Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4197/2023 ~ М-4225/2023 от 20.10.2023

УИД № 50RS0016-01-2023-005315-16

Дело № 2-4197/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    11 декабря 2023 года                                                            г. Королёв Московской области

Королевский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Ефимовой Е.А.,

при секретаре Федоровой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4, третьим лица ООО Банк «Мир Привилегий», агентство недвижимости «Московский офис» о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, в обосновании указав, они (ФИО2, ФИО3) с ДД.ММ.ГГГГ. являлись собственниками двухкомнатной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> равных долях. На момент заключения договора купли – продажи квартира находилось в залоге у ООО Банк «Мир Привилегий». Квартира являлась единственным их жильем. Вследствие стечения тяжелых обстоятельств, смерти матери, наличия большого долга по квартирной плате, исполнительных производств, и требований банка погасить кредит, они были вынуждены продать квартиру. На момент заключения договора купли – продажи квартиры сделка совершалась под влиянием заблуждения, обмана и неблагоприятных условий. Их интересы в сделке представлял риелтор агентства «А.М.О.Н.» (Московский офис недвижимости). По условия договора стоимость продаваемой квартиры составила 5 200 000 руб. Вместо 5 200 000 руб. как указано в договоре, фактически в ячейку АО «Фора-Банк» было внесено 407 200 руб. ФИО4 по требованию ее риелтора на погашение долга по квартплате было передано 30 500 руб. Деньги в счет погашения кредита в ООО Банк «Мир Привилегий» вносила ФИО4, а не они. После регистрации сделки они просили ФИО4 дать им пожить еще 2 недели, но ФИО4 с группой поддержки, полицейскими и слесарем выгнала их на улицу в мороз. Таким образом, в результате кабальной сделки он лишились единственного жилья и не получили всю, даже заниженную стоимость квартиры.

ФИО2, ФИО3 просили признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.; Применили последствия недействительности сделки путём возврата каждой из сторон сделки другой стороне все полученное по сделке, т.е. возврат в первоначальное состояние (как было до сделки) — «двусторонняя реституция»; Признали недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес> за ФИО4; Восстановили в ЕРГП запись о регистрации права собственности истцов на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> путём регистрации перехода права собственности на квартиру обратно; Обязать вернула ФИО4 все оригиналы документов на право собственности, изъятые у них, недобросовестным путём: два оригинала свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО7 и ФИО3, два оригинала заявления о госрегистрации (прекращение права, сделки права на недвижимое имущество) от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО7 и ФИО3 (2 шт.), два оригинала договора № о передаче жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО7 и ФИО3 (2 шт.); Признали недействительной (ничтожной) доверенность на регистраторов, выданную от их имени на право отчуждения квартиры по причине сокрытия истинной цели такой доверенности на чужих лиц; Признали недействительным досрочное погашение кредита от ДД.ММ.ГГГГ в Банке Мир Привилегий с правом возврата всей полной внесённой суммы (4 262 305 рублей 35 копеек), взятой с продажи квартиры, на момент погашения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на том основании, что «кредит» банк выдал в билетах банка Росси (ббр), а средства Центральный банк снял в рублях со счетов, которые банкам не принадлежат: счета-СНИЛСА истцов, банк-посредник Мир Привилегий никакого ущерба не понёс; Возвратило 300 000 тысяч агентство «Московский офис» А.М.О.Н в лице директора ФИО8, получившие от их за оплату (взятой с продажи квартиры) услуг, приведшие к потере права собственности на единственное для нас жилище (квартиру), и отдали покупателю ФИО4; Взыскать моральный ущерб: за соучастие в издевательствах и травле с ФИО4 88 00 руб. (по 44 00 руб. каждому); Взыскали с ФИО4 за причинённый моральный ущерб домашнему животному в размере 12 000 руб.

Истец ФИО7 и ФИО3 в судебное заседание не явились, извещались, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия, исковые требования удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении (л.д.3-14).

Ответчик ФИО4 присутствовавшая на судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д.100-102).

Адвокат ФИО11 в судебное заседание явилась, доводы доверительницы поддержала, просила отказать в их удовлетворении.

Представители третьих лиц ООО Банк «Мир Привилегий», Агентство недвижимости «Московский офис» в судебное заседание не явились, извещались.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав ответчика, ее представителя, исследовав письменные материалы дела, разрешая спор по существу, суд руководствуется следующими нормами действующего законодательства.

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно сто 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Согласно ст.179 ГК РФ анализируемого нормативного акта сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1-3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

    В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.218 п.2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.235 ч.1 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Статьей 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу ст. 420 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1). К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктам 2, 3 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.

В силу ст.549 п.1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст.551 п.п.1, 2 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст.555 п.1 ГК РФ).

В силу ст.556 п.1 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Особенности продажи жилых помещений регламентированы ст.558 ГК РФ. В частности, п.2 названной нормы договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу ст. 195 ч.2 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В ходе судебного разбирательства установлено, истцы, являясь долевыми собственниками жилого помещения – квартиры, расположенной: <адрес> заключили с Агентство недвижимости «Московский офис» в лице ИП ФИО8 договор возмездного оказания услуг по продаже жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ., по условиям которого оказывается услуга по продаже вышеуказанной двухкомнатной квартиры, S 44,5 кв.м., жилой – 27,9 кв.м.. Полный перечень услуг изложен в приложении № к договору. В свою очередь по условия договора ФИО12, должны были оплатить эти услуги Агентства в размере 300 000 руб. (л.д.34-35).

Согласно акту сдачи- приема услуг к договору№ стороны свои обязательства выполнили (л.д.36).

Из представленных материалов следует, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2, ФИО3 и ФИО4 было подписано соглашение о задатке. Из текста соглашения следует, что стороны находятся в здравом уме и твердой памяти, действуют добровольно, разумно и добросовестно, на обоюдовыгодных условиях, понимая значение своих действий, содержание сделки, условия, которые определены ими по собственному усмотрению, права и обязанности вытекающие из нее. ФИО4 в качестве обеспечения своих обязанностей по покупке жилого помещения по вышеуказанному адресу за 5 200 000 рублей, внесла задаток в сумме 200 000 руб. (л.д.37-38).

Ответчик ФИО4 в судебном заседании пояснила, что перед тем как была начата процедура оформления сделки, ФИО2 и ФИО3 в ПНД и НД были получена справки, что они не состоят на учетах, в подтверждении представила указанные документы (л.д.126-127).

ДД.ММ.ГГГГ. стороны подписали договор купли-продажи, установив при этом следующий порядок оплаты стоимости квартиры: 200 000 руб. переданы покупателем продавцу до подписания договора в качестве задатка; 300 000 руб. переданы покупателем продавцу до подписания договора; 4 262 305 руб. 35 коп. покупатель уплатил продавцу в дату подписания договора для погашения ссудной задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного истцами с ООО Банком «Мир Привилегий»; 437 694,65 руб. в день подписания договора подлежит закладыванию в депозитарную ячейку АКБ «Фора-Банк». После осуществления регистрации перехода права собственности продавцы получают доступ к ячейке, предъявив выписку из ЕГРН, содержащую сведения о праве собственности ФИО4(л.д.34-40).

Факты передачи ответчиком денежных средств истцам подтверждены соглашением о задатке в сумме 200 000 руб. от ДД.ММ.ГГГГ; распиской от ДД.ММ.ГГГГ о получении 4 262 305 руб. 35 коп. для погашения ссудной задолженности, приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. о внесении ФИО2 в погашение кредита 4 262 305 руб. 35 коп.; распиской от ДД.ММ.ГГГГ о получении 300 000 руб. в качестве аванса; распиской от ДД.ММ.ГГГГ. о полном расчете за проданную квартиру и получении от ФИО9 5 200 000 руб.(л.д.37-38,121-122, 124).

    В исковом заявлении ФИО2 также не отрицала внесения денежных средств в депозитарную ячейку банка.

    Согласно выписки из ЕГРН Право собственности ФИО9 на двухкомнатную квартиру S 44,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.(л.д. 118-119).

    В ходе судебного разбирательства факты обмана, злоупотребления доверием, насилия или угрозы его применения со стороны ФИО9 по отношению к ФИО2 и ФИО3 подтверждения не нашли.

    Как сами истцу указали в свое исковом заявлении, суть совершаемой сделки как продажи принадлежащего им недвижимого имущества - квартиры, понималась однозначно. Об этом также свидетельствуют действия истцов, которые самостоятельно обратились в Агентство недвижимости, заключили с Агенством договор об оказании услуг по купле-продаже недвижимости, подписали соглашение о задатке, снялись с регистрационного учета в спорном жилом помещении. Денежные средства по договору в согласованном размере ими получены в полном объеме.

После совершения сделки, произведенных оплата по задолженность перед управляющей компанией, Банком, истцы с указанным требованием обратились лишь по прошествии восьми месяцев. При этом доказательств, что истцы обращались в течении указанного времени к ответчику с какими – либо требованиями по сделки по продажи спорной квартиры, в материалы дела не представлено (л.д.128).

Последующая неудовлетворенность ФИО2 и ФИО3 суммой, оставшейся после уплаты всех имеющихся у них долговых обязательств по другим сделкам, не может служить основанием к признанию договора купли-продажи квартиры недействительным, поскольку обе стороны соглашения свои обязанности выполнили в полном объеме.

Утверждение истцов о том, что ответчик воспользовалась их тяжелым материальным положением и приобрела жилое помещение по цене ниже рыночной какими-либо объективными и достоверными доказательствами не подтверждены.

Довод истцов, что текст в договоре не читаем, в связи, с чем они не могли разобраться в условиях сделки, опровергается представленными в материалы дела, соглашением о задатке, договором купли – продажи, договором № от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд считает, что наличие в отношении истцов исполнительных производств по принудительному взысканию задолженности по квартирной плате, смерть матери ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ году, настойчивые требования банка погасить кредит, не порождали невозможность согласовать иной размер сделки, не вынуждали истцов продать свою собственность исключительно за 5 200 000 руб, а также не повлекли существенного заблуждения с их стороны, предусмотренного ст. 178 ГК РФ.

Ссылки на то, что проданная квартира являлась для истцов единственным жильем, не могут быть приняты во внимание ввиду отсутствия доказательств данному обстоятельству и добровольности распоряжения заявителями принадлежащей им собственностью. Запрета на подобные действия законодательство Российской Федерации не содержит.

Доводы истцов о неправомерных действиях иных лиц и несправедливых расчетах с ними, судебной оценке по настоящему делу не подлежат, поскольку исковые требования к этим лицам не заявлены.

При таких обстоятельствах оснований к признанию договора купли-продажи жилого помещения между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применения последствий недействительности сделки, не имеется.

Требования истцом о применении последствия недействительности сделки путём возврата каждой из сторон сделки другой стороне все полученное по сделке, т.е. возврат в первоначальное состояние (как было до сделки) — «двусторонняя реституция»; признании недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес> за ФИО4; Восстановлении в ЕРГП запись о регистрации права собственности истцов на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> путём регистрации перехода права собственности на квартиру обратно, об обязани ФИО4 вернула все оригиналы документов на право собственности, изъятые у них, недобросовестным путём: два оригинала свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО7 и ФИО3, два оригинала заявления о госрегистрации (прекращение права, сделки права на недвижимое имущество) от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО7 и ФИО3 (2 шт.), два оригинала договора № о передаче жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО7 и ФИО3 (2 шт.), признать недействительной (ничтожной) доверенность на регистраторов, выданную от их имени на право отчуждения квартиры по причине сокрытия истинной цели такой доверенности на чужих лиц, признать недействительным досрочное погашение кредита от ДД.ММ.ГГГГ в Банке Мир Привилегий с правом возврата всей полной внесённой суммы (4 262 305 рублей 35 копеек), взятой с продажи квартиры, на момент погашения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на том основании, что «кредит» банк выдал в билетах банка Росси (ббр), а средства Центральный банк снял в рублях со счетов, которые банкам не принадлежат: счета-СНИЛСА истцов, банк-посредник Мир Привилегий никакого ущерба не понёс, Возвращение 300 000 тысяч агентство «Московский офис» А.М.О.Н в лице директора ФИО8, получившие от их за оплату (взятой с продажи квартиры) услуг, приведшие к потере права собственности на единственное для нас жилище (квартиру), и отдали покупателю ФИО4, взыскании моральный ущерб: за соучастие в издевательствах и травле с ФИО4 88 00 руб. (по 44 00 руб. каждому); взыскании с ФИО4 за причинённый моральный ущерб домашнему животному в размере 12 000 руб. являются производными от основного требования о признании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным, в котором истцам было отказано, в связи, с чем вышеуказанные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2, ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца через Королевский городской суд Московской области со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:                                               Е.А. Ефимова

Решение в окончательной форме изготовлено 31.01.2024 года

Судья                                              Е.А. Ефимова