Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-120/2020 (2-6535/2019;) ~ М-5209/2019 от 18.07.2019

72RS0014-01-2019-006937-74

№2-120/2020

19 мая 2020 года

город Тюмень

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ленинский районный суд города Тюмени в составе:

председательствующего судьи Чапаева Е.В.,

секретаря судебного заседания Бабочкиной И.Е., -

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Аква-Инвест» к Буториной Тамаре Гансовне, Ремельгас Алексею Юрьевичу об изъятии объектов недвижимого имущества и земельных участков, возложении обязанности заключить договор купли-продажи на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Аква-Инвест» (далее по тексту – истец, Общество, ООО СЗ «Аква-Инвест») обратилось в суд с указанным иском.

Требования мотивированы тем, что:

Администрацией города Тюмени на основании Постановления Администрации города Тюмени от 02.10.2012 №126-пк «О развитии застроенной территории в границах улицы Дамбовской» принято решение о развитии застроенных территорий.

В соответствии с указанным постановлением, по результатам открытого аукциона между Администрацией города Тюмени и ООО «Аква-Инвест» (Застройщик) 25.02.2016 был заключен Договор №10-Т о развитии застроенной территории (далее по тексту – Договор №10-Т) по условиям которого:

истец в целях развития застроенной территории, расположенной в границах улицы Дамбовской, площадью 2,9 га (далее по тексту - «застроенная территория»), обязуется в установленные Договором сроки своими силами и за свой счет (и (или) с привлечением других лиц (и (или) средств других лиц) выполнить предусмотренные настоящим Договором обязательства, а Администрация города Тюмени обязалась создать предусмотренные Договором условия для выполнения истцом своих обязательств;

на «застроенной территории» расположены объекты капитального строительства, перечень которых определен в Приложении №1 к Договору №10-Т, в котором в свою очередь определен Перечень иных объектов капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, в частности объекты капитального строительства, расположенные по адресу: <адрес>, № домов: <адрес>», цель использования: индивидуальные жилые дома, форма собственности: частная;

истец обязался приобрести права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах «застроенной территории» и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;

в соответствии с Приложением № 2 к Договору №10-Т объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>, – относится к 3 очереди освоения;

срок отселения жилых домов с территории 3 очереди: 3 квартал 2019 года - 3 квартал 2020 года;

срок сноса жилых домов и объектов капитального строительства, расположенных на «застроенной территории»: 2 квартал 2020 года - 3 квартал 2020 года.

В результате исполнения обязательств по Договору №10-Т и реализации адресной муниципальной программы у истца возникли обстоятельства, препятствующие надлежащему исполнению договора, в виде нахождения в границах территории, представленной истцу по Договору №10-Т, объектов недвижимости и земельных участков принадлежащих ответчикам и уклоняющихся от заключения соглашений о выкупе, принадлежащего им недвижимого имущества и земельных участков.

В последующем ответчиками была заявлена необоснованно завышенная выкупная цена – превышающая в 3-4 раза средне рыночную.

Недвижимое имущество, находящееся в частной собственности Буториной Т.Г. имеет следующие характеристики:

двухэтажный жилой дом площадью 108,1 м2, год завершения строительства – 2014, адрес местонахождения: <адрес>, – кадастровая стоимость - 2977555,05 рублей;

земельный участок, находящийся в долевой собственности (доля в праве 1/2), площадью 1023,0 м2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой постройки, кадастровая стоимость - 1732644,87 рублей (1/2 доли – 866322,44 рублей), адрес местоположения: <адрес>.

Общая кадастровая стоимость указанного недвижимого имущества, принадлежащего Буториной Т.Г. составляет – 3843877,49 рублей.

Согласно Отчету от 21.12.2018 №1146-18-Ю, рыночная (выкупная) стоимость указанного недвижимого имущества, принадлежащего Буториной Т.Г. по состоянию на 23.11.2018 составляет: жилой дом – 2249000 рублей, земельный участок – 4338000 рублей (1/2 доли – 2169000,00 рублей), итого общая стоимость – 4418000,00 рублей.

Недвижимое имущество, находящееся в частной собственности Ремельгаса А.Ю. имеет следующие характеристики:

двухэтажной жилой дом площадью 133,4 м2, год завершения строительства – 2014, адрес местоположения: <адрес> <адрес> – кадастровая стоимость 3671329,41 рублей;

земельный участок, находящийся в долевой собственности (по 1/2 доли в праве) площадью 1023,0 м2, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки, адрес: <адрес>, – кадастровая стоимость 1732644,87 рублей (1/2 доля - 866322,44 рублей).

Общая кадастровая стоимость указанного недвижимого имущества, принадлежащего Ремельгасу А.Ю. составляет - 4537651,85 рублей.

Согласно Отчету от 21.12.2018 №1146-18-Ю, рыночная (выкупная) стоимость указанного недвижимого имущества, принадлежащего Ремельгасу А.Ю. по состоянию на 23.11.2018 составляет: жилой дом - 2103000 рублей, земельный участок – 4338000,00 рублей (1/2 доли – 2169000,00 рублей), итого общая стоимость – 4272000,00 рублей.

Соглашения об изъятии спорного недвижимого имущества и земельных участков между истцом и ответчиками не достигнуто до настоящего времени.

В связи с этим истец просит:

признать правомерным размер выкупной цены за земельный участок, общей площадью 1023,0 м2, расположенный по адресу: <адрес>, – в размере рыночной стоимости 4338000,00 рублей, принадлежащий ответчикам в равных долях по 1/2 доли каждому, что соответствует стоимости 1/2 доли - 2169000,000 рублей;

признать правомерным размер выкупной цены за принадлежащий Буториной Т.Г. двухэтажный жилой дом площадью 108,1 м2, год завершения строительства – 2014, адрес местонахождения: <адрес>, – в размере рыночной стоимости – 2249000,00 рублей;

признать правомерным размер выкупной цены за принадлежащий Ремельгасу А.Ю. двухэтажной жилой дом площадью 133,4 м2, год завершения строительства – 2014, адрес местоположения: <адрес> <адрес> – в размере рыночной стоимости – 2103000,00 рублей;

обязать Буторину Т.Г. заключить Договор купли-продажи жилого дома с 1/2 долей в праве на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, – и принадлежащие Буториной Т.Г. на праве собственности на следующих условиях:

оплата стоимости жилого дома и 1/2 доли в праве на земельный участок по договору купли продажи жилого дома с 1/2 долей в праве на земельный участок расположенного по адресу: <адрес>, – производится истцом, в течение 10 рабочих дней с момента регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области путем перечисления на банковский счет Буториной Т.Г. денежных средств, в размере 4418000,00 рублей;

Буторина Т.Г. обязана передать истцу по настоящему договору 1/2 доли в праве на земельный участок с находящимися на нем жилым домом и иными постройками в течение трех рабочих дней, с даты перечисления истцом денежных средств на расчетный счет Буториной Т.Г.;

обязать Ремельгаса А.Ю. заключить договор купли-продажи жилого дома с 1/2 долей в праве на земельный участок, расположенного по адресу: <адрес> – принадлежащие Ремельгасу А.Ю. на праве собственности на следующих условиях:

оплата стоимости жилого дома и 1/2 доли в праве на земельный участок по договору купли продажи жилого дома с 1/2 долей в праве на земельный участок расположенного по адресу: <адрес> <адрес> – производится истцом, в течение 10 рабочих дней с момента регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области путем перечисления на банковский счет Ремельгаса А.Ю. денежных средств в размере 4272000,00 рублей;

Ремельгас А.Ю. обязан передать истцу по настоящему договору 1/2 доли в праве на земельный участок с находящимися на нем жилым домом и иными постройками в течение трех рабочих дней с даты перечисления истцом денежных средств на расчетный счет Ремельгаса А.Ю.

обязать Буторину Т.Г. заключить Договор купли-продажи жилого дома с 1/2 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером 72:23:0221002:9118, расположенных по адресу: <адрес>, – с истцом в течение 10 рабочих дней, с даты вступления в законную силу судебного акта по делу;

обязать Ремельгаса А.Ю. заключить Договор купли-продажи жилого дома с 1/2 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером 72:23:0221002:9117, расположенных по адресу: <адрес> <адрес> – с истцом в течение 10 рабочих дней с даты вступления в законную силу судебного акта по делу.

Судом в судебном заседании 04.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен Департамент имущественных отношений Тюменской области (том 1, л.д. 223).

Ответчик Буторина Т.Г. и ответчик Ремельгас А.Ю. в удовлетворении иска просили отказать по основаниям, изложенным в возражениях.

Представитель истца, представитель третьего лица Администрации города Тюмени, представитель третьего лица Департамент имущественных отношений Тюменской области в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено следующее:

Администрацией города Тюмени на основании Постановления Администрации города Тюмени от 02.10.2012 №126-пк «О развитии застроенной территории в границах улицы Дамбовской» принято решение о развитии застроенных территорий (том 1, л.д. 32).

25.02.2016 между Администрацией города Тюмени и Обществом с ограниченной ответственностью «Аква-Инвест» (Застройщик) был заключен Договор о развитии застроенной территории №10-Т по условиям которого (том 1, л.д. 13):

Застройщик в целях развития застроенной территории, расположенной в границах улицы Дамбовской, площадью 2,9 га, в отношении которой постановлением Администрации города Тюмени от 02.10.2012 №126-пк «О развитии застроенной территории в границах улицы Дамбовской» принято решение о развитии (далее по тексту – Застроенная территория), обязуется в установленные договором сроки своими силами и за свой счет (и (или) с привлечением других лиц (и (или) средств других лиц) выполнить предусмотренные настоящим договором обязательства;

на Застроенной территории расположены объекты капитального строительства, перечень которых определен в Приложении №1 к Договору №10-Т, в котором в свою очередь определен Перечень иных объектов капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, в частности объекты капитального строительства, расположенные по адресу: <адрес>», цель использования: индивидуальные жилые дома, форма собственности: частная;истец обязался приобрести права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах Застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;

в соответствии с Приложением № 2 к Договору №10-Т объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>, – относится к 3 очереди освоения; срок отселения жилых домов с территории 3 очереди: 3 квартал 2019 года - 3 квартал 2020 года; срок сноса жилых домов и объектов капитального строительства, расположенных на Застроенной территории: 2 квартал 2020 года - 3 квартал 2020 года.

Согласно Приложению №1 к Договору №10-Т в границах территории, представленной истцу по настоящему договору находятся в том числе объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, и принадлежащие ответчикам (том 1, л.д. 25).

В последующем Общество с ограниченной ответственностью «Аква-Инвест» сменило наименование на Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Аква-Инвест», что подтверждается Выпиской из ЕГРЮЛ (том 2, л.д. 33).

Недвижимое имущество, находящееся в собственности Буториной Т.Г., имеет следующие характеристики:

двухэтажный жилой дом площадью 108,1 м2, год завершения строительства – 2014, адрес местонахождения: <адрес>, – кадастровая стоимость - 2977555,05 рублей (том 1, л.д. 143, 184, 208);

земельный участок, находящийся в долевой собственности (доля в праве 1/2), площадью 1023,0 м2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой постройки, кадастровая стоимость - 1732644,87 рублей (1/2 доли – 866322,44 рублей), адрес местоположения: <адрес> (том 1, л.д. 63, 191, 204).

Общая кадастровая стоимость указанного недвижимого имущества, принадлежащего Буториной Т.Г. составляет 3843877,49 рублей.

Согласно Отчету от 21.12.2018 №1146-18-Ю, рыночная (выкупная) стоимость указанного недвижимого имущества, принадлежащего Буториной Т.Г. по состоянию на 23.11.2018 составляет: жилой дом – 2249000 рублей, земельный участок – 4338000 рублей (1/2 доли – 2169000,00 рублей), итого общая стоимость – 4418000,00 рублей (том 1, л.д. 50).

Недвижимое имущество, находящееся в собственности Ремельгаса А.Ю., имеет следующие характеристики:

двухэтажной жилой дом площадью 133,4 м2, год завершения строительства – 2014, адрес местоположения: <адрес> <адрес>», кадастровая стоимость 3671329,41 рублей (том 1, л.д. 147, 177, 206);

земельный участок, находящийся в долевой собственности (по 1/2 доли в праве) площадью 1023,0 м2, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки, адрес: <адрес>, кадастровая стоимость 1732644,87 рублей (1/2 доля - 866322,44 рублей) (том 1, л.д. 63, 191, 204).

Общая кадастровая стоимость указанного недвижимого имущества, принадлежащего Ремельгасу А.Ю. составляет 4537651,85 рублей.

Согласно Отчету от 21.12.2018 №1146-18-Ю, рыночная (выкупная) стоимость указанного недвижимого имущества, принадлежащего Ремельгасу А.Ю. по состоянию на 23.11.2018 составляет: жилой дом - 2103000 рублей, земельный участок – 4338000,00 рублей (1/2 доли – 2169000,00 рублей), итого общая стоимость – 4272000,00 рублей (том 1, л.д. 50).

21.06.2019 истец обратился к ответчику Буториной Т.Г. с предложением о выкупе принадлежащего недвижимого имущества по предложенной выкупной цене в размере 4418000 рублей, в котором ответчик Буторина Т.Г. 04.07.2019 выразила согласие на продажу имущества: 1/2 доли земельного участка и жилого дома расположенных по адресу: <адрес>, за сумму 8000000 рублей (л.д.172-173).

21.06.2019 истец обратился к ответчику Ремельгасу А.Ю. с предложением о выкупе принадлежащего недвижимого имущества по предложенной выкупной цене в размере 4272000 рублей, в котором ответчик Ремельгас А.Ю. 04.07.2019 выразил согласие на продажу имущества: 1/2 доли Земельного участка и жилого дома расположенных по адресу: <адрес> <адрес> за сумму 12500000 рублей (л.д.174-175).

Указанные обстоятельства никем не опровергнуты. Доказательств обратного суду не представлено.

В силу пунктов 1, 2, 3, 4 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), пунктов 1 - 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ), земельный участок и жилое помещение могут быть изъяты у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Собственник земельного участка и жилого помещения должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Согласно пункту 1 статьи 280 ГК РФ, собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением.

Исходя из указанных выше положений закона, принудительное изъятие может осуществляться для государственных и (или) муниципальных нужд. Решение об изъятии правомочны принимать только федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Выкуп производится Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами что, ООО СЗ «Аква-Инвест» является хозяйствующим субъектом и не относится к числу лиц, наделенных действующим законодательством правом на принудительное изъятие объектов недвижимости.

Кроме того, как следует из материалов дела, каких-либо документов, подтверждающих выполнение указанной выше процедуры изъятия земельного участка, принятия уполномоченным органом решения об изъятии жилого дома и земельного участка и государственной регистрации данного решения, уведомления собственника в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения и земельного участка не позднее чем за год до предстоящего изъятия стороной истца не было предоставлено.

В силу части 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ), приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством, то есть на основании соглашения с собственником недвижимости.

В данном случае истец осуществляет развитие застроенной территории и имеет в силу части 6 статьи 46.2 ГрК РФ, право на приобретение в соответствии с гражданским и земельным законодательством прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, которое может быть реализовано только путем достижения соглашения с собственником земельного участка.

При этом судом установлено, что соглашения об изъятии принадлежащих ответчикам объектов недвижимости между истцом и ответчиками не достигнуто до настоящего времени.

В силу статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения свои имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков.

Согласно частям 8 и 9 статьи 36 ГрК РФ, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные) и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Доводы истца со ссылкой на положения статьи 445 ГК РФ и части 6 статьи 46.2 ГрК РФ, предоставляющие, по мнению истца, ему самостоятельно решать вопрос о приобретении прав на земельные участки и объекты капитального строительства, без участия органов местного самоуправления, суд находит ошибочными, поскольку понудить к заключению договора в судебном порядке можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона.

Исходя из положений статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В данном случае основания для понуждения ответчиков к заключению договора купли-продажи жилых домов и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>», – предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, судом не установлены.

На основании представленных доказательств и с учетом норм материального права суд признает не обоснованными доводы истца в обоснование исковых требований.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и в соответствии со статьями 6, 8, 9, 10, 11, 12, 209, 279, 280, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 36, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьями 98, 100, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 12, 56, 67, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Аква-Инвест» отказать в удовлетворении иска к Буториной Тамаре Гансовне, Ремельгасу Алексею Юрьевичу об изъятии объектов недвижимого имущества и земельных участков, возложении обязанности заключить договор купли-продажи на объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления его мотивированной части путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд города Тюмени.

Судья                            Е.В. Чапаев

Мотивированное решение изготовлено 25.05.2020 с применением компьютера.