Судебный акт #1 (Постановление) по делу № 13-1074/2024 от 24.04.2024

Материал № 13-1074/2024

(...

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 мая 2024 года г. Пермь

Судья Дзержинского районного суда г. Перми Завьялов О.М., рассмотрев заявление Общества с ограниченной ответственностью «АФГ» об изменении начальной продажной цены предмета ипотеки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АФГ» (далее ООО «АФГ») обратилось в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены предмета ипотеки, принадлежащего на праве собственности Пермяковой М.А., установленной апелляционным определением Пермского краевого суда по делу № и указанную в исполнительных листах:

- баня, назначение: нежилое здание, площадь 49 кв. м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Адрес, кадастровый (условный) №, определив начальную продажную цену в размере 400 000 руб.;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, Отдельно стоящие одноквартирные жилые дома с приусадебными участками этажностью не выше 3 этажей, общая площадь 1 319 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Адрес, кадастровый (или условный), №, определив начальную продажную цену в размере 2 320 000 руб.;

- дом, назначение: жилой дом, площадь 71 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Адрес, ..., Адрес, кадастровый (условный) №, определив начальную продажную цену в размере 1 200 000 руб.

В обоснование заявления указывает на то, что на основании апелляционного определения Адресвого суда от Дата, выданы исполнительные листы ФС №, ФС №, ФС №, которыми с ООО «Караван», Пермякова А.М., Пермяковой М.А. в пользу ООО «АФГ» солидарно взыскана задолженность по договору денежного займа №-ЗА от Дата по состоянию на Дата; проценты за пользование займом, начиная с Дата по ставке 3,3% в месяц на сумму остатка основного долга по день его фактической уплаты; неустойка с Дата по ставке 0,25% от остатка суммы займа за каждый день просрочки по день ее уплаты займодавцу включительно; расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 294 рублей. Также решением обращено взыскание на предмет ипотеки, принадлежащий на праве собственности Пермяковой М.А., посредством продажи с публичных торгов: Баня, назначение: нежилое здание, площадь 49 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Адрес, кадастровый (условный) №, определив начальную продажную цену в размере 360 000 рублей; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, адрес (местонахождение) объекта: Адрес, кадастровый (или условный), №, определив начальную продажную цену в размере 520 000 рублей; дом, назначение: жилой дом, площадь 71 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Адрес, Култаевское с/п, Адрес, кадастровый (условный) №, определив начальную продажную цену в размере 1 280 000 рублей. Согласно отчету о рыночной стоимости № Б742-01/23 от Дата, выполненного ООО «Регион-Эксперт», рыночная стоимость предмета ипотеки на Дата составляла 2 700 000 руб. На основании пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» рыночная цена заложенного имущества определена в размере 80% от указанной стоимости. В связи с заверениями ответчиков погасить долг в добровольном порядке, полученные исполнительные листы в службу судебных приставов не предъявлялись. До настоящего времени решение суда не исполнено, в связи с чем взыскатель намерен предъявить исполнительные листы для принудительного исполнения. Поскольку между датой оценки предмета ипотеки и датой обращения в суд прошло значительное время, существует вероятность продажи предмета ипотеки по заниженной цене, что нарушит права как должников, так и взыскателя. Заявителем заказан отчет об определении рыночной стоимости предмета ипотеки, согласно которому на 22.04.2024 рыночная стоимость предмета ипотеки определена в размере 4 900 000 руб., в связи чем начальная продажная цена должна быть установлена в размере 3 920 000 руб. (4 900 000 х 80%): баня – 400 000 руб., земельный участок – 2 320 000 руб., дом – 1 200 000 руб. В связи с тем, что установленная решением суда начальная продажная цена предмета ипотеки существенно отличается от его рыночной стоимости, просит изменить начальную продажную стоимость предмета ипотеки, поскольку ее изменение будет способствовать получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредитора, что обеспечит баланс прав и законных интересов обеих сторон.

На основании части 1 статьи 203.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявление рассмотрено без извещения лиц, участвующих в деле.

Исследовав представленные материалы, судья пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, решением Дзержинского районного суда города Перми от Дата по делу № частично удовлетворены исковые требования ООО «АФГ». С ООО «Караван», Пермякова А.М., Пермяковой М.А. в пользу ООО «АФГ» взыскана задолженность по договору денежного займа №-ЗА от Дата по состоянию на Дата в размере 2 267 341 рубль 34 копейки; проценты за пользование займом по договору денежного займа №-ЗА от Дата, начиная с Дата по ставке 3,3% в месяц на сумму остатка основного долга по день его фактической уплаты; неустойка с Дата по ставке 0,25% от остатка суммы займа за каждый день просрочки по день ее уплаты займодавцу включительно; расходы на оплату услуг представителя в размере 22 312 рублей 50 копеек, расходы по уплате государственной пошлине в размере 19 005 рублей. Также решением постановлено обратить взыскание на предмет ипотеки, принадлежащий на праве собственности Пермяковой М. А.:

- Баня, назначение: нежилое здание, площадь 49 кв. м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Адрес, кадастровый (условный) №;

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, Отдельно стоящие одноквартирные жилые дома с приусадебными участками этажностью не выше 3 этажей, общая площадь 1 319 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Адрес, кадастровый (или условный), №;

- Дом, назначение: жилой дом, площадь 71 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Адрес, ... с/п, Адрес, кадастровый (условный) №,

посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 160 000 рублей.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Адресвого суда от Дата решение Дзержинского районного суда Адрес от Дата отменено в части. Резолютивная часть решения суда изложена в следующей редакции:

«взыскать солидарно с Общества с ограниченной ответственностью «Караван» (...), Пермякова А. М. (...), Пермяковой М. А. ...) задолженность по договору денежного займа №-ЗА от Дата по состоянию на Дата по основному долгу в размере 1 882 405,70 рублей, процентов за пользование займом на Дата в размере 732 546,56 рублей, неустойки в размере 320 000 рублей.

Взыскать солидарно с Общества с ограниченной ответственностью «Караван» (...), Пермякова А. М. (...), Пермяковой М. А. (...) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АФГ» (...) проценты за пользование займом по договору денежного займа №-ЗА от Дата, начиная с Дата по ставке 3,3% в месяц на сумму остатка основного долга по день его фактической уплаты.

Взыскать солидарно с Общества с ограниченной ответственностью «Караван» (...), Пермякова А. М. (...), Пермяковой М. А. (...) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АФГ» (...) неустойку с Дата по ставке 0,25% от остатка суммы займа за каждый день просрочки по день ее уплаты займодавцу включительно.

Взыскать солидарно с Общества с ограниченной ответственностью «Караван» (...), Пермякова А. М. (... Пермяковой М. А. ...) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АФГ» (... расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлине в размере 21 294 рублей.

Обратить взыскание на предмет ипотеки, принадлежащий на праве собственности Пермяковой М. А. посредством продажи с публичных торгов:

- Баня, назначение: нежилое здание, площадь 49 кв. м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Адрес, кадастровый (условный) №, определив начальную продажную цену в размере 360 000 рублей;

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, Отдельно стоящие одноквартирные жилые дома с приусадебными участками этажностью не выше 3 этажей, общая площадь 1 319 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Адрес, кадастровый (или условный), №, определив начальную продажную цену в размере 520 000 рублей;

- Дом, назначение: жилой дом, площадь 71 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Адрес, ... с/п, Адрес, кадастровый (условный) №, определив начальную продажную цену в размере 1 280 000 рублей.

Взыскать с Пермяковой М. А. (...) в пользу соответствующего бюджета госпошлину в размере 6 000 рублей».

На основании вступившего в законную силу решения ООО «АФГ» выданы исполнительные листы ФС №, ФС №, ФС №.

Из представленного заявителем отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №, выполненного ООО «Регион-Эксперт» по состоянию на Дата, рыночная стоимость жилого дома площадью 71 кв.м. с земельным участком площадью 1422 кв.м. на дату оценки Дата составила 4 900 000 руб., из которых: дом – 1 500 000 руб., баня – 500 000 руб., земельный участок – 2 900 000 руб.

В связи с увеличением рыночной стоимости предмета ипотеки ООО «АФГ» просит изменить начальную продажную цену принадлежащих Пермяковой М.А. объектов недвижимости.

Согласно статье 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

В соответствии со статьей 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 настоящего Кодекса.

По смыслу вышеприведенных норм изменение способа и порядка исполнения решения суда допускается только при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение решения суда либо свидетельствующих о невозможности исполнить решение суда в том порядке и тем способом, которые указаны в решении суда. При этом, изменение решения суда по существу не допускается.

Основания для изменения способа и порядка исполнения судебного постановления должны носить исключительный характер, возникать при серьезных препятствиях к совершению исполнительских действий, при этом, должен быть обеспечен баланс прав и законных интересов взыскателя и должника, возможное изменение способа и порядка исполнения судебного постановления должно отвечать критериям справедливости, быть адекватным. Следовательно, данная форма защиты прав должника может применяться с учетом доказанности обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта в порядке, установленном судебным приставом-исполнителем в рамках принудительного исполнения, вступившего в законную силу судебного решения, с соблюдением баланса прав и законных интересов должника и взыскателей.

Из абзаца 7 пункта 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013 следует, что правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны, в том числе, на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Таким образом, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.

При этом определение суда об изменении способа и порядка исполнения решения суда не отменяет и не изменяет решение суда, вынесенное по существу материально-правового спора сторон по делу. Цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это - без ущерба для интересов залогодателя, залогодержателя и других лиц - способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов, способствует более быстрому исполнению судебного акта. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют, в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания (пункт 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств).

Из смысла указанных норм в их системном толковании следует, что в тех случаях, когда стоимость заложенного имущества существенно изменилась, не требуется обязательного проведения публичных торгов только лишь для того, чтобы они были признаны несостоявшимися. Основанием для изменения порядка исполнения решения является само существенное изменение рыночной стоимости подлежащего реализации имущества настолько, что это делает невозможным исполнение решения суда либо существенно влияет на результат исполнения, в том числе, когда изменение рыночной стоимости имущества с очевидностью приведет к отсутствию результата публичных торгов либо существенно повлияет на его результаты. Требование об обязательном проведении торгов до обращения с заявлением об изменении порядка исполнения решения законом не предусмотрено и противоречит смыслу приведенных выше правовых норм.

При этом изменение способа исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства.

На основании изложенного, с учетом представленного заявителем отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку рыночная стоимость предмета залога существенно изменилась по сравнению с ценой, определенной судебным актом, судья считает возможным удовлетворить заявленные ООО «АФГ» требования, так как сохранение начальной продажной цены в неизменном виде может привести к нарушению прав, как кредитора, так и взыскателя.

В связи с чем, в порядке статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судья приходит к выводу об изменении начальной продажной стоимости принадлежащего Пермяковой М.А. имущества, являющегося предметом залога:

- Баня, назначение: нежилое здание, площадь 49 кв. м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Адрес, кадастровый (условный) №;

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, Отдельно стоящие одноквартирные жилые дома с приусадебными участками этажностью не выше 3 этажей, общая площадь 1 319 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Адрес, кадастровый (или условный), №;

- Дом, назначение: жилой дом, площадь 71 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Адрес, Култаевское с/п, Адрес, кадастровый (условный) №,

установив ее, с учетом представленного отчета об оценке, в размере 400 000 руб., 2 320 000 руб. и 1 200 000 руб. соответственно.

Руководствуясь статьями 203, 224-225 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

изменить начальную продажную стоимость предмета ипотеки, принадлежащего на праве собственности Пермяковой М. А., определив её в следующем размере:

- Баня, назначение: нежилое здание, площадь 49 кв. м., количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Адрес, кадастровый (условный) №, определив начальную продажную цену в размере 400 000 рублей;

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, Отдельно стоящие одноквартирные жилые дома с приусадебными участками этажностью не выше 3 этажей, общая площадь 1 319 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Адрес, кадастровый (или условный), №, определив начальную продажную цену в размере 2 320 000 рублей;

- Дом, назначение: жилой дом, площадь 71 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Адрес, Култаевское с/п, Адрес, кадастровый (условный) №, определив начальную продажную цену в размере 1 200 000 рублей.

На определение может быть подана частная жалоба в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в течение 15 дней.

...

Судья О.М. Завьялов