Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-75/2023 (2-1680/2022;) ~ М-1738/2022 от 30.11.2022

№ 2-75/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сибай    02 февраля 2023 года

Сибайский городской суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Суфьяновой Л.Х.

при секретаре судебного заседания Смирновой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан к Шаймарданов Т.А. о расторжении опционного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании долга и пени по договору найма жилого помещения, расторжении договора найма, по встречному исковому заявлению Шаймарданов Т.А. к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан о признании обязательств по договору исполненными и признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

НО Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан обратилась в суд с исковым заявлением к Шаймарданову Т.А. о расторжении опционного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании долга и пени по договору найма жилого помещения, расторжении договора найма. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (далее - продавец опциона) и Шаймардановым Т.А. (далее - покупатель опциона) был заключен опционный договор купли-продажи жилого помещения №-ОД (далее - опционный договор), согласно которому покупатель опциона на условиях, предусмотренных настоящим договором, вправе потребовать в течение 15 лет с момента заключения настоящего договора от продавца опциона передать в собственность жилое помещение №, кадастровый №, общей площадью 33,70 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (п. 1.1. опционного договора). В соответствии с п. 1.3. опционного договора требование по договору о передаче жилого помещения может быть заявленным при условии полной оплаты покупателем опциона выкупной стоимости жилого помещения, указанного в пункте 1.1. договора. В соответствии с п. 3.2. опционного договора выкупная стоимость жилого помещения составляет 1 083 724,60 руб. За весь период действия опционного договора покупатель опциона внес платежи на общую сумму 43 349 руб., в том числе: 43 349 руб. - платежи в уплату выкупной стоимости жилого помещения, а именно ДД.ММ.ГГГГ - 43 349 руб. Покупатель опциона вносит платежи с нарушением графика. Полагая, что ответчик существенно нарушает договор, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено требование о расторжении договора №, которое ответчик получил, но оставил без ответа. На период выкупа жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ между Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (Наймодатель), и Шаймардановым Т.А. (Наниматель) был заключен договор найма жилого помещения №, согласно которому НО ФРЖС РБ предоставил в наем <адрес> по адресу: <адрес>. За весь период действия договора найма жилого помещения Наниматель внес платежи на общую сумму 8 697,43 руб. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности ответчика по внесению платы за пользование жилым помещением составила 173 919,68 руб. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма пени составила 167 108,67 руб.

Просят взыскать с ответчика Шаймарданова Т.А. опционную премию, начисленную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 59 893,02 руб.; расторгнуть опционный договор №-ОД купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и Шаймардановым Т.А.; взыскать с ответчика Шаймарданова Т.А в пользу Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан сумму долга по договору найма жилого помещения №-ОД от ДД.ММ.ГГГГ в размере 173 919,68 руб., начисленную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; пени по договору найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 167 108,67 руб.; судебные расходы по оплате госпошлины – 19 209,21 руб.; расторгнуть договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и Шаймардановым Т.А.

Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просят взыскать с ответчика Шаймарданова Т.А в пользу Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан сумму долга по договору найма жилого помещения №-ОД от ДД.ММ.ГГГГ в размере 76 974,79 руб., начисленную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; пени по договору найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 167 108,67 руб.; судебные расходы по оплате госпошлины – 19 209,21 руб.; расторгнуть договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и Шаймардановым Т.А.

Ответчик Шаймарданов Т.А. предъявил встречное исковое заявление к НО Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан о признании обязательств по договору исполненными и признании права собственности на недвижимое имущество. В обоснование указывает на то, что между ним и НО Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ был заключен опционный договор №-ОД купли-продажи жилого помещения в <адрес> на квартиру по адресу: РБ, <адрес>, срок договора составил 15 лет с момента подписания, выкупная стоимость квартиры по соглашению сторон составила 1 083 724,60 рублей, из которых сразу при подписании оплатил 43 349 рублей. Квартира по адресу: РБ, <адрес>, кадастровый №, находится в собственности ответчика. Кроме того, согласно вышеуказанному договору он был обязан платить опционную премию Продавцу в размере 907,47 рублей за каждый месяц, пока не будет произведена полная оплата выкупной стоимости квартиры. Ответчик в своем исковом заявлении затребовал сумму опционной премии в размере 59 893,02 рубля, поэтому он доплатил недостающую сумму в размере 16 544,02 рубля. Данные суммы он оплатил и тем самым исполнил раньше срока свои обязательства по опционному договору №-ОД купли-продажи жилого помещения. Также после оплаты согласно условиям опционного договору купли-продажи жилого помещения он направил ДД.ММ.ГГГГ Продавцу опциона требование о передаче жилого помещения в собственность (по форме приложения 2 указанного договора). Согласно пункту 3.8.2 договора при полном досрочном погашении выкупной стоимости покупатель опциона производят полное погашение выкупной стоимости и направляет продавцу опциона требование о передаче жилого помещения в собственность как указано в приложении 2 к настоящему договору и в соответствии пункта 2.4.1 продавец опциона обязуется передать по акту приема-передачи жилого помещения в собственность покупателя опциона жилое помещение, указанное в договоре, а также предоставить документы и осуществить все действия для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение в ЕГРН в течение 14 дней после получения требования о передаче жилого помещения в собственность в связи с полной выплатой выкупной стоимости жилого помещения.

Просит признать обязательства истца Шаймарданова Т.А. по опционному договору №-ОД купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ как Покупателя, исполненными в полном объеме; признать право собственности и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый № истца Шаймарданова Т.А.

На судебное заседание представитель истца НО Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан, ответчик Шаймарданов Т.А. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, ответчика.

В связи с погашением задолженности по опционному договору купли-продажи жилого помещения №-ОД от ДД.ММ.ГГГГ НО Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан заявил отказ от исковых требований о взыскании с ответчика Шаймарданова Т.А. опционной премии, начисленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 59 893,02 руб., расторжении опционного договора №-ОД купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и Шаймардановым Т.А., производство по делу в этой части определением суда от ДД.ММ.ГГГГ прекращено.

Кроме того НО Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан направил заявление о признании исковых требований Шаймарданова Т.А. о признании права собственности на <адрес> РБ в связи с полным погашением задолженности по опционному договору купли-продажи жилого помещения №-ОД от ДД.ММ.ГГГГ.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования; 2) специализированный жилищный фонд; 3) индивидуальный жилищный фонд; 4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Статья 671 ГК РФ предусматривает, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 683 ГК РФ предусматривает, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В силу п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан.

ДД.ММ.ГГГГ между НО Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и Шаймардановым Т.А. заключен договор найма жилого помещения № на срок 5 лет с момента подписания акта приема-передачи в пользование и истекает ДД.ММ.ГГГГ.

Условиями договора найма жилого помещения предусмотрено, что вместе с Нанимателем в помещении по настоящему договору будут проживать сын ответчика ФИО3

Как указывает представитель истца, задолженность по договору найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 76 974,79 руб. За указанный период начислены пени, размер которых составил 167 108,67 руб.

В соответствии с п. 3 ст. 678 Гражданского кодекса РФ Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Условиями договора найма жилого помещения предусмотрена обязанность Нанимателя своевременно вносить плату за наем помещения (п. 2.2.3). Плата за пользование жилым помещением (плата за наем) составляет 2 795,62 руб. в месяц и вносится ежемесячно не позднее последнего числа текущего месяца в порядке безналичного расчета путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца.

За весь период действия договора найма жилого помещения Наниматель внес платежи ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 697,43 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 5 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 102 536,13 руб., сумма задолженности составила 76 974,79 руб.

Принимая во внимание, что ответчиком Шаймардановым Т.А. не оспорен факт того, что им оплата по договору найма жилого помещения производилась не надлежаще и не в полном объеме, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований некоммерческой организации о взыскании с Шаймарданова Т.А. задолженности по оплате за наем жилого помещения.

При определении размера задолженности, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, суд принимает за основу уточненный расчет, представленный истцом, данный расчет соответствует условиям заключенного между сторонами договора найма жилого помещения, является арифметически верным, ответчик в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доводы истца и представленный им расчет задолженности по договору не опровергла.

В соответствии с п. 8.2. договора найма жилого помещения в случае несвоевременного внесения сумм платы за пользование жилым помещением Наймодатель вправе требовать от Нанимателя уплаты пени в размере 0,1 (одной десятой) процента от невыплаченной вовремя суммы платы за пользование жилым помещением за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет Наймодателя (включительно).

Так, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Нанимателю начислены пени по договору найма жилого помещения в размере 167 108,67 руб.

В разъяснениях, содержащихся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (вопрос N 7), указано, что приостановлено действие порядка начисления (взыскания) неустоек, предусмотренного законодательством и условиями заключенных договоров (установлен мораторий), как в отношении собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах и жилых домов, так и в отношении лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, и, соответственно, плательщики освобождены от уплаты неустоек за соответствующий период. Названный мораторий действует в отношении неустоек (пеней, штрафов), подлежавших начислению за период просрочки с 06.04.2020 до 01.01.2021, независимо от расчетного периода (месяца) поставки коммунального ресурса (оказания коммунальных услуг), по оплате которой допущена просрочка, в том числе, если сумма основного долга образовалась до 06.04.2020, если законом или правовым актом не будет установлен иной срок окончания моратория.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, пени является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

Конституционный Суд РФ в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О указал, что положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Суд также не может не учитывать, что применение санкций, направленных на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, должно соответствовать последствиям нарушения, но не должно служить средством обогащения.

Суд обращает внимание на то обстоятельство, что степень несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Степень соразмерности заявленной истцом пени, последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам статьи 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела. При этом суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, имеющие значение при оценке соразмерности подлежащего взысканию штрафа и неустойки последствиям нарушения обязательства, суд приходит к выводу о несоразмерности предъявленной ко взысканию пени последствиям нарушения обязательства, что отмечено и ответчиком по делу в ходе судебного разбирательства.

Принимая во внимание последствия нарушения обязательств, размер причиненного ущерба, характер причин, вследствие которых допущено нарушение обязательств по найму жилого помещения, заявленный истцом период просроченного обязательства с учетом частичного погашения суммы задолженности, суд приходит к выводу о снижении размера пени по договору найма жилого помещения до 25 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе, требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Учитывая изложенное, с ответчика Шаймарданова Т.А. в пользу истца следует взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 209,21 руб.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

    Факт задолженности ответчика по оплате платежей по договору найма жилого помещения нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 687 ГК РФ и с учетом пункта 9.2. договора, приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора найма жилого помещения.

Рассматривая встречные исковые требования Шаймарданова Т.А. о расторжении опционного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании долга и пени по договору найма жилого помещения, расторжении договора найма суд приходит к следующему.

Признание встречного искового заявления ответчиком выражено в письменном заявлении, где указано о разъяснении значение и последствия признания иска и принятия его судом, предусмотренные ст.ст. 39, 173, 198 ГПК РФ. Данное заявление приобщено к материалам дела.

При наличии таких обстоятельств, учитывая, что признание иска заявлено добровольно, суд принимает признание НО Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан исковых требований Шаймарданова Т.А. о признании обязательств по договору исполненными и признании права собственности на недвижимое имущество, считая, что волеизъявление ответчика не противоречит закону, правам и охраняемым законом интересам других лиц, и что является самостоятельным основанием для удовлетворения данного иска.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Решение суда по данному спору является основанием для осуществления уполномоченным органом государственной регистрации права собственности истцов в порядке, установленном действующим законодательством, на недвижимое имущество.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования по исковому заявлению Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан к Шаймарданов Т.А. о взыскании долга и пени по договору найма жилого помещения, расторжении договора найма – удовлетворить частично.

Взыскать с Шаймарданов Т.А. (паспорт № №) в пользу Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (ИНН №) сумму долга по договору найма жилого помещения №-ОД от ДД.ММ.ГГГГ в размере 76 974,79 руб., начисленную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; пени – 25 000 руб.; судебные расходы по оплате госпошлины – 19 209,21 руб.

Расторгнуть договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и Шаймарданов Т.А..

В удовлетворении остальной части исковых требований Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан – отказать.

Встречное исковое заявление Шаймарданов Т.А. к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан о признании обязательств по договору исполненными и признании права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить.

Признать право собственности Шаймарданов Т.А. (паспорт № №) на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Сибайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

    Председательствующий:                  Л.Х.Суфьянова