Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2546/2023 от 28.08.2023

РЕШЕНИЕ

И<ФИО>1

21 сентября 2023 года     <адрес>

Куйбышевский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кучеровой А.В., при секретаре судебного заседания <ФИО>3,

с участием представителя истца общества с ограниченной ответственностью «Соверен-Риэлт» <ФИО>4,

ответчика <ФИО>2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Соверен-Риэлт» к <ФИО>2 о взыскании задолженности по договору об оказании услуг,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью <данные изъяты> обратилось в Куйбышевский районный суд <адрес> с иском к <ФИО>2, требуя взыскать с ответчика денежные средства в размере 125000 рублей, взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 3700 рублей.

В обоснование требований указано, что <дата> между <данные изъяты> и <ФИО>9 (заказчик) был заключен договор на оказание риэлторских услуг (далее – договор), согласно которому заказчик был намерен продать в будущем принадлежащую ему трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> с целью получения квалифицированной помощи поручил, а исполнитель взял на себя обязанность по оказанию услуг, указанных в п. 1.1. вышеуказанного договора. В рамках срока договора истцом были оказаны <ФИО>2 следующие виды услуг:

- проведение поиска потенциальных покупателей. <дата> обеими сторонами (Продавцом и Покупателем) был подписан предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи <номер>;

- проведение рекламной компании предлагаемого к продаже объекта недвижимости. Истцом была размещена реклама квартиры на всех информационных ресурсах;

- предоставление консультационных услуг по правовым, организационным и маркетинговым вопросам работы с недвижимостью. Заказчик был проинформирован о всех этапах сделки, получил полную консультацию по вопросам работы со службой судебных приставов; с органами опеки и попечительства; с ПАО Сбербанк РФ; нотариусом; ознакомлен с полным перечнем документов, необходимых для успешного завершения сделки; ознакомлен с основами и проинформирован о порядке уплаты налогов с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 3-5 лет; о порядке выдела долей членам семьи в связи с использованием материнского капитала в счет погашения ипотечного кредита и многим другим вопросам, которые возникали у ответчика в процессе прохождения этапов сделки. Ответчик <ФИО>9 лично присутствовал в сопровождении специалиста Агентства на всех приведённых выше этапах подготовки к сделке;

- координация расчетов между Заказчиком (Продавцом) и Покупателем. Все требования по стоимости, порядку расчета и размеру задатка были учтены в п. 2 предварительного договора купли-продажи;

- проведение фактического осмотра и координирование показа недвижимости покупателя. Результатом осмотра <дата> стал подписанный Акт показа (просмотра) объекта недвижимости;

- проведение переговоров с Покупателем и /или Агентом Покупателя от имени Заказчика. Результатом переговоров стал подписанный <дата> и согласованный Предварительный договор купли-продажи с Покупателем квартиры;

- оформление и подготовка к подписанию всех договоров, соглашений. Договоры и соглашения подготовлены и подписаны: предварительный договор купли-продажи от <дата>; соглашение о распределении долей от <дата>; договор дарения (проект) от <дата>; договор купли-продажи (проект) от 2020 года для ПАО Сбербанк и отдела опеки и попечительства <адрес>; заявление в ПАО Сбербанк для получения разрешения на выдел долей <дата>, подписанное ответчиком;

- сбор документов для получения согласия органов опеки на продажу квартиры. Заявление с пакетом имеющихся документов сдано <дата> в сопровождении сотрудника <данные изъяты> <ФИО>5 через МФЦ Мои документы. Заказчику был дан дополнительный перечень документов для предоставления в органы опеки с целью получения положительного ответа на дачу предварительного разрешения на продажу, после их готовности, а именно выписки из ЕГРН о регистрации перехода права на несовершеннолетних детей, положительный ответ ПАО Сбербанк на дарение доли несовершеннолетним;

- защита интересов заказчика во всех случаях, имеющих отношение к настоящему договору, грамотная постановка этапов сделки позволила учесть все сложности ее проведения, каждый этап был завершен и подтвержден документально. Кроме того, на всех этапах сделки лично присутствовал специалист агентства недвижимости <ФИО>5

<дата> в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора об оказании риэлторских услуг. На момент его поступления подготовка к нотариальному подписанию договора купли-продажи квартиры ответчика была на заключительном этапе, однако не проведена, в связи с отсутствием ответа в получении согласия ПАО Сбербанк на выделение доли несовершеннолетним в объекте залога по адресу <адрес>, микрорайон Лесной <адрес> предварительного согласия органов опеки на продажу объекта по адресу <адрес>.

<дата> в ответ на уведомление на электронный адрес ответчика было направлено письмо-уведомление с просьбой оплатить фактически оказанный объем услуг на момент вручения уведомления в размере 125 тысяч рублей. Повторно претензия по досудебному урегулированию вопроса по оплате оказанных услуг была направлена ответчику заказным письмом с уведомлением и описью вложения <дата>. До настоящего времени оплата не поступила.

Заочным решением Куйбышевского районного суда <адрес> от <дата> исковые требования ООО «Соверен-Риэлт» удовлетворены. Со <ФИО>2 в пользу ООО «Соверен-Риэлт» (ОГРН 1053811081741, ИНН 3808124475) взысканы денежные средства в размере 125 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 700 рублей.

Определением Куйбышевского районного суда <адрес> от <дата> заочное решение Куйбышевского районного суда <адрес> от <дата> отменено, производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца общества с ограниченной ответственностью «Соверен-Риэлт» <ФИО>4, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить их по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик <ФИО>9 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, дополнительно пояснив суду, что желаемый результат, явившийся основанием для заключения договора, достигнут не был, и квартира была им продана без посреднических услуг истца по цене, превышающей предложенную ООО «Соверен-Риэлт».

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> <номер> «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона «О защите прав потребителей».

Отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом РФ, Законом РФ «О защите прав потребителя» <номер> от <дата>, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 1 ст. 1 Закона о защите прав потребителей).

В силу норм со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по все существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу п. 2 названной статьи правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 781 ГК РФ).

Согласно ст. 32 Закона о защите прав потребителей и п. 1 ст. 782 Гражданского кодекса РФ потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Из выписки из ЕГРЮЛ усматривается, что основным видом деятельности ООО «Соверен-Риэлт» является деятельность по операциям с недвижимым имуществом, сопровождение сделок по покупке, продаже и съему жилых (нежилых) помещений на договорной основе.

Из материалов дела следует, что <дата> между ООО «Соверен-Риэлт» (исполнитель) и <ФИО>9 (заказчик) был заключен договор на оказание риэлторских услуг, согласно которому заказчик был намерен продать в будущем принадлежащую ему трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями указанного договора исполнитель обязался оказать заказчику следующие виды услуг:

- проведение поиска потенциальных покупателей;

- проведение рекламной компании предлагаемого к продаже объекта недвижимости;

- предоставление консультационных услуг по правовым, организационным и маркетинговым вопросам работы с недвижимостью;

- координация расчетов между заказчиком (продавцом) и покупателем;

- проведение фактического осмотра и координирование показа недвижимости покупателю;

- проведение переговоров с покупателем и /или агентом покупателя от имени заказчика;

- оформление и подготовка к подписанию всех договоров, соглашений;

- согласование и сопровождение нотариальной формы договора;

- сбор документов и получение согласия органов опеки на продажу квартиры;

- защита интересов заказчика во всех случаях, имеющих отношение к настоящему договору.

Согласно подпункту 2.1 пункта 2 договора, за оказанные согласно данному договору услуги заказчик выплачивает исполнителю вознаграждение в размере: 110 000 (сто десять тысяч) рублей - проведение поиска покупателей, 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей - работа с органами опеки для получения согласия на продажу квартиры, 10 000 (десять тысяч) рублей - согласование и сопровождение нотариальной формы договора.

Указанные суммы вознаграждения соответствуют представленным в материалы дела прайс-листом на услуги ООО «Соверен-Риэлт».

С условиями и суммой вознаграждения ответчик согласился, договор между сторонами был подписан <дата>.

<дата> ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора об оказании риэлторских услуг, просил представить доказательства понесенных истцом расходов и выставить счет.

<дата> в ответ на уведомление ответчика о расторжении договора на его электронный адрес было направлено письмо-уведомление с просьбой оплатить фактически оказанный объем услуг на момент вручения уведомления в размере 125 000 рублей.

Ввиду отсутствия оплаты, ответчику заказным письмом с уведомлением и описью вложения <дата> направлена претензия по досудебному урегулированию вопроса по оплате оказанных услуг.

В ходе судебного разбирательства по делу ответчиком не оспаривалось отсутствие оплаты по договору, при этом свой отказ он мотивирует тем, что желаемый результат, явившийся основанием для заключения договора, достигнут не был, фактически сделка не состоялась, и квартира была им продана без посреднических услуг истца по цене, превышающей предложенную ООО «Соверен-Риэлт».

Оценивая представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что из предусмотренных договором этапов оказания риэлторских услуг по продаже квартиры, за проведение каждого из которых стороны согласовали оплату, два были выполнены, и уведомление о расторжении договора об оказании риэлторских услуг поступило от ответчика на заключительном этапе подготовки к нотариальному подписанию договора купли-продажи квартиры.

Так, согласно прайс-листу на услуги агентства, проведение поиска покупателя для объектов недвижимости, включает в себя следующий порядок действий:

- проведение рекламной кампании предлагаемого к продаже объекта недвижимости (размещение в сети Интернет объявления о продаже объекта);

- предоставление консультационных услуг по правовым, организационным и маркетинговым вопросам работы с недвижимостью;

- проведение фактического осмотра и координирование показа Недвижимости покупателю, с подписанием акта осмотра;

- проведение переговоров с покупателем и /или агентом покупателя от имени заказчика;

- координация расчетов между заказчиком (продавцом) и покупателем (результат координации расчетов отражается в подписанном сторонами предварительном договоре купли-продажи объекта);

- оформление и подготовка к подписанию всех договоров, соглашений (а именно, согласование со сторонами сделки проекта предварительного договора и обеспечение подписания предварительного договора купли-продажи с покупателем объекта недвижимости; составление соглашений, договоров дарения, заявлений различного правового характера способствующие заключению сделки купли-продажи согласно предъявляемым требованиям законодательства РФ).

Результатом оказания услуги и принятие её заказчиком является подписанный предварительный договор купли-продажи с покупателем объекта недвижимости.    

Реклама о продаже квартиры была размещена ООО «Соверен-Риэлт» на информационных ресурсах irkutsk.domcicr.ru, irkutsk.clan.ru, realty.yandex.ru, realtymag.ru. что подтверждается представленными в материалы дела распечатками с указанных сайтов.

Ответчик был проинформирован обо всех этапах сделки, получил полную консультацию по вопросам работы со службой судебных приставов, с органами опеки и попечительства, с ПАО Сбербанк РФ, с нотариусом, также был ознакомлен с полным перечнем документов, необходимых для успешного завершения сделки; с порядком уплаты налогов с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее трех (пяти) лет; с порядком выдела долей членам семьи в связи с использованием материнского капитала в счет погашения ипотечного кредита, и принимал личное участие в сопровождении специалиста ООО «Соверен-Риэлт» на всех этапах подготовки к сделке.

В материалы дела представлен акт показа (просмотра) объекта недвижимости, подтверждающий предоставление <дата> квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на осмотр <ФИО>6 Данный акт подписан заказчиком <ФИО>9

Кроме того, материалами дела подтверждается, что специалистом ООО «Соверен-Риэлт» были подготовлены: соглашение о распределении долей от <дата>; проект договор дарения от <дата>; проект договора купли-продажи для ПАО Сбербанк и отдела опеки и попечительства <адрес>; заявление в ПАО Сбербанк для получения разрешения на выдел долей <дата>, подписанное ответчиком.

<дата> между <ФИО>9 (продавец) и <ФИО>6 (покупатель) был подписан предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи <номер>, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Также, в пункте 2 предварительного договора купли-продажи <номер> истцом были учтены все требования по стоимости, порядку расчета и размеру задатка.

При таком положении, доводы ответчика о том, что акт оказанных услуг между сторонами не был подписан, следовательно, услуга оказан не была, суд отклоняет, поскольку результатом оказания услуги по проведению поиска покупателя, которую стороны оценили в 110 000 рублей, и принятия ее заказчиком, является не акт, а подписанный предварительный договор купли-продажи с покупателем объекта недвижимости.    

Такой договор был подписан <дата>, следовательно, услуга по проведению поиска покупателя была оказана истцом в полном объеме.

Также суд находит заслуживающими внимания доводы стороны истца о том, что со стороны ООО «Соверен-Риэлт» была проведена работа с органами опеки для получения согласия на продажу квартиры.

Так, согласно ответу Межрайонного управления Министерства социального развития, опеки и попечительства <адрес> <номер> на запрос суда, <дата> в Управление поступили заявления <ФИО>7, <ФИО>2, действующих в интересах несовершеннолетних детей, о выдаче предварительного разрешения на продажу по 1/10 доли квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве общей долевой собственности несовершеннолетним.

Указанные заявления с пакетом необходимых документов были сданы <дата> в через ГАУ «МФЦ ИО» <номер>.

Между тем, <дата> <ФИО>7 было подано заявление об отзыве предыдущего заявления от <дата> и оставлении его без рассмотрения, в связи с изменением условий совершаемой сделки и в этот же день законными представителями поданы новые заявления о выдаче предварительного разрешения на продажу квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве общей долевой собственности, в том числе несовершеннолетним, на условиях отличных от предыдущих.

<дата> управлением было издано распоряжение <номер>/мр-и «О выдаче предварительного разрешения на продажу по 1/10 доли квартиры по адресу: <адрес>.

В подтверждение изложенных в ответе на судебный запрос обстоятельств Управлением представлены: копии заявлений <ФИО>7, <ФИО>2, действующих в интересах несовершеннолетних детей, о выдаче предварительного разрешения на продажу по 1/10 доли квартиры от <дата>; копия заявления копия заявления <ФИО>7 об отзыве предыдущего заявления и оставлении его без рассмотрения от <дата>, а также копия заявления <дата> о выдаче предварительного разрешения на продажу квартиры по адресу: <адрес>, на условиях, отличных от предыдущих.

Таким образом, направив отказ от договора оказания риэлторских услуг в адрес ООО «Соверен-Риэлт» <дата>, и отозвав заявление о выдаче предварительного разрешения на продажу доли <дата>, ответчик сам воспрепятствовал получению испрашиваемого результата, тогда как со стороны истца работа с органами опеки для получения согласия на продажу квартиры, которую стороны оценили в 15 000 рублей, была проведена, сбор документов был осуществлен, заявления поступили в Межрайонное управление Министерства социального развития, опеки и попечительства <адрес> <номер> и находились на стадии рассмотрения.

Поскольку основной договор купли-продажи между <ФИО>9 и <ФИО>6 заключен не был, истцом заявлены требования об оплате 125 000 рублей, поскольку услуга по согласованию и сопровождению нотариальной формы договора, которую стороны оценили в 10 000 рублей, фактически оказана не была, ввиду отказа <ФИО>2 от услуг ООО «Соверен-Риэлт».

Право на отказ от исполнения договора об оказании услуг предусмотрено ст. 32 Закона РФ от <дата> <номер> «О защите прав потребителей», однако, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что со стороны ООО «Соверен-Риэлт» на момент поступления данного отказа были исполнены обязательства по оказанию услуг заказчику, связанных с реализацией недвижимого имущества, а именно, в соответствии с условиями договора, оказаны услуги по проведению поиска покупателей, и проведена работа с органами опеки для получения согласия на продажу квартиры, общая стоимость которых составила 125 000 рублей.

Обязательства по оплате оказанных услуг ответчиком до настоящего времени не исполнены, доказательств обратного суда не представлено.

Суд находит подлежащими отклонению доводы ответчика о том, что основанием к отказу от договора послужили недобросовестные действия истца, существенно занизившего стоимость объекта недвижимости.

В абзацах втором и третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Главная задача принципа эстоппель - не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Между тем, обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестных действиях истца, по делу установлено не было.

Доказательств введения ответчика <ФИО>2 в заблуждение относительно стоимости квартиры, ее умышленного занижения, как указывает ответчик, суду не представлено.

Согласно отчету об оценке <номер>, рыночная стоимость объекта недвижимости, представляющего собой жилую квартиру общей площадью 72,60 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, по состоянию на <дата> составляет 5 817 710 рублей.

Предварительным договором от <дата> цена объекта недвижимости была определена в сумме 5 800 000 рублей.

То обстоятельство, что квартира была продана ответчиком <дата> по цене 6 200 000 рублей, не свидетельствует о недобросовестном поведении истца, поскольку определение цены имущества при продаже является правом собственника, более того, с момента заключения между истцом и ответчиком договора риэлторских услуг прошел значительный временной период (11 месяцев), что является существенным обстоятельством с учетом роста цен на недвижимость и уровня инфляции.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Соверен-Риэлт» о взыскании с ответчика <ФИО>2 денежных средств по договору оказания риэлтерских услуг в размере 125 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика <ФИО>2 в пользу истца подлежат взысканию расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 3 700 рублей

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Соверен-Риэлт» - удовлетворить.

Взыскать со <ФИО>2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Соверен-Риэлт» (ОГРН 1053811081741, ИНН 3808124475) денежные средства в размере 125 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 700 рублей.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья                                         А.В. Кучерова

Мотивированный текст решения изготовлен <дата>