Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-428/2024 (2-3977/2023;) ~ М-2643/2023 от 20.06.2023

Дело № 2-428/2024

УИД 21RS0025-01-2023-003327-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2024 г. город Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары под председательством судьи Михайловой А.Л., при секретаре судебного заседания Солдатовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Александрова В.Ф. к Тарасову И.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

с учетом уточнения требований от дата Александров В.Ф. обратился в суд с иском к Тарасову И.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от дата, прекращении записей о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости прав Тарасова И.В. на 2/3 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером № и на 2/3 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> признании за Александровым В.Ф. права общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество.

Требования мотивированы тем, что дата между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества общей стоимостью 10 400 000 руб. По условиям договора стороны установили срок окончательного расчета – в течение 6 месяцев с момента заключения договора, то есть до дата включительно.

Истец неоднократно (дата, дата) направлял ответчику претензии об оплате. Первая претензия была вручена лично.

До настоящего времени обязанность по оплате приобретенного имущества ответчиком не исполнена.

В судебном заседании истец Александров В.Ф., его представитель Аверкиев С.А. требования поддержали, настаивали на расторжении договора ввиду длительного неисполнения ответчиком как покупателем недвижимого имущества обязательств по его оплате; истец пояснил, что на сегодняшний момент он утратил интерес к продаже имущества по указанной в договоре стоимости.

Ответчик Тарасов И.В. пояснил, что производил оплату по договору вплоть до дата, пока истец не сообщил ему об уступке прав требований Солину А.П.; он неоднократно предлагал истцу произвести расчеты по договору, однако последний уклонялся от получения денежных средств; с марта 2022 года Тарасов И.В. оплачивает все коммунальные расходы, налоги, арендную плату за землю.

Третьи лица Солин А.П., Чернова Л.В., представитель третьего лица Управления Россреестра по Чувашской Республике, надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Данным положениям корреспондируют нормы, содержащиеся в пунктах 1-3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 этого же кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В пунктах 3, 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации); если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Данной нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. При этом эти последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе рассмотрения дела установлено, что дата между Александровым В.Ф. (продавец) и Тарасовым И.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

- 2/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, находящееся по адресу: <адрес> назначение: нежилое, наименование: одноэтажное кирпичное здание (лит. А) с одноэтажной кирпичной пристройкой (лит. а1), двумя одноэтажными пристроями из керамзитобетонных блоков (лит. А1, А2), надстроем из керамзитобетонных блоков (лит. А3), мансардой смешанной конструкции (лит. А4), площадью 819,9 кв.м, количество этажей: 3, за 8 000 000 руб.;

- 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания под мастерскую для ремонта бытовой техники, площадью 491+/-8 кв.м, за 2 400 000 руб.

По условиям договора до его подписания покупатель оплатил продавцу следующие суммы: за нежилое здание - 1 000 000 руб., за земельный участок – 400 000 руб.; остальные 7 000 000 руб. и 2 000 000 руб. соответственно должны быть оплачены в течение 6 месяцев со дня заключения договора, на протяжении указанного срока продавец сохраняет право пользования недвижимым имуществом. Покупатель ознакомился с техническим состоянием недвижимого имущества и претензий не имеет. Продавец заверяет, что передаст, а покупатель заверяет, что примет продаваемое имущество по акту приема-передачи после полной оплаты суммы, указанной в пункте 3. До даты фактического освобождения имущества коммунальные услуги оплачивает продавец (пункты 3, 4).

Согласно пункту 5 договора переход права общей долевой собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Чувашской Республике.

На основании пункта 8 договора право общей долевой собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя с момента регистрации перехода права общей долевой собственности в Управлении Росреестра по Чувашской Республике.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке дата (номер регистрации №, №).

Таким образом, на сегодняшний момент ответчик Тарасов И.В. является собственником спорного недвижимого имущества.

Обращение Александрова В.Ф. с настоящим иском связано с неисполнением ответчиком в оговоренный срок обязательств по оплате стоимости имущества.

Как видно из материалов дела, во исполнение условий договора после его подписания Тарасовым И.В. были переданы следующие суммы Александрову В.Ф. за нежилое здание: дата – 200 000 руб., дата – 100 000 руб., дата – 700 000 руб., дата – 300 000 руб., дата – 100 000 руб., что подтверждается соответствующими расписками, представленными стороной ответчика.

Таким образом, с учетом произведенных платежей задолженность по нежилому зданию составляет 5 600 000 руб., за земельный участок 2 000 000 руб., всего 7 600 000 руб.

дата истец направил ответчику претензию о необходимости в срок не позднее дата оплатить остаток задолженности по договору купли-продажи в размере 8 700 000 руб., в случае непоступления денежных средств вынужден будет обратиться в суд с иском о расторжении договора.

После оплаты покупателем 700 000 руб. истец направил ответчику претензию дата о необходимости в срок не позднее дата оплатить остаток задолженности по договору купли-продажи в размере 8 000 000 руб., в случае непоступления денежных средств вынужден будет обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами. В этой претензия уже не содержалось уведомление о расторжении договора.

Истец, как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представил каких-либо доказательств существенного по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения договора другой стороной, ссылаясь лишь на невыплату ответчиком части денежных средств за спорное имущество. Сама по себе невыплата покупателем части денег продавцу за объекты недвижимости существенным нарушением договора купли-продажи не является.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, в пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного кодекса.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи, последующих распорядительных действий сторон по договору, оцененных по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

По мнению суда, в возникших правоотношениях подлежит применению пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи свидетельствует о том, что он не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

Ответчиком заявлено ходатайство об оставлении требования о расторжении договора купли-продажи без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка обращения.

Действительно, несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу абзаца 2 статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для оставления судом искового заявления без рассмотрения.

Вопреки позиции ответчика, дата им лично была получена претензия Александрова В.Ф. о расторжении договора в случае невыплаты оставшейся суммы задолженности, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении ходатайства.

Отказывая в удовлетворении требований исходя из заявленного способа защиты, суд учитывает также следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях реализации указанного правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что в случае очевидного отклонения действий участников гражданского оборота от добросовестного поведения, в том числе путем предъявления надуманных исковых требований, суд обязан дать надлежащую правовую оценку таким действиям и при необходимости вынести этот вопрос на обсуждение сторон.

О наличии злоупотребления и недобросовестности в действиях истца свидетельствует тот факт, что он ввел в заблуждение Тарасова И.В. относительно уступки прав (требований) по договору купли-продажи от дата иному лицу, с которым такой договор в действительности не заключался, о чем истец признался суду.

Тарасов И.В. объяснил отсутствие с его стороны оплаты по договору купли-продажи тем, что ему не было достоверно известно, кому ее производить, а также истец неоднократно вводил его в заблуждение относительно порядка оплаты.

Как следует из переписки сторон, еще в августе 2023 года ответчик предлагал выплатить 7 600 000 руб. и снять обременение на имущество.

В ходе судебного разбирательства ответчик также неоднократно предпринимал попытки окончить дело мировым соглашением, внес на депозит суда денежную сумму в размере 7 500 000 руб. для оплаты долга по договору.

Произведенные Тарасовым И.В. платежи в МКУ «Земельное управление» г. Чебоксары за пользование земельным участком, в АО «Чувашская энергосбытовая компания» за электроэнергию, в ПАО «Т Плюс» и АО «Водоканал» свидетельствуют об исполнении им как собственником недвижимого имущества обязательств по его содержанию и о его интересе сохранить приобретенное имущество.

Таким образом, злоупотребление со стороны истца лишило ответчика возможности своевременно исполнить обязательства по договору купли-продажи, учитывая его готовность к этому и наличие финансовой возможности.

Нежелание истца продавать имущество по стоимости, оговоренной сторонами при совершении сделки купли-продажи, в силу прошествия времени и изменения цен на рынке недвижимости также свидетельствует о его злоупотреблении и не дает безусловных оснований для расторжения договора.

Ввиду отказа суда в удовлетворении основного требования о расторжении договора не подлежат удовлетворению производные от основного требования о прекращении записей о регистрации в ЕГРН прав Тарасова И.В. на спорное имущество, признании за Александровым В.Ф. права общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины при подаче искового заявления имущественного характера определяется исходя из цены иска.

В рамках настоящего дела истцом заявлено о расторжении договора купли продажи недвижимого имущества общей стоимостью 10 400 000 руб.

Таким образом, исходя из цены иска при подаче искового заявления истцу необходимо было уплатить государственную пошлину в размере 60 000 руб.

С учетом оплаченной государственной пошлины в размере 300 руб. с него подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 59 700 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований Александрова В.Ф. о расторжении договора купли-продажи от дата, заключенного между ним и Тарасовым И.В., о прекращении записей о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости прав Тарасова И.В. на 2/3 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером № и на 2/3 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес> о признании за Александровым В.Ф. права общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество.

Взыскать с Александрова В.Ф., <данные изъяты>, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 59 700 (пятьдесят девять тысяч семьсот) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Московский районный суд г. Чебоксары в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Председательствующий судья                     А.Л. Михайлова

Мотивированное решение составлено 1 июля 2024 года.