Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4562/2022 ~ М-4106/2022 от 10.10.2022

Дело № 2-4562/2022

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск                                              08 декабря 2022 года

Куйбышевский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Гончаренко О.А., при помощнике судьи Улановой В.В.., секретаре Полякове М.О., с участием представителя истца – Курникова О.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Николаевой Татьяны Васильевны к ЖСК «10 лет Октября, д.43, корпус 1» об изменении договора,

УСТАНОВИЛ:

Николаева Т.В. обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование требований указав, что 30.11.2017 года между: истцом и ответчиком был заключён договор № 04 инвестирования в строительство жилого дома, по которому истец приобрел, право на получение нежилых помещений № общей площадью 139,2 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по <адрес> в городе Омске после завершения строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию.

04.12.2020 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска на основании заявления ответчика от 30.07.2020 и приложенной к нему проектной документации было выдано разрешение № 55-ru55301000-126-2020 на «Реконструкцию объекта незавершенного строительства по адресу: «Жилой дом № 4 но уд. 10 лет Октября, II очередь” на земельных участках с кадастровыми номерами: №, №, №».

Новым проектом предусматривается создание вместо нежилых помещения № поэтажного плана строения, общей площадью 139,2 кв.м. - одного жилого помещения (состоящего из помещений №) общей площадью всего 115,37 кв.м., т.е. на 23,83 кв.м, меньше, что существенным образом нарушает права истца.

В состав нежилого помещения № входила часть нежилого помещения, имеющего в новой проектной документации № и наименование «технический коридор» площадью 33,93 кв. м. (раздел помещения по оси 1с-3с), которая согласно новой проектной документации: не вошла в состав нового нежилого помещения (офиса).

21.09.2021 истцом в адрес ответчика были направлены требования/предложения с просьбой внести в проектную документацию изменения, которые были получены ответчиком, но ответа до настоящего момента не поступило.

Истец полагает, что ответчик после создания проекта реконструкции объекта незавершенного строительства уменьшив площади нежилых помещений, принадлежащих истцу, допустил существенное нарушение условий договора, что влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании изложенного, истец просит:

- внести в Договор № от 30.11.2017, инвестирования в строительство жилого дома следующие изменения;

Изложить пункт 1.1 статьи 1 вышеназванного договора, озаглавленный; «Предмет Договора», в следующей редакции:

«1.1. По настоящему Договору «Сторона 2» обязуется в рамках своего вклада в совместную инвестиционную деятельность вносить все принадлежащие «Стороне 2» права по договору (договорам) с ООО «ПСФ «Полет и К», указанным в пункте 8.6. настоящего договора, а также обязуется наравне с другими участниками строительства участвовать в финансировании передачи и завершения строительства строящегося дома, включая, но не ограничиваясь, уплатой членских взносов, взносов на финансирование доплаты за передачу объекта незавершенного строительства, взносов на финансирование расходов на содержание и завершение строительства строящегося дома, т.е, осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости - незавершенного строительством жилого дома с местоположением: <адрес>, далее - дом, с кадастровым номером: №; площадью 11 708, 5 кв. м; назначение - многоквартирный дом; степень готовности 87%; право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано Управлением Росреестра по Омской области за ООО «ПСФ «Полет и К»; дом расположен на земельных участках с кадастровыми номерами № №, которые принадлежат ООО «ПСФ «Полет и К» на праве аренды по договору аренды от 10.04.2000 г. № Д-Ц-2-.1-2295; в размере и сроки, предусмотренные настоящим Договором, а также наравне с другими участниками строительства участвовать в инвестировании денежных средств необходимых для погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок от ООО «ПСФ «Полет и К», созданному участниками строительства ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» (Дело о банкротстве застройщика ООО «ПСФ «Полет и К» №А46-16906/2011) инвестировании денежных средств основанных на решениях общих собраний и правления ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» об уплате участниками строительства обязательных платежей (целевых взносов), а «Сторона 1» обязуется не заявлять каких-либо прав/требований на нежилые помещения которые оплачены «Стороной 2», что подтверждается документами указанными в пункте 8.6 настоящего договора, в предусмотренный настоящим Договором срок получить объект незавершенного строительства от ООО «ПСФ «Полет и К», своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать «Стороне 2» часть объекта недвижимости - нежилые помещения:

№ (тамбур) площадью 2,61 кв.м.;

№ (тамбур) площадью 2,13 кв.м.;

№ (коридор) площадью 11,56 кв.м,;

№ (комната) площадью 64,57 кв.м.;

№ (кухня) площадью 19,83 кв.м.;

№ (гардероб) площадью 5,35 кв.м.;

№ (санузел) площадью 4,48 кв.м.;

№ (ванная) площадью 4,84 кв.м.;

(раздел по оси 1с-4с) поэтажного плана строения, общей площадью 115,37 кв. м., расположенные на первом этаже в осях (1с - 4с) в многоквартирном доме по <адрес> (стр.) В ЦАО г. Омска - (технические параметры объекта незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом с местоположением объекта учета: г<адрес> -содержатся в проектной документации, изготовленной ООО ПИ «Новые технологии») и права собственности на него».

Истец в судебном заседании участия не принимал, о дне и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Курников О.Б. в судебном заседании заявленные требования поддержал, дополнительно пояснив, что в настоящим момент дом не введен в эксплуатацию, поэтому еще имеется возможность внести изменения в документацию, и предоставить истцу положенные ему площади в спорном объекте недвижимости. Ответчик отказывается заключать с истцом соглашения, ссылаясь на то, что в настоящий момент права застройщика находятся у фонда обманутых дольщиков при том, что с другим собственником спорного объекта недвижимости ответчиком было заключено дополнительное соглашение на аналогичных условиях.

Представитель ответчика ЖСК «10 лет Октября 43 к. 1» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежаще.

Третье лицо, Некоммерческая организация Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Омской области в судебное заседание своего представителя не направили, о дне и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке заочного производства в соответствии со ст. 233 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.

Как следует из положений ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ч. 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ч. 2).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (ч. 4).

Судом установлено, что 30.11.2017 г. между истцом и ответчиком был заключён договор № 04 инвестирования в строительство жилого дома, по которому она приобрела, право на получение нежилых помещений № общей площадью 139,2 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по <адрес> (стр.) в городе Омске после завершения строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию. Пунктом 1.1 статьи 1 данного договора, озаглавленного «Предмет договора», предусматривается, что по настоящему договору «Сторона 2» обязуется в рамках своего вклада в совместную инвестиционную деятельность вносить все принадлежащие «Стороне 2» права по договору (договорам) с ООО «ПСФ «Полет и К», указанным в пункте 8,6 настоящего договора, а также обязуется наравне с другими участниками строительства участвовать в финансировании передачи и завершения строительства строящегося дома, включая, но не ограничиваясь, уплатой членских взносов, взносов на финансирование доплаты за передачу объекта незавершенного строительства, взносов на финансирование расходов на содержание и завершение строительства строящегося дома, т.е. осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости незавершенного строительством жилого дома с местоположением: <адрес>строительный адрес), далее - дом, с кадастровым номером: №; площадью 11708,5 кв. м; назначение - многоквартирный дом; степень готовности 87%; право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано Управлением Росреестра по Омской области за ООО «ПСФ «Полет и К»; дом расположен на земельных участках с кадастровыми номерами №, которые принадлежат ООО «ПСФ «Полет и К» на праве аренды по договору аренды от 10.04.2000г. №Д-Ц-2-1-2295 в размере и сроки, предусмотренные настоящим договором, а также наравне с другими участниками строительства участвовать в инвестировании денежных средств, необходимых для погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок от ООО «ПСФ «Полет и К», созданному участниками строительства ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» (дело о банкротстве застройщика ООО «ПСФ «Полет и К» №А46-16906/2011), инвестировании денежных средств, основанных на решениях общих собраний и правления ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» об уплате участниками строительства обязательных платежей (целевых взносов), а «Сторона 1» обязуется не заявлять каких-либо прав/требований на нежилые помещения, которые оплачены «Стороной 2», что подтверждается документами, указанными в пункте 8.6 настоящего договора, в предусмотренный настоящим договором срок получить объект незавершенного строительства от ООО «ПСФ «Полет и К», своими силами и/ или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать «Стороне 2» часть объекта недвижимости - нежилые помещения 7,8,9 поэтажного плана строения, общей площадью 139,2 кв. м, расположенные в многоквартирном доме по <адрес> - (технические параметры объекта незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом с местоположением объекта учета: <адрес> изготовлен ООО ГЮЦН «ЭТАЛОН» 14 апреля 2016г.) и права собственности на него.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 25.02.2020 в удовлетворении исковых требований ФИО7, ФИО8, ФИО9 к ФИО10, ЖСК «10 лет Октября, 43 корпус 1» о признании указанных выше договором инвестирования недействительными было отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 11.03.2021 и кассационным определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02.09.2021 указанное решение оставлено без изменения.

В досудебном порядке истец Николаева Т.В. обращалась к ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» с предложением о внесении изменений в договоры инвестирования (л.д. 35-36), однако указанные требования не были удовлетворены.

Как следует из ответа на обращение из департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от 15.06.2021 в отношении ЖСК «10 лет Октября 4 к 1» департаментом архитектуры выдано разрешение от 14.12.2020 №55-ru55301000-126-2020 на реконструкцию объекта «Реконструкция объекта незавершенного строительства по адресу «Жилой дом <адрес>» на земельных участках с кадастровыми номерами №. Срок действия данного разрешения до 14.08.2022. Для выдачи разрешения на реконструкцию застройщиком были представлены документы, в том числе проектная документация на указанный объект, разработанная ООО «Проектный институт « Новые технологии», а также положительное заключение экспертизы № 55-2-1-2-063031-2020, утвержденное 09.12.2020 ООО «Экпертно-проектный центр». Согласно указанным документам объект реконструкции представляет собой многоквартирный дом. на первом этаже которого размещены встроенные помещения общественного назначения – два офисных помещения. В жилой части здания запроектированы одно-, двух, трех- и четырехкомнатные квартиры. Всего квартир – 58, из них: однокомнатных - 3, двухкомнатных – 19, трехкомнатных – 12, четырехкомнатных -24. В подвальном этаже расположена автопарковка на 40 машино-мест.

При этом новым проектом предусматривается создание вместо нежилых помещения № поэтажного плана строения, общей площадью 139,2 кв.м. - одного жилого помещения (состоящего из помещений № общей площадью всего 115,37 кв.м., т.е. на 23,83 кв.м, меньше что существенным образом нарушает права истца.

В состав нежилого помещение № входила часть нежилого помещения, имеющего в новой проектной документации номер 20 и наименование «технический коридор» площадью 33,93 кв. м. (раздел помещения по оси 1с-3с), которая согласно новой проектной документации: не вошла в состав нового жилого помещения.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 27.05.2021г. по гражданскому делу по иску ФИО1 к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» о признании незаконным акта местного самоуправления, пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения. В рамках заявленных требований ФИО1 просил признать незаконными разрешение №55-ru55301000-126-2020 на «Реконструкцию объекта незавершенного строительства по адресу: «Жилой <адрес>. II очередь» на земельных участках с кадастровыми номерами: №», выданное Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска 14.12.2020г., которым ему создаются препятствия на получение нежилого помещения № 1 площадью 164,5 кв.м, после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, запретить Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска впредь выдавать разрешение на реконструкцию объекта строительства по адресу: «<адрес>» на земельных участках с кадастровыми номерами: № которым создаются препятствия к осуществлению его права на получение нежилого помещения № 1 площадью 164,5 кв.м, после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, запретить ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» впредь совершать действия, направленные на создание препятствий к осуществлению его права на получение нежилого помещения № 1 площадью 164,5 кв.м, после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, в том числе, запретить ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» обращаться в будущем с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта строительства по адресу: «<адрес>» на земельных участках с кадастровыми номерами: №», которым создаются препятствия к осуществлению его права на получение нежилого помещения № 1 площадью 164,5 кв.м., после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию. ФИО1 полагает, что в действиях застройщика, заказавшего разработку проекта реконструкции объекта незавершенного строительства и обратившегося в департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство без согласия всех правообладателей, усматриваются признаки злоупотребления правом, поскольку в результате таких действий создаются препятствия к осуществлению его права на получение нежилого помещения №1, площадью 164,5 кв. м. после завершения строительства дома.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 05.05.2022 указанное решение оставлено без изменения.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 08.12.2021 исковые требования ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» к ООО «Центрокамень девелопмент», Коновалову Е.М., Гонатаеву С.А., Лимонову К.Г. о признании недействительными сделок оставлены без удовлетворения.

Суд также отмечает, что в по гражданскому делу № 2- 2242/2021 по иску ФИО13 к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, ЖСК «10 лет Октября 43 к1» о признании незаконным разрешения на реконструкцию, запрете выдавать разрешение на реконструкцию, запрете совершать действия, создающие препятствия к осуществлению права, запрете обращаться с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию исковые требования решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 10.06.2021 исковые требования были оставлены без удовлетворения.

В рамках рассмотрения указанного дела судом апелляционной инстанции было установлено, что определением Куйбышевского районного суда г. Омска от 02.09.2021 прекращено производство по делу по иску ФИО14 к ЖСК «10 лет Октября 43 к.1» об изменении договора от 18.12.2017 инвестирования в строительство жилого дома в связи с отказом истца от иска. Стороны подписали дополнительное соглашение к договору от 18.12.201 инвестирования в строительство жилого дома, в связи с чем нарушение прав истца ФИО13 устранено.

Однако в отношении истца по настоящему делу спор не был урегулирован добровольно, соответствующее дополнительное соглашение не было подписано, ответчик отказывается его подписать.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения в проектную документацию не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота, о чем свидетельствует также наличие вступившего в законную силу решения об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконными разрешение на реконструкцию выданного департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска; исполнение договора без изменения его условий нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истца такой ущерб, что истец в значительной степени лишается того количество площадей, на которые она рассчитывала при заключении спорных договоров, из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет истец.

На основании изложенного, суд полагает, что требования Николаевой Т.В. об изменении договора являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199, 233-235 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Николаевой Татьяны Васильевны удовлетворить.

Внести в Договор № 04 от 30.11.2017, заключенный между Николаевой Татьяной Васильевной и ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», инвестирования в строительство жилого дома следующие изменения:

Изложить пункт 1.1 статьи 1 вышеназванного договора, озаглавленный: «Предмет Договора», в следующей редакции:

««1.1. По настоящему Договору «Сторона 2» обязуется в рамках своего вклада в совместную инвестиционную деятельность вносить все принадлежащие «Стороне 2» права по договору (договорам) с ООО «ПСФ «Полет и К», указанным в пункте 8.6. настоящего договора, а также обязуется наравне с другими участниками строительства участвовать в финансировании передачи и завершения строительства строящегося дома, включая, но не ограничиваясь, уплатой членских взносов, взносов на финансирование доплаты за передачу объекта незавершенного строительства, взносов на финансирование расходов на содержание и завершение строительства строящегося дома, т.е, осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости - незавершенного строительством жилого дома с местоположением: <адрес> (строительный адрес), далее - дом, с кадастровым номером: №; площадью 11 708, 5 кв. м; назначение - многоквартирный дом; степень готовности 87%; право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано Управлением Росреестра по Омской области за ООО «ПСФ «Полет и К»; дом расположен на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, которые принадлежат ООО «ПСФ «Полет и К» на праве аренды по договору аренды от 10.04.2000 г. № Д-Ц-2-.1-2295; в размере и сроки, предусмотренные настоящим Договором, а также наравне с другими участниками строительства участвовать в инвестировании денежных средств необходимых для погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок от ООО «ПСФ «Полет и К», созданному участниками строительства ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» (Дело о банкротстве застройщика ООО «ПСФ «Полет и К» №А46-16906/2011) инвестировании денежных средств основанных на решениях общих собраний и правления ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» об уплате участниками строительства обязательных платежей (целевых взносов), а «Сторона 1» обязуется не заявлять каких-либо прав/требований на нежилые помещения которые оплачены «Стороной 2», что подтверждается документами указанными в пункте 8.6 настоящего договора, в предусмотренный настоящим Договором срок получить объект незавершенного строительства от ООО «ПСФ «Полет и К», своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать «Стороне 2» часть объекта недвижимости - нежилые помещения:

№ (тамбур) площадью 2,61 кв.м.;

№ (тамбур) площадью 2,13 кв.м.;

№ (коридор) площадью 11,56 кв.м,;

№ (комната) площадью 64,57 кв.м.;

№ (кухня) площадью 19,83 кв.м.;

№ (гардероб) площадью 5,35 кв.м.;

№ (санузел) площадью 4,48 кв.м.;

№ (ванная) площадью 4,84 кв.м.;

(раздел по оси 1с-4с) поэтажного плана строения, общей площадью 115,37 кв. м., расположенные на первом этаже в осях (1с - 4с) в многоквартирном доме по <адрес> (стр.) В ЦАО г. Омска - (технические параметры объекта незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом с местоположением объекта учета: <адрес> -содержатся в проектной документации, изготовленной ООО ПИ «Новые технологии») и права собственности на него»

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                <данные изъяты>                                      О.А. Гончаренко

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15.12.2022 г.

<данные изъяты>