Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2208/2023 ~ М-1301/2023 от 13.04.2023

УИД: 78RS0011-01-2023-002288-29

Дело № 2-2208/2023                        23 августа 2023 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

         Куйбышевский районный суда Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Коваль Н.Ю.,

при секретаре Сироткиной В.Е.,

с участием представителя истца - адвоката Аристовой О.Е. и представителя ответчика – адвоката Львов В.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ермаковой Л.А. к Волковой К.А. о взыскании денежных средств и встречный иск Волковой К.А. к Ермаковой Л.А. о государственной регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

        Ермакова Л.А. обратилась в суд с иском к Волковой К.А. о взыскании 2 000 000 руб. - задолженности по договору купли-продажи квартиры, ссылаясь на следующие обстоятельства:

19.11.2021 года между сторонами заключен Договор купли-продажи трехкомнатной квартиры № 81 общей площадью 79,2 кв.м, по адресу: <адрес> (кадастровый №), собственником которой     являлась истец, по условиям которого ответчик обязалась выплатить Ермаковой Л.А. - 14 000 000 руб. в счет приобретаемого жилого помещения. При этом 12 000 000 руб. были выплачены ответчиком истцу при подписании договора, а оставшуюся часть в сумме 2 000 000 руб. Волкова К.А. не выплатила до настоящего времени. В связи с изложенным истец просит суд взыскать с Волковой К.А. денежные средства в размере 2000 000 руб.

В ходе рассмотрения дела принят к производству встречный иск Волковой К.А. к Ермаковой Л.А. о государственной регистрации перехода права собственности (т. 1 л.д. 26-28). В обоснование встречных требований истец по встречному иску ссылалась на выполнение ею всех условий договора купли-продажи от 19.11.2021, включая выплату причитающихся ответчику по встречному иску денежных средств в сумме, указанной в договоре купли-продажи в полном объеме и обращение в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права на квартиру.

Однако, государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение была приостановлена и впоследствии в регистрации было отказано в связи с отсутствием надлежащим образом оформленной доверенности представителя Ермаковой Л.А., а сама ответчица по встречному иску в регистрирующий орган не явилась. Поскольку условия договора исполнены покупателем надлежащим образом, Волкова К.А. просит суд вынести решение о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру.

Представитель истца, ответчика по встречному иску - адвокат Аристова О.Е., действующая на основании ордера и доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным выше основаниям. Пояснила, что в силу устной договоренности между сторонами, при заключении договора купли-продажи ответчик выплатила Ермаковой Л.А. часть цены договора в размере 12 000 000 руб., а оставшаяся часть подлежала оплате после регистрации перехода права собственности в отношении продаваемой квартиры, однако ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств. Против встречного иска возражала, поскольку она, как представитель, и ее доверитель совершили все необходимые действия для перехода права собственности в отношении спорной квартиры, передали жилое помещение в фактическое владение и пользование ответчице, а при несогласии Волковой К.А. с действиями регистрирующего органа, она была вправе обжаловать такие действия в суд.

    Представитель ответчика, истца по встречному иску адвокат Львов В.Б., действующий на основании ордера и доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования о взыскании задолженности не признал, встречный иск поддержал, просил удовлетворить.

В обосновании своей позиции пояснил, что в договоре купли-продажи отсутствует условие о необходимости выплаты части цены приобретаемой квартиры поэтапно и в зависимости от государственной регистрации, как утверждает истец. При этом все расчеты за квартиру осуществлялись до заключения договора купли-продажи, отсутствие задолженности ответчика подтверждается ссылкой в тексте договора на полную выплату денежных средств в сумме 14 000 000 руб.

В отношение встречного иска показал, что основанием для его удовлетворения является уклонение ответчика по встречному иску от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности к Волковой К.А., которое совершалось в форме бездействия, т.е. невыдачи надлежащим образом оформленной доверенности, неявке лично ответчика по встречному иску в регистрирующий орган, что послужило препятствием для государственной регистрации.

    Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило. В порядке ст. 113, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица. Суду представлены копии документов, на основании которых регистрирующим органом было зарегистрировано право собственности Ермаковой Л.А. в отношении квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также принято решение об отказе в государственной регистрации по заявлению Волковой К.А. (т. 2 л.д. 1-117).

Выслушав доводы и возражения представителей сторон, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований и об удовлетворении встречного иска по следующим основаниям:

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Как следует из ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Установлено, что 19.11.2021 между Ермаковой Л.А., действующей в лице представителя Аристовой О.Е. на основании доверенности и Волковой К.А. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. Квартира находится на восьмом этаже, состоит из трех комнат, имеет общую площадь 79,2 кв.м. (т. 1 л.д. 24).

Указанная квартира принадлежала Ермаковой Л.А. на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного Ильиной О.Л., нотариусом города Москвы, 01.09.2021, реестровый номер 77/216-н/77-2021-6-220 (т. 1 л.д. 23, материалы наследственного дела т.1 л.д. 81-180).

Государственная регистрация права собственности Ермаковой Л.А. в отношении спорной квартиры проведена 02.09.2021, номер регистрации 77:03:0004007:2553-77/072/2021-2.

Положениями ст. 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 4 договора купли-продажи, стороны указали буквально следующее: «Волкова К.А. купила у Ермаковой Л.А. спорную квартиру за 14 000 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли-продажи».

Таким образом, в договоре купли-продажи прямо указано, что расчет покупателя с продавцом на момент подписания документа произведен полностью, т.е. в сумме 14 000 000 руб., что составляет полную стоимость продаваемой Ермаковой Л.А. квартиры.

Истец, в обоснование своей позиции в данной части ссылалась на наличие некой устной договоренности, согласно которой денежная сумма в размере 2000 000 руб. выплачивается покупателем после государственной регистрации перехода права собственности, однако, как указывалось выше, договор купли-продажи таких условий не содержит, а истец каких либо относимых и допустимых доказательств своей позиции суду не предоставила.

Показания свидетеля Докторовой И.Я. – агента недвижимости, которая слышала о том, что Ермакова Л.А. не в полном объеме получила оплату по договору, не могут быть приняты судом во внимание как доказательства заключения договор купли-продажи на иных условиях.

Ответчик, возражая против иска, оспаривала наличие каких-либо устных доверенностей, указала на то, что денежные средства выплачены в полном объеме в размере 14 000 000руб., что и подтверждает подписанный сторонами договор.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец свою позицию не доказала. При наличии подписанного и не оспоренного в установленном законом порядке договора купли-продажи, доводы Ермаковой Л.А. являются неубедительными, голословными и критически оцениваются судом. Пункт 4 Договора опровергает утверждение истца о неполном выполнении условий договора и наличии задолженности в размере 2 000 000 руб. При таких обстоятельствах исковые требования Ермаковой Л.А. к Волковой К.А. о взыскании задолженности удовлетворению не подлежат.

Как следует из ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.11 Договора купли-продажи – данный договор является одновременно и актом приема-передачи квартиры. Волкова К.А. не оспаривала, что квартира перешла в ее владение, однако указала на то, что Ермакова Л.А. фактически уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, в связи с чем заявила встречный иск, подлежащий удовлетворению ввиду следующего:

Из свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 01.09.2021 нотариусом города Москвы Ильиной О.Л. и материалов наследственного дела № 27/2021, усматривается, что на дату заключения договора купли-продажи 19.11.2021г. Ермакова Л.А. являлась собственником спорной квартиры. При обращении к нотариусу Ильиной О.Л. для вступления в права наследника имущества умершего 15.01.2021 Зюзина Игоря Анатольевича, Ермакова Л.А. лично не присутствовала, а ее интересы представлял Ермаков А.Е., который действовал на основании доверенности, выданной и удостоверенной нотариусом штата Мэрилэнд, а личность Ермаковой Л.А. была удостоверена документом (паспортом) иностранного государства (т. 2 л.д. 28-30).

В свою очередь, при подписании договора купли – продажи 19.11.2021 от имени продавца Ермаковой Л.А. действовала представитель Аристова О.Е. на основании доверенности, удостоверенной нотариусом штата Мэрилэнд США (т. 2 л.д. 68-76).

Из представленных органом, осуществляющим государственную регистрацию, документов усматривается, что Волкова К.А. в установленном порядке 19.11.2022 обращалась в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права на приобретаемую квартиру.

Как следует из уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 01.03.2022 Волковой К.А. отказано в государственной регистрации прав на объект недвижимости с кадастровым номером 77:03:0004007:2553 по тем основаниям, что у регистратора возникли сомнения в подлинности представленного договора купли-продажи от 19.11.2021г. и волеизъявления продавца, в связи с чем сторонам было необходимо лично обратиться в приемную регистрирующего органа для подтверждения своего волеизъявления на сделку в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ (т. 2 л.д. 58-60).

Вместе с тем, в ходе судебного заседания представители сторон подтвердили волеизъявления своих доверителей, направленные на заключение договора купли –продажи спорного жилого помещения за 14 000 000 руб., обстоятельства заключения договора купли-продажи также подтвердила свидетель Докторова И.Я., сам договор не оспаривался сторонами или третьими лицами. Установлено, что в настоящее время квартира передана и находится во владении Волковой К.А., что подтверждается и пунктом 11 договора купли-продажи, согласно которому данный договор является одновременно и актом приема-передачи квартиры. При таком положении подлинность договора сомнений у суда не вызывает.

Кроме того, у суда отсутствуют основания сомневаться и в достоверности представленной при заключении договора купли-продажи доверенности, уполномочивающей Аристову О.Е. действовать от имени Ермаковой Л.А., в том числе – совершать сделки от ее имени, поскольку эта доверенность содержит все необходимые сведения и реквизиты, включая ее перевод на русский язык и апостиль, позволяющие установить достоверность волеизъявления, объем полномочий, правоспособность и личность доверителя и доверенного лица.

Аналогичная доверенность от имени Ермаковой Л.А., копия которой имеется в материалах наследственного дела, также была удостоверена нотариусом штата Мэрилэнд и послужила для нотариуса города Москвы Ильиной О.Л. должным основанием для выдачи представителю Ермаковой Л.А. свидетельства о праве на наследство по закону и государственной регистрации на основании этого свидетельства права собственности Ермаковой Л.А. в отношении квартиры, по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Суд приходит к выводу о том, что Аристова О.Е. являлась полномочным представителем Ермаковой Л.А. при заключении 19.11.2021 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

На данный вывод суда не влияет ссылка в доверенности, выданной Ермаковой Л.А. на территории иностранного государства, на иностранный документ, удостоверяющей ее личность, поскольку из материалов наследственного дела усматривается, что Ермакова Л.А. является гражданкой Российской Федерации и иных сведений суду не представлено. Наличие у Ермаковой Л.А. гражданства иного государства либо вида на жительство в ином государстве не влияет на ее правовой статус гражданки Российской Федерации в силу положений статьи 6 Федерального закона от 31.05.2002 N62-ФЗ (ред. от 28.12.2022г.) "О гражданстве Российской Федерации".

От выполнения данной обязанности ответчица по встречному иску уклонилась.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Поскольку истец по встречному иску не заявляет требований о возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации, у суда отсутствуют основания для исследования причин и обоснованности уклонения продавца по договору купли-продажи от государственной регистрации. Данные обстоятельства не являются юридически значимыми для рассмотрения гражданского дела и разрешения исковых требований.

В то же время заслуживают внимания доводы Волковой К.А. по встречному иску о нарушении ее прав уклонением Ермаковой Л.А. от регистрации перехода права собственности, поскольку истцом по встречному иску исполнены все обязанности покупателя по договору купли-продажи от 19.11.2021г., денежные средства за приобретаемую квартиру в размере 14 000 000 рублей выплачены в полном объеме, квартира передана покупателю по акту приема-передачи. При таком положении суд удовлетворяет требования встречного иска.

     На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░.░░.░░░░ ░.░. ( ) ░░

░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░ ░░. 79,2 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ –░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░..

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 300 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░.

░░░░░