиры - 116,4 кв.м, однако при подсчете - 120,4 кв.м, а в техническом паспорте общая площадь квартиры - 118,7 кв.м,

- в выписке из ЕГРН в квартире имеются 2 лоджии площадью 4,5 кв.м и 3,4 кв.м, а в техническом паспорте имеются подсобная площадью 3,9 кв.м, 1 лоджия площадью 2,3 кв.м.

Указанные технические характеристики также не соответствуют площадям <адрес>, указанным в первичном плане квартиры, согласно проекту застройщика., в котором указано - площадь <адрес>,7 кв.м, общая площадь с учетом лоджий и балконов - 121,69 кв.м.

На основании изложенного, ссылаясь на первичный план квартиры, заключение БТИ и ответ ППК «Роскадастр», произведя собственный расчет, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии перепланировки в квартире, при этом, учитывая объяснения ФИО1 и показания свидетеля ФИО6, переписку между сторонами, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец Лукьянова Е.С. не была ознакомлена с техническими характеристиками квартиры, а наличие перепланировки послужило основанием для незаключения истцом договора купли-продажи.

При этом, суд первой инстанции немотивированно вышел за пределы исковых требований Лукьяновой Е.С. о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи и взыскании неосновательного обогащения, не разрешил требования о взыскании неосновательного обогащения и пришел к выводу о том, что сумма в размере 100 000 рублей не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку задаток может обеспечивать исполнение только денежных обязательств, возникших из договора. Судом указано, что представленное письменное доказательство - предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части уплаты ФИО1 100 000 рублей в счет исполнения обязательств нельзя расценивать как соглашение о задатке, соответствующее статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанный предварительный договор направлен на заключение сторонами в будущем основного договора.

Переданная истцом сумма в размере 100 000 рублей признана судом первой инстанции авансом, который подлежит взысканию с ответчика в однократном размере, так как в указанный в предварительном договоре срок договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиками не заключен, денежные средства удерживаются ответчиками неправомерно. При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что основной договор купли-продажи не был заключен сторонами вследствие обстоятельств, за которые ответственен ответчик, который не сообщил покупателю о наличии перепланировки квартиры, которое влияет на решение покупателя о совершении сделки, поскольку существенно изменяет характеристики квартиры по набору и площадям помещений. Суд указал, что поведение продавца при заключении предварительного договора нельзя признать добросовестным, поскольку ФИО2 предлагала к продаже квартиру с самовольно проведенной перепланировкой, о которой не поставила в известность покупателя. Наличие самовольной перепланировки влечет для покупателя неблагоприятные последствия в виде необходимости несения расходов для приведения квартиры в первоначальное состояние, либо по узакониванию перепланировки.

На основании изложенного суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания со Спиридоновой Н.В. в пользу Лукьяновой Е.С. денежных средств в размере 100 000 рублей.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником квартиры с кадастровым номером №, площадью 112,5 кв.м.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, а также действующими в настоящее время Требованиями к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных Приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (пункт 12.1), общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с Порядком ведения ЕГРН, утвержденным Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514, как и ранее, записи кадастра недвижимости о помещении указываются следующие основные сведения: площадь в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра с указанием средней квадратической погрешности определения площади здания.

При этом в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (статья 5) учитывается общая приведенная площадь жилого помещения, которая состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Во исполнение Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения (в настоящее время Приказ Минстроя РФ от 25.11.2016 №854/пр):

для лоджий – 0,5;

для балконов – 0,3;

для террас – 0,3;

для веранд – 1,0.

Таким образом, застройщиком при заключении договоров участия в долевом строительстве для целей определения предмета и цены договора используется общая приведенная площадь жилых помещений, включающая в себя помимо жилых помещений, лоджии, веранды, балконы и террасы, с учетом понижающего коэффициента, а Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об «общей приведенной площади» и «общей площади» жилого помещения. В этой связи, площади жилых помещений, которые подлежат внесению в ЕГРН могут отличаться от площадей, указанных в проектной документации и договорах долевого участия в строительстве.

Для проверки доводов апелляционной жалобы, с учетом п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16, судом апелляционной инстанции истребовано инвентарное дело на квартиру, копия которого приобщена к материалам дела в качестве нового доказательства.

Как следует из инвентарного дела, в 2002 году вызван техник для инвентаризации квартиры в связи с имеющимися сомнениями в результатах замеров при первичной инвентаризации, в ответ на которое БТИ предоставлен ответ о том, что некоторые размеры квартиры при первичной инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ замерены неверно.

ДД.ММ.ГГГГ выдано заключение проектно-методологического отдела МУП БТИ г. Самара, из которого следует, что в квартире произошло изменение площадей в связи с переносом перегородок и отделки помещений, а также корректировкой подсчета площадей. Установлена жилая площадь квартиры 64,4 кв.м, площадь квартиры – 112,5 кв.м, общая площадь – 116,5 кв.м. Установлено, что выполненная перепланировка не затрагивает и не нарушает несущих конструкций здания и не противоречит требованиям СНиП 2-08-89* «Жилые здания», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 3.05-01-85 «Внутренние санитарно-технические нормы». Указано, что выполненную перепланировку необходимо согласовать с балансодержателем.

ДД.ММ.ГГГГ ФФГУП «Ростехинвентаризация» выдана выписка, из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ в кадастр внесены и учтены указанные сведения о площади квартиры, уточненный план квартиры в дальнейшем внесен в сведения ЕГРН, что подтверждается вышеуказанной выпиской (лист № раздела 8).

Доводы жалобы и выводы суда первой инстанции о неузаконенной перепланировке судебной коллегией отклоняются, поскольку согласно требованиям ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно сведениям ЕГРН за ответчиком зарегистрировано право собственности на квартиру уточненной площадью 112,5 кв.м, что соответствует площади квартиры после перепланировки.

При этом доводы суда первой инстанции и стороны истца о несоответствии площади квартиры в техническом паспорте и сведениях ЕГРН не учитывают указанные уточненные измерения БТИ, а также отделку и перепланировку квартиры, учтенные ФФГУП «Ростехинвентаризация» и внесенные в сведения ЕГРН, а расчет суда первой инстанции общей площади квартиры (120,4 кв.м) не учитывает указанные требования к подсчетам площадей для сведений ЕГРН и договоров долевого участия, с понижающими коэффициентами для расчета площади лоджии, балкона и округления до 0,1 квадратного метра. Так, из уточненных измерений МУП БТИ г. Самара, отраженных в плане от ноября 2003 года и в сведениях ЕГРН (лист № раздела 8), жилая площадь квартиры составляет 64,4 кв.м, подсобная – 48,1 кв.м, площадь квартиры 112,5 кв.м (64,4 + 48,1), а общая площадь квартиры, с учетом понижающих коэффициентов в отношении лоджий и округления – 116,5 кв.м (112,5 + (3,4*0,5 + 4,5*0,5).

При указанных обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции и доводами истца о наличии неузаконенной перепланировки в квартире, при этом признает обоснованными выводы суда об отсутствии оснований для признания предварительного договора незаключенным, поскольку договор подписан истцом и ответчиком, стороны предварительного договора согласовали все существенные условия договора.

Отказ в признании договора незаключенным является основанием для отказа в требованиях Лукьяновой Е.С. о взыскании с ответчика оплаченных денежных средств по договору на основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, как неосновательного обогащения.

Разрешая доводы жалобы о необоснованном выходе судом первой инстанции за пределы исковых требований, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Основными задачами гражданского судопроизводства, сформулированными в статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В силу положений, закрепленных в статье 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предмет и основание иска определяет истец.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом (часть 3 той же статьи).

Статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Из пункта 5 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В то же время в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

По смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, деятельность суда заключается в даче правовой оценки требованиям истца, обратившегося за защитой, и в создании условий для объективного и полного рассмотрения дела, и при этом суд не наделен правом по собственной инициативе изменить предмет исковых требований. Иное означало бы нарушение важнейшего принципа гражданского процесса - принципа диспозитивности.

В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 названного кодекса.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 37 и 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», судам необходимо учитывать, что, по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая предъявленную досудебную претензию и основания иска, в которых истцом указывалось на то, что продавцом не были предоставлены правоудостоверяющие документы и полная информация на квартиру, в том числе о произведенной перепланировке, в связи с чем истцом указывалось на наличие вины в незаключении договора со стороны продавца, в связи с чем просила вернуть сумму задатка, учитывая доводы апелляционной жалобы о правовой природе переданной денежной суммы в качестве задатка, отказе от исполнения договора со стороны покупателя и необходимости оставления его у продавца, а также, учитывая доводы сторон в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактически стороной истца также предъявлялись требования о возвращении суммы задатка в связи с незаключением основного договора по вине продавца, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о возможности выхода за пределы исковых требований, что произведено судом первой инстанции.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии между сторонами соглашения о задатке и необходимости взыскания с ответчика полученных по договору денежных средств по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Из приведенных норм права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи (пункты 3, 11), в качестве гарантий своих намерений и в соответствии со статьями 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения покупатель передает, и продавец принимает в счет оплаты за продаваемый им объект задаток в размере 100 000 рублей.

В случае отказа покупателя от покупки данного объекта, задаток остается в распоряжении продавца. В случае отказа продавца от продажи данного объекта задаток возвращается покупателю в двойном размере в течение 5 банковских дней (ст. 380, 381 ГК РФ).

Таким образом, указанная в предварительно договоре от ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок. Доводы суда первой инстанции о невозможности заключения соглашения о задатке в предварительном договоре купли-продажи основаны на неправильном толковании указанных норм материального права, противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49.

Вместе с тем, из представленной сторонами переписки в мессенджере установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Лукьянова Е.С. сообщила продавцу о том, что осталась без возможности выкупа квартиры по сложившимся обстоятельствам, в дальнейшем указала, что для покупки квартиры с перепланировкой не выдадут ипотеку, покупать квартиру не будет, на что стороной продавца указывалось на возможность записи на сделку, предоставления всех необходимых для ее заключения документов, предлагалось заключить договор купли-продажи. При этом в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ Лукьяновой Е.С. указывалось на отсутствие необходимой суммы для покупки квартиры в связи с бракоразводным процессом (л.д. 62, 64).

При указанных обстоятельствах, учитывая, что стороной продавца предлагалось заключить договор купли-продажи квартиры, от заключения которого Лукьянова Е.С. отказалась, в том числе в дальнейшем ссылаясь на наличие в квартире перепланировки и на возможный отказ в выдаче ипотеки, без обращения в банк, что являлось ее субъективным мнением и не подтвердилось в процессе рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к выводу, что договор не был заключен по инициативе и вине покупателя, в связи с чем денежная сумма, уплаченная по предварительному договору как задаток, подлежит оставлению у продавца и не имеется оснований для ее взыскания с ответчика в связи с отсутствием вины в незаключении договора со стороны продавца и прекращением действия предварительного договора при наличии намерения продавца заключить договор.

В связи с отказом в основном исковом требовании не подлежат удовлетворению производные от него требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Самары от 20 декабря 2023 года отменить в части удовлетворения требований Лукьяновой Е.С. о взыскании денежных средств, постановить в данной части новое решение об отказе в удовлетворении требований Лукьяновой Е.С. к Спиридоновой Н.В. о взыскании денежных средств.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи:

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 13.06.2024.